From the filing of an application to evict to the final execution of an eviction order is a long and complicated process. This raises questions about how the actors involved experience and act during this process. The general aim of the study was to describe and analyse this process from the respective perspectives of the landlords, the social services and the individuals (families) facing eviction in three municipalities in the county of Stockholm. The issues discussed are how the landlords and the social welfare offices are organised, their work procedures, respective scopes of action and resources, and how individuals facing eviction cope with their life situation. The material for the study consists of qualitative interviews with nine handling officers at six landlord offices, fifteen social workers at three social welfare offices, twelve individuals who were facing eviction and fifteen observations of conversations between social workers and individuals who were facing eviction. The analytic framework used consists of perspectives and concepts derived from organisation theory – Human Service Organizations and street-level bureaucrats – and theories on coping. A main result of the study is that the work procedures of the professionals are standardised in many ways and are characterised by similar procedures for classifying and categorising the individuals facing eviction, irrespective of how the three municipalities have organised their work. Another main result is that the primarily interests of the individuals facing eviction are to meet what they experience to be their children’s needs, and to avoid eviction. Further, the individuals experience as stressful their life situation marked by the threat of eviction in combination with reduced financial resources that make it difficult for them to meet their children’s needs. The study has identified two types of strategies that individuals facing eviction use in order to cope with their life situation and to achieve their interests. These are emotion-focused strategies and problem-focused strategies, which are described and discussed.

Kundrelationer har blivit allt viktigare i alla branscher på grund av teknologisk utveckling och ökad konkurrens. Företags fokus har till följd av detta förflyttats från produkter till kunderna. Avsikten med denna studie har varit att ta reda på vilka incitament som finns för att arbeta med kundrelationer och hur det arbetet ser ut, med hänsyn till de meningsskiljaktigheter som förekommer i tidigare forskning avseende betydelsen av kundrelationer. Detta har studerats på relationen mellan hyresvärdar som tillhandahåller studentbostäder och deras hyresgäster, vilket är en relation som karaktäriseras av kortvarighet på grund av boendets tillfälliga karaktär. Den begränsade mängd forskning som behandlar kortsiktiga kundrelationer och den långsiktighet som ofta lyfts fram i befintlig forskning, medför att det finns ett särskilt intresse av att öka kunskapen om denna relation. Syftet med denna studie har varit att ta reda på vilka incitament företag har för att arbeta med kortsiktiga kundrelationer samt beskriva hur det relationsbyggande arbetet ser ut. Denna kvalitativa studie behandlar hyresvärdens perspektiv, sex hyresvärdar med studentbostäder har intervjuats. Det kan konstateras att dessa hyresvärdar arbetar med relationsbyggande aktiviteter mot sina studenthyresgäster, trots studentbostadens tillfälliga karaktär och den kortvarighet som relationen karaktäriseras av. Incitamenten för att arbeta med kundrelationer, vilka identifierades i denna studie, är rykte, konkurrenskraft, nöjda kunder, förtroende och varaktighet. Studiens resultat visar även att hyresvärdarna arbetar med relationer genom att uppfylla hyresgästernas behov, vilket görs genom god kommunikation samt olika aktiviteter och åtgärder. Organisationens utformning var ytterligare en aspekt som spelade roll för det relationsbyggande arbetet, främst då utformningen möjliggör kommunikation med hyresgästerna. / Customer relations have become more important in all industries due to technological development and increased competition. As a result, company focus has shifted from products to customers. This study intended to find out which incentives exist for working with customer relations and how they implement their work, taking into account the differences that exist in previous research regarding the importance of customer relations. This has been studied on the relationship between landlords who provide student housing and their tenants, which is a relation characterized by short duration due to the temporary nature of the accommodation. The limited amount of research that discuss short-term customer relations and the long-term perspective that is often highlighted in existing research, results in a particular interest in increasing knowledge about this relationship. The purpose of this study has therefore been to find which incentives companies have to work with short-term customer relations and describe how they implement this work. This qualitative study concentrates on the landlord’s perspective, six landlords with student housing has been interviewed. It can be stated that these landlords work with relationship-building activities towards their student tenants, despite the short duration and temporary nature of the accommodation. The incentives for working with customer relations, which were identified in this study, are the company’s reputation, competitiveness, satisfied customers, trust and durability. The study also shows that landlords work with relations by meeting the tenants needs, which is done through good communication, activities and arrangements. Also, the design of the organization mattered for the relationship-building work, mostly because the design enables communication with the tenants.

Upprättandet av kommersiella hyresavtal sker i stor utsträckning genom förhandling mellan de inblandade parterna. Detta arbete ger en inblick i hur hyresgäster och hyresvärdar resonerar före och under förhandlingen av avtalet. Arbetet är en kvalitativ studie som baseras på intervjuer med hyresgäster och hyresvärdar med god erfarenhet från marknaden för kommersiella kontorslokaler i Stockholm. Kontrakts- och förhandlingsteori är den huvudsakliga utgångspunkten för arbetet och den främsta problematiken inom ämnet relaterar till asymmetrisk information. Asymmetrisk information innebär att en part har mer information än den andre och kan på så vis få en starkare förhandlingsposition. Det finns metoder för att motverka fenomenet, bland annat genom att lägga resurser på att ta reda på mer information om exempelvis sin motpart (screening). Det finns också sätt att utnyttja informationsasymmetrin, exempelvis genom att skapa en positiv bild av sig själv (signaling). Resultatet från arbetet ger en unison bild av den problematik som finns på marknaden och de lösningar som hyresgäst och hyresvärd använder sig av för att förbättra förhandlingsstyrkan och villkoren i avtalet. Examensarbetet sker främst genom deduktion av teorin. Ur empirin presenteras också en bild av rådande marknadsförhållanden. Syfte Syftet är att identifiera de faktiska problemen i en hyresförhandling och hur hyresgäster och hyresvärdar går till väga för att tackla svårigheterna. Målet är också att få förståelse för hur hyresgäster och hyresvärdar värderar de olika villkoren i hyresavtalet och hur det påverkar förhandlingen. Frågeställningar - Förekommer asymmetrisk information vid förhandling av kommersiella hyresavtal? - I vilken utsträckning använder hyresvärdar och hyresgäster screening och signaling? - Hur värderar hyresvärd och hyresgäst de olika villkoren i det kommersiella hyresavtalet? Metod Undersökningen är kvalitativ och består av intervjuer med utvalda representanter för hyresgäster och hyresvärdar verksamma i Stockholm. Personerna som intervjuats har valts ut med bakgrund av deras erfarenheter av förhandling av kommersiella hyresavtal. De har också valts ut för att skapa en blandning av hyresgäster med olika verksamhet och hyresvärdar med olika målsättningar i förvaltningen. Respondenterna har fått svara på hur de värderar villkoren i kontraktet som bygger grunderna för ett kommersiellt hyresavtal samt hur de använder signaling och screening. Avgränsning För att göra arbetet strukturerat och ge möjlighet till analys har en begränsning gjorts av det geografiska området för studien. Det geografiska området är Stockholm. Studien begränsar sig också till att endast röra kommersiella hyresavtal för kontor. Slutsatser - Problematiken kring asymmetrisk information är påtaglig vid förhandlingen av kommersiella hyresavtal i Stockholm. Hyresvärden har enligt både hyresgäst och hyresvärd ett övertag. Det främsta informationsgapet mellan parterna är marknadskännedom och förhandlingserfarenhet. - Screening används av både hyresgäst och hyresvärd, främst till att minimera risk och stärka förhandlingsförhållandet. - Signaling används av både hyresgäst och hyresvärd. Hyresgästerna arbetar generellt med sitt varumärke, men inte specifikt inför hyresförhandlingen. Hyresvärdens införsäljning och etablering av varumärke är desto mer inriktat på att möjliggöra affären, främst då hyresavtal är deras huvudsakliga inkomstkälla. - Hyresvärden utnyttjar till större grad hidden characteristics genom att inte visa upp sin sanna typ, de utger sig exempelvis för att inte kunna gå med på en viss hyra eller kontraktslängd, när de i själva verket kan göra det. Allt går att förhandla. / The establishment of a commercial lease in Sweden is done through negotiation between the parties involved. This work provides insight into how tenants and landlords reason before and during negotiation of the lease. The work is a qualitative study based on interviews with tenants and landlords with extensive experience of the market for commercial office space in Stockholm. Contract and negotiation theory compose the framework for the paper and the main problem in the subject relates to asymmetric information. Asymmetric information means that one party has more information than the other, and can thus have a stronger negotiating position. There are methods to counter the phenomenon, for example by allocating resources to find out more information about the counterpart (screening). There are also ways to take advantage of information asymmetry, for instance by creating a positive image of oneself (signaling). The results give a clear picture of the problems that occur on the market and some solutions that tenants and landlords use to improve their bargaining power and the terms of the lease. The paper is done mainly through deduction of the theory. The empirical data also show the conditions of the current market. Purpose The aim is to identify the actual problems of a rent negotiation and how tenants and landlords go about tackling the difficulties. The goal is to gain understanding of how tenants and landlords evaluate the various terms of the lease and how it affects the negotiation. Research questions - Does asymmetric information occur when negotiating commercial lease? - To what extent do landlords and tenants use screening and signaling? - How do landlords and tenants value the various conditions in the commercial lease? Method The study is qualitative and consists of interviews with selected representatives from both tenants and landlords operating in Stockholm. The people interviewed have been selected in light of their experience in the negotiation of commercial leases. They have also been selected to create a mix of tenants with different activities and landlords with the various objectives of management. Respondents were asked to respond on how they value the terms of the contract that builds the foundations of a commercial lease, and how they use the signaling and screening. Demarcation To create structure and make it possible to analyze the results, a limitation of the geographical scope of the study. The geographical area is Stockholm. The study also restricts itself to only touch the commercial lease for office. Conclusions - The problem of asymmetric information is apparent in the negotiation of commercial leases in Stockholm. According to both landlord and tenant, the landlord is the party with the upper hand in terms of information. The main information gaps between the parties are market knowledge and negotiation experience. - Screening is used by both tenants and landlords, primarily to minimize risk and strengthen the bargaining relationship. - Signaling is used by both tenant and landlord. Tenants generally work with their brand, but not specifically for the lease negotiation. The landlord is more focused on establishing their brand in order to enabling business. Something that is natural since the lease is their main source of income. - Hidden characteristics is used by the landlord at a greater extent than the tenant. This is often done by not showing their true nature. They claim, for example, to not be able to negotiate particular clauses, when in fact they can. Everything is negotiable.

Purpose: The purpose of this thesis paper is to evaluate what the current market practice of real estatevaluation and investment decisions is when it comes to different leasing risks and the risk premium.With regard to some of the ongoing trends within real estate, it is believed that investor preferencesaffect the market practice and the underlying theories of valuation does not fully comply to the currentmarket practice. Method: The implementation of the method is stage wise. At first already existing research andliterature was evaluated and triangulated to find relevant knowledge as basis for the theoreticalframework. Afterwards an analysis was performed to answer whether there is a research gap or not.By analyzing the literature, a research gap as well as potential problems related to leasing risks wasfound. The second phase consisted of a qualitative method where experts in the field were interviewedregarding leasing risk to evaluate whether the problem exist in practice or only in literature.Experts on the topic also helped to develop the questions consequently delivered to the interviewees.The mentioned strategy was done with guidance of our tutor Han-Suck Song at KTH and DanielHolmkvist at CBRE. Interviews: Nine interviews were conducted where experts in the business (consultants and propertyfirms) participated to deliver different perspectives on the research question. All interviews were madein Stockholm and held in Swedish and afterwards translated to English. Results: The results consist of the answers from the interview-part, where the relevant findings weresummarized and pin-pointed with regard to the respective field of business and property segment.The general themes that arose throughout the methods are presented, as well as the extremes in termsof opinions and answers. It was found that there is a clear relationship between the leasing risk and therisk premium for commercial real estate. The relationship depends on several factors such asgeographical location, the different submarkets and finally the segment. A municipal- or corporate bondcannot be fully comparable to a leasing contract but for a 20 year or longer contract where the tenant ispublicly financed, the contract can become an interesting investment alternative due to the currentinterest rate cycle. Finally the leasing contract needs to be more effortless to liquidate in order to becomparable to the bond situation. Scientific relevance: The recent transaction activity on the Swedish real estate market has been ratherdefensive for multiple segments the last twelve months with an exception of community properties.A common understanding is that such objects feature “stable tenants” and are viewed as a safeinvestment by the market. This investment practice raises the awareness of what a stable tenant is, andhow the consultants and property owners’ reason during investments and appraising decisions.This research paper illustrates that a common perception on the subject is that the risk exposurecompletely depends on the specific segments, location or contract length etc. The academic researchexplains the theory behind how to derive the discount rate for an investment decision, however thisstudy has during the literature review proven that several important concepts are left out in the theorypartand thus does not fully cover phenomena’s that investors and appraisers are exposed to duringmarket practice. The most critical part is how to relate leasing risk to the risk premium on the Swedishmarket. Since this study focuses on specifically the Swedish market it is crucial to relate to suitableliterature review for further discussions. On foreign markets, more rigid literature on the subject wasfound. / Syfte: Syftet med detta examensarbete är att undersöka vad den aktuella marknadspraxisen inomfastighetsvärdering samt investeringsbeslut är gällande olika nivåer av hyresgästrisker och riskpremie. Metod: Genomförandet av undersökningen har gjorts i två steg. I ett första steg har tidigare forskninginom ämnet analyserats för att finna relevant teori samt identifiera eventuella forskningsgap. Efteranalysen konstaterades ett uppenbart informationsgap inom litteraturen relaterat till hyresgästrisker.Den andra fasen bestod av en kvalitativ metod där experter inom området har intervjuats gällandehyresgästrisker, för att utvärdera om problemet finns i praktiken eller endast i teorin. För att konstruerafrågorna fick vi assistans av experter inom ämnet via våra handledare Han-Suck Song, KTH och DanielHolmkvist, CBRE. Intervjuer: Nio intervjuer genomfördes med experter inom ämnet där både konsulter ochfastighetsägare deltog för att presentera olika synvinklar på problemet. Samtliga intervjuer ärgenomförda i Stockholm och på svenska. Intervjuavsnitten har översatts till engelska i efterhand. Resultat: Resultatavsnittet består av de svar som har erhållits från intervjuerna, där relevantaresonemang har summerats och noggrant strukturerats för att koppla marknadsområden till korrektfastighetssegment. Återkommande teman och ämnen har presenterats i resultatavsnittet, så väl somavvikande uppfattningar. Resultatet visar att det finns ett tydligt samband mellan riskpremium ochhyresgästrisker gällande kommersiella fastigheter. Sambandet beror på ett flertal faktorer där läge ochfastighetssegment har störst inverkan på riskpremien. Gällande obligationsmarknaden går det inte attlikställa ett hyresavtal med en obligation under något förhållande. Däremot om avtalet avser enkontraktslängd på 20 år eller längre och en offentligt finansierad hyresgäst så kan kassaflödet bli ettintressant investeringsalternativ till befintliga obligationer på marknaden. Detta beror till stor del pånuvarande ränteläge. Slutligen måste ett hyresavtal bli lättare att omsätta för att kunna jämföras meden alternativ obligation. Vetenskaplig relevans: Transaktionsaktiviteten på den svenska fastighetsmarknaden har varit relativtdefensiv för flertalet segment med undantag för samhällsfastigheter de senaste tolv månaderna. Dengenerella uppfattningen är att samhällsfastigheter avser ”stabila hyresgäster” och därmed ses som enmindre riskfylld investering. Detta medför frågeställningen, vad avses för att klassificera en hyresgästsom stabil, och hur resonerar konsulter samt fastighetsägare vid investerings- och värderingsbeslut?Efter att ha genomfört undersökningen går det att konstatera att en allmän uppfattning bland experterinom området är att hyresgästrisken till största del beror på vilket segment, lokalisering ellerkontraktslängd som avses. Den akademiska litteraturen förklarar hur diskonteringsräntan härleds förinvesteringsbeslut, men denna undersökning visar att den tillgängliga litteraturen antingen utelämnarflera viktiga koncept eller inte tillräckligt belyser fenomen som investerare och värderare möter i sittpraktiska arbete. Det grundläggande avsnittet som svensk litteratur till viss del utelämnar är sambandetmellan risk premium och hyresgästrisk på specifikt den svenska marknaden. Det finns utländsk litteratursom belyser denna typ av frågeställningar, men just för den svenska marknaden är litteraturen till vissdel ej tillräcklig och därmed har ett potentiellt forskningsgap inom området identifieras.