Hyreslagens (1970:994) regler kan vid ett första anblick tyckas noggranna och täckande. Ur ett praktiskt perspektiv är så inte fallet, inte minst efter min praktik på Hyres- och arrendenämnden i Linköping. Denna uppsats kommer därför ge en tydligare bild av rättsläget. Rättsfall på det senare 2000-talet kommer i uppsatsen att behandlas. Tvisterna berör bland annat frågan; ”Vad är en skälig acceptfrist?”. Här kan vägledning hämtas från det traditionella avtalet, dess principer och dess regler. Vidare diskuteras vilket tillvägagångssätt som anses korrekt. I nuläget finns möjlighet till skriftligt, muntligt och konkludent handlande vid uppsägning. Muntlig uppsägning eller uppsägning genom konkludent handlande, anses i nuläget inte tillräckligt användbara. Muntlig uppsägning har varit ett alternativt tillvägagångssätt sedan 1907 års nyttjanderättslag och ansågs enligt propositionen 1983/84: 137 s 119 alldeles för inarbetad för att tas bort. Frågan är om denna uppsats kan väcka frågor om möjligheten fortfarande bör stå kvar. Konkludent uppsägning är fortfarande ytterst oklar som metod. I uppsatsen diskuteras dessutom hur man ska tolka tvetydiga uppsägningar. Av vikt att påtala är att villkorsändring och avflyttning har olika rättsverkningar. Mottagandet av uppsägningshandlingen bör därför vara tydlig. Slutligen vill jag, innan framställningen presenteras, rikta ett stort tack till Stieg Synnergren1 för givande samtal. Att sätta sig in och hantera ett komplext område kräver en dialog med någon som har flera år av erfarenhet inom området. 1Jurist inom domstolsväsendet sedan 1958 och hyresråd och ordförande i Hyresnämnden och Arrendenämnden i Linköping mellan 1972-1999.

I hyresavtal existerar det en speciell form av avtalsvillkor som berör motpartens handlande inom hyresförhållandet. Det rör sig om hyresvärdens förväntningar på hyresgästen om hur denne skall bete sig, vilken vårdnadsplikt som det är fråga om och att hyresgästen förväntas beakta ordning, sundhet och gott skick inom fastigheten. Denna speciella typ av avtalsvillkor inom hyresrätten kan benämnas ordningsföreskrifter eller ordningsregler och hanteras på ett speciellt sätt i jämförelse med andra avtalsvillkor. Den lagmässiga regleringen av denna typ av villkor är tämligen generellt utformad och tar framförallt form i 24 och 25 §§ i Jordabalkens 12 kapitel. Paragraferna ålägger hyresgästen en vårdnadsplikt och en skyldighet att iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten. Med hänsyn till att lagstadgandet i dessa två paragrafer är relativt generellt utformat uppstår en del komplikationer och problem. En del av problemen utgörs av att det är svårt för hyresvärdar, och även hyresgäster, att veta vilka ordningsföreskrifter som egentligen är att anse som lagenliga. Hyresvärden utformar oftast ordningsföreskrifterna i förväg då det är hen som tillhandahåller hyresavtalet. Det finns då en risk att hyresvärdar utformar ordningsföreskrifterna alltför strängt och riskerar skadestånd vid en ev. framtida tvist. Å andra sidan måste även hyresgästen kunna bedöma om ordningsföreskrifterna som hyresvärden stipulerat är lagmässiga samt vilken påföljd ett avtalsbrott mot dem skulle få som konsekvens. Författaren till uppsatsen kommer fram till att det finns problem i framförallt två avseenden. Det första området berör ordningsföreskrifternas otydlighet med avseende på deras definition. Det definieras ej klart och tydligt i lagtext vad som avses och det skapar därmed problem. Det andra området rör den osäkra bedömningen av påföljder vid kontraktsbrott. Dessa problem föranleder ett behov av ett tydligare lagrum för ordningsföreskrifter i hyresavtal.

Det finns en efterfrågan bland expanderande och utvecklingsorienterade företag att etablera sig i innovationstäta städer såsom Stockholm för att exempelvis ta nästa steg i att utveckla sin produkt eller tjänst, eller för att prova nya marknader. Men i många av dessa städer är utbudet av kontor, lokaler och boende begränsat. Delvis på grund av prisnivåerna, men också sett till det totala utbudet på marknaden. Detta torde skapa en efterfrågan på både lokaler och boende vilket är anledningen till att affärsidén att kombinera dessa har uppstått. Konceptet vill samla utvecklingsorienterade företag från liknande branscher under ett och samma tak. Anledning till detta är att bilda community inom byggnaden, men även torde detta skapa synergieffekter som kan leda till produkt- och serviceutveckling eftersom man kan lära från, och dra nytta av varandra. För att kunna etablera denna affärsidé om uthyrning av en kombination av lokal och boende finns det olika lagar att ta hänsyn till. Det måste även finnas en faktisk efterfrågan på marknaden för det tänkta konceptet. Syftet med uppsatsen är därför att presentera viktiga delar att inkludera i ett potentiellt hyresavtal för affärsidén och analysera om det finns ett marknadsintresse för konceptet baserat på intervjuer med potentiella kunder och branschorganisationer inom fastighetssektorn. Men även försöka reda ut vilka svårigheter man skulle kunna tänkas möta, huruvida detta koncept kan vara ett steg i rätt riktning för förbättring av fastighetssektorn ur ett hållbarhetsperspektiv samt hur man ska hantera och förbättra den kommunala processen för detaljplaner i ärenden för fastighetsutveckling. Marknadsundersökningen bland potentiella hyresgäster vittnar om att det finns efterfrågan för denna affärsidé, vilket är i linje med vad de intervjuade branschorganisationerna ansåg. För expanderande företag är möjligheten att i en flexibel lösning kombinera boende med lokaler attraktiv. För att genomföra konceptet är de intervjuade överens om att branscher man vill ha som kundbas måste väljas med noggrannhet för att uppnå fördelarna med klusterbaserade lokaler och boenden. När det gäller miljöförbättringarna var samtliga intervjuade överens om att konceptet är ett steg i rätt riktning bland annat för man vill använda redan befintliga byggnader som till återblandad användning av bostäder och lokaler. I intervjuer med branschorganisationerna fanns det en gemensam åsikt om att den kommunala processen bör förenklas för att bli effektivare,snabbare och mer lyhörd för nya lösningar likt denna inom fastighetssektorn. Resultaten från studier av lagen visar att hyresavtalet tydligt måste redovisa hyresnivån och längden på avtalet, om det är tidsbegränsat och det ska även fördela det praktiska ansvaret mellan hyresgäst och hyresvärd tillsammans med andra formella bestämmelser. En bra lösning för det formella hyresavtalet är att kombinera ett standardavtal från organisationen Fastighetsägarna för de praktiska delarna och anpassa de övriga delarna med inspiration från redan befintliga hyresavtal för boende och lokaler av liknande koncept. Slutsatsen är att det finns ett marknadsintresse för affärsidén baserat på de genomförda intervjuerna och att detta koncept ligger mycket i linje med de förbättringar inom fastighetssektorn som måste ske med hänsyn till miljön. Hyresavtal har vissa obligatoriskadelar men utöver dessa finns frihet för egna bestämmelser. Man bör även lägga stor vikt vidatt hitta lämpliga branscher och företag som kundbas för att skapa community och synergieffekter. Enligt några av de intervjuade bör arbetet med detaljplaner bli smidigare och mer flexibelt. / Today there is a demand among expanding companies to establish themselves in larger cities as Stockholm, for example, to take the next step in developing their product or service or try new markets. But in many of these cities, the offering of offices, premises and accommodation is very limited. Partially in the view of pricing, but also in the perspective of total supply to the market. As this should create an unmet demand for accommodation and premises, the business idea to create a combination of coworking and coliving arose. The concept aims to bring together development-oriented companies from similar industries under one roof. The reason behind this is to create a community among the tenants but also synergyin the form of product and service development since they can learn and develop with eachother in the same branch. To establish this business idea there are regulations regarding rental of apartments, office sand premises to be considered before launching the concept. Law regulations exist but it also has to exist an actual demand in the market for this precise concept. The purpose of this essay is to present important parts to include in a potential rental agreement and to analyze if there is a market demand for this concept based on interviews with potential customers and branchorganizations. But also, what difficulties the concept might face, how this concept could improve the impact the real estate sector has on the environment and how to handle and improve the municipal process in these regards. The market hearing that was performed for this paper indicates that there is a demand for this type of concept, which is in line with the perception of the interviewed branch organizations.For expanding companies, the opportunity to combine accommodation with non-residential premises in a flexible solution is attractive and convenient. In order to implement the concept,the interviewees agree that the sectors you want as a customer base must be carefully selected to achieve the benefits of cluster-based premises and housing. Regarding environmental improvements, all interviewees agree that the concept is a step inthe right direction since the business idea is targeting already existing buildings with permission for mixed-use between accommodation and non-residential premises. Ininterviews with branch organizations, there was a common view that the municipal process should be simplified in order to become more effective, rapid and more responsive to new solutions like this one within the real estate sector. The results from studies of the law show that, among other things, the lease must clearly state the level of rent and the length of the contract if it is limited in time. It should also divide the practical responsibilities between the tenant and the landlord among other formal provisions. A good solution for the rental agreement is to combine a standard contract from the organization Fastighetsägarna regarding the practical matters and set up the other parts of the agreement with inspiration from agreements already existing on the market for residentials and non-residential premises. As a conclusion there is market interest for the business idea according to the interviews, and the business idea is very much in line with the improvements that must be made within the real estate sector with regard to the environment. Furthermore, the lease has certain mandatory parts, but in addition, there is freedom for own regulations. Also, when choosing the customer base, it is important for the concept to pay attention to finding suitable industries and companies to create community and synergy effects. According to some of the interviewees, the municipal work with detailed development plans should be improved to become more smooth and flexible.