A migração acentuada para áreas urbanas e o rápido crescimento da população nas últimas décadas criaram forte demanda por habitações no Brasil e, como conseqüência, o aparecimento de graves problemas urbanos, com o aumento das necessidades habitacionais da população, principalmente no segmento de baixa renda. Uma das razões do não-atendimento dessa demanda é a dificuldade de acesso da população a habitações adequadas no setor formal. O presente trabalho fará uma análise da adequação dos programas de financiamento habitacional voltados à população de baixa renda, à luz das necessidades e limitações dessa população, visando a dar subsídios à elaboração e estruturação de programas de financiamento habitacional que possam melhorar o acesso da população de baixa renda a habitações adequadas. O texto inicialmente preocupa-se em discutir as características da população de baixa renda, como suas necessidades habitacionais, orçamento familiar e capacidade de pagar o preço da menor habitação adequada. Posteriormente, apresenta e analisa os principais programas de financiamento habitacional voltados à população de baixa renda no Brasil, discutindo seus objetivos, fontes de recursos e principais características. Por fim, o trabalho discute a adequação desses financiamentos às necessidades da população de baixa renda, seja quanto à sua capacidade de pagamento, seja quanto ao volume de recursos necessários para atender à sua demanda para aquisição de habitações adequadas, mostrando onde existem desajustes que interferem no acesso dessa população a habitações adequadas no setor formal e sugerindo realinhamentos na estruturação dos programas e no volume de recursos ofertados. / The accentuated migration to urban areas and the rapid population growth in the last decades have created strong demand for housing in Brazil and, as consequence, the appearance of serious urban problems, with an increase in the number of housing necessities, mainly in the segment of the low-income population. One of the reasons for the existence of non-attended demand is the low-income population difficulty in accessing adequate housing units in the formal market. The present dissertation will analyze the adequacy of the housing finance programs directed to low-income households, in the light of their necessities and limitations, aiming to give subsidies for the development and structuration of housing finance programs that could improve the access of the low-income population to adequate housing units. The dissertation initially discusses the characteristics of the low-income population, such as their housing necessities, familiar budget and capacity to pay the price for the smallest adequate housing unit. Later, it presents and analyzes the main housing finance programs directed to the low-income population in Brazil, discussing their objectives, sources of funds and main characteristics. Finally, the dissertation discusses the adequacy of these housing finance programs to meet the necessities of the low-income population, both in relation to their payment capacity and to the volume of resources to attend their demand for purchasing adequate housing units, showing where it is disadjusted in a way that interferes in the access of this population to adequate housing units in the formal market and suggesting realignments in the structuration of these programs and in the volume of the offered resources.

O estudo busca identificar como a expansão do mercado de crédito brasileiro pode amenizar o problema de déficit habitacional no país através da criação de mais moradias. Entre 2000 e 2010, o país adotou novas regras institucionais que permitiram um aumento da oferta de crédito. Dentre elas podemos citar a lei de alienação fiduciária e mudanças na lei de direcionamento de crédito que expandiram o volume de financiamento habitacional. Comparando os dados do Censo 2000 com o Censo 2010, também é possível perceber que houve alguma melhora no problema de déficit habitacional, uma vez que houve redução do número médio de moradores por domicílio e por dormitório. Uma maneira de verificar como a expansão do mercado de crédito esteve relacionada a essa melhora, é identificar qual o impacto do financiamento na criação de moradias. Esse estudo utilizou dados dos municípios brasileiros nos anos de 2000 e 2010 para tentar responder essa questão empiricamente. Os resultados indicam que uma expansão de 100% do volume de financiamento aumenta em cerca de 10% o número de domicílios. Esse resultado foi obtido utilizando o método de variável instrumental, pois é possível que crédito seja uma variável endógena devido a uma características locais não observadas, como o preço dos imóveis. A variável instrumental proposta foi crédito para empresas, pois existem aspectos locais que devem expandir o crédito em diversas modalidades. Para embasar a análise empírica, foi desenvolvido um modelo teórico que destacou a importância de controlar por fatores como renda e demografia. Na análise empírica, a estrutura etária da população demonstrou ter um papel relevante na demanda por moradias. Por fim, esse resultado permaneceu robusto controlando por outras fontes de heterogeneidade local. / The study seeks to identify how the expansion in Brazilian credit market can relieve the problem of housing shortage by creating more housing. Between 2000 and 2010, the country adopted new institutional rules that allowed an increase in credit supply. Among them we can mention the fiduciary law and changes in non-earmarked credit regulation that expanded the volume of mortgage. Comparing the data from the 2000 census with the 2010 census, we can see that there was some improvement in the problem of housing shortage, since there was a reduction in the average number of residents per household and per bedroom. One way to verify how the credit market expansion was related to this improvement is to identify how mortgage impacts on household formation. This study used data from municipalities for the years 2000 and 2010 to try to answer this question empirically. The results indicate that an increase of 100% in credit volume increases by 10% the number of households. The results indicate that an increase of 100% in outstanding credit increases by about 10% the number of households. This result was obtained using an instrumental variable, since it is possible that credit is an endogenous due to unobserved local characteristics, such as real estate prices. Credit for legal entities was proposed as an instrumental variable, since there are local aspects that may expand credit in general. To support the empirical analysis, it was developed a theoretical model that emphasized the importance of controlling for factors such as income and demographics. In empirical analysis, age has shown to performance a decisive role for determining housing demand. Finally, this result remained robust after controlling for other kinds of local heterogeneity.

O estudo busca identificar como a expansão do mercado de crédito brasileiro pode amenizar o problema de déficit habitacional no país através da criação de mais moradias. Entre 2000 e 2010, o país adotou novas regras institucionais que permitiram um aumento da oferta de crédito. Dentre elas podemos citar a lei de alienação fiduciária e mudanças na lei de direcionamento de crédito que expandiram o volume de financiamento habitacional. Comparando os dados do Censo 2000 com o Censo 2010, também é possível perceber que houve alguma melhora no problema de déficit habitacional, uma vez que houve redução do número médio de moradores por domicílio e por dormitório. Uma maneira de verificar como a expansão do mercado de crédito esteve relacionada a essa melhora, é identificar qual o impacto do financiamento na criação de moradias. Esse estudo utilizou dados dos municípios brasileiros nos anos de 2000 e 2010 para tentar responder essa questão empiricamente. Os resultados indicam que uma expansão de 100% do volume de financiamento aumenta em cerca de 10% o número de domicílios. Esse resultado foi obtido utilizando o método de variável instrumental, pois é possível que crédito seja uma variável endógena devido a uma características locais não observadas, como o preço dos imóveis. A variável instrumental proposta foi crédito para empresas, pois existem aspectos locais que devem expandir o crédito em diversas modalidades. Para embasar a análise empírica, foi desenvolvido um modelo teórico que destacou a importância de controlar por fatores como renda e demografia. Na análise empírica, a estrutura etária da população demonstrou ter um papel relevante na demanda por moradias. Por fim, esse resultado permaneceu robusto controlando por outras fontes de heterogeneidade local. / The study seeks to identify how the expansion in Brazilian credit market can relieve the problem of housing shortage by creating more housing. Between 2000 and 2010, the country adopted new institutional rules that allowed an increase in credit supply. Among them we can mention the fiduciary law and changes in non-earmarked credit regulation that expanded the volume of mortgage. Comparing the data from the 2000 census with the 2010 census, we can see that there was some improvement in the problem of housing shortage, since there was a reduction in the average number of residents per household and per bedroom. One way to verify how the credit market expansion was related to this improvement is to identify how mortgage impacts on household formation. This study used data from municipalities for the years 2000 and 2010 to try to answer this question empirically. The results indicate that an increase of 100% in credit volume increases by 10% the number of households. The results indicate that an increase of 100% in outstanding credit increases by about 10% the number of households. This result was obtained using an instrumental variable, since it is possible that credit is an endogenous due to unobserved local characteristics, such as real estate prices. Credit for legal entities was proposed as an instrumental variable, since there are local aspects that may expand credit in general. To support the empirical analysis, it was developed a theoretical model that emphasized the importance of controlling for factors such as income and demographics. In empirical analysis, age has shown to performance a decisive role for determining housing demand. Finally, this result remained robust after controlling for other kinds of local heterogeneity.

A migração acentuada para áreas urbanas e o rápido crescimento da população nas últimas décadas criaram forte demanda por habitações no Brasil e, como conseqüência, o aparecimento de graves problemas urbanos, com o aumento das necessidades habitacionais da população, principalmente no segmento de baixa renda. Uma das razões do não-atendimento dessa demanda é a dificuldade de acesso da população a habitações adequadas no setor formal. O presente trabalho fará uma análise da adequação dos programas de financiamento habitacional voltados à população de baixa renda, à luz das necessidades e limitações dessa população, visando a dar subsídios à elaboração e estruturação de programas de financiamento habitacional que possam melhorar o acesso da população de baixa renda a habitações adequadas. O texto inicialmente preocupa-se em discutir as características da população de baixa renda, como suas necessidades habitacionais, orçamento familiar e capacidade de pagar o preço da menor habitação adequada. Posteriormente, apresenta e analisa os principais programas de financiamento habitacional voltados à população de baixa renda no Brasil, discutindo seus objetivos, fontes de recursos e principais características. Por fim, o trabalho discute a adequação desses financiamentos às necessidades da população de baixa renda, seja quanto à sua capacidade de pagamento, seja quanto ao volume de recursos necessários para atender à sua demanda para aquisição de habitações adequadas, mostrando onde existem desajustes que interferem no acesso dessa população a habitações adequadas no setor formal e sugerindo realinhamentos na estruturação dos programas e no volume de recursos ofertados. / The accentuated migration to urban areas and the rapid population growth in the last decades have created strong demand for housing in Brazil and, as consequence, the appearance of serious urban problems, with an increase in the number of housing necessities, mainly in the segment of the low-income population. One of the reasons for the existence of non-attended demand is the low-income population difficulty in accessing adequate housing units in the formal market. The present dissertation will analyze the adequacy of the housing finance programs directed to low-income households, in the light of their necessities and limitations, aiming to give subsidies for the development and structuration of housing finance programs that could improve the access of the low-income population to adequate housing units. The dissertation initially discusses the characteristics of the low-income population, such as their housing necessities, familiar budget and capacity to pay the price for the smallest adequate housing unit. Later, it presents and analyzes the main housing finance programs directed to the low-income population in Brazil, discussing their objectives, sources of funds and main characteristics. Finally, the dissertation discusses the adequacy of these housing finance programs to meet the necessities of the low-income population, both in relation to their payment capacity and to the volume of resources to attend their demand for purchasing adequate housing units, showing where it is disadjusted in a way that interferes in the access of this population to adequate housing units in the formal market and suggesting realignments in the structuration of these programs and in the volume of the offered resources.

O presente trabalho tem por objetivo analisar a securitização imobiliária como uma alternativa viável de captação de recursos para financiamento imobiliário no Brasil. Este trabalho possui uma natureza essencialmente analítica, não sendo estabelecido nenhum modelo empírico de testes e análise dos dados apresentados. Por outro lado, foi realizada uma revisão da literatura sobre crédito imobiliário e securitização imobiliária no Brasil a partir da criação do SFH (Sistema de Financiamento Habitacional), em 1964. O volume de negociações de CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários), principal título securitizado, apresentou alta taxa de crescimento nos últimos anos, passando de R$ 11 milhões em 2000 para R$ 4,1 bilhões em 2010. A Caixa Econômica Federal, agente com a maior carteira de financiamento imobiliário, realizou em 2011 a cessão de 4.324 contratos de financiamento habitacional para securitização, através da emissão de CRIs. Os CRIs emitidos totalizaram R$ 232.766.000,00 (duzentos e trinta e dois milhões, setecentos e sessenta e seis mil reais). A análise realizada indica que as recentes alterações institucionais e o crescimento das operações permitem considerar a securitização como uma alternativa de funding viável para o mercado imobiliário brasileiro. / This paper aims to analyze the real estate securitization as a viable alternative to raise funds for the real estate financing in Brazil. This work has an essentially analytical nature, and no empirical tests model and analysis of the presented data was established. Moreover, a literature review on mortgage and real estate securitization in Brazil was performed since the creation of the SFH (Sistema de Financiamento Habitacional), in 1964. The trading volume of CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários), the main security securitized, showed a high rate of growth in recent years, going from 11 million reais in 2000 to 4.1 billion reais in 2010. The Caixa Econômica Federal, an institution with the largest portfolio of real estate financing, made 4,324 cessions of housing financing contracts for securitization in 2011, through the emission of CRIs. The issued CRIs amounted 232,766,000.00 reais (two hundred and thirty-two million, seven hundred and sixty-six thousand reais). The analysis indicates that recent institutional changes and growth of securitization operations can be considered as a viable funding alternative of funding alternative for the Brazilian real estate market.

O presente trabalho tem por objetivo analisar a securitização imobiliária como uma alternativa viável de captação de recursos para financiamento imobiliário no Brasil. Este trabalho possui uma natureza essencialmente analítica, não sendo estabelecido nenhum modelo empírico de testes e análise dos dados apresentados. Por outro lado, foi realizada uma revisão da literatura sobre crédito imobiliário e securitização imobiliária no Brasil a partir da criação do SFH (Sistema de Financiamento Habitacional), em 1964. O volume de negociações de CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários), principal título securitizado, apresentou alta taxa de crescimento nos últimos anos, passando de R$ 11 milhões em 2000 para R$ 4,1 bilhões em 2010. A Caixa Econômica Federal, agente com a maior carteira de financiamento imobiliário, realizou em 2011 a cessão de 4.324 contratos de financiamento habitacional para securitização, através da emissão de CRIs. Os CRIs emitidos totalizaram R$ 232.766.000,00 (duzentos e trinta e dois milhões, setecentos e sessenta e seis mil reais). A análise realizada indica que as recentes alterações institucionais e o crescimento das operações permitem considerar a securitização como uma alternativa de funding viável para o mercado imobiliário brasileiro. / This paper aims to analyze the real estate securitization as a viable alternative to raise funds for the real estate financing in Brazil. This work has an essentially analytical nature, and no empirical tests model and analysis of the presented data was established. Moreover, a literature review on mortgage and real estate securitization in Brazil was performed since the creation of the SFH (Sistema de Financiamento Habitacional), in 1964. The trading volume of CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários), the main security securitized, showed a high rate of growth in recent years, going from 11 million reais in 2000 to 4.1 billion reais in 2010. The Caixa Econômica Federal, an institution with the largest portfolio of real estate financing, made 4,324 cessions of housing financing contracts for securitization in 2011, through the emission of CRIs. The issued CRIs amounted 232,766,000.00 reais (two hundred and thirty-two million, seven hundred and sixty-six thousand reais). The analysis indicates that recent institutional changes and growth of securitization operations can be considered as a viable funding alternative of funding alternative for the Brazilian real estate market.

A presente dissertação aborda o significado das formas alternativas de financiamento para projetos de habitação para a população de baixa renda. O estudo inicia-se com uma contextualização histórica da importância dos investimentos em parceria público-privada para a formação da cidade de São Paulo, tomando, como exemplos, o arruamento de terras, as ferrovias, o saneamento básico e a macro drenagem urbana. Desenvolve-se com a descrição de três estudos de caso baseados em propostas levadas a discussão pela Prefeitura Municipal de São Paulo à Caixa Econômica Federal entre os anos de 2003 e 2004, destacando e analisando principalmente os instrumentos utilizados e a estrutura da operação para financiamento das obras. Por fim, culmina no apontamento de aspectos sociais e ambientais, econômicos, urbanísticos, mercadológicos, financeiros, institucionais e de gestão, que impactam na análise de viabilidade dos empreendimentos realizados mediante essa forma de parceria. Assim, pretende permitir uma visão geral sobre as modalidades não convencionais de financiamento e suas implicações, observadas nos empreendimentos estudados. / This dissertation covers the meaning of alternative ways for public-private partnership on low budget house design funding. The study begins by presenting the historical context on the value of public-private partnership investments on the São Paulo city development, shown on street planning, railways, city sanitation and wide area rain draining. It continues describing three cases, established on project reasoning between São Paulo city council and Caixa Econômica Federal, over the years of 2003/2004, analyzing and detaching mostly the means and the operation framing for building and infrastructure funding. At last, it shows the social, environmental, economic, urban design, marketing, financial, institutional and managing features that driven the viability analysis on house planning designs that explored that specific partnership. Thus, the outcome is an wide view over these funding forms and its implications, identified on these cases analysis.

A presente dissertação aborda o significado das formas alternativas de financiamento para projetos de habitação para a população de baixa renda. O estudo inicia-se com uma contextualização histórica da importância dos investimentos em parceria público-privada para a formação da cidade de São Paulo, tomando, como exemplos, o arruamento de terras, as ferrovias, o saneamento básico e a macro drenagem urbana. Desenvolve-se com a descrição de três estudos de caso baseados em propostas levadas a discussão pela Prefeitura Municipal de São Paulo à Caixa Econômica Federal entre os anos de 2003 e 2004, destacando e analisando principalmente os instrumentos utilizados e a estrutura da operação para financiamento das obras. Por fim, culmina no apontamento de aspectos sociais e ambientais, econômicos, urbanísticos, mercadológicos, financeiros, institucionais e de gestão, que impactam na análise de viabilidade dos empreendimentos realizados mediante essa forma de parceria. Assim, pretende permitir uma visão geral sobre as modalidades não convencionais de financiamento e suas implicações, observadas nos empreendimentos estudados. / This dissertation covers the meaning of alternative ways for public-private partnership on low budget house design funding. The study begins by presenting the historical context on the value of public-private partnership investments on the São Paulo city development, shown on street planning, railways, city sanitation and wide area rain draining. It continues describing three cases, established on project reasoning between São Paulo city council and Caixa Econômica Federal, over the years of 2003/2004, analyzing and detaching mostly the means and the operation framing for building and infrastructure funding. At last, it shows the social, environmental, economic, urban design, marketing, financial, institutional and managing features that driven the viability analysis on house planning designs that explored that specific partnership. Thus, the outcome is an wide view over these funding forms and its implications, identified on these cases analysis.

Este estudo tem como objetivo explorar e testar se os preços das moradias nas cidades de Rio de Janeiro e São Paulo podem ser explicados por um conjunto de indicadores econômicos selecionados, que inclui variáveis sociais e de custos de construção. Modelos de previsão de preços das residências foram construídos por meio da aplicação de análise fatorial seguida de regressão linear por mínimos quadrados ordinários. Estes modelos não cumpriram com todos os pressupostos estatísticos necessários. Alternativamente, para cada uma das cidades, foi obtido um modelo ajustado a partir da regressão das séries em estado estacionário, seguida da aplicação da técnica de omissão de variáveis a partir do modelo completo. Finalmente, por meio da cointegração de Johansen, foi elaborado um modelo que evidencia o comportamento de longo prazo dos índices de preços. Este modelo foi utilizado para analisar o risco de existência de bolhas imobiliárias nas cidades estudadas, que se mostrou menor em São Paulo que no Rio de Janeiro onde, no entanto, pode-se observar um movimento de convergência dos preços reais para a curva de preços de longo prazo, indicando redução gradual no sobrepreço dos imóveis, se mantida a tendência. / This study aimed at exploring and testing whether house prices in Rio de Janeiro and Sao Paulo could be explained by a set of selected economic indexes, which includes social variables and construction costs. Some prediction models were constructed by applying a factor analysis followed by an ordinary least-squares linear regression. However, these models have failed to comply with all the necessary statistical assumptions. Alternatively, for each of the cities, an accurate model was obtained by applying a stepwise regression technique to a set of steady state variables (first, second and third difference). Finally, it was used the Johansen cointegration to develop a model for the long-term behavior of house prices. The model was used to analyze the risk of real estate bubbles in the studied cities, which was shown to be lower in Sao Paulo than in Rio de Janeiro. However, Rio exhibits a convergence trend in real prices to the long-term price curve, indicating gradual reduction in overpricing, if the trend continues.

Este estudo tem como objetivo explorar e testar se os preços das moradias nas cidades de Rio de Janeiro e São Paulo podem ser explicados por um conjunto de indicadores econômicos selecionados, que inclui variáveis sociais e de custos de construção. Modelos de previsão de preços das residências foram construídos por meio da aplicação de análise fatorial seguida de regressão linear por mínimos quadrados ordinários. Estes modelos não cumpriram com todos os pressupostos estatísticos necessários. Alternativamente, para cada uma das cidades, foi obtido um modelo ajustado a partir da regressão das séries em estado estacionário, seguida da aplicação da técnica de omissão de variáveis a partir do modelo completo. Finalmente, por meio da cointegração de Johansen, foi elaborado um modelo que evidencia o comportamento de longo prazo dos índices de preços. Este modelo foi utilizado para analisar o risco de existência de bolhas imobiliárias nas cidades estudadas, que se mostrou menor em São Paulo que no Rio de Janeiro onde, no entanto, pode-se observar um movimento de convergência dos preços reais para a curva de preços de longo prazo, indicando redução gradual no sobrepreço dos imóveis, se mantida a tendência. / This study aimed at exploring and testing whether house prices in Rio de Janeiro and Sao Paulo could be explained by a set of selected economic indexes, which includes social variables and construction costs. Some prediction models were constructed by applying a factor analysis followed by an ordinary least-squares linear regression. However, these models have failed to comply with all the necessary statistical assumptions. Alternatively, for each of the cities, an accurate model was obtained by applying a stepwise regression technique to a set of steady state variables (first, second and third difference). Finally, it was used the Johansen cointegration to develop a model for the long-term behavior of house prices. The model was used to analyze the risk of real estate bubbles in the studied cities, which was shown to be lower in Sao Paulo than in Rio de Janeiro. However, Rio exhibits a convergence trend in real prices to the long-term price curve, indicating gradual reduction in overpricing, if the trend continues.