Background: Within real estate companies assets according to IFRS/ IAS 40 should be valued at fair value, to compare with previous valuation criteria according to which real estate should valued at cost. Two models can be used within IAS 40, these are value at cost and fair value. When valued at cost the real estate value in the balance sheet should be specified at cost. The method chosen by the company should be used for all real estate within the company except for the premises used by the company. Purpose: The purpose of the study is to analyse and evaluate how real estate companies experienced the problems that arose when converting to IAS 40, and to analyse the effects on the companies key ratios as a result of the change of accounting method. Key ratios examined were, return on equity, solvency ratio, P/E-ratio and debt/equity ratio. Method: The essay is made on a qualitative effort in the form of four interviews with experts within the chosen subject area. The compilation of key ratio is made in a quantitative form and is made up of secondary data. Conclusions: With the implementing of IAS 40 for real estate accounting, the ability to better compare the accounting between real estate companies increased, even though all companies do not account for their real estate in the same way. It appeared that the regulation requirements need to be adjusted and formed in a way that better matches the reality in which real estate companies act. Valuation with fair value proved to have both advantages and disadvantages. The advantage was that the comparability and the fair picture between real estate companies increased. The disadvantage was that the valuation of the fair value gives an increased risk for the real estate companies to be over- or undervalued. A wrong valuation gives a wrong picture of the real estate companies and effects the key ratios in a volatile manner.

Bakgrund: Enligt Gauffin & Nilsson råder det ingen enhetlighet för hur immateriella tillgångar redovisas i samband med företagsförvärv. IFRS 3 infördes år 2005 och innebar stora förändringar för företagen avseende redovisningen av immateriella tillgångar vid företagsförvärv. Syfte: Då mycket tyder på att det inte råder någon enhetlighet i företags sätt att redovisa förvärvade immateriella tillgångar, avser denna studie att granska tänkbara bakomliggande faktorer till de skillnader som existerar. Studien vill finna eventuella skillnader mellan företagen och vidare utreda vad skillnaderna kan bero på. Med företag avses utvalda företag som nyligen gjort företagsförvärv. Metod: Studien baseras på en kvalitativ forskningsmetod bestående av intervjuer med företag som nyligen gjort företagsförvärv samt intervjuer med revisorer. Resultat: Studien har identifierat fyra tänkbara bakomliggande faktorer till att det inte råder en enhetlighet i redovisningen av immateriella tillgångar vid företagsförvärv: Definiering, Identifiering, Värdering och Vägledning. / Background: According to Gauffin & Nilsson, there is a lack of uniformity regarding the accounting of intangible assets. IFRS 3 was introduced in 2005 which brought changes for companies concerning accounting of intangible assets in acquisitions. Aim: Because of the lack of uniformity regarding the accounting of intangible assets, this study will examine possible reasons for the existing differences. The study will identify the differences between companies in order to further investigate the reasons behind these differences. Completion: The study is based on a qualitative method, through interviews with companies that recently have made acquisitions and audit firms. Result: The study has identified four possible underlying factors causing the differences between companies; Definition, Identification, Valuation and Guidance.

<p>Bakgrund och problem: Det pågår en diskussion om införandet av värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde. Diskussionen grundar sig främst i att fastighetsbolagens resultat påverkas av orealiserade värdeförändringar genom att dessa inkluderas i rörelseresultatet. Då svenska börsnoterade bolag idag kan välja att värdera enligt denna typ av värdering så är det intressant att få deras uppfattning om värdering till verkligt värde.</p><p>Syfte: Syftet med studien är att visa på skillnader i företagens uppfattning vid värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde och undersöka om det finns en relation mellan dessa åsikter och hur stor del av fastighetsbolagets rörelseresultat som består av orealiserade värdeförändringar.</p><p>Avgränsning: På grund av begränsade resurser så har inte hela fastighetsmarknadens åsikter kunnat undersökas. Istället har tre företag valts ut med förhoppning om att ge intressant material. Genom ett mindre urval av respondenter så kan inga generaliseringar för branschen i stort göras.</p><p>Metod: Studien är kvalitativ och abduktiv. Empiriinsamlingen har skett genom intervjuer med respektive företag samt granskning av företagens årsredovisningar för 2006. Intervjuer har skett genom kontakt via telefon och mail med en representant från varje företag som anses ha stor kunskap inom studiens område.</p><p>Teori: Det teoretiska ramverket består av syfte med finansiella rapporter, redovisningsprinciper, marknadsvärde, intressentteorin, legitimitetsteorin, institutionella teorin och agentteorin. Avslutningsvis presenteras konflikten mellan ledning och ägare.</p><p>Empiri: Två empiriska undersökningar har gjorts. Den första bestod av att granska årsredovisningar och posten orealiserade värdeförändringar i förhållande till företagens rörelseresultat för 2006. Den andra undersökningen bestod utav intervjuer med respektive företag för att få deras uppfattning om värdering till verkligt värde.</p><p>Resultat: Ingen relation mellan företagens uppfattningar och dess andel orealiserade värdeförändringar har kunnat utvisas. Dock har Atrium Ljungberg och Balder, vars resultat till större del består av orealiserade värdeförändringar, uttryckt en större osäkerhet och oro mot att inkludera värdeförändringar i resultaträkningen.</p> / <p>Background and problem: There is a consistent discussion about the implementation of fair value accounting on real estates. The discussion is developed through the fact that the profit of companies is being affected by unrealised value changes on the investment properties since these are included in the operating profit. Since Swedish companies, listed on the stock exchange, today can choose to use fair value accounting model, it is interesting to examine their opinion of the fair value model.</p><p>Purpose: The study’s purpose is to examine differences in companies’ perceptions regarding fair value accounting on investment properties and to examine if there is a connection between these opinions and how big a part of the real estate group’s operating profit that consists of unrealised value changes.</p><p>Demarcation: Because of limited resources, the whole investment property market’s opinions have not been investigated. Instead, three companies have been chosen with expectation of providing interesting material. Through a smaller selection of respondents, no generalisations for the branch as a whole can be made.</p><p>Method: The study is qualitative and abductive. The collection of empirics has been made by an examination of the companies’ financial reports and through interviews. Interviews have been made by telephone and through email with person with grand knowledge within the area investigated.</p><p>Theory: The theory chapter presents following: purpose of financial reports, accounting principles, market value, the agent theory, stakeholder theory, legitimacy theory, institutional theory. Finally presents the conflict between the agent and principal.</p><p>Empiric: Two empirical studies have been made. The first study consisted of an examination of the companies’ financial reports. The second study consisted of interviews with each company to find out their opinion regarding valuing investments properties to fair value.</p><p>Result: No relation between the companies’ perceptions and their amount of unrealised value changes has been revealed. However, Atrium Ljungberg and Balder, which presented results to a larger part consisted of unrealised value changes, have expressed a greater insecurity towards including the value changes in the consolidated statement of income.</p>

Bakgrund: Noterade bolag i Sverige skall, enligt ett EU-fördrag implementera IASB:s redovisningsrekommendationer i koncernredovisningen från och med den 1 januari 2005. Dessa rekommendationer lägger stor vikt vid verkliga värden och liknar på så sätt den anglosaxiska traditionen. Sverige har tidigare anammat den kontinentala traditionen som är präglad av försiktighet och en stor koppling mellan redovisning och beskattning. För redovisning av förvaltningsfastigheter gäller numera rekommendationen IAS 40, som innebär att bolagen har möjlighet att värdera förvaltningsfastigheter till verkligt värde istället för anskaffningsvärde. Denna rekommendation har påverkat fastighetsbolagens redovisning i stor utsträckning och en rad problem har uppstått. Problemen är bland annat hur en värdering till verkligt värde skall gå till samt hur de värdeskillnader som uppstår skall redovisas och eventuellt beskattas. Syfte: Att identifiera de problem som uppstår vid en implementering av IAS 40 i koncern och juridisk person samt att urskilja förslag på lösningar av dessa problem. Metod: Insamlandet av material till arbetet har skett dels genom kvalitativa metoder i form av intervjuer med sakkunniga på problemområdet och dels av kvantitativa metoder i form av två enkätundersökningar ställda till noterade fastighetsbolag i Sverige samt analytiker av dessa fastighetsbolag. Slutsatser: En oenighet råder mellan fastighetsbolag, analytiker och sakkunniga kring hur förvaltningsfastigheter skall värderas och redovisas. Det råder dock en enighet om att orealiserade värdeförändringar inte skall beskattas. Det har även visat sig att fastighetsbolagen har en annan syn på fastighetens verkliga värde än vad som står angivet i IAS 40. / Background: Listed companies in Sweden shall, according to the European Union, implement the accounting standards IFRS/IAS, published by IASB in the consolidated financial statement from the first of January 2005. These standards focus on fair value and are in that way similar to the Anglo-Saxon tradition. Swedish accounting has, before the implementation, adopted the Continental accounting tradition which is characterized by caution and a strong relationship between tax and accounting. Nowadays, the recommendation IAS 40 shall be applied on investment properties, which means that the real estate companies has the opportunity to valuate their investment properties to fair value instead of the historical cost. This new recommendation has had a huge affect on the Swedish real estate companies’ accounting and a number of problems has appeared. One of these problems is how the valuation of investment properties to fair value shall be determined. Another problem is how the value differentials, that occurs, shall be accounted and how the tax problems that occurs shall be treated. Purpose: To identify the problems that appears due to the implementation of the accounting standards IAS 40 on consolidated companies and parent-/subsidiary companies and to discern proposals to solutions of these problems. Method: We have collected the material to this bachelor thesis through quality methods in the form of interviews with experts within the field and through quantity methods in the form of two questionnaires; one towards Swedish real estate companies, and one towards analysers of these real estate companies. Conclusion: There is a dissonance between real estate companies, analysers and experts in their opinion about how investment properties shall be valued and accounted. The respondents have however the same opinion about the tax problem concerning unconverted value differentials. Our bachelor thesis also shows that the real estate companies’ view on fair value differs from the definition stated in IAS 40.

Sammanfattning Titel: IFRS 13 - En dokumentstudie över implementeringens påverkan på delårsrapporter i fastighetsbranschen Nivå: C-uppsats i ämnet företagsekonomi Författare: Johannes Fritzin och Pia Siewert Svensson Handledare: Bengt Bengtsson Datum: 2014-01-08 Bakgrund: Det har länge diskuterats hur tillgångar ska värderas och redovisas och flera standarder har införts genom åren. I och med införandet av IAS 40 fick företagen möjlighet att värdera förvaltningsfastigheterna till verkligt värde. Kritik har dock riktats mot detta värderingssätt och förste januari 2013 infördes IFRS 13 som bland annat ställer krav på ökade upplysningar. Syfte: Vårt syfte är att studera och beskriva hur väl bolagen inom fastighetsbranschen, som är skyldiga att följa IFRS 13, lever upp till upplysningskraven i sina delårsrapporter vad det gäller värdering av förvaltningsfastigheter. Vi vill också belysa eventuella skillnader och likheter mellan företagens upplysningskvalité och vad dessa kan bero på. Därutöver tänker vi undersöka om implementeringen bidragit till mer information i företagens delårsrapporter.   Metod: Studien är en dokumentstudie av delårsrapporter rörande företag i fastighetsbranschen. I studien utförs en kvalitativ innehållsanalys av delårsrapporterna med utgångspunkt från upplysningskraven i IFRS 13. Analys och slutsats: Vi har analyserat fjorton olika företag. Vår slutsats är att det skiljer sig mycket mellan företagen hur väl de uppfyller kraven. De flesta av de fjorton företagen är ganska dåliga eller dåliga på att följa upplysningskraven. Framförallt är företagen dåliga på att lämna precisa indata, men de är också dåliga på att konkret uppge vilken värderingsnivå de verkligen använder. De faktorer som verkar mest sammanhängande med lågt uppfyllande av upplysningskraven är stor spridning både geografiskt och vad gäller fastighetstyp. Så företag med förvaltningsfastigheter på ett fåtal orter och inom samma bransch uppfyllde kraven bättre. När det gäller implementeringen visar undersökningen att upplysningarna i de flesta fall har ökat under de senaste fem åren. Dock har bara fyra företag ökat sina upplysningar mellan 2012 och 2013 då IFRS 13 infördes. Förslag till fortsatt forskning: Genomföra studien igen längre fram när företagen har haft lite mer tid att ta till sig IFRS 13 och se om det medför en förbättring. Samt för att få ett ännu tydligare orsakssamband genomföra studien på fler företag, till exempel i hela Skandinavien. Uppsatsens bidrag: Studien ger en bild av hur väl företagen följer den nya standarden IFRS 13 och den visar också att än så länge så har standarden inte fullt ut haft den avsedda verkan som var tänkt. Studien ger också en bild av vilka faktorer som kan tänkas ligga bakom hur väl kraven uppfylls. För eventuella användare av IFRS 13 ges också en tydligare bild av vad upplysningskraven verkligen innebär och hur andra företag gör för att uppfylla kraven. Nyckelord: IFRS 13, verkligt värde, fastighetsbranschen, förvaltningsfastigheter, upplysningskrav / Abstract Title: IFRS 13 - A document study over the implementation impact on the interim financial statements in the real estate business Level: Final assignment for Bachelor Degree in Business Administration Authors: Johannes Fritzin and Pia Siewert Svensson Supervisor: Bengt Bengtsson Date: 2014-01-08 Background: It has for a long time been discussed how assets are to be valued and presented and several standards have been introduced over the years. With the introduction of IAS 40, companies had the opportunity to evaluate the investment properties at fair value. Critics have however been made against this valuation method and in the first of January 2013 IFRS 13 was introduced which among other things requires increased disclosures. Aim: Our purpose is to study and describe how well the companies in the real estate industry, who are required to comply with IFRS 13, lives up to the disclosure requirements in its interim reports in terms of the valuation of investment properties. We also want to highlight any differences and similarities between corporate disclosure quality and what these may be due. In addition, we intend to examine whether implementation has contributed to more information in the companies' interim reports. Method: The study is a document study of interim reports on companies in the real estate industry. In the study was a qualitative content analysis conducted of the interim reports based on the disclosure requirements of IFRS 13. Analysis and conclusions: We have analyzed fourteen different companies. Our conclusion is that there is big different between the companies how well they meet the requirements. Most of the fourteen companies are pretty bad or bad to follow the disclosure requirements. Above all, companies are bad about leaving precise input, but they are also poor at concrete specify the measurement level they actually use. The factors that seem most consistent with low fulfillment of disclosure requirements are wide distribution both geographically and by property type. So companies with investment properties at a few locations and within the same industry met the requirements better. In terms of implementation, the survey shows that the information in most cases has increased over the past five years. However, only four companies increased their disclosures between 2012 and 2013, when IFRS 13 were introduced. Suggestions for future research: Conduct the study again later when companies have had a little more time to take in IFRS 13 and see if it results in an improvement. And to get an even clearer causal link conduct the study on more companies, such as in Scandinavia. Contribution of the thesis: The study provides a picture of how well companies comply with the new standard, IFRS 13 and it also shows that so far the standard has not fully had the intended effect as intended. The study also provides a picture of what factors might underlie how well the requirements are met. For any users of IFRS 13 it also provides a clearer picture of what the disclosure requirements really means and how other companies are doing to meet the requirements. Keywords: IFRS 13, Fair value, the real estate, investment properties, disclosure requirements

Verkliga värden uppges ofta vara relevanta i och med att de avspeglar aktuella händelser, men däremot ifrågasätts deras tillförlitlighet. Framförallt för sådana verkliga värden som kategoriseras inom nivå tre av den värderingshierarki som finns i redovisningsstandarden IFRS 13. Värdering av sådana tillgångar genomförs med avsaknad av marknadsdata från en aktiv marknad. Input till värderingsmodellerna är då ofta företagets egna antaganden och bedömningar av framtida händelser kopplat till tillgången där utfallet vid värderingstidpunkten i högsta grad är osäkert. Det uppkommer då en inneboende osäkerhet över utfallet av de antaganden och bedömningar som görs, en inneboende osäkerhet som även riskerar medföra vinklade värderingar från framställarna av de verkliga värdena. För att styrelsen ska kunna säkerställa att de verkliga värdena är rättvisande anges ofta interna kontroller som en metod för att förhindra de risker som på ett negativt sätt riskerar påverka tillförlitligheten av värderingarna. Uppsatsen syfte är att förstå hur interna kontroller kan påverka tillförlitligheten av verkliga värden inom nivå tre, samt hur interna kontroller av verkliga värden inom nivå tre skiljer sig gentemot interna kontroller av verkliga värden inom nivå ett och två. Studien har genomförts utifrån en kvalitativ undersökningsansats där intervjuer valts som datainsamlingsmetod. Telefonintervjuer har genomförts med kunniga personer inom ämnesområdet som jobbar hos de största revisionsbolagen i Sverige. Resultatet från studien visar på att interna kontroller kan påverka tillförlitligheten för verkliga värden inom nivå tre på två huvudsakliga sätt. Dels genom kontroll av de operativa riskerna. Det vill säga kontroller av de system och metoder som används vid värderingarnas tillvägagång. Dels genom interna kontroller av karaktären av verkliga värden inom nivå tre och den inneboende osäkerheten som där finns. Sådana kontroller handlar framförallt om att kontrollera gentemot historiken för liknande tillgångar. Studien har även påvisat skillnader i interna kontroller för verkliga värden i de olika nivåerna, skillnader som kan förklars utifrån de olika verkliga värdenas karaktär. Verkliga värden inom nivå tre anses vara mer komplexa och avancerade att framställa än verkliga värden inom övriga två nivåer varpå de även är svårare att kontrollera. Resultatet av kontrollerna för värderingar inom nivå tre är därmed en bedömning av huruvida de verkliga värdena är rimliga eller inte, medan det vid kontroll av värderingar inom övriga två nivåer är lättare att bedöma huruvida de verkliga värdena är rätt eller fel. / Valuations at fair value is often said to be relevant since they reflect current business events. However, the reliability of the valuations is questioned. Especially for does fair values that are categorized in level three of the valuation hierarchy contained in the accounting standard IFRS 13. Those valuations are carried out without access market data from an active market. The inputs to the valuation models used is then often the company´s own assumptions and estimates of future events associated to the asset for which at the measurement date the outcome is highly uncertain. The reliability of fair values in level three is then questioned as an inherent uncertainty arise over the outcome of the assumptions and estimates that are done, an inherent uncertainty that also risk to result in biased fair values by the petitioners. In order for the board to ensure that the financial statements are true and fair, internal controls is often mentioned as a method to prevent the risks that in a negative way might affect the reliability of  fair values. The aim of this paper is to understand how internal controls can affect the reliability of fair values that are categorized in level three, and how internal controls of fair values in level three distinct against internal controls of fair values in level one and two. The study was conducted using a qualitative research approach where interviews were selected as data collection method. Telephone interviews were conducted with competent people in the subject area who works for the largest accounting firms in Sweden. The result from the study indicates that internal control has a positive impact on the reliability of fair values in level three. The way internal controls can affect the reliability can be done in two main ways. It can be done through internal controls of the operative risks. That is to control the systems and methods used in the valuation approach. It can also be done through internal controls of the nature of fair values in level three and the inherent uncertainty contained therein. Such controls is mainly about to control against the history of similar assets. The study has also shown differences in internal controls of valuations between the three levels that can be explained by the difference in nature of the separate fair values. Fair values in level three is considered more complex and advanced to produce than fair values in the other two levels whereupon they are also harder to control. The outcome of internal controls of fair values in level three is thus to assess whether the fair values is reasonable or not, while in the other two levels it is easier to assess whether the fair value is correct or not.

Accounting choice has prior to this dissertation been studied comprehensively in the private sector, and in a small extent in the public sector. The purpose of this study is to explain what factors influence the accounting choice in municipal corporations. The dependent variable, accounting choice, has been limited to explain if the municipal corporations either use the fair-value method or the cost-depreciation method when considering asset value loss. The independent variables are partly derived from the New Public Management, which is an umbrella term for the decentralisation of public state authority. The findings of the study indicate that the factors municipal corporations’ dual role does not influence the accounting choice. However, a correlation between the turnover and the use of the fair-value method has been found. The study also shows that there is a correlation between the regulations of the Municipal Act and the use of fair-value method. Furthermore, only one of the hypotheses was found significant. This stated that there is a positive correlation between the financing from the private sector and the use of cost-depreciation method to value tangible assets. The findings indicate that one cannot study municipal corporations as a single phenomenon (i.e. no municipal corporations is another alike). This is because they incorporate charachteristics from both the public and the private sector, and thus, have different levels of publicness. The limitation of this study is that the dependent variable accounting choice is only considering the asset value loss (i.e. fair-value and cost-depreciation method), and thus, does not give a holistic picture of the research field.

Freie Univ., Diss.--Berlin, 2005. / Literaturverz. S. 357 - 406.

Sankt Gallen, Universiẗat, Diss., 2008.

Univ., Diss.--Mainz, 2001.