This study departed from a research basis being somewhat lacking in the context of green building certification and especially the two-folded problem, regarding the characteristics of the network of business relationships and how an energy supply company should exploit opportunities in this network context and its relationships. As such, the purpose of this study is to investigate and analyse the network context and its business relationship characteristics, as well as to present recommendations of how an energy supply company can engage green building certification and cope with the business relationships in order to exploit business opportunities. Based on previous research regarding the real estate industry, energy service industry and the construction industry, a well-founded literature base could be extended further by applying theoretical concepts related to business relationship elements and strategy-making. The nature of green building certification and to fulfil the purpose of the study, called for a qualitative research strategy performed through a multiple-case study design. This led to the investigation of four certification projects, subject to certifications in the systems of EU GreenBuilding and Miljöbyggnad, where the most important actors, relationships and project contents constitute the empirical data. The findings of this thesis suggest that the relationships are characterized as having a short-term focus and an avoidance to become interdependent. In this manner elements such as commitment and adaptation are shown as rather shallow, where actions of commitment are not typically short-term sacrifices for a long-term mutual benefit and adaptations mostly occur with respect to specific projects. The adaptive behaviour is also more or less explained as a standardized procedure, avoiding relationship specific investments. Trust is an important element mostly in order to reflect the competence of the counterpart, where previous successful projects indicate the skill and knowledge. Despite the characteristics of the relationships, the benefits of long-term, high involvement, cooperative relationships were highlighted as good aspects to consider in this context. These characteristics, along with outspoken market demands, acted as the basis for the development of recommendations for an energy supply company in terms of a step-wise action framework. In this sense, the first acknowledgement of the framework is that the current position related to green building certification projects of an energy supply company is rather unestablished, with only one exception found. This implies a strategic approach in terms of understanding how to develop and maintain their business relationships, with respect to the previously mentioned characteristics. Through a successful utilization of the action framework (with respect to certain barriers to overcome), this thesis emphasizes a wide range of opportunities such as to have a proactive approach, maintain interactions between projects, to develop the knowledge, to offer a holistic approach and to utilize long-term cooperative relational benefits. The analysis and framework is highly suitable when applied by an energy supply company, but the authors also argue for the findings to be of relevance also for other practitioners in the context of green building certification. In addition, the authors believe that the orientation of this thesis might be a trigger for future similar research approaches, applied in different contexts.

Buildings account for about thirty percent of the total emissions of greenhouse gases annually in the world. Forty percent of the world´s energy is consumed by buildings. Buildings are a large part of the world´s environmental problems and it´s hard to ignore this fact. The last decade, awareness of the negative environmental impact we humans have on our planet has increased, and many different environmental commitments flourish in the world today. One way for the construction and real estate sector to reduce its environmental footprint is through green buildings. The purpose of this thesis is to examine the economic and legal possibilities and limitations in order to increase the stock of green buildings. The thesis will be based on four questions: What are the incentives for green buildings, Does the law differ for green buildings compared to conventional buildings? Are other markets using green incentives?, What does property management companies think of green buildings? The study is based on literature studies and interviews with industry professionals. The results of the study show that green buildings mean many economic opportunities, such as lower operating and maintenance costs, higher property value, better indoor environment a stronger brand. One economic limitation is that many people mistakenly believe that green buildings means a higher investment cost, but it doesn’t have to be. The lack of knowledge regarding green buildings could mean that some choose not to build them, which is an indirect economic limitation. The Swedish car market and the real estate market in the US use tax reliefs and various forms of green bonuses to push environmental commitments, which is proved to work as environmental cars and green buildings increased in use and in stock. In Sweden there is no specific legislation for green buildings. Swedish buildings comply under the same laws, whether they are green or not. The laws to apply are the planning and building act, the environmental code and the law of energy declaration. In addition to these laws, there are also government regulations from Boverket in boverkets building regulations that has to be followed. These laws, rules and regulations demands certain building performances and are relatively tough. A green building has tougher demand on a building’s technical features than a conventional building has. In 2015 a new legislation was formed that prohibited municipalities to set higher demands on a buildings technical features, than what is in the law. The law is to be followed by the municipality when they operate as an administrative authority and when they enter into land allocation agreements. This means that municipalities themselves in these two cases can’t require a building with higher demands. But in those cases when the developer requires stricter requirements in partnership with municipalities, there is still a possibility to get a green building, as the law doesn’t mention this exception. By offering economic incentives, such as the US housing market and the Swedish car market does to push environmental commitments, it can be used on the Swedish housing market to increase the want to build green buildings. To increase the opportunities for municipalities to build green the law needs to change. Both these methods are expensive and time consuming. Since it within a few years probably will be a requirement for building companies and other companies to build, manage and offer green buildings in order to be able to compete on the market, the conclusion of the thesis is that it is more efficient to let the development of society take its time. The development will mean that the demand for green buildings will increase and in the future will make green building market position even stronger. / Byggnader står för ungefär trettio procent av de totala utsläppen av växthusgaser årligen i världen. Fyrtio procent av all världens energi förbrukas av byggnader. Det senaste decenniet har medvetenheten kring den negativa miljöpåverkan vi människor har på vår jord ökat och många olika miljöengagemang florerar i världen. Ett sätt för bygg- och fastighetssektorn att minska dess miljöavtryck är genom gröna byggnader. Syftet med detta arbete är att undersöka vilka ekonomiska och juridiska möjligheter och begränsningar som finns för att öka beståndet av gröna byggnader. Arbetet kommer utgå från fyra frågeställningar: Vilka är incitamenten för gröna byggnader?, Skiljer sig lagen åt för gröna byggnader jämfört med konventionella byggnader?, Använder andra marknader sig utav gröna incitament?, Hur ställer sig fastighetsförvaltningsbolag sig till gröna byggnader? Undersökningen baseras på litteraturstudier och intervjuer med branschfolk. Resultatet av undersökningen visar på att gröna byggnader innebär många ekonomiska möjligheter, som lägre drift- och underhållskostnader, högre fastighetsvärde, bättre inomhusmiljö och ett starkare varumärke. En ekonomisk begränsning som finns är att många felaktigt tror att gröna byggnader innebär högre investeringskostnader, vilket det inte behöver göra. Okunskapen kring gröna byggnader kan göra att många väljer att inte bygga dessa vilket innebär en indirekt ekonomisk begränsning. Bilmarknaden i Sverige och fastighetsmarknaden i USA använder sig utav skattelättnader och olika former av gröna bonusar för att driva på miljöengagemang, vilket visat sig fungera då miljöbilar och gröna byggnader ökat i användning respektive bestånd. I svensk lag finns det ingen särlagstiftning för gröna byggnader. Svenska byggnader lyder alla under samma lag, oavsett grön eller inte. De lagar som gäller är plan- och bygglagstiftningen, miljöbalken och lagen om energideklaration. Utöver dessa lagar finns det även myndighetsföreskrifter från Boverket i boverkets byggregler som ska följas. Dessa lagar, regler och föreskrifter ställer alla krav på byggnaders prestanda och är relativt hårda. För att få till en grön byggnad kräver det att kraven på byggnadens tekniska egenskaper skärps, men inget i lagen begränsar en byggherre att sätta högre krav. 2015 blev det dock förbjudet för kommuner att ställa högre krav på en byggnads tekniska egenskaper än vad som står i lag. Lagen ska tillämpas då kommuner agerar myndighet och vid markanvisningar. Detta medför att kommuner i dessa fall inte själva kan kräva en byggnad som möter hårdare krav. Men i de fall byggherren själv kräver hårdare krav vid samarbeten med kommuner finns fortfarande en möjlighet att få till en grön byggnad, eftersom att lagen inte nämner detta undantag. Genom att erbjuda ekonomiska incitament så som fastighetsmarknaden i USA och bilmarknaden i Sverige gör för att driva på miljöengagemang kan man få fler att vilja bygga grönt även på fastighetsmarknaden i Sverige. För att öka möjligheterna för kommuner att bygga grönt måste man ändra lagen. Båda dessa metoder är kostsamma och tar lång tid. Eftersom det inom några få år förmodligen kommer vara ett måste för byggaktörer och andra företag att bygga, förvalta eller erbjuda gröna byggnader för att kunna konkurrera på marknaden är slutsatsen med arbetet att det är effektivare att följa med i den samhällsutveckling som idag sker. Utvecklingen kommer innebära att efterfrågan på gröna byggnader ökar och i framtiden kommer göra gröna byggnaders position på marknaden vara ännu starkare.

Throughout our lives, we spend approximately 80–90% of our time indoors, and the environment which wereside in is a key factor determining our comfort and well-being. A favorable indoor environment can enhance our quality of life whereas a less than favorable environment may have the opposite effect. A key ambition of several Green Building Certifications is the desire to reduce a building’s environmental impact and energy consumption, and, in addition, the ambition to provide a satisfying indoor environment.The WELL Building Standard (WELL) is an up and coming green building certification explicitly embracing comfort, health and well-being in the built environment. The standard covers seven over-arching topics forwhich the indoor environment is evaluated by; Air, Water, Nourishment, Light, Fitness, Comfort, andMind. Compared to well-established Green Building Certifications like LEED, BREEAM and Miljöbyggnad, the WELL standard is newly introduced on the Swedish market with few current applications. The purpose of this report is to apply WELL for Bengt Dahlgren’s office in Stockholm and provide resultsdemonstrating to what extent the office satisfies the certification. The report will also provide recommendedmeasures so as to reach a desired WELL certification grade. Furthermore, the compliance between WELL and the Swedish Green Building Certification Miljöbyggnad will be studied. The study has been carried out byreviewing the relevant policy, property and equipment documents; conducting technical measurements; andinspecting the conditions of the office area and its surroundings. Correspondence with stakeholders and actorsknowledgeable of the current state of the office have been a constant element throughout the project.  The results show that Bengt Dahlgren’s office currently do not fulfill the required preconditions to be eligiblefor a WELL certification. However, if those preconditions were to be addressed, a completed certificationwould result in a grade corresponding to Silver. By implementing the recommendations provided by the authorit should also be possible to reach the higher certification grade Gold. The study furthermore concludes that WELL and Miljöbyggnad only demonstrate limited overlap. By evaluating Bengt Dahlgren’s office in Stockholm, this report strives to give insight for how a Swedish office facility comply with the WELL certification. The work should also give light to new perspectives and applications regarding health, comfortand well-being which may not be included in traditional Green Building Certifications. The compliance for WELL with Swedish regulations, standards and norms have been treated in this report, however, the topic can be suggested as an area for future work, as there is room for an explicit study concerning this. / Vi spenderar uppskattningsvis 80–90% av våra liv inomhus och miljön vi vistas i är en avgörande faktor för vårhälsa och välmående. En gynnsam inomhusmiljö kan förhöja vår livskvalité medan en ogynnsam miljö kan haden motsatta effekten. En väsentlig ambition för flera miljöcertifieringar är önskan att reducera byggnaders miljöpåverkan och energikonsumtion, samt, därutöver, strävan efter att förse en behaglig inomhusmiljö.WELL Building Standard (WELL) är en miljöcertifiering som uteslutande behandlar komfort, hälsa och välmående i inomhusmiljön. Certifieringen täcker sju övergripande koncept som inomhusmiljön utvärderasefter; Luft, Vatten, Kost, Ljus, Motion, Komfort och Sinnesupplevelse. Jämfört med konventionellamiljöcertifieringar som LEED, BREEAM och Miljöbyggnad så är WELL nyintroducerad på den svenskamarknaden med få tillämpningar i dagsläget. Syftet med det här arbetet är att applicera WELL för Bengt Dahlgrens kontor i Stockholm och frambringa resultatet som visar på hur väl kontoret uppfyller certifieringen. Arbetet kommer även tillhandahållare kommenderade åtgärder för hur en önskad certifieringsnivå kan nås. Därutöver kommer överenstämmelsen mellan WELL och den svenska miljöcertifieringen Miljöbyggnad studeras. Arbetat har utförts genomgranskning av relevanta policy-, fastighets- och utrustningsdokument; utförande av tekniska mätningar; och inspektioner av förhållanden vid kontoret och dess omgivning. Korrespondens med aktörer närvarande vid byggnadens uppförande samt aktörer insatta i byggnadens nuvarande förhållanden har hållits genomgående under projektets gång. De framtagna resultaten visar på att Bengt Dahlgrens kontor i nuläget inte uppfyller de nödvändiga skallkrav för att vara berättigad en certifiering. Ifall dessa skallkrav vore åtgärdade skulle en certifiering generera ett betygmotsvarande Silver. Genom att implementera de åtgärder som rekommenderas av författaren kan kontoret även nå det högre betyget Guld. Arbetet visar dessutom på att WELL och Miljöbyggnad endast erhåller en begränsad överensstämmelse. Genom att utvärdera Bengt Dahlgrens kontor i Stockholm ämnar det här arbetetge en insikt i hur en svensk fastighet står sig gentemot WELL. Arbetet hoppas också ge utrymme åt nya perspektiv och tillämpningar av hälsa, komfort och välmående i byggnader, som kanske inte är inkluderade i traditionella miljöcertifieringar. Överensstämmelsen för WELL med svenska regler, standarder och normer kan föreslås som ett område lämpligt för framtida studier. Även om detta ämne har studerats i denna rapport så finns det utrymme för att genomföra en djupare studie som behandlar detta.

Over the last decade it has not gone unnoticed that there is an increase of green buildings. People have started to take into consideration that the environment is in need of help and that the construction and real estate sector has been contributing to a high environmental impact. There have been several studies about how to lower this impact and one way is the green certifications. The purpose of this study is to investigate whether it is more economically worth demolishing and rebuilding than renovating an older building. As this is a real estate economics paper this will only focus on the economic benefits and values. In addition, investigate the impact of the EU Taxonomy on the certifications. To be able to find the answers a qualitative research method will be used, with semi-structured interviews and secondary data. There were 6 conducted interviews with each from a different responsibility area, different companies, different amounts of experience and different actors in the real estate sector. The results showed a slight advantage of demolishing and rebuilding as most newly produced buildings have higher value as well as higher rent levels throughout the city. Renovating can have its advantages at some point but depreciation will have its impact on the older buildings. This study will contribute to existing literature on the subject as well as taking it further for those wanting to compare with actual numbers. / Under det senaste decenniet har det inte gått obemärkt förbi att det sker en ökning av gröna byggnader. Man har börjat ta hänsyn till att miljön är i behov av hjälp och att bygg- och fastighetssektorn har bidragit till en hög miljöpåverkan. Det har gjorts flera studier om hur man kan minska denna påverkan och ett sätt är de gröna certifieringarna. Syftet med denna studie är att undersöka om det är mer ekonomiskt värt att riva och bygga nytt än att renovera en äldre byggnad. Eftersom detta är en fastighetsekonomisk papper kommer detta endast att fokusera på de ekonomiska fördelarna och nackdelarna. Även undersöka EU-taxonomins påverkan på certifieringarna. För att kunna hitta svaren kommer en kvalitativ forskningsmetod att användas, med semistrukturerade intervjuer och sekundärdata. Det gjordes 6 intervjuer med var och en från olika ansvarsområde, olika företag, olika erfarenheter och olika aktörer inom fastighetssektorn. Resultaten visade på en liten fördel med att riva och bygga nytt då de flesta nyproducerade byggnader har högre värde samt högre hyresnivåer i hela staden. Att renovera kan ha sina fördelar men avskrivningar kommer att påverka de äldre byggnaderna. Denna studie kommer att bidra till befintlig litteratur i ämnet samt ta den vidare för de som vill jämföra med faktiska siffror.

Syfte: Syftet med detta arbete är att välja ett alternativt miljöcertifieringssystem som passar bättre för industriellt byggande av träsmåhus och även beskriva vilken nytta systemet har för både miljön och för trähusföretag inom industriellt byggande.Metod: Arbetet är baserat på kvalitativ metoder och där med används metoderna litteraturstudie, intervjuer och dokumentanalys. En fallstudie har utförts på ett planerat projekt där en teoretisk certifiering av Miljöbyggnad har tillämpats. Detta har utförts med hjälp av intervjuer och litteraturstudie. För att kunna utföra en fallstudie har ett antal dokument analyserats som samlats in från Götenehus AB.Resultat: Resultatet redovisar skillnaderna på systemen när det kommer till teknik och administration. Författarna utgick sedan från relevanta faktorer och intervjuer som resulterade till att Miljöbyggnad valdes till det system som passar bättre för trähusföretag inom industriellt byggande. Resultatet av fallstudien som utfördes på byggnadsobjektet Riddersholm visade vilken nytta för miljön en teoretisk tillämpning av Miljöbyggnad har, exempelvis reducerat värmeeffektbehov. Studien visar även på nyttan för trähusföretag inom industriellt byggande som exempelvis att det stärker företagets varumärke.Konsekvenser: Med hjälp av certifieringssystemen blir det en mer underlättande process att förhålla sig till när man jobbar med miljöfrågor. Införandet av detta kan leda till många fördelar för företagen, då de får visa sig utåt och kan där med påvisa att de har ett miljötänk från start. Alla företag har inte den kompetensen inom området och behöver därför få en mjukstart för att komma in i det.Begränsningar: Arbetet har begränsats till de fyra vanligaste systemen i Sverige. En fallstudie har begränsats till området "Energi" i Miljöbyggnads som innefattar fyra indikatorer "Energianvändning", "Värmeeffektbehov", "Solvärmelast" samt "Energislag". / Purpose: The purpose of this work is to make a proposal for an alternative environmental certification system that fits better for industrial building of wooden houses and also describe the benefits the system has for both the environment and industrial construction companies.Method: The work is based on a qualitative approach, using the methods literature study, interviews and document analysis. A case study has been carried out on a planned project where a theoretical certification of environmental construction has been applied. This has been done through interviews and literature studies. In order to carry out the case study, a number of documents have been collected from Götenehus AB and analysed.Findings: The result reports the differences between the four systems when it comes to technology and administration. The authors then took consideration of relevant factors and conducted interviews in the choice of Miljöbyggnad for the system that fits better for industrial single-family-building companies. The outcome of the case study, that carried out on the construction project Riddersholm, shows the benefits for the environment a theoretical application of Miljöbyggnad has, for example reduced heat power requirements. The study also shows the benefits for industrial single-family-building companies, such as strengthening the company's brand.Implications: With the help of certification systems, the process to deal with environmental issues gets easier. The introduction of this can lead to many benefits for companies, as they may turn outwards and can prove that they have an environmental thinking from start. All companies do not have the skills in the field and therefore need a soft start to get into it.Limitations: The work has been limited to the four most common systems in Sweden. A case study has been confined to Miljöbyggnad energy area, which includes the first four indicators.