QC 20110616

Bostadshyresgästen har i hyreslagen ett direkt besittningsskydd vilket skyddar hyresgästen från att hyresvärden säger upp avtalet utan saklig grund. Om lägenheten förstörs kan dock inte besittningsskyddet skydda hyresgästen utan hyresavtalet förfaller. Genom hyresavtalets förfall upphör hyresvärdens och hyresgästens förpliktelser gentemot varandra, vilket medför att hyresgästen inte längre har rätt att nyttja lägenheten även om hyresvärden bestämmer sig för att återställa den. År 2018 presenterades Hyresgästskydd när en lägenhet förstörs, Ds 2018:18. I utredningen diskuterades huruvida bestämmelsen angående hyresavtals förfall när en lägenhet förstörs bör ändras för att förbättra hyresgästens skydd. De förslag som presenterats är dels ett huvudförslag som innebär rätt till nytt hyresavtal och dels ett alternativförslag som föreskriver strikt skadeståndsansvar för hyresvärden. Uppsatsens syfte är att analysera de förslag som presenterades i Ds 2018:18 för att avgöra om dessa är ändamålsenliga. Ändamålet som departementspromemorians förslag jämförs med utgörs av en intresseavvägning mellan fyra skyddsvärda intressen i hyreslagen: äganderätt, avtalsfrihet, boendesociala aspekter och vårdplikt. Intressenas utveckling analyseras och utifrån utvecklingen fastställs dagens intresseavvägning, vilket utgör det ändamål som ska jämföras med departementspromemorians förslag. Resultatet av analysen är att departementspromemorians huvudförslag inte är helt ändamålsenlig utifrån det ändamål som uppställs i uppsatsen. Förslaget hade dock varit helt ändamålsenligt om det dessutom omfattat hyresgäster som inte fått tillträde till lägenheten när lägenheten blev förstörd, vilket undantagits i förslaget. Vad gäller alternativförslaget i departementspromemorian är resultatet av analysen att förslaget inte stämmer överens med det fastställda ändamålet, främst på grund av att de boendesociala aspekterna inte tillvaratagits i tillräcklig mån.

<p>Bostads AB Mimer har beslutat att sälja ut delar av sitt bostadsbestånd. Hyresgästerna hos Bostads AB Mimer kan, om de vill, starta en bostadsrättsförening och på så sätt köpa fastigheten. Målgruppen i denna studie är hyresgästerna. Vilka aspekter är viktiga att ta i beaktande inför valet av boendeform? Frågan kommer att utvärderas utifrån variablerna; ekonomi, livscykel, fastighet och område. Syftet med studien är att utvärdera om det är skäligt att ombilda sin lägenhet i respektive fastighet på två områden. Utvärderingen genomförs för att underlätta valet för den enskilda hyresgästen hos Bostads AB Mimer på Vallby och Västermalm, i samband med ombildningen av hyresrätter inom allmännyttan.Sekundärdata och primärdata har använts för att utvärdera fyra variabler; ekonomi, livscykel, fastighet och område. Variablerna är viktiga för hyresgästens beslutsfattande gällande ombildning av hyresrätt till bostadsrätt. Två fastigheter på två bostadsområden har valts ut som intressanta undersökningsobjekt då dessa skiljer sig åt i flera hänseenden.Vinstmöjligheten är större för de boende på Västermalm vid en ombildning från hyresrätt tillbostadsrätt, då fastigheten ligger i ett område med högre betalningsvilja. På Västermalm finnsdet flera värdehöjande attribut, såsom läge, hiss och öppen spis, som påverkar prissättningen.På Vallby kommer det sannolikt inte gå att göra en vinst på kort sikt, vid försäljning av enombildad lägenhet.Beroende på livssituation varierar behovet av boendeform. En rekommendation är att se långsiktigt på sitt boende samt de behov som den boende kan förväntas få. Med stor sannolikhet uppkommer inga större oförutsedda utgifter den närmaste tiden i fastigheten på Vallby. På Västermalm bör stora kommande utgifter såsom stambyte tas i beaktande. Det är hög betalningsvilja på Västermalm då området har ett bra rykte och är beläget centralt. Vallby har en låg betalningsvilja då det är ett område med sämre rykte.</p>

Bostads AB Mimer har beslutat att sälja ut delar av sitt bostadsbestånd. Hyresgästerna hos Bostads AB Mimer kan, om de vill, starta en bostadsrättsförening och på så sätt köpa fastigheten. Målgruppen i denna studie är hyresgästerna. Vilka aspekter är viktiga att ta i beaktande inför valet av boendeform? Frågan kommer att utvärderas utifrån variablerna; ekonomi, livscykel, fastighet och område. Syftet med studien är att utvärdera om det är skäligt att ombilda sin lägenhet i respektive fastighet på två områden. Utvärderingen genomförs för att underlätta valet för den enskilda hyresgästen hos Bostads AB Mimer på Vallby och Västermalm, i samband med ombildningen av hyresrätter inom allmännyttan.Sekundärdata och primärdata har använts för att utvärdera fyra variabler; ekonomi, livscykel, fastighet och område. Variablerna är viktiga för hyresgästens beslutsfattande gällande ombildning av hyresrätt till bostadsrätt. Två fastigheter på två bostadsområden har valts ut som intressanta undersökningsobjekt då dessa skiljer sig åt i flera hänseenden.Vinstmöjligheten är större för de boende på Västermalm vid en ombildning från hyresrätt tillbostadsrätt, då fastigheten ligger i ett område med högre betalningsvilja. På Västermalm finnsdet flera värdehöjande attribut, såsom läge, hiss och öppen spis, som påverkar prissättningen.På Vallby kommer det sannolikt inte gå att göra en vinst på kort sikt, vid försäljning av enombildad lägenhet.Beroende på livssituation varierar behovet av boendeform. En rekommendation är att se långsiktigt på sitt boende samt de behov som den boende kan förväntas få. Med stor sannolikhet uppkommer inga större oförutsedda utgifter den närmaste tiden i fastigheten på Vallby. På Västermalm bör stora kommande utgifter såsom stambyte tas i beaktande. Det är hög betalningsvilja på Västermalm då området har ett bra rykte och är beläget centralt. Vallby har en låg betalningsvilja då det är ett område med sämre rykte.

Ett boende fyller ett grundläggande behov hos individer och det är ur många perspektiv intressant att studera bostadsmarknaden. Värdering av bostadssrätter kan göras på många sätt, till exempel genom jämförelser med andra objekt. Om en bostadsrätt köpt med full belåning är billigare än em jämförbar hyresrätt, mätt i nettokostnad per månad, kan denna antas vara undervärderad, och tvärtom. Syftet med denna uppsats är tvådelad. Dels att undersöka om bostadsrätter i Kalmar är övervärderade utifrån en jämförelse mellan månadskostnaden för simulerat fullt belånade bostadsrätter och likvärdiga hyresrätter samt att utifrån undersökningen konstruera en relativ metod att värdera bostadsrätter, i linje med det första delsyftet. Uppsatsen är av kvantitativ art då den främst bygger på numeriska jämförelser mellan, eller baserade på olika kvantitativa mått hos bostadsrätter och hyresrätter, till exempel hyra och bostadsyta. Referenramen utgår i huvudsak från böcker i företagsekonomi och nationalekonomi och vissa kompletteringar har gjorts med källor på Internet och i intervju med individer kopplade till branschen. Studien baseras på sekundärdata inhämtad från aktörer kopplade till bostadsbranschen, och merparten av denna data är kvantitativ redan vid inhämtandet vilket eliminerar risk för subjektiv tolkning. Uppsatsens reliabilitet upplevs av författaren som god trots att den främst påverkas av instabilitet i två huvudkomponenter som identifierats: urval och förändring över tid i den insamlade datan. Likaså validiteten anses av författaren som tillräcklig trots att vissa metodval som gjorts kan påverka resultatet. Utifrån de förutsättningar och de bostadsobjekt som uppsatsen bygger på är det i 87 % av fallen dyrare att köpa sin bostadsrätt med full belåning jämfört att hyra en jämförbar hyresrätt i Kalmar. Detta visar uppsatsen dels mätt i månadskostnad och dels i en relativ värdering. Resultaten anses vara generaliserbara för områdena som uppsatsen behandlar trots att endast 78 bostadsrätter, vilket motsvarar 1,3 % av det totala antalet, i den mån att relativt stora förändringar krävs för att resultatet ska förändras dramatiskt.

<p>Ett boende fyller ett grundläggande behov hos individer och det är ur många perspektiv intressant att studera bostadsmarknaden. Värdering av bostadssrätter kan göras på många sätt, till exempel genom jämförelser med andra objekt. Om en bostadsrätt köpt med full belåning är billigare än em jämförbar hyresrätt, mätt i nettokostnad per månad, kan denna antas vara undervärderad, och tvärtom.</p><p>Syftet med denna uppsats är tvådelad. Dels att undersöka om bostadsrätter i Kalmar är övervärderade utifrån en jämförelse mellan månadskostnaden för simulerat fullt belånade bostadsrätter och likvärdiga hyresrätter samt att utifrån undersökningen konstruera en relativ metod att värdera bostadsrätter, i linje med det första delsyftet.</p><p>Uppsatsen är av kvantitativ art då den främst bygger på numeriska jämförelser mellan, eller baserade på olika kvantitativa mått hos bostadsrätter och hyresrätter, till exempel hyra och bostadsyta. Referenramen utgår i huvudsak från böcker i företagsekonomi och nationalekonomi och vissa kompletteringar har gjorts med källor på Internet och i intervju med individer kopplade till branschen. Studien baseras på sekundärdata inhämtad från aktörer kopplade till bostadsbranschen, och merparten av denna data är kvantitativ redan vid inhämtandet vilket eliminerar risk för subjektiv tolkning. Uppsatsens reliabilitet upplevs av författaren som god trots att den främst påverkas av instabilitet i två huvudkomponenter som identifierats: urval och förändring över tid i den insamlade datan. Likaså validiteten anses av författaren som tillräcklig trots att vissa metodval som gjorts kan påverka resultatet.</p><p>Utifrån de förutsättningar och de bostadsobjekt som uppsatsen bygger på är det i 87 % av fallen dyrare att köpa sin bostadsrätt med full belåning jämfört att hyra en jämförbar hyresrätt i Kalmar. Detta visar uppsatsen dels mätt i månadskostnad och dels i en relativ värdering. Resultaten anses vara generaliserbara för områdena som uppsatsen behandlar trots att endast 78 bostadsrätter, vilket motsvarar 1,3 % av det totala antalet, i den mån att relativt stora förändringar krävs för att resultatet ska förändras dramatiskt.</p>

No description available.

Restaurering handlar om att spara något av det existerande och använda sig av det, om det så är en struktur, ett minne, en detalj eller den inre luftmassan. Frågan är varför man i vissa fall sparar en träbit från 1700-talet som är sned och sliten, när man skulle kunna byta ut den till en rak istället, men måla den i samma kulör. Det är alltså någonting i just den slitna träbiten som förmedlar något till oss. Kanske en känsla av att vi är del av en historia och ett sammanhang. I projekt som handlar om restaurering jobbar arkitekten med just hanteringen av historia men också skapandet av framtiden. Det är precis det som är kittlande, som Hidemark så bra formulerar det; ”...det förflutna finns ständigt i det närvarande, och tillsammans med nuet finns det på samma sätt i framtiden.”Synen på varje byggnad och varje restaurering som unik har på riktigt vuxit fram under 1900-talet. Sigurd Curman började formulera tankar kring att bevara ”tecken på historia” i en byggnad, som man kan kalla för patina, just för att den hade något, inte för att det inte fanns resurser till att putsa till den. Dessa idéer har fortsatt utvecklats och nådde sin höjdpunkt med Ove Hidemarks tankar om hur han ser på byggnader som att de alla har sin personlighet. Att sedan gestalta något som arkitekt i byggnaden, men samtidigt ha kvar respekten för objektets patina och tidigare liv, leder till att det enda rättvisa gentemot byggnaden blir att inte härma eller försöka kopiera utan skapa något som kan tala med det gamla och samexistera arkitektoniskt. Exempel på detta ser vi också i Neues museum genom Chipperfields arbete med ytorna och sin lågmälda komplettering av dem, på Skokloster slott genom Hidemarks respekt för alla tiders tillägg och de existerande och tillagda materialens relation, Lacaton &amp; Vassals beslut om att låta en park vara som den är och Rachel Whitereads bevarande av en byggnads minne genom ett avgjutet inre av den.      Arkitektens roll i ett restaureringsarbete blir att gå till objektet eller platsen och först och främst titta. Se vad som finns och formulera det genom ord, text, bild, skiss ritning etc. Genom att göra urvalet och gestalta det existerande tar arkitekten ställning och säger något om värdet på dessa ting. Det är ett maktutövande, rent ut sagt, att bestämma vad som är av värde att gestalta eller inte, men också vad som är av värde att låta leva vidare in i framtiden. Tyresö gymnasium är byggd i två etapper, 1978 respektive 1981. Vår uppgift från Arkitekturskolan innehåller ett program på 1500 kvm bostäder vilket man kan välja att lägga i gymnasiet då skolan ändå ska flytta från sina alltför stora lokaler. Denna linje har jag valt och min utgångspunkt är att utgå ifrån det som finns och bevara det så långt det går och att med enkla medel transformera en skola till bostäder. Jag vill testa min tes om att ett hem med tecken från vad det en gång varit är ett mer trivsamt hem än ett helt spår- och historielöst hem. Min metod är helt och hållet inspirerat av Ove Hidemark där jag försökt känna in byggnaden och undersöka den så mycket som det går. Jag har åkt dit och dokumenterat genom skiss, ritning och foto sådant som jag bedömt är av hög rumslig kvalité. Dessa stora och små delar av byggnaden har blivit min utgångspunkt för skapandet av de nya bostäderna. Jag har försökt rita bostäderna kring dessa delar så att varje lägenhet får sin speciella detalj som påminner om en tid som varit.     Spår som symboler av historia. / Restoration is about saving something of the existing and use it, whether it is a structure, a memory, a part or the internal air mass. The question is why, in some cases, save a piece of wood from the 1700s that are crooked and worn out, when you could replace it with a straight instead, but paint it the same color. There is something in that worn piece of wood that conveys something to us. Perhaps the feeling that we are part of a history and a context. In projects that are about restoration architects work with the handling of the history but also the creation of the future. That is what is so fascinating about restoration, as Ove Hidemark so great puts it; "... The past is constantly present in the moment, and with the present moment, it is in the same time in the future." The view of each building and each restoration as unique has really emerged during the 1900s. Sigurd Curman began to formulate ideas about preserving the "signs of history" in a building, which you can call patina, precisely because it had something, not because there were no resources to renovate it. These ideas have continued to develop and reached its peak with Ove Hidemarks thoughts on how he sees the buildings as they all have their own personality. To then shape something as an architect in the building while maintaining respect for the object's patina and past lives, means that the only justice towards it is not to mimic it or try to copy but to create something that can speak with the old and architecturally coexist. Examples of this are seen in the Neues Museum by Chipperfield´s and their work with surfaces and its low-key supplementing them, in Skokloster castle through Hidemark´s respect for the all-time additions and the existing and added materials relationshisp, Lacaton &amp; Vassals´ decision to leave a park as it was, and Rachel Whiteread´s conservation of a building through casted interior of it. The architect's role in the restoration work will be to go to the object or location, and first and foremost to look. See what is there and picture it in words, text, image, sketch drawing etc. By making the selection the architect says something about the value of these things. It is an exercise of power, to determine what is of value to shape or not, but also what is of value to let live on into the future. Tyresö upper secondary school was built in two phases, 1978 and 1981. Our mission from the School of Architecture includes a program of 1,500 sq.m. residential which you can choose to place inside the existing school. I have chosen this line and my starting point is to build on what exists and preserve it as much as possible. I have tried to, in simple ways, transform the school into housing. I have tested my theory that a home with signs from what it once was is a more enjoyable home than a home without any tracks at all. My method is inspired by Ove Hidemark from where I tried to get to know the building and investigate it as much as possible. I have gone there and documented through sketches, drawings and photos things that I considered are of high spatial quality. These large and small parts of the building have been my starting point for the creation of the new homes. I have tried to draw the dwellings around these parts so that each apartment has its special detail reminiscent of the past. Tracks that are signs of history.

The aim of the thesis is to clarify the landlord’s rights and obligations towards the tenant when a case of emergency occurs in the tenant’s apartment. What can a landlord do to get access to the tenant’s apartment when a case of emergency occurs? Will the landlord be liable if he damages any property of the tenant during the time in the apartment? These are some of the questions that we will answer. The problem is guided by two main principles: the landlord’s right of possession of the apartment and also the tenant’s right of use of the same property. The conflict between these two principles and between the interests of the landlord and the tenant is the foundation of this problem. Case of emergencies in an apartment are not regulated in Swedish law. Therefore, we have chosen to do comparisons to other forms of similar situations, which already are regulated in the law. These comparisons are made to see if similar rules can be applicated to cases of emergencies in the tenant’s apartment. In addition to this, we have also used case law, which treats similar situations, to see if the principles from these cases also can be applicated in case of emergencies in the tenant’s apartment. / Uppsatsens syfte är att klargöra hur hyresvärdens rättigheter och skyldigheter gentemot hyresgästen regleras vid en nödsituation i hyresgästens lägenhet. Frågor som vi kommer att försöka svara på är bl a: hur långt får hyresvärden gå när han bereder sig tillträde till hyresgästens lägenhet? Blir han ersättningsskyldig om han skulle skada hyresgästens egendom då en nödsituation föreligger? Problemet är utöver ett obligationsrättsligt, även ett sakrättsligt problem. De sakrättsliga principer som ligger till grund för problemet är äganderätten och nyttjanderätten. I vårt fall kommer dessa till uttryck genom att hyresvärden, som har äganderätten till sin egendom, upplåter nyttjanderätten av sin egendom till hyresgästens förmån. Det här förhållandet mellan hyresvärden och hyresgästen är en av orsakerna till att det uppstår ett problem vid hyresvärdens tillträde till lägenheten vid en nödsituation. Eftersom nödsituationer inte är reglerade i 12 kap. 26 § Jordabalken har vi valt att göra jämförelser med andra typer av situationer som finns reglerade i lagen. Dessa är: mindre brådskande förbättringsarbete och annat arbete, brådskande förbättringsarbete och bekämpning av ohyra i hyresgästens lägenhet. Dessa jämförelser görs för att utreda vilka regler som kan tänkas tillämpas då en nödsituation föreligger. För att uppfylla syftet har vi även tagit hjälp av ett par äldre rättsfall som behandlar områden som har nära anknytning till vårt problem.

Vilka faktorer som påverkar valet av upplåtelseform var frågan som ställdes inför detta examensarbete. Bostadsmarknaden är en komplex marknad då särdragen med just bostadsmarknaden inte finns inom någon annan marknad. Ett exempel är att en bostad inte lätt kan ersättas mot någon likvärdig bostad. På den svenska bostadsmarknaden finns det fyra upplåtelseformer som är vanliga när det gäller lägenheter. Dessa är bostadsrätter, hyresrätter, kooperativa hyresrätter och ägarlägenheter. Denna undersökning bygger på att studera vilka faktorer som påverkar valet av upplåtelseform ur ett lägenhetsperspektiv. Faktorerna som har undersökts är vilka olika ekonomiska och juridiska omständigheter som kan påverka valet. Studien avgränsas till lägenheter och till statistisk inom Gävleborgs län. En kvalitativ metod har använts, där intervjuerna har genomförts per telefon och genom fysiska möten. De som har intervjuats har varit olika aktörer inom bostadsmarknaden såsom byggherrar och mäklare. Intervjuerna användes för att ta reda på aktörernas syn på bostadsmarknaden och dess olika upplåtelseformer. Statistik har även tagits fram för att kunna undersöka utbudet av de olika upplåtelseformerna inom Gävleborgs län. De slutsatser som kan dras utifrån resultatet om vilka faktorer som påverkar valet av upplåtelseform är att ägarlägenheter väljs i första hand då det är ett direkt ägande, vilket leder till en friare boendeform. Ägarlägenheter väljs även för att det är ett självständigt boende då ägaren inte är bunden till en förening eller liknande. Andra faktorer som påverkar att ägarlägenheter väljs är också att det anses som en investeringsmöjlighet. Utbudet av ägarlägenheter är dock litet. Bostadsrätters faktorer är att det är ett fritt ägande. Bostadsrättsföreningen är förvaltningsskyldig, vilket medför att föreningen sköter de stora ingreppen, till exempel fönster- och dörrbyten. Bostadsrätter kan också anses som en investeringsmöjlighet. Det finns ett relativt stort utbud av bostadsrätter. Kooperativa hyresrätters faktorer är liknade hyresrätternas, dock med en insats. Denna skiljer sig dock från bostadsrätters insats, då kapitalinsatsen här bara fungerar som pant och återbetalas vid en eventuell utflyttning. Hyresrätters faktorer är att de har en begränsad användning (renoveringsmöjligheter) och att hyresvärden förvaltar och underhåller lägenheten. Något startkapital behövs inte för att ”köpa” jämfört med övriga upplåtelseformer. / Which factors influence the choice of living is the question we asked ourselves before this paper. The housing market is a complex market, since the characteristics of said market are not found in others. An example being that a home is not easily replaced with another. Sweden has four different forms of tenure for apartments: condominiums with a unitary system, condominiums with a dualistic system, right of tenancy and cooperative tenancies. This paper is based on examining the factors that influence which form of tenure an individual might choose. The factors that has been investigated are defined as various economical or legal circumstances or the like that may influence said choice. The study is limited to only contain apartments and geographically limited to Gävleborg County, specifically statistically. A qualitative method was used with interviews that were conducted over telephone and in-person meetings. The interviewees have been various players active in the housing market, such as builders and real estate brokers. These were chosen to find out their views on the housing market and the different forms of tenure since they work with such matters on a daily basis. The conclusions that was drawn from the results is that: Condominiums with dualistic systems are chosen for the right of ownership, and the fact that it’s a more independent sort of living since the owner is not bound to a housing association. A factor that’s also been acknowledged is the possibility of the apartment being an investment. This form of tenure has a low supply. Condominiums with unitary systems are chosen because it’s a relatively free and independent sort of ownership, but still somewhat bound to a housing association which has to manage all the major interventions on the property. These can also be seen as an investment opportunity. This form of tenure has a high supply. Cooperative tenancies are very similar to rights of tenancy, however with the addition of a lump sum paid to the association on contract agreement of the apartment. Right of tenancy is chosen mostly for the fact that there isn’t a start-up capital to get one and it’s easy to move since there’s no transactions involved. Also, there’s the fact that their use is quite limited and the landlord is the one who has to manage and maintain both the apartment and property.