Syfter är att kartlägga hur fastighetsägare som har uthyrningsverksamhet enligt begreppet mikroföretag, använder sig av strategiskt tänkande och vilka strategiska val de gör.

<p>Att äga och förvalta fastigheter innebär ett ansvarstagande gällande säkerheten för människor som vistats i och i anknytning till dessa fastigheter. En stor mängd lagar och förordningar ställer höga krav på fastighetsägaren. För att fullgöra sin skyldighet krävs det att fastighetsägaren har god kännedom om lagen och dess innebörd.Syftet med denna uppsats var att sammanställa de viktigaste lagar, förordningar, föreskrifter och allmänna råd som en fastighetsägare ska ha kännedom om för att uppfylla säkerhetskraven. Vidare var även syftet att ta reda på fastighetsägarnas synpunkter om gällande lagstiftning i fråga om överblickbarhet, innehåll och behov av förändringar eller kompletteringar. Vad fastighetsägarna ansåg om den ansvarsfördelning lagen ger upphov till var också en fråga som utreddes genom en enkätundersökning. Studien är avgränsad mot kommunala och privata fastighetsföretag och inkluderar endast allmänna utrymmen kopplade till hyresrätter.</p><p>Resultatet av denna uppsats visar att lagstiftningen för detta område är komplext och är spridd över en mängd olika lagar och förordningar. Undersökningen bland fastighetsägarna visar att hälften av dessa anser att det är svårt att få en samlad bild över vilka skyldigheter man har som fastighetsägare i fråga om olyckor och förebyggande arbete i det syftet. En fjärdedel upplevde också att det fanns tolknings- och gränsdragningssvårigheter med lagstiftningen.71 % av de tillfrågade ansåg att lagen är komplett men trots det tyckte 66 % att gällande regelverk bör förändras eller förtydligas i något avseende. Flertalet företag eftersöker ett större ansvarstagande från hyresgästens sida. Mer än hälften av företagen ansåg att lagen ställer rimliga krav på fastighetsägaren, men ingen av de tillfrågade ansåg att lagen var rättvis i sin bedömning av fastighetsägarens ansvar när väl en olycka inträffat. Undersökningen visade även att trapphuset är det allmänna utrymme som vållar mest bekymmer för fastighetsägarna i deras olycksförebyggande arbete. Sammanfattningsvis ansåg tre av fyra företag att lagen fungerar väl i praktiken.</p><p>Slutsatsen är att det är många lagar och bestämmelser som reglerar området och dessa är spridda över flera olika dokument. Det leder till att många fastighetsägare anser att det är svårt att veta sina skyldigheter för att kunna åstadkomma en säker och trygg miljö för sina hyresgäster. Det finns ett behov av förtydliganden av lagen i vissa avseenden men framförallt finns ett behov av ett mer samlat regelverk för detta område.</p><p>Nyckelord: skydd mot olyckor, allmänna utrymmen, hyresrätter, fastighetsägare</p>

<p>Abstract</p><p>Background</p><p>The Swedish district heat market of today is a subject being discussed regarding the reasonableness of the heat district supplier’s price settings. The issue is currently on a government level where a new investigation is being executed at the time of writing. Many real estate owners are growing tired of the situation where the heat district suppliers are taking advantage of their monopoly position, thus feeling that the price of district heating has been increasing far too much for many years. The market can be described as a natural monopoly because the real estate owner has no possibility to choose another supplier if they are unsatisfied with the present. Consequently, the real estate owner is in a weak situation with little prospect for negotiating regarding the price settings. The real estate owner cannot really do anything but to accept if the heat district supplier decides to accomplish a price rising. The consequences are huge in terms of economics.Since district heat is by far the dominating heating technique used in Sweden today, this is something that affects many people in the end. Despite being an extensive problem, there are surprisingly few people taking active part in the discussion, perhaps because the problem is so complex and complicated. This is a reason for us to shed light upon the district heat market and what real alternatives to district heat a real estate owner actually has.</p><p>Purpose</p><p>The purpose is to describe and analyze the district heat market out of a real estate owner’s perspective. By examining the real estate owner’s situation we will describe which incentives that exist for a heating technique exchange, in those cases district heat is being used.</p><p>Research Method</p><p>To reach this purpose we have chosen to work with a qualitative method of examining. We have made interviews with those responsible of energy systems for the biggest real estate owners in Sweden. These respondents have been well familiar with the district heat issue and we will describe their current situation and views of this matter.</p><p>Conclusion</p><p>Despite being unsatisfied with today’s district heat situation, big real estate owners in Sweden do not see a possibility to replace district heat as the primary heat technique. Heat pumps and pellets are considered as being complements to district heat, and are as such installed where conditions are favorable. The incentives to replace district heat are solely economic. Though, many times practical issues are in the way, such as no physical space for bigger installations. District heat also required less maintenance. Bedrock heat pumps are especially interesting in situations with properties that require comfort cold (offices and stores), since bedrock heat pumps can offer this cold for free.</p>

Abstract Background The Swedish district heat market of today is a subject being discussed regarding the reasonableness of the heat district supplier’s price settings. The issue is currently on a government level where a new investigation is being executed at the time of writing. Many real estate owners are growing tired of the situation where the heat district suppliers are taking advantage of their monopoly position, thus feeling that the price of district heating has been increasing far too much for many years. The market can be described as a natural monopoly because the real estate owner has no possibility to choose another supplier if they are unsatisfied with the present. Consequently, the real estate owner is in a weak situation with little prospect for negotiating regarding the price settings. The real estate owner cannot really do anything but to accept if the heat district supplier decides to accomplish a price rising. The consequences are huge in terms of economics.Since district heat is by far the dominating heating technique used in Sweden today, this is something that affects many people in the end. Despite being an extensive problem, there are surprisingly few people taking active part in the discussion, perhaps because the problem is so complex and complicated. This is a reason for us to shed light upon the district heat market and what real alternatives to district heat a real estate owner actually has. Purpose The purpose is to describe and analyze the district heat market out of a real estate owner’s perspective. By examining the real estate owner’s situation we will describe which incentives that exist for a heating technique exchange, in those cases district heat is being used. Research Method To reach this purpose we have chosen to work with a qualitative method of examining. We have made interviews with those responsible of energy systems for the biggest real estate owners in Sweden. These respondents have been well familiar with the district heat issue and we will describe their current situation and views of this matter. Conclusion Despite being unsatisfied with today’s district heat situation, big real estate owners in Sweden do not see a possibility to replace district heat as the primary heat technique. Heat pumps and pellets are considered as being complements to district heat, and are as such installed where conditions are favorable. The incentives to replace district heat are solely economic. Though, many times practical issues are in the way, such as no physical space for bigger installations. District heat also required less maintenance. Bedrock heat pumps are especially interesting in situations with properties that require comfort cold (offices and stores), since bedrock heat pumps can offer this cold for free.

Att äga och förvalta fastigheter innebär ett ansvarstagande gällande säkerheten för människor som vistats i och i anknytning till dessa fastigheter. En stor mängd lagar och förordningar ställer höga krav på fastighetsägaren. För att fullgöra sin skyldighet krävs det att fastighetsägaren har god kännedom om lagen och dess innebörd.Syftet med denna uppsats var att sammanställa de viktigaste lagar, förordningar, föreskrifter och allmänna råd som en fastighetsägare ska ha kännedom om för att uppfylla säkerhetskraven. Vidare var även syftet att ta reda på fastighetsägarnas synpunkter om gällande lagstiftning i fråga om överblickbarhet, innehåll och behov av förändringar eller kompletteringar. Vad fastighetsägarna ansåg om den ansvarsfördelning lagen ger upphov till var också en fråga som utreddes genom en enkätundersökning. Studien är avgränsad mot kommunala och privata fastighetsföretag och inkluderar endast allmänna utrymmen kopplade till hyresrätter. Resultatet av denna uppsats visar att lagstiftningen för detta område är komplext och är spridd över en mängd olika lagar och förordningar. Undersökningen bland fastighetsägarna visar att hälften av dessa anser att det är svårt att få en samlad bild över vilka skyldigheter man har som fastighetsägare i fråga om olyckor och förebyggande arbete i det syftet. En fjärdedel upplevde också att det fanns tolknings- och gränsdragningssvårigheter med lagstiftningen.71 % av de tillfrågade ansåg att lagen är komplett men trots det tyckte 66 % att gällande regelverk bör förändras eller förtydligas i något avseende. Flertalet företag eftersöker ett större ansvarstagande från hyresgästens sida. Mer än hälften av företagen ansåg att lagen ställer rimliga krav på fastighetsägaren, men ingen av de tillfrågade ansåg att lagen var rättvis i sin bedömning av fastighetsägarens ansvar när väl en olycka inträffat. Undersökningen visade även att trapphuset är det allmänna utrymme som vållar mest bekymmer för fastighetsägarna i deras olycksförebyggande arbete. Sammanfattningsvis ansåg tre av fyra företag att lagen fungerar väl i praktiken. Slutsatsen är att det är många lagar och bestämmelser som reglerar området och dessa är spridda över flera olika dokument. Det leder till att många fastighetsägare anser att det är svårt att veta sina skyldigheter för att kunna åstadkomma en säker och trygg miljö för sina hyresgäster. Det finns ett behov av förtydliganden av lagen i vissa avseenden men framförallt finns ett behov av ett mer samlat regelverk för detta område. Nyckelord: skydd mot olyckor, allmänna utrymmen, hyresrätter, fastighetsägare

Mellan år 1850 - 1930 var de dominerande arkitekturstilarna i Malmö stad väldigt stuckatur- och detaljrika. Flera av murverksbyggnaderna utförda i dessa stilar har problem med att delar av fasaden går sönder och rasar ned i gatan, vilket utgör en risk för person- och egendomsskador. När det har gått så långt att fasaddelar rasar ned i gatan är skadorna ofta väldigt omfattande och kostsamma.Studiens syfte var att undersöka och lyfta fram vad fastighetsägare och fastighetsförvaltare bör veta om fasaderna på sina fastigheter uppförda mellan 1850 – 1930. I denna rapport beskrivs de vanligaste orsakerna till problemen hos dessa fasader. Metoden som användes i studien var kvalitativ och materialet samlades in genom litteraturstudier, studiebesök på olika arbetsplatser samt intervjuer med experter, fastighetsägare och fastighetsförvaltare. Det samlades in information om bland annat vilka de vanliga skadorna är och vad som idag görs för att förebygga att skadorna blir så omfattande att fasaddelar faller ned.Resultatet av studien lyfter fram de vanligaste problemen som fasaderna på fastigheter uppförda mellan 1850 – 1930 har. Det visade sig att många av de intervjuade hade samstämmiga svar angående vad fastighetsägare och fastighetsförvaltare bör veta om sina fasader. De bör bland annat ha en grundlig kunskap om fasadkonstruktionen samt veta vilket ansvar de har ifall fasaddelar faller ned och orsakar person- eller egendomsskador. Resultatet visar också att det finns en stor okunskap hos fastighetsägare och fastighetsförvaltare om vilka problem deras fasader kan ha och att detta oftast är orsaken att skadorna tillåts bli så stora att fasadelar faller ned. Eftersom okunskapen är stor är det också därför det sällan görs några förebyggande åtgärder. Ett sätt att minska risken för att fasaddelar faller ned kan vara att utföra kontinuerliga besiktningar av fasaden. / Between 1850 - 1930, the dominant architectural styles in Malmö City were very rich in stucco and details. Several of the masonry buildings designed in these styles have problems with parts of the facade breaking down and crashing into the street, which poses a risk for personal- and property damage.The purpose of the study was to investigate and highlight what property owners and property managers should know about the facades of their properties erected between 1850 - 1930. This study describes the most common sources and causes of the problems. The method used in the study was qualitative and the material was collected through literature studies, visits to various workplaces and interviews with experts, property owners and property managers. Information was gathered about the regularity of the problems and what can be done to prevent the facade from being in such a bad condition that parts of the facade starts to fall.The results of the study highlight the most common problems that the facades of buildings erected between 1850 - 1930 faces. It turned out that many of the interviewed had unanimous answers regarding what property owners and property managers should know about their facades. The result also shows that there is a great deal of ignorance among property owners and property managers about what kind of problems their facades may have and that this is usually the reason why the damage is allowed to be so great that parts of the facades fall down. It is because of this ignorance that preventive measures are rarely taken. One way to reduce the risk of parts falling from the facade may be to carry out continuous inspections of the facade.

Syftet med forskningen är att öka förståelsen för individuell mätning och debitering av värme och vatten i flera bostadshus, ett system som syftar till att individuellt fördela kostnader. Individuell mätning är för närvarande på dagordningen i Sverige, inte bara på grund av EU’s påtryckningar på byggsektorn för att förbättra energiprestandan, men även på grund av brister i mätmetoderna för debitering av värme samt om huruvida individuell mätning faktiskt är nödvändigt och gör någon nytta. En undersökning har genomförts genom enkäter och intervjuer med fastighetsägare och boende i flerbostadshus samt genom litteraturstudier. Undersökningen visar på ett behov av individuellmätning och debitering. De boende anser att de som använder mer också ska betala mer. Men brister i mätmetoderna gör det svårt att uppnå en rättvis fördelning av värmekostnaderna. Dessutom är mätningarna svåra att förstå för de boende. Två huvudsakliga incitament för fastighetsägare att installera individuell mätning och debitering ärenergibesparingar och därmed miljön samt rättvis kostnadsfördelning. Undersökningen visar dock att kritik från de boende kan leda till ytterligare administrativa kostnader som kan påverka lönsamheten med mätningarna. Undersökningen visar också att det är mer ekonomiskt lönsamt med individuell mätning av vatten än värme. Några av fastighetsägarna får inte någon vinst alls med individuell mätning av värmen. Men individuell mätning och debitering är ändå en möjlighet att minska energianvändningen i flerbostadshus. / The purpose of this research is to increase the understanding of individualmetering and charging of heat and water in multi-dwelling houses, systemsdesigned to allocate individual costs. Individual metering is currently on the agendain Sweden, not because of the pressure the EU put on the building sector toimprove energy performance, but rather because of shortcoming in the techniquesof metering heat as well as the questions whether individual metering is actuallynecessary and does any good. The extension of individual metering of heat andwater is very limited in Sweden in contrast to several other European countries.A survey has been carried out through questionnaires and interviews with landlordsand tenants and literature studies. The survey shows on a need for individualmetering and charging. Tenants simply believe that those who use more alsoshould pay more. Speaking against individual metering and charging of heat aresuch as shortcomings with metering methods making it more difficult to achievefair cost allocations, and the tenants’ difficulties to understand the individualmetering, possibly because of limited or no information.Two main incentives for landlords to install individual metering and charging areenergy savings and thus the environment, and fair cost allocation. However, thesurvey shows that tenants being critical to the metering lead to additionaladministrative expenses, hence negatively affecting the overall economy. Thesurvey also indicates that it is more economically profitable to individually meterwater than heat. Some of the participating landlords have as a matter of fact noteven got any profit at all from metering of heat. Individual metering and chargingof heat and water can still create an opportunity to reduce the energy use in multidwelling houses.

Det här examensarbetet behandlar stambyten som passerar skyddsrum.Skyddsrum användas som skyddsutrymme för människor vid behov under nödsituationer. Deflesta skyddsrummen byggdes under 1951-1974 och de är i behov av underhåll ochrenovering.På grund av strikta lagar blir alla renoveringar som berör skyddsrum väldigt kostsamma förfastighetsägare.Studien undersöker fyra typfall av renoveringar och reder ut lagar. Förhoppningsvis blir deanvändbart för fastighetsägare för att förstå kostnaderna kring stambyten som berörskyddsrum.

Hemlösheten i Malmö har blivit ett stort problem, antalet hemlösa har under år 2011 ökat med 15 %. Fastighetskontorets Lägenhetsenhet som förvaltar bostadssociala kontrakt, har inte möjlighet att klara av den ökade hemlösheten utan utomstående hjälp. Det krävs att fler fastighetsföretag är med och samarbetar. Syftet med uppsatsen är att kartlägga hur fem fastighetsföretag i Malmö arbetar med kommunens Lägenhetsenhet. Studien undersöker vilka för- och nackdelar det finns i samarbetsprocessen. I studien används en kvalitativ metod, totalt har nio intervjuer genomförts med representanter från Malmö kommun och fem fastighetsföretag. Studien visar att kommunens organisationsstruktur är otydlig för fastighetsägarna och en fastighetsägares vilja att engagera sig i den sociala problematiken påverkas av den företagskultur som råder inom företaget. Resultatet visar också att kommunikationen mellan Malmö kommun (LE) och fastighetsägarna brister, det råder missförstånd mellan dem. I grund och botten är det kommunikationen mellan fastighetsägare och Malmö stad som utgör basen för att relationen mellan dem ska fungera och för att de ska kunna arbeta mot ett gemensamt mål. För att åstadkomma en god kommunikation krävs att informationen är tydlig mellan involverade parter, att ansvarförhållanden tydliggörs och att gemensamma fördelar identifieras. / Homelessness has become a major problem in Malmoe. In one year, during year 2011, the number of homeless people increased by 15 %. The municipality department of social housing, called Lägenhetsenheten, manages social contracts and will not be able to manage the increased number of homeless people without the help from property owners. The municipality’s work depends on the collaboration. The purpose of this study is to examine how five property owners collaborate with the department of social housing in Malmoe. The study will show the advantages and disadvantages of the collaborations between the property owners and the municipality. It becomes evident that the organizational structure of the municipality in Malmoe is unclear to the property owners in this study, and a property owner’s willingness to collaborate with the municipality regarding homelessness is influenced by the corporate culture that exists within the company. The results show that communication between the parties involved is not as efficient as it could be and communication is a keystone for successful work between the parties. Thus, the conclusion is that good communication requires information to be apparent, that the responsibilities are clarified and the mutual benefits need to be identified, creating a clear-cut working relation and striving towards a common goal.

Detta examensarbete utformar rekommendationer för återbruk vid lokalanpassningar ur ett fastighetsägarperspektiv. Befintlig forskning har huvudsakligen fokuserat på övergripande drivkrafter och hinder för att påbörja återbruksarbete, utan att beakta hur detta arbete ska fortskrida och etableras i fastighetsägares affärsstrukturer. Därmed initieras detta examensarbete, genom att jämföra fastighetsbranschens övergripande uppfattning om återbruk, tillsammans med en djupgående undersökning av ett enskilt fall och dess ingående aktörers inställning. Genom att utgå från de unika förutsättningarna i det enskilda fallet och den generella uppfattningen hos återbruksaktörer presenteras rekommendationer för hur fastighetsägare bör navigera mellan de hinder och möjligheter som finns kopplade till återbruk. Examensarbetet baseras på litteraturstudie, intervjustudie och klimatberäkningar, vilka utforskar återbruk på en generell nivå och specifikt inom fastighetsbranschen. Intervjustudien involverar både aktörer inom branschen i stort samt specifika aktörer inom det enskilda fallet. Resultaten visar på tydliga strukturella utmaningar och brist på incitament för återbruk. Samtidigt identifieras en betydande potential för fastighetsägare att driva förändringen mot en mer cirkulär ekonomi. Analysen visar att det är av största vikt att utvärdera beslut inom lokalanpassningsprojekt med långsiktighet och systemperspektiv i fokus. Återbruk bör därmed ses som ett av många verktyg att uppnå mer hållbara lokaler inom fastighetsbranschen, i stället för en lösning som alltid ska appliceras oavsett förutsättningar. Trots att återbruk kräver gemensamma insatser från hela värdekedjan, spelar fastighetsägare en avgörande roll i att driva denna utveckling framåt. Vidare är det viktigt att värdera klimatmässiga, ekonomiska, tekniska och estetiska parametrar noggrant vid beslutsfattande. Enligt klimatberäkningarna är komfortmodul, installationsgolv och innertak de komponenter med störst klimatbesparingspotential i det enskilda fallet.  För att övervinna de strukturella hindren inom branschen och möjliggöra för fastighetsägare att sätta tonen och skapa incitament för återbruk, föreslås flera rekommendationer. Fastighetsägares centrala roll i värdekedjan ger dem en unik position och möjlighet att ställa krav på övriga aktörer inom branschen. Detta inkluderar att införa nya prismodeller som belönar återbruk, utveckla standardiserade lösningar för lokalanpassningsprojekt i syfte att underlätta framtida återbruksprojekt och ta ansvar för garantier för återanvända produkter. Dessa åtgärder leder till både ekonomiska och miljömässiga fördelar för fastighetsägare samtidigt som de driver på branschens engagemang för återbruk. Slutligen är det fördelaktigt att hantera återbruksprojekt i etapper för att hantera den låga mognadsnivån på marknaden. Genom att ta dessa steg kan fastighetsägare spela en avgörande roll i att främja cirkulär ekonomi inom fastighetsbranschen och uppmuntra andra aktörer att följa deras exempel. / This thesis presents recommendations for the reuse of premises, with a specific emphasis on the perspective of property owners. The study involves a comparative analysis between the broader industry perspective on reuse and a singular case study, including the attitudes of its stakeholders. Based on the unique conditions of the individual case and the general perception of involved actors, recommendations are presented on how property owners should navigate between the obstacles and opportunities associated with reuse. The recommendations are customized to address the specific circumstances of the individual case while aligning with the prevailing industry sentiment.  The thesis is based on a literature review, an interview study and climate calculations, which explore reuse both on a general level and specifically in the real estate sector. The interview study engages actors from the broader industry as well as specific actors within the studied case. Findings reveal significant structural challenges and a notable absence of incentives for embracing reuse practices. Concurrently, the research underscores a significant opportunity for property owners to drive the transition towards a more circular economy. The primary finding emphasizes the importance of evaluating reuse decisions from a long-term and systemic approach. Reuse should thus be seen as one of many tools to achieve more sustainable premises in the real estate sector, rather than a solution that should always be applied regardless of conditions. While collaboration across the entire value chain is essential for successful reuse initiatives, property owners are uniquely positioned to drive this transformative agenda forward. Furthermore, decisions must be informed by considerations spanning climatic impact, economic viability, technical feasibility, and aesthetic outcomes. Notably, climate calculations for the individual case highlight that components such as the comfort module, installation floor, and ceiling offer the highest potential for climate impact reduction through reuse strategies. To overcome the structural barriers in the industry and empower building owners to lead the charge in promoting reuse, several strategic recommendations are proposed. Given their influential position in the value chain, property owners can wield their leverage to impose demands on other actors within the sector. This includes introducing innovative pricing models that incentivize reuse, developing standardized reuse solutions to facilitate future reuse projects, and taking responsibility for warranties on reused products. These measures not only deliver economic and environmental advantages to property owners but also foster broader industry commitment to reuse practices.