Everywhere you look in today’s society many kinds of people are constantly interacting with each other. Especially in large groups of people working together, the phenomenon is even greater. In the construction industry there are many kinds of parts that need to come together in order to get sustainable and successful results. Therefore the relationship between the contractor and the construction client must be at its best. However, increasing construction costs has led to a debate about the relationship between the contractor and the construction client. Does the relationship need a boost? If so, what will it take in order to keep it in balance and in order of it to maintain it’s good shape?

Sweden's population is increasing sharply every year, while there is a shortage of housing, not least in Stockholm. The municipality has a plan monopoly and thus has a great responsibility in what is to be built and, according to law, will create guidelines for the housing supply as a complement to the comprehensive plan. Most municipalities have municipal housing companies whose task is to offer economically affordable rental apartments, but on the other hand, it is mainly private builders who contribute most of the housing construction in Stockholm County. It has been built a lot lately, but not in favor of the groups that are outside the open housing market. The aim of the study is to investigate and present the municipalities' goals for the housing supply in Stockholm County through a case study. Also how the conditions for achieving the goals look and how dependent they are on the interest of the builders and the willingness to invest. The municipalities examined are Nacka, Upplands-Bro, Stockholm city, Haninge and Vallentuna. The study's four questions were answered through a qualitative content analysis of the municipalities' guidelines for housing supply and interviews with officials from the municipality and developer’s who are active in Stockholm County. The study shows that all municipalities want a variety of sizes and forms of tenure of the housing stock and prioritize the construction of housing for young adults and the elderly. The municipalities have high goals for how many homes will be built and most municipalities find that the goals will not be reached due to a declining construction rate. Most municipalities believe that the interest of the builders is still large, although it has declined and the interest in erecting rental apartments has increased and interviewed developers agree. For the developer’s, there are several factors that determine whether they invest or not but that it may vary depending on the developer. Smaller developers are waiting when the market is uncertain, while larger ones often have an employment obligation and can also take greater risks. / Sveriges befolkning ökar kraftigt för varje år samtidigt som det råder bostadsbrist, inte minst i Stockholm. Kommunen har planmonopol och har därmed ett stort ansvar i vad som ska byggas och ska enligt lag uppföra riktlinjer för bostadsförsörjningen som ett komplement till översiktsplanen. De flesta kommuner har kommunala bostadsbolag vars uppgift är att erbjuda ekonomiskt överkomliga hyresrätter, men det är däremot främst privata byggherrar som bidrar till största delen av bostadsbyggandet i Stockholms län. Det har byggts mycket den senaste tiden men inte till förmån till de grupper som står utanför den öppna bostadsmarknaden. Studiens syfte är att genom en kvalitativ analys och intervjuer undersöka och presentera kommunernas mål för bostadsförsörjningen i Stockholms län. Även hur förutsättningarna att nå målen ser ut och hur beroende de är av byggherrarnas intresse och investeringsvilja. De kommuner som undersökts är Nacka, Upplands-Bro, Stockholms stad, Haninge och Vallentuna. Studiens fyra frågeställningar besvarades genom en kvalitativ innehållsanalys av kommunernas riktlinjer för bostadsförsörjning samt intervjuer med tjänstemän från kommunen och byggherrar som är verksamma i Stockholms län. Av studien framgår att samtliga kommuner vill ha en variation av storlekar och upplåtelseformer i bostadsbeståndet och prioritera att det byggs bostäder för unga vuxna och äldre. Kommunerna har höga mål för hur många bostäder som ska byggas och flertalet kommuner upplever att målen inte kommer kunna nås på grund av en avtagande byggtakt. Flertalet kommuner menar att byggherrarnas intresse fortfarande är stort även om det har avtagit och intresset att uppföra hyresrätter har ökat och intervjuade byggherrar instämmer. För byggherrarna finns det flera faktorer som avgör om de investerar eller inte och att det kan variera beroende på byggherre. Mindre aktörer avvaktar vid en osäker marknad medan större ofta har en sysselsättningsskyldighet och även kan ta större risker.

No description available.

SammanfattningTitel: Detaljplaneprocessens hinder i Malmö stad – ur byggherrens synvinkel Ämne, kurs: Fastighetsvetenskap, Kandidatuppsats 15 hp
Författare: Isabelle Svensson & Viktoria Salivonik
Handledare: Peter KarpestamNyckelord: Detaljplaneprocessen, byggherre, planprocessen, bostadsbyggandeDetta examensarbete handlar om hinder som uppstår i samband med detaljplaneprocessen i Malmö stad. Syftet är att se vilka hinder som byggherrar i Malmö upplever gällande bostadsbyggande. För att besvara vårt syfte har vi intervjuat ett flertal verksamma byggherrar i Malmö ur en kvalitativ metod då vi vill jämföra byggherrarnas egna erfarenheter med vad som tidigare tagits fram som hinder genom forskning.Malmö är en stad som under kort tid har utvecklats från industristad till blandbebyggelse. I detta arbete undersöker vi därför om de verksamma byggherrarna i Malmö upplever samma svårigheter och hinder som uppmärksammats genom tidigare forskning. Detaljplaneprocessen har under många år fått mycket kritik och anses vara en stor del till varför det inte byggs fler bostäder. I rapporten tar vi upp andra hinder som skapas genom detaljplanen, och varför dessa hinder är ett problem. Den slutsats som kan utläsas av vår empiri och analys är att många byggherrar står inför samma problem, då detaljplanen gör byggandet väldigt styrt och ibland svårjobbat. För att lösa de hinder som uppstår har det under studiens gång blivit tydligt att man måste möta människor med rätt kompetens och vilja.De förändringar inom detaljplaneprocessen, som våra respondenter önskar, ligger mestadels på politisk nivå och är därför svårt att förändra inom den närmsta tiden. Skillnader i erfarenheter och kompetens avgör hur man kommer fram till lösningar för de olika hindren som uppstår. Vår slutsats visar även att konjunkturen har stor påverkan på marknaden där konkurrens och priser kan skilja stort beroende på om det är hög- eller lågkonjunktur.I slutet av examensarbetet finns en slutsats om resultatet från teori och empiri. Utifrån en jämförelse av detta drar vi sedan våra slutsatser. / AbstractTitle: The detail process difficulties in Malmö - From the developers view Subject, Course: Real Estate Science, Bachelor Thesis 15 credits
 Authors: Isabelle Svensson & Viktoria Salivonik
Supervisor: Peter KarpestamKeywords: Detail process, developer, planning process, housing constructionThis examination project is about obstacles that arise in connection with the detailed planning process in Malmö city. The purpose is to see what obstacles building-constructors in Malmö experience regarding housing construction. In order to answer our purpose, we have interviewed a number of successful constructors in Malmö from a qualitative method when we want to compare the builders' own experiences with what was previously identified as obstacles through research.Malmö is a city that has developed rapidly from industrial city to urban settlement. In this work, we are investigating whether the active constructors in Malmö experience the same difficulties and obstacles that have been identified by previous research. The detailed planning process has been widely criticized for many years and is considered to be a major part of why more housing is not being built. The report addresses other obstacles created by the detailed plan, and why these obstacles are a problem.The conclusion that can be derived from our empirical analysis is that many constructors face the same problem, as the detailed plan makes the construction very controlled and sometimes difficult. In order to solve the obstacles that have arisen, it has become apparent during the study that people have to meet people with the right skills and will.The changes in the detailed planning process that our respondents want is mostly at the political level and is therefore difficult to change in the near future. Differences in experiences and qualification determines how to find solutions to the various obstacles that arise. Our conclusion also shows that the economy has a major impact on the market where competition and prices can differ widely depending on whether there is a high or recession. At the end of the thesis, there is a conclusion about the results of theory and empirical studies. Based on a comparison of this, we draw our conclusions.

Det är sedan tidigare tydligt att det funnits problem och delade åsikter kring arbetet med markanvisningar innan lag 2014:899 trädde i kraft. Arbetets syfte var att undersöka om arbetet har förändrats efter att lag 2014:899 trädde i kraft. Målet med arbetet är att utreda de valda kommunernas markanvisningspolicyer och deras erfarenheter av arbetet med dessa. Förbättringsåtgärder föreslås efter att ha belyst svagheter i de markanvisningspolicyer som undersöktes, med utgångspunkt i lag 2014:899 samt punkter specificerade av Caesar et al. (2013).  Ett dokument med förslag till vad en markanvisningspolicy bör innehålla har tagits fram. Dokumentet kan underlätta kommuners arbete med markanvisningspolicyer i fortsättningen.

Denna rapport ger en bild av vilka olika saker byggherrar i Sverige använder sig av idag för att öka den sociala hållbarheten. De projekt som studerats är Bygga om Dialogen i Malmö, Älvstaden i Göteborg, Vivalla i Örebro och föreningen Byggemenskap. Genom att intervjua en person från varje område studeras likheter och skillnader i hur man arbetat med den sociala hållbarheten vid byggnation. I Malmö och Örebro studeras arbetet med att öka den sociala hållbarheten vid renoveringsobjekt, hur får de hela områden som länge haft ett dåligt rykte att bli socialt hållbara där stort fokus ligger på att anställa långtidsarbetslösa. I Göteborg och i föreningen Byggemenskap fokuserar man på att föra in den sociala hållbarheten vid nybyggnation och hur vi kan bygga hyresrätter som har en lägre hyra än nybyggda lägenheter i dagsläget har. / This report gives a picture of different things a developer in Sweden can use to increase the social sustainability. The studied parts are Bygga om Dialogen in Malmö, Älvstaden in Gothenburg, Vivalla in Örebro and association Byggemenskap. By interviewing one person from each area similarities and differences were studied to compare their work with social sustainability. In Malmö and Örebro their work is to increase the social sustainability for restoration objects and how to get whole areas that have long had a bad reputation to become socially sustainable with the main focus being on hiring long-term unemployed people, in Gothenburg and within the association Byggemeskap, the focus is to increase the social sustainability at new housing estates and how we can build new tenancies with a lower rent then apartments have today.

Innan första spadtaget tas vid en nybyggnation, finns det vissa förpliktelser byggherren tvingas beakta. Beroende på placering av fastigheten finns det olika anmälningar att utföra och tillstånd att söka. Anmälningarna kan skilja sig om det är innanför detaljplanerat område eller utanför. Nybyggnationen ska följa Plan- och bygglagen, Miljöbalken och myndigheters föreskrifter. Det är en stor omfattning av moment som skall genomföras med anledning av förpliktelser byggherren har vid uppstart av byggnadsprojekt. Om något av momenten försummas kan hela projektet tvingas att stanna av. Att komma ihåg alla moment eller att veta om de är relevanta är en svårighet för byggherren. I moderna entreprenader landar fler och fler av byggherrens uppgifter på entreprenören och det blir därför deras ansvar. I samarbete med företaget NCC utformades inom detta examensarbete en checklista som skall underlätta uppstarten av nybyggnationsprojekt inom husproduktion. Listan skall resultera i förståelse om varför momentet fordras och vilken lag, förordningen eller föreskrift den uppfyller. Checklistan är relativt generell för husbyggnad, men den är mer direkt användbar för bostadshus och liknande relativt enkla byggnader. Arbetet grundades i två studier, en studie om checklistans innehåll och en den aktuella studien. Studien om checklistans innehåll analyserade de krav som finns enligt lagar, förordningar och myndighetsföreskrifter. Den analyserade även interna dokument från NCC:s interna portal. Den aktuella studien bestod av intervjuer med sex personer i branschen för att få åsikter om checklistans uppbyggnad. Studierna resulterade till information om kraven och åsikter från respondenterna. Det bidrog till innehållet och uppbyggnaden av checklistan som skall göra det lättare för användaren att starta upp ett projekt. Den ger en överskådlig bild på vad som ska genomföras, när det ska vara klart, vem som ska utföra uppgiften och vem som ansvarar för att det blir gjort. Den ger även ytterligare uppgifter om varit kraven kommer ifrån samt en kort förklaring om varför kravet ska utföras eller varför det förekommer. Den skall även främja kommunikation mellan medarbetarna i och med att den talar om vem som ska utföra vad och vem som faktiskt ansvarar för uppgiften. Den är simpelt uppbyggd för att öka användarvänlighet. Checklistan skall även kunna vara enkel att ändra av den orsaken till att alla projekt skiljer sig åt och att kraven kan komma att ändras med tiden. Den ska ge användaren möjlighet att lägga till egna punkter eller ta bort de som inte behövs. För mer komplicerade husbyggnadsprojekt kan listan behöva kompletteras med ytterligare punkter. I diskussionskapitlet diskuteras eventuella andra metoder som skulle kunna ge annorlunda resultat. Att förändra den aktuella studien hade gett störst inverkan på resultatet. Att utöka den aktuella studien och använda fler respondenter med olika yrkesroller skulle kunna bidragit till en annorlunda upplagd checklista. Den aktuella studien gjordes med anställda på NCC eftersom det är de som i första hand skall använda checklistan. Diskussionen behandlade även respondenternas och författarnas tankar om kraven som finns inför uppstart av projekt. Dessa tankar jämfördes och skillnaden mellan ålder/erfarenhet och åsikter analyserades. Slutsatsen av arbetet är att checklistor är en viktig och användbar del i byggbranschen. För att de ska fungera på bästa sätt ska de vara konkreta och okomplicerade. Olika typer av checklistor används flitigt i byggnadsbranschen och tjänstemännen som intervjuades ansåg att checklistan som genereras i arbetet kommer hjälpa dem i sitt yrke. Checklistan behöver efter arbetet prövas i verkligheten för att se om den fungerar på tänkt vis.

Entreprenadrätten, till skillnad från många andra juridiska läror, omfattas inte av någon speciallagstiftning. Regleringen på området sker istället i huvudsak med hjälp av standardavtal. Ett av dessa är AB 04, ett avtal som i skrivande stund undergår ett revideringsarbete. Ansvarsreglerna i avtalet är omfattande och de ansvarspåföljder som kan drabba parterna varierar. Ett av de villkor som ofta utgör föremål för diskussion är AB 04 5:11. 5:11 är omfångsrik och i bestämmelsens omfattningsområde ingår både ett culpaansvar och ett felansvar. Bestämmelsens omfattning begränsas emellertid genom att skador som behandlats tidigare i det femte kapitlet faller utanför bestämmelsens tillämpning. I 5:11 2 st. framgår dessutom en friskrivningsklausul som undantar ansvar för skada som uppstår på grund av avbrott eller störning i industriell verksamhet eller kommersiell verksamhet. Paragrafens karaktär, som sekundär i förhållande till övriga regler, är i viss mån problematisk. Inte nog med det, har bestämmelsen även tydliga försäkringsrättsliga inslag genom hänvisning till avtalets försäkringsregler som framgår senare i avtalets femte kapitel. Utifrån uppsatsens resultat framgår att ordalydelsen och vissa aspekter av 5:11 kan problematiseras. Anledningen består huvudsakligen i tvivelaktiga ordval och oklarheter i hur paragrafen förhåller sig till andra bestämmelser i avtalet, exempelvis försäkringsplikten, förhållandet till tredje man, felaktig projektering och ansvaret efter garantitiden. Framgår gör en bild av en svårtolkad bestämmelse som ger flera uppslag för diskussion. Uppsatsen har resulterat i ett förslag till en ny lydelse, mer anpassad till avtalsförfattarnas sannolika avsikt med 5:11. Förslaget ger även ett större utrymme för bestämmelsens försäkringsrättsliga aspekter, vilka i den nuvarande lydelsen har en till synes undanskymd roll. Den läsare som är intresserad av huvudsakligen den nya lydelsen, hänvisas direkt till kapitel 8. Där redogörs för den nya lydelsen, och i korthet de reflektioner som föranlett den.

Syftet med examensarbetet är att analysera hur Kiab som fastighetsägare och byggherre styr sina byggprojekt och lokalanpassningar. Målet är att examensarbetet ska bidra till att det finns tydliga rutiner och metodstöd för styrning av Kiabs byggprojekt och lokalanpassningar. Frågeställningar som ska besvaras i examensarbetet är  Hur bedrivs projekteringsarbetet? Hur upphandlas byggprojekt och lokalanpassningar? Hur planerar och bereder Kiab som byggherre, byggprojekt och lokalanpassningar? Hur leder Kiab som byggherre sina projekt? Hur styr Kiab sina projekt ekonomiskt och är dom lönsamma? Studien utgår ifrån kurslitteraturen i utbildningen Bygg- och anläggningsteknik vid Luleå Tekniska Universitet. Relevanta delar av kurslitteraturen har valts som teoretisk grund utifrån studiens syfte och problemformuleringar och presenteras under respektive underrubrik i detta kapitel.  Kiab styr sina bygg- och lokalanpassningsprojekt på ett sätt som i hög grad följer de teroretiska modeller som ligger till grund för kurserna i entreprenadjuridik, bygg- och anläggningsprojektering, samt anbudskalkylering. Kiab har en gedigen kompetens när det gäller att utifrån sina hyresgästers behov projektera lokalanpassningar och utbyggnader på ett kostnadseffektivt och attraktivt sätt. Kiabs långt framskridna arbete för ökad digitalisering borgar för att företaget kan möta framtida krav och bli en ännu bättre byggherre och förvaltare.

Rapporten är skriven i samarbete med företaget X som på egen vilja velat förbli anonyma. På samma sätt kommer alla intervjupersonerna förbli anonyma. De tre nybyggnationsprojekten som finns belägna i Alingsås, Trollhättan och Göteborg kommer delvis förbli anonyma med hänsyn av företagets vilja. För att hantera den bostadsbrist som finns i Sverige behöver det byggas totalt 710 000 bostäder mellan år 2016–2025 vilket innebär att det behöver byggas 71 000 st bostäder per år. Studier har visat på att Sveriges befolkning antas öka med drygt 1,2 miljoner fram till år 2025. Samtidigt som det behöver byggas fler bostäder så ökar även produktionskostnaderna. Mellan år 2000–2016 ökade markkostnaderna för bostadsrätter från 231 600 kronor till 918 300 kronor, samtidigt ökade byggkostnaderna under samma intervall från 1 345 400 kronor till 2 592 900 kronor. För att svara på forskningsfrågorna har en fallstudie genomförts med hjälp av kvalitativa intervjuer, resultatrapporter och beräkningar. Intervjuerna genomförde för att ta reda på vilka produktionskostnader som anses vara kostnadsdrivande, men även för att få svar kring vilka faktorer som påverkar slutpriset av en nyproducerad bostadsrätt. Undersökningen berör vilka produktionskostnader inom byggprocessen som påverkar slutpriset av en nyproducerad bostadsrätt. Vidare genomfördes beräkningar utav resultatrapporter för att identifiera vilken del som utgör den största andelen av projektkostnader. En identifiering av produktionskostnader inom byggprocessen har genomförts och en procentuell fördelning av de tre övergripande delarna, vilka är markförvärv och kommunala avgifter, byggherrekostnader samt byggkostnader genomfördes, utifrån försäljningspriset per kvadratmeter. Resultatet visar att de största kostnadsdrivande faktorerna för slutpriset av en nyproducerad bostadsrätt är marknadsvärdet och läget. / The report is written in cooperation with company X, whom, on its own will, wished to remain anonymous. Similarly, all interviewees will remain anonymous. The three new construction projects located in Alingsås, Trollhättan and Gothenburg will remain partially anonymous, considering the company's will.  To handle the housing shortage in Sweden, a total of 710,000 housings need to be built between 2016-2025, which means that 71,000 homes are to be built per year. Studies have shown that Sweden's population is expected to increase by just over 1.2 million by 2025. While more housing is being built, production costs are also increasing. Between 2000 and 2016, land costs for housing rights increased from SEK 231 600 to SEK 918 300, while construction costs increased in the same range from SEK 1,345,400 to SEK 2,592,900.  In order to answer the research questions, a case study has been conducted using qualitative interviews, results reports and calculations. The interviews conducted to find out which production costs are considered cost driving but also to get answers about what factors affect the final price of a newly created housing right. The survey concerns which production costs in the construction process affect the final price of a newly created housing right. Furthermore, calculations were made of result reports to identify which part constitutes the largest proportion of project costs. An identification of production costs in the construction process has been carried out and a percentage breakdown of the three main components, which is land acquisition and municipal fees, construction costs and construction costs, based on the sales price per square meter. The result shows that the largest cost-driving factors for the final price of a newly created housing right are the market value and the position.