El presente caso se inicia a raíz de la demanda presentada por la Superintendencia de Bienes Nacionales (SBN) contra todos los titulares registrales del Lote 18-B sito en la Urbanización Los Arces de Monterrico, del distrito de Surco, por la que solicitó se declare la nulidad de los contratos de compraventa del referido predio, por ser su objeto jurídicamente imposible, al ser tal terreno un bien de dominio público. La empresa inmobiliaria, PdT, contestó la demanda indicando que adquirió el bien a título oneroso, por escritura pública, de quien figuraba como su propietario en los Registros Públicos. Tanto en primera como en segunda instancia se declaró la nulidad de los contratos celebrados entre las personas físicas demandadas, por tener un fin ilícito, al ser el objetivo común de los contratantes el introducir en el tráfico mercantil, de forma ilícita (a través de la falsificación de documentos administrativos), un bien de dominio público. En relación a la mercantil, PdT, tanto en primera como en segunda instancia se desestimó la demanda por considerar que no se había desvirtuado su buena fe registral. La Sala Civil Permanente de la Corte Suprema de Justicia de la República revocó dicho fallo y reformandoló declaró fundada la demanda de nulidad de acto jurídico contra PdT, pues consideró que de los documentos archivados en los Registros Públicos, PdT podía saber que el bien objeto de compraventa se trataba de un bien estatal de dominio público que había sido introducido de manera ilícita en el tráfico mercantil; por lo que declaró que su contrato de compraventa era nulo por tener un fin ilícito. / This case begins as a result of the presentation by the Superintendence of National Assets (SBN) of a lawsuit against all the registered owners of Lote 18- B located in District of Surco, for which requested the annulment of the sales contracts for the aforementioned property, because its object was legally impossible, as such land was a public domain asset. The real estate company, PdT, answered the lawsuit indicating that it acquired the property for consideration, by public deed, from the person who appeared as its owner in the Property Registry. Both in the first and second instance, the nullity of the contracts entered into between the natural persons sued is declared for having an illicit purpose, as the common objective of the contracting parties is to enter into commercial traffic in an illicit manner (through the falsification of administrative documents) a public domain asset. In relation to the company, PdT, both in the first and second instance, dismissed the claim on the grounds that its good faith registration had not been distorted. However, the Supreme Court revoked said ruling, considering that from the documents filed in the Public Registries, PdT could know that the property object of sale was a state property in the public domain that had been illegally introduced into traffic. commercial, for which he declared that his purchase and sale contract was void for having an illicit purpose.

El presente trabajo de investigación se sustenta en la Resolución Nº 3450-2023- SUNARP-TR el cual sirvió como discusión en el CCLXXXI Pleno Registral, por el cual se dictaminó la transferencia de los aires reservados en la partida matriz sin su previa independización, quedando aprobado como Precedente de Observancia Obligatoria. A lo largo de la investigación sustentaremos que dicha decisión del Tribunal Registral es insuficiente, e inadecuado a nivel registral, puesto que si bien estamos de acuerdo que los aires no tienen la obligación legal de independizarse para su transferencia, en base al sistema declarativo de los bienes inmuebles, consideramos que las razones para llegar a dicha conclusión es insuficiente en tanto el Tribunal se basa solamente en la Directiva de SUNARP sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, y en el Reglamento de Inscripciones de Registro de Predios. Asimismo, si bien sostenemos que los aires pueden no ser independizados ante su transferencia, ello cambia en el régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, en tanto los aires se computan como zonas comunes siendo necesaria su independización para no colindar y generar confusiones con los bienes comunes inscritos en la partida matriz. Siendo por tanto, exigible su independización en el régimen anteriormente mencionado. / The present research work is based on Resolution 3450-2023-SUNARP-TR which served as a discussion in the CCLXXXI Full Registry, which ruled the transfer of reserved airs in the heading matrix without its previous independence, being approved as a Mandatory Observance Precedent. Throughout the investigation we will maintain that this decision of the Registry Court is insufficient, and inadequate at the registry level, since although we agree that the airs do not have the legal obligation to become independent for their transfer, on the basis of the real estate declaratory system, we consider that the reasons for reaching such a conclusion are insufficient, since the Court is based solely on the SUNARP Directive on the Exclusive Property and Common Property Regime, and the Rules of Registration of Premises. Likewise, although we maintain that airs may not be independent before their transfer, this changes in the regime of Exclusive Property and Common Property, while the airs are computed as common areas being necessary their independence to avoid colliding and generate confusion with the common goods registered in the matrix item. Its independence under the above-mentioned regime is therefore required.

El plan de investigación académica venido en desarrollo, propone opciones que tiene el gobierno local para inscribir aportes reglamentarios en terreno provenientes de Habilitaciones Urbanas a su favor ante la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos – SUNARP, el cual se esboza con el fin de sanear registralmente la titularidad (dominio) de la Administración, o también, para que el administrado conozca de estas soluciones legales, las que plasmo a través de dos mecanismos, ya sea dentro del marco legal de la Ley Nº 27972 – Ley Orgánica de Municipalidades, la cual comprende la presentación de instrumento público notarial acompañado del acuerdo de concejo municipal y las credenciales del funcionario municipal interviniente; o, según el Decreto Supremo Nº 130-2001-EF (Dictan medidas reglamentarias para que cualquier entidad pública pueda realizar acciones de saneamiento técnico, legal y contable de inmuebles de propiedad estatal), con la presentación de documento privado suscrito por el funcionario municipal con fecha cierta, donde se solicita la anotación preventiva de inscripción de dominio (30 días calendario y posterior inscripción definitiva. En consecuencia, ha de conocerse que el segundo cuerpo normativo señalado, tiene un carácter de salvavidas frente a la dificultad sobreviniente respecto a la formalidad requerida por el primer cuerpo normativo, siendo estas dificultades como, por ejemplo, la demora con la emisión del acuerdo de concejo debido a temas de logística por parte de los entes ediles u otros temas relacionados.