La presente tesis tiene como finalidad la evaluación técnica, estratégica, y económica de un proyecto inmobiliario de vivienda denominado ’’Proyecto Residencial Bertello’’, a través de los conceptos impartidos en la maestría MDI. El proyecto se encuentra ubicado en el distrito de la Victoria en Lima y se desarrolla sobre un terreno de un área de 528.00 m2. El estudio de la evaluación del proyecto se realizará en base al siguiente orden que corresponde a la metodología aprendida en clases: se iniciará analizando la situación macroeconómica y microeconómica del país y del sector inmobiliario, luego se desarrollará un Plan de Marketing, en el que se hará una segmentación para así determinar el target. Se desarrollará un estudio de mercado de proyectos cercanos, para determinar las características del diseño el producto a ofrecer y el precio. En este estudio se tomarán en cuenta las variables demográficas, variables psicográficas, variables geográficas y ciclo de vida. Se hará un análisis para determinar nuestra diferenciación y posicionamiento. Se planteará el diseño del producto, se determinará la estrategia de ventas y se precederá al análisis económico y financiero para determinar los valores del Van y el TIR y concluir si el proyecto es viable. Finalmente se realizará un análisis de sensibilidad para determinar que variable afecta más a la rentabilidad del proyecto. / Tesis

El Perú continúa con en vías de desarrollo, prueba de ello es el crecimiento constante del PBI en comparación con los países de América Latina. A partir del año 2007 se inició el boom de la construcción y con ello una oferta inmobiliaria que fue absorbida rápidamente debido a la fuerte demanda del mercado; no obstante, a partir del año 2013 este crecimiento se vio desacelerado lo cual se vio reflejado en el rubro inmobiliario y en la construcción; esto se reflejó en el sector inmobiliario con la disminución de las colocaciones de unidades inmobiliarias tanto en venta de viviendas como en el alquiler de oficinas, asimismo, en el sector construcción se redujo la cantidad de proyectos en desarrollo. No obstante, a pesar del crecimiento, existe un déficit de viviendas a nivel de Lima Metropolitana y Perú Urbano. Es así que, a tesis presentada comprende la propuesta de un edificio de vivienda ubicado en el distrito de Surco, considerada como “Lima Top”; cuyo nivel socioeconómico predominante es A. El sector socioeconómico A en Lima Metropolitana es un público que aún cuenta con demanda de vivienda y los distritos con mayor demanda para este sector son Santiago de Surco y Miraflores, de acuerdo al informe de la Cámara Peruana de la Construcción. Una característica importante de las viviendas orientadas a este sector son metrajes promedio de 170m2. Sin embargo para el año 2017, la tendencia de estos departamentos es disminuir el área para así disminuir el precio y con ello tener mejor velocidad de ventas. En ese sentido, ante la tendencia de unidades de vivienda con menor metrado, el proyecto que se presenta busca dinamizar el mercado ofreciendo un producto con departamentos de entre 125m2 y 135m2, este nuevo formato permitirá que el precio de las unidades inmobiliarias sea menor y por ende se obtenga una velocidad venta óptima para el proyecto. Para desarrollar el proyecto y lograr la mejor rentabilidad se presenta un análisis de la situación mundial y nacional, un análisis de mercado en el que se identifica el comportamiento del distrito y de los productos de competencia directa e indirecta, también se analiza el segmento y target al que debe ir dirigido el proyecto. Finalmente, para poder afinar el producto y luego de los análisis mencionados se realiza el estudio del marketing mix. Es así que el producto se conforma por 48 departamentos distribuidos en 4 pisos, con un parque interno para mejorar las cualidades de los departamentos que tengan vista interna. Asimismo, a cada departamento le será asignada la venta de un estacionamiento doble con un depósito. Para continuar con la propuesta, una vez que el producto está definido, se presenta el análisis económico y financiero para demostrar la viabilidad del proyecto, esto permitirá identificar la rentabilidad del proyecto y las variables críticas para la toma de decisiones. Todo el análisis descrito en este ítem permitirá tener un modelo de negocio sólido e innovador, lo cual lo hace atractivo para inversionistas y para los stakeholders. / Tesis

La presente tesis desarrolla una metodología para determinar la factibilidad económica de un proyecto inmobiliario en la ciudad de Juliaca, así como los principales factores que influyen en el desarrollo de proyectos inmobiliarios ubicados en dicha ciudad. El proyecto inmobiliario a estudiar es un edificio de vivienda multifamiliar de siete pisos que actualmente se encuentra en construcción. Se ha tenido como principales fuentes de datos las publicaciones emitidas por el Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI) y el Banco Central de Reserva del Perú (BCRP), así como el Plan de Desarrollo Urbano Juliaca 2016 – 2025. En primer lugar, se realiza un análisis de la situación económica, financiera e inmobiliaria del macro entorno. Seguidamente se realiza un análisis situacional del micro entorno, en el que se muestran las principales características del mercado inmobiliario de la ciudad de Juliaca. También se determina la oferta y demanda de viviendas. En segundo lugar, se realiza el planeamiento estratégico para desarrollar el proyecto. Se prosigue con la segmentación del mercado según variables socioeconómicas y psicográficas para así poder determinar el perfil del cliente objetivo. Luego se realiza el estudio de mercado en el que se detallan las principales características del terreno y de los proyectos de la competencia. En base a estos datos y a los parámetros urbanísticos emitidos por la municipalidad se establecen las características generales del proyecto (perfil) y se desarrolla la cabida arquitectónica. En tercer lugar, se determina la factibilidad técnica del proyecto; para ello se exponen los estudios de ingeniería previos necesarios, las consideraciones para el diseño estructural, instalaciones sanitarias y eléctricas, así como las consideraciones para la construcción. Luego, se determina la factibilidad comercial del proyecto, donde se definen las características del producto, el precio, la plaza y la promoción. Finalmente, se determina la factibilidad económica del proyecto; para ello se evalúa el estado de ganancias y pérdidas, así como los indicadores económicos y financieros obtenidos del flujo de caja (VAN y TIR). También se realiza un análisis de sensibilidad de flujo para poder analizar cómo cambian los indicadores económicos y financieros cuando las principales variables del proyecto son alteradas. Se espera que el presente trabajo pueda servir de guía para el desarrollo de estudios de factibilidad económica de proyectos de vivienda multifamiliar en la ciudad de Juliaca.

Durante el desarrollo de los 7 capítulos se comprobó la factibilidad técnica, económica y financiera de la gestión de un proyecto inmobiliario sustentable de carácter social alineado a los requisitos del Código Técnico de Construcción Sostenible. El capítulo 1 es destinado al desarrollo del marco teórico de la Teoría de Opciones Reales. Se presenta la terminología usada en Opciones Financieras y su símil con Opciones Reales. Se describe la metodología, modelo y método a usarse en la valorización por Opciones Reales. Asimismo, se identifican variables del modelo que condicionan la valorización del proyecto. En el capítulo 2 se desarrolla el análisis estratégico, se describe el ambiente externo e interno al cual se enfrenta el proyecto, se presenta la misión y visión, y se determina las estrategias del proyecto. El capítulo 3 corresponde al estudio de mercado, se identifica una oportunidad de mercado en los estratos medio y medio-bajo, y se segmenta el mismo mediante variables psicográficas y conductuales. Posteriormente, se realiza la proyección de la oferta y demanda para calcular la demanda del proyecto. Finalmente, se desarrolla la estrategia de comercialización. En el capítulo 4 se realiza el estudio técnico, se opta por localizar el proyecto en el distrito de Comas. Asimismo, en base a los parámetros urbanísticos y el código técnico, se determinan las características físicas del producto a ofrecer. En el capítulo 5 se presenta el estudio legal y organizacional, en el cual se determinan todos los trámites necesarios para la existencia de la empresa y proyecto. Luego, se detalla los requerimientos de personal y se decide los servicios a tercerizar. En el capítulo 6 se desarrolla el estudio de inversiones y se evalúa el proyecto usando la metodología del Flujo de Caja Descontado. Finalmente, en el capítulo 7, se evalúa la Opción de Expandir y Abandonar usando la metodología de Opciones Reales.

El gerente de ADI Perú, Rodolfo Bragagnini comentó, a través del diario El Comercio, que se tiene una demanda de casi 800 mil viviendas para el alquiler, de la cual solo se está cubriendo el 4%, dejando así una gran brecha, que se encuentra en continuo crecimiento debido a la migración de personas de provincia y de migrantes de otros países a la ciudad de Lima, y que en la actualidad solo se atiende de mediante el modelo convencional de alquiler (Roque, 2019). La solución ante este problema radica en fomentar el alquiler formalizado y masivo que permita atender la necesidad de un hogar. Es por ello, que nace la alternativa del renting, también llamado renta residencial o multifamily, como una solución para acortar la brecha existente de vivienda en el Perú. El sistema renting es un modelo de proyecto inmobiliario que consiste en un conjunto de departamentos, de uno o dos dormitorios, diseñados exclusivamente para el alquiler, en donde existe una administración encargada de la gestión de los alquileres y el mantenimiento del edificio (Barrios et al., 2021). Estos departamentos pueden pertenecer a uno o más dueños, a través de la venta de los inmuebles a personas interesadas en generar ingresos mensuales por el alquiler de la vivienda. El interés por la inversión en la compra de departamentos para el alquiler proviene de la estabilidad de precios que presenta Lima Metropolitana, como una de las ciudades más seguras para invertir en Latinoamérica (Properati, 2019). De modo que este modelo de proyecto inmobiliario no solo presta solución a la demanda insatisfecha de alquiler, sino que, además, genera opciones de inversión inmobiliaria. Es por ello, que la presente tesis pretende fomentar este tipo de proyectos a través de la presentación de una metodología para el desarrollo de un proyecto inmobiliario bajo el sistema renting. El desarrollo de la tesis comienza con la identificación del problema sobre la demanda insatisfecha de viviendas para el alquiler que puede ser solucionada mediante la generación de proyectos inmobiliarios desarrollados en el modelo renting que permiten el alquiler masivo y formalizado, que impulsa a tener como objetivo la elaboración de un plan para el desarrollo de este tipo de proyectos. Esta situación, genera la principal pregunta de investigación de la tesis: ¿Cómo elaborar una propuesta de plan para el desarrollo de un proyecto inmobiliario bajo el sistema renting en Lima Metropolitana, 2021? Para resolver esta pregunta, se realiza una revisión de la literatura que permite identificar y definir las etapas y procesos para el desarrollo de proyectos inmobiliarios. Las etapas, identificadas como el estudio de mercado, análisis de factibilidad y planificación; y sus respectivos procesos serán validadas a través de una encuesta a cinco expertos del sector. Luego de ello, se procede a realizar el análisis de un caso de estudio siguiendo la metodología planteada anteriormente. Para el estudio de mercado, se analiza la situación actual de la industria, el comportamiento de los precios de venta y alquiler, y la rentabilidad de los distritos de Lima, con ello, se definen las variables de segmentación del mercado. Para el análisis de la factibilidad, se decide la ubicación del proyecto; se elabora la cabida arquitectónica; se definen los precios de venta y alquiler de los departamentos; y se evalúa la rentabilidad para la empresa inmobiliaria y para el inversionista mediante el TIR y VAN del flujo de caja. Finalmente, para la planificación se identifican los procedimientos, trámites y documentos que deben elaborarse desde el aspecto técnico, económico, financiero y comercial. Una vez completado el estudio de caso se procede a elaborar una propuesta preliminar de plan para el desarrollo de proyectos inmobiliarios bajo modelo renting. Esta propuesta se somete a juicio de expertos mediante una entrevista a cinco profesionales del sector, los cuales validarán el contenido y utilidad del plan. Con ello, se elabora la propuesta final de plan para el desarrollo de proyectos inmobiliarios bajo modelo renting, la cual servirá como guía para comprender el modelo renting y tener éxito en su desarrollo, orientada a los desarrolladores inmobiliarios que tengan interés por ejecutar este tipo de proyectos.

Esta investigación tiene como objetivo identificar qué características internas y del entorno de operación han contribuido a generar que la MIPYME familiar del sector construcción COPIMA S.A. presente un crecimiento negativo entre los años 2013 al 2020. Para ello, se realizó la evaluación de la etapa de crecimiento de la empresa para contextualizar las variables que determinan ese crecimiento negativo. Además, se utilizó como base el estudio de Avolio, Mesones y Roca (2011) sobre los factores que limitan el crecimiento de las MYPE en el Perú, proponiendo uno adecuado para la empresa estudiada. Para esta investigación, se utilizó un enfoque cualitativo con un diseño de estudio de caso simple de alcance exploratorio (Yin, 2014). Los instrumentos de recolección fueron las entrevistas al directorio, gerencia general, trabajadores y clientes, así como la revisión documental de reportes y registros de la empresa, además de la observación presencial a una reunión del directorio. Los hallazgos de la presente investigación sugieren que COPIMA ha crecido negativamente en el lapso estudiado por variables relacionadas principalmente con los factores personales, familiares y externos.

Ferreyros S.A. es una empresa fundada en el año 1922. Se dedica a la comercialización y reparación de equipos de maquinaria pesada para el sector agrícola, construcción, pesca y minería, basando sus negocios en una representación de Caterpillar, reconocida marca a nivel mundial. Business Consulting Group ha hecho un análisis acerca de la problemática que se enfrenta hoy en día para el cumplimiento de capacitaciones técnicas a los clientes del sector minero, oportunidad de mejora que fue validado por el jefe de capacitación técnica del área de desarrollo técnico, quién manifestó diversos síntomas que impedían la correcta ejecución de la demanda del sector minero por la comercialización de maquinaria. Luego de conocer las causas que afirmaban la oportunidad de mejora detectada, se procedió a ejecutar un plan de implementación de alternativas de solución que le permitirán a Ferreyros S.A. revertir el incumplimiento actual que se presenta en el mercado y así mejorar la calidad de atención a sus clientes. Por lo expuesto anteriormente, se presentan como propuestas de solución la implementación de un sistema integrado llamado Customer Relation Managment (CRM) con el fin de mejorar el proceso actual, la virtualización de cursos con el objetivo de reducir los tiempos de capacitación y optimizar costos, un método de planificación bajo 2 escenarios, el escenario con capacitación 100% virtual, cuyos resultados financieros son VAN de S/.133,870.77 y un período de recuperación de 4 meses; el escenario mixto con capacitación 50% presencial y 50% virtual, con un VAN de S/.29,650.62 y un período de recuperación de 8 meses y finalmente, la redefinición del indicador de medición del Net Loyalty Score (NLS). / Ferreyros S.A. is a company founded in 1922. It dedicates to commercialization and reparation of heavy machinery for agricultural, construction, fishing and mining sectors, basing its business on Caterpillar, a globally recognized brand. Business Consulting Group has elaborated an analysis about the problems faced today for the fulfillment of technical training to clients in the mining sector, an opportunity for improvement that was validated by the head of technical training in the technical development area, who manifested various symptoms that prevented the correct execution of the demand of the mining sector for the commercialization of machinery. After knowing the causes that affirmed the detected improvement opportunity, we proceeded to execute an implementation plan of alternative solutions that will allow Ferreyros S.A. reverse the current breach that occurs in the market and thus improve the customer service´s quality. For the above, the implementation of an integrated system called Customer Relation Management (CRM) are presented as solution alternative in order to improve the current process, the courses virtualization with the aim of reducing training times and optimizing costs, a planning method under 2 schemes, the scheme with 100% virtual trainings, which financial results are: NPV of S/.133,870.77 and recovery period of four months; the mix scheme with 50% virtual training and 50% traditional training, which financial results are: NPV of S/.29,650.62 and recovery period of eight months and finally, redefinition of the Net Loyalty Score (NLS).

La principal motivación de este proyecto de campo es transformar el sector construcción, que representa el 6 % del producto bruto interno (PBI) del Perú, ofreciendo una plataforma digital que permita al maestro de obra tener una experiencia de compra fácil, rápida y segura. El problema que se busca solucionar es el customer journey, el cual se realiza de manera física, generando pains en el maestro de obra. Los principales pains que se abordarán en la presente investigación son la inseguridad por riesgo a robo y la pérdida de tiempo por el traslado. Para resolver el problema identificado se realizaron entrevistas y encuestas a maestros de obra, recogiendo información valiosa para desarrollar el producto mínimo viable (MPV). Los resultados financieros son bastante positivos, alcanzando una tasa interna de retorno (TIR) de 23.6 % (6 años), un valor actual neto (VAN) de S/ 792,358 (6 años) y un periodo de recuperación de cinco años. Finalmente, se considera que construye Perú agregará valor a los maestros de obra y a toda la cadena de distribución del mercado de construcción de una forma sostenible, socialmente responsable y escalable.

Postes del Norte SA es una empresa especializada en la fabricación de postes de concreto ubicado en la ciudad de Trujillo. Sin embargo, la empresa enfrenta desafíos significativos, como la falta de capacitación en su personal, ineficiencias en la Gestión de Inventarios, retrasos en la entrega de productos a clientes y una falta de diversificación en proveedores de materias primas. La necesidad de realizar esta investigación radica en identificar las oportunidades de mejora y desarrollar soluciones estratégicas para estos desafíos. Esto permitirá a la empresa aumentar su eficiencia, productividad y rentabilidad en la organización. La problemática principal identificada fueron la falta de diversificación en proveedores de materias primas en diferentes áreas de la empresa, lo que limita su rendimiento y crecimiento, así como la afectación de la calidad de los productos y demora en la entrega de pedidos. Para abordar este problema, la estrategia propuesta fue la priorización de proveedores. Esta estrategia implica identificar y clasificar a los proveedores en función de su importancia para la empresa, y luego concentrar los recursos y esfuerzos en las relaciones con los proveedores más importantes. Esto puede involucrar la mejora de las relaciones con los proveedores prioritarios, la diversificación de la base de proveedores para reducir la dependencia de unos pocos proveedores, y la implementación de medidas para garantizar la calidad y la puntualidad de los suministros. En conclusión, el proyecto de tesis propone soluciones concretas y factibles para mejorar la gestión de proveedores en la empresa Postes del Norte SA, lo que permitiría evitar retrasos en la entrega de los pedidos y mejorar la satisfacción de los clientes, obteniendo un VAN de S/. 44,383.16, TIR de 61.6 % y relación C/B de S/. 2.39. / Postes del Norte SA is a company specialized in the manufacture of concrete posts located in the city of Trujillo. However, the company faces significant challenges, such as a lack of training in its personnel, inefficiencies in Inventory Management, delays in the delivery of products to customers and a lack of diversification in raw material suppliers. The need to conduct this research lies in identifying opportunities for improvement and developing strategic solutions to these challenges. This will allow the company its efficiency, productivity and profitability in the organization. The main problems identified were the lack of diversification in raw material suppliers in different areas of the company, which limits its performance and growth, as well as the impact on product quality and delays in the delivery of orders. To address this problem, the proposed strategy was supplier prioritization. This strategy involves identifying and ranking suppliers based on their importance to the company, and then focusing resources and efforts on relationships with the most important suppliers. This may involve improving relationships with priority suppliers, diversifying the supplier base to reduce dependence on a few suppliers, and implementing measures to ensure quality and timeliness of supplies. In conclusion, the thesis project proposes concrete and feasible solutions to improve supplier management in the company Postes del Norte SA, which would avoid delays in the delivery of orders and improve customer satisfaction, obtaining an NPV of S ./. 44,383.16, IRR of 61.6% and C/B ratio of S/. 2.39.

El presente trabajo de tesis trata sobre la viabilidad de un proyecto inmobiliario de vivienda en el distrito de Cercado de Lima, ciudad de Lima, sobre un terreno de propiedad de la empresa CUATRO TORRES SAC. El planteamiento servirá para la toma de decisiones sobre el proyecto y su ejecución. Se plantea la estructuración de la tesis en siete capítulos: 1. Análisis externo, 2. Análisis interno, 3. La empresa, 4. Estudio de Mercado, 5. Marketing Mix, 6. Transferencia física del inmueble, y 7. Análisis económico y financiero. Para plantear la viabilidad se realizó una estructura de estudio que consistió en el análisis externo e interno del sector inmobiliario (coyuntura política, social y económica internacional y nacional, situación del mercado inmobiliario-constructor actual), estudio de mercado zonal alrededor del terreno con el que cuenta la empresa, plan de marketing, lineamientos de la atención de post-venta al cliente y, finalmente, el análisis económico-financiero del proyecto. Además, se realizó un planteamiento de producto, precio, promoción y plaza adecuados para contar con un proyecto comercial y financieramente exitoso y que, a su vez, se incluya dentro de su portafolio como un proyecto referente para futuras inversiones. El trabajo de tesis consideró las condiciones de financiamiento actuales y reales que ofrecen las entidades financieras a los clientes interesados en obtener un crédito hipotecario para la adquisición de una vivienda. Asimismo, consideró que los dos factores más sensibles a los cambios externos al proyecto son la velocidad de ventas y el costo de la construcción, con ello fijó un intervalo de variación máxima de estos dos factores que le ayudarán a tomar decisiones durante el desarrollo del proyecto. La estructura de la tesis constituye un aporte básico en materia de desarrollo de un proyecto inmobiliario típico de vivienda multifamiliar aplicable en cualquier ciudad del país.