Svenska bolag har i vissa fall möjlighet att välja mellan olika redovisningsregelverk. För större bolag står valet ofta mellan RFR 2 och K3. RFR 2 innehåller regler ifrån det internationella regelverket IFRS med anpassning till svensk lagstiftning och redovisnings-praxis. För små och medelstora bolag finns regelverket IFRS for SME vilket i Sverige motsvaras av K3. Innan införandet av K3 år 2014 gav Bokföringsnämnden ut en remiss vilken blev omdiskuterad och kritiserad av framförallt bolag i fastighetsbranschen. Remissvaren visade på en stark motvilja till att tillämpa regelverket K3. År 2014 stod fastighetsbranschen inför valet mellan regelverken. Denna studie avser att undersöka vilka faktorer som är avgörande i fastighetsbolags val av redovisningsregelverk samt vilket regelverk bolagen har valt efter år 2014. För att uppfylla studiens syfte har en flermetodsforskning gjorts. Den första delen av studien består av intervjuer vilka har bildat ett mönster som blivit grunden till vår hypotes. Hypotesen har sedan testats i studiens andra del genom en innehållsanalys av årsredovisningar för att se om hypotesen kan sägas gälla för hela fastighetsbranschen.Vårt resultat av intervjuerna visar att komponentavskrivning är den största avgörande faktorn i valet mellan RFR 2 och K3. De intervjuade bolagen redovisar alla enligt RFR 2 och är negativt inställda till komponentavskrivning. Utifrån detta har hypotesen att svenska större fastighetsbolag väljer att redovisa enligt RFR 2 och att dessa väljer bort komponent-avskrivning formulerats. Genom innehållsanalysen kan vi med hjälp av hypotesprövningen se att majoriteten av undersökta bolag väljer bort K3 och istället väljer att redovisa enligt RFR 2 utan att tillämpa komponentavskrivning. Vi menar att detta visar på att vår hypotes med stor sannolikhet är korrekt och att den kan sägas gälla för alla större fastighetsbolag i Sverige. / Swedish enterprises have in some cases the ability to choose among different accounting regulations. For major companies, the choice is often between RFR 2 and K3. RFR 2 contains the regulations from IFRS with adaption to Swedish legislation and Swedish GAAP. For small and medium-sized enterprises there is the regulation IFRS for SME which in Sweden corresponds to K3. Before the introduction of K3 in 2014, the Swedish Accounting Standard Board issued a referral that was debated and criticized, mostly by real estate companies. The referral responses were strongly critical to the application of K3. This study aims to examine what factors are crucial for real estate companies in the choice between different accounting regulations and what regulation real estate companies have chosen after 2014. To fulfill the purpose of the study a mixed methods research was made. The first part of the study constitutes of interviews from which we could see a pattern that became the foundation of our hypothesis. In the second part of the study, the hypothesis was tested thorough a content analysis of annual reports in order to examine if the hypothesis can be said to be applicable to the entire real estate industry.The result of the interviews shows that component depreciation is the major crucial factor in the choice between RFR 2 and K3. All interviewed companies present their financial reports in accordance with RFR 2 and have a negative attitude to component depreciation for the real estate industry. Based on this, the hypothesis that major Swedish real estate companies choose to report in accordance with RFR 2 and that these companies deselect component depreciation was formulated. Through the content analysis in which we tested the hypothesis we could see that the majority of surveyed companies deselect K3 and instead choose to report accordingly with RFR 2 without practicing component depreciation. We consider this to prove the hypothesis with high probability to be correct and applicable to all major real estate companies.This thesis is hereinafter written in Swedish.

Företag ska i de finansiella rapporterna delge en rättvisande bild. Bokföringsnämnden bestämde sig för att förändra de redovisningsregelverk som gällde för att förenkla för de svenska företagen samt för att uppnå en bättre redovisning. Denna skiftning i normgivningen kom att kallas K-projektet. Ett utav regelverken K3 innehåller en praktiskt ny värderingsmetod i Sverige, vilket är komponentavskrivning. Komponentavskrivning ska resultera i att företag redovisar på ett tydligare sätt vad som händer i verksamheten och på så vis ska den uppnå en mer rättvisande bild. Metoden har blivit väl omdiskuterad och kritiserad, främst för att kostnaden är väldigt stor till en så liten nytta. Komponentavskrivning anses heller inte bidra till en förbättrad redovisning, enligt kritikerna. Fastighetsbranschen är den mest utsatta branschen då de har många fastigheter att beakta, vilket resulterar i en stor mängd komponenter.Syftet med denna studie är att studera om komponentavskrivning som tillgångsvärderingsmetod har bidragit till en mer rättvisande bild av verkligheten. För att kunna mäta detta har vi valt att genomföra intervjuer där vi har samlat in åsikter om metoden. Vi har intervjuat fem allmännyttiga fastighetsbolag och fem revisorer om vad de tycker om komponentavskrivning.De resultat vi fått fram är att åsikterna skiljer sig åt. Samtliga är överens om att komponentavskrivning rent teoretiskt bidrar till en mer rättvisande bild, men inte i praktiken i lika stor utsträckning. Vi kan uttyda ett mönster i att de fastighetsbolag som från början har gjort en grundlig och välarbetad övergång och som har kommit längre i processen idag, ser värdet med metoden. För revisorerna är det svårt att uttyda något mönster, mer än att revisorernas åsikter kan tänkas vara påverkade av omgivningen. / Businesses should communicate a true and fair view in their financial statements. The Board of Accounting decided to change the accounting rules, which was made to simplify for Swedish companies and to achieve a better accounting. This shift in accounting norms was called the K-project. One of the regulations, K3, contains a practically new valuation method in Sweden, which is the component depreciation. Component depreciation will result in that companies report in a clearer way what is happening in the business. In this way it achieves a more accurate picture. The method has been well debated and criticized, mainly because the cost is very high for such a small benefit, but also because component depreciation does not seem to contribute to an improved reporting. The real estate industry is the most vulnerable sector, as they have many properties to consider which will result in even more components.The purpose of this study is to investigate if the component depreciation as an asset valuation method has contributed to a more accurate picture of reality. To measure this, we have chosen to conduct interviews in which we collect opinions about the method. We interviewed five public real estate management companies and five auditors about what they think about the component depreciation.The results we have produced are that opinions differ. All respondents agree that the component depreciation theoretically contribute to a more accurate picture, but not always practically. We can interpret a pattern. If real estate management companies from the beginning has made a thorough and well-made transition and has come further in the process today, they also sees the value of the method. For auditors, it is difficult to interpret any pattern, more than that the auditors opinions may be influenced by the environment.

Syfte: K3-regelverket kom att bli tvingande för företag att tillämpa från januari i år. En nyhet med regelverket var komponentavskrivning, en avskrivningsmetod som innebär att företagens tillgångar ska delas in i olika komponenter som är av betydelse och som har en nyttjandeperiod som väsentligt skiljer sig från hela tillgången i sig. SABO var redan innan införandet kritisk till metoden och uttalade sig om att byggnader är komplexa tillgångar och menar att metoden innebär att kostnaden kommer att överstiga nyttan, speciellt för fastighetsbolagen. Med det som utgångspunkt kommer studiens syfte att behandla hur ledande befattningshavare i allmännyttiga bostadsföretag tillämpar och upplever det strikta kravet på komponentavskrivning. Vidare undersöks vilka faktorer som kan tänkas påverka det föregående. Metod: Studien utgår från en tolkande forskningstradition som ämnar att skapa en bättre förståelse kring hur ledande befattningshavare i allmännyttiga bostadsföretag upplever komponentavskrivning och hur tillämpningen av metoden kommer att ske. För att kunna genomföra studien ansågs en kvalitativ forskningsdesign och en deduktiv forskningsansats vara bäst lämpad för studiens syfte. Som tillvägagångssätt har semistrukturerade intervjuer tillämpats. En beskrivande analys har använts och grundar sig i studiens två delsyften. Resultat och slutsats: Utifrån studien har det konstaterats att företag tillämpar och upplever metoden olika. Det har även framkommit ett antal faktorer som påverkar hur metoden upplevs och tillämpas bland allmännyttiga bostadsföretag. Faktorer som anses påverka hur metoden upplevs är att det råder såväl osäkerhet som informationsasymmetri på marknaden. Innebörden av att regelverket är principbaserat har också betydelse för företagens upplevelse. Andra faktorer som kan påvisas ha påverkan för metodens tillämpning är företagens storlek. Förslag till vidare forskning: Studien är av kvalitativ art vilket gör att den ej kan ses som generaliserbar då den inte är tillräckligt omfattande. När undersökningen kring syftet påbörjades fanns tron om att de representerade företagen hade kommit längre i arbetet med implementeringen av komponentavskrivning. Förslag till vidare forskning är därför att om ett antal år studera ämnesområdet igen då det skulle vara intressant att se hur metoden har utvecklats, gällande hanteringen samt om det skett någon åtstramning i regelverket.

Frågeställningar: Har införandet av komponentmetoden medfört skillnader i avskrivningar? Har implementeringen av komponentmetoden haft någon effekt på rörelseresultatet? Syfte: Syftet med denna studie är att undersöka och beskriva förändringar i avskrivningar efter övergången till komponentmetoden. Vidare är syftet att undersöka om det skett effekter på bolagens rörelseresultat i samband med övergången till komponentavskrivning och K3. Metod: Denna studie tillämpar en kvantitativ undersökningsmetod där en granskning av siffror från avskrivningar i bolagens årsredovisningar har skett. Det statistiska testet ”Wilcoxon signedrank test for dependent populations” har använts för att analysera data.                                        Slutsats: Införandet av komponentavskrivning har medfört skillnader i avskrivningar på byggnader. Det har även medfört effekter på bolagens rörelseresultat där vissa av dem hade ett ökat resultat medan andra bolag hade ett minskat rörelseresultat. / Questions: Has the implementation of component depreciation resultedin differences in depreciation? Has the implementation of the component method had an impacton the operating result? Purpose: The purpose of this study is to examine and describe changes in depreciations. The purpose is also to examine if there has become effectsin the financial reports operating profit in conjunction with transitioning to using component depreciation. Methodology: This study applies a quantitative research.Figures from depreciation in the companies’ annual reports have been studied. The statistical test ”Wilcoxon signed-rank test for dependent populations” has been applied to this study. Conclusion:The introduction of component depreciation has led to differences in depreciation. It hasalso resulted in effects on the operatingresultwhere some of the companies had increased profits, while others had reduced operating profits.

<p>Syfte: Huvudsyftet med denna uppsats är att utröna om komponentavskrivning ger en mer rättvisande bild av periodisering av kostnader.</p><p>För att uppfylla huvudsyftet har vi fyra delsyften, det första är att redogöra för vad regelverket och experterna anser om ämnet. Det andra är att undersöka om komponentavskrivning uppfyller de kvalitativa kriterierna genom en bättre kvalitet på redovisningen. Det tredje är att illustrera de för- och nackdelar som finns i och med komponentavskrivning. Det fjärde vill belysa hur det kommer sig att vissa företag väljer att tillämpa anskaffningsvärdemetoden med avskrivningar, komponentavskrivning, medan andra väljer att redovisa till verkligt värde.</p> / <p>Object: The main purpose with this thesis is to determine whether component depreciation gives a more true and fair view of amortization of costs.</p><p>To fulfil the main purpose we have four sub purposes, where the first is to state views from the accounting rules and the expertise regarding this topic. The second sub purpose is to investigate if component depreciation meets the qualitative criteria as a better quality in accounting. The third sub purpose is to illustrate the advantages and disadvantages with component depreciation. The fourth sub purpose will show how certain companies chose to use historic cost depreciation, component depreciation, while other chose to prepare their accounts according to the fair value method</p>

Syfte: Huvudsyftet med denna uppsats är att utröna om komponentavskrivning ger en mer rättvisande bild av periodisering av kostnader. För att uppfylla huvudsyftet har vi fyra delsyften, det första är att redogöra för vad regelverket och experterna anser om ämnet. Det andra är att undersöka om komponentavskrivning uppfyller de kvalitativa kriterierna genom en bättre kvalitet på redovisningen. Det tredje är att illustrera de för- och nackdelar som finns i och med komponentavskrivning. Det fjärde vill belysa hur det kommer sig att vissa företag väljer att tillämpa anskaffningsvärdemetoden med avskrivningar, komponentavskrivning, medan andra väljer att redovisa till verkligt värde. / Object: The main purpose with this thesis is to determine whether component depreciation gives a more true and fair view of amortization of costs. To fulfil the main purpose we have four sub purposes, where the first is to state views from the accounting rules and the expertise regarding this topic. The second sub purpose is to investigate if component depreciation meets the qualitative criteria as a better quality in accounting. The third sub purpose is to illustrate the advantages and disadvantages with component depreciation. The fourth sub purpose will show how certain companies chose to use historic cost depreciation, component depreciation, while other chose to prepare their accounts according to the fair value method

År 2014 blev komponentavskrivning ett krav för alla bolag som följer K3-regelverket och har materiella anläggningstillgångar med komponenter av betydande värde. K3 är ett principbaserat regelverk vilket innebär att företagen behöver göra sin egen tolkning för hur det ska tillämpas. Den nya redovisningsförändringen innebär att organisationerna måste anpassa deras nuvarande regler och rutiner efter det nya regelverket.Syftet med denna uppsats är att skapa ökad förståelse för förändringsprocessen vid införande av en ny redovisningsstandard och att bidra med större medvetenhet kring dess komplexitet. För att uppnå syftet så användes i studien en kvalitativ metod där det genomfördes sex semi-strukturerade intervjuer. Intervjuerna genomfördes med kommunala fastighetsbolag i Västra Götalands län som alla nyligen infört komponentavskrivning. Den insamlande empirin analyserades sedan med en egenkonstruerad analysmodell med utgångspunkt från tidiga institutionella ekonomin. Genom analysen av den insamlade empirin skapades en ökad förståelse för hur interna regler och rutiner utvecklats i och med införandet av komponentavskrivning.Studien visar att utvecklingen av interna regler och rutiner är en lång process när det saknas vägledning. Motstånd på grund av osäkerhet är en stor bidragande faktor till fördröjningen av införandet. Organisationen behöver vid införandet av en ny redovisningsstandard göra en egen bedömning av vad regeln innebär och hur de ska tillämpa den. Vidare framkom i studien att externa och interna faktorer har stor påverkan på formandet av den interna regeln. / In 2014 component depreciation became a requirement for all who follow the K3 regulatory and have tangible assets with components of significant value. K3 is a principles-based regulatory, which means that companies need to make their own interpretation of how it should be applied. The new accounting change means that organizations must adapt their current rules and routines for the new regulations.The purpose of this paper is to increase understanding of the process of change with the introduction of a new accounting standard and to bring greater awareness of its complexity. To achieve the purpose of the study a qualitative method were used and six semi-structured interviews were conducted. The interviews were conducted with municipal property companies in Västra Götaland county who all recently introduced component depreciation. The collected empirical data were then analyzed with a self-constructed analysis model based of the old institutional economics. Through the analysis of the collected empirical data a greater understanding were created of how internal rules and routines evolved with the introduction of component depreciation.The study shows that the development of internal rules and routines is a long process in the absence of guidance. Resistance due to uncertainty is a major contributing factor to the delay of the introduction. At the introduction of a new accounting standard the organization need to make their own assessment of what the rule means and how to apply it. It also emerged in the study that external and internal factors have great influence on the formation of the internal rule.

Problembakgrund och problemformulering: Komponentavskrivningar är en del av BFN:s allmänna råd som även kallas K3, vilket blev tvingande från och med år 2014. Vi har i denna komparativa studie behandlat hur familjeägda och kommunala fastighetsbolag tillämpar komponentmetoden, eftersom de kan ha olika skäl till förvaltning. Vi kom därför fram till följande problemformuleringar: Vilka kriterier har familjeägda respektive kommunägda fastighetsbolag vid identifieringen av antal komponenter? Hur förhåller sig dessa fastighetsbolag till begreppet rättvisande bild i samband med valet av antal komponenter? Syfte: Syftet med den här studien är att utveckla en förklaringsmodell för vilka kriterier familjeägda respektive kommunägda fastighetsföretag beaktar vid urskiljning av antal komponenter enligt K3-regelverket. Metod: Studien har ett explorativt syfte eftersom området är outforskat. Studien har genomförts med en triangulering, där vi först gjorde en pilotstudie där vi tog reda på om fastighetsbolagen hade tillräckligt med kunskap för att svara på våra frågor. Därefter gjordes en kvalitativ undersökning med sju besöksintervjuer och en mailintervju. Analys och slutsats: Både familjeägda och kommunala fastighetsföretag beaktade långsiktigheten vid identifieringen av antal komponenter. Fastighetsbolagen har, på grund av den osäkerhet de har upplevt i samband med identifieringen av komponenter, i stor utsträckning följt branschorganisationernas rekommendationer. De kommunägda fastighetsbolagen har i större utsträckning samarbetat med andra fastighetsbolag i samband med indelningen av komponenter. Fastighetsföretagen upplever att den rättvisande bilden kommer att förbättras i framtiden då det skapas ett mer enhetligt tillämpningssätt av komponentmetoden. / Problem background and problem formulation: Component depreciation is part of BFN's general council also called K3, which became mandatory from the year 2014. In this comparative study we focus on how family owned and municipally owned real estate companies apply the component method, as they may have different motives to run their businesses. We therefore came up with the following problem formulations: In the identification of the number of components, what criteria do the family owned and municipally owned real estate companies have? How do these real estate businesses use the concept of true and fair view when selecting the number of components? Purpose: The purpose of this study is to develop a model to explain which criteria family owned and municipally owned real estate companies takes into account when discriminating the number of components according to the K3 regulations. Method: Because the area is unexplored, the study has an exploratory purpose. The study was conducted with a triangulation, where we first did a pilot study to find out if the real estate companies had sufficient knowledge to answer our questions. This was followed by a qualitative study with seven interviews and one mail interview. Analysis and conclusion: Both family owned and municipal owned real estate companies consider the long-term aspects in the identification of number of components. The real estate companies have, because of the uncertainty they have experienced when identifying the components, widely followed the guidelines made by professional organizations. The municipally owned real estate companies have increasingly cooperated with other real estate companies when selecting the number of components. The real estate companies think that the concept of true and fair view will improve in the future as it creates a more uniform method of application of the component method.

Frågeställning: Vad har fastighetsföretag och revisorer för uppfattning om det nya kravet på komponentavskrivning?    - Leder det till en förbättrad redovisning sett utifrån begreppen relevans    och rättvisande bild, om så på vilket sätt? Hur påverkas redovisningen i företag inom fastighetsbranschen av det nya kravet på komponentavskrivning? Syfte: Syftet med studien är att undersöka vilka uppfattningar revisorer och företag inom fastighetsbranschen har om det nya kravet på komponentavskrivning samt hur det påverkar fastighetsföretagens redovisning. Studien syftar även till att försöka utröna om komponentavskrivningar leder till en mer rättvisande redovisning.   Metod: Studien bygger på en kvalitativ metod. Insamling av primärdata har skett genom kvalitativa intervjuer med fem fastighetsföretag och två revisorer. Sekundärdata till studien har samlats in via en litteraturstudie. Slutsats: Komponentavskrivning leder till en mer rättvisande redovisning jämfört med dagens praxis då det ger en mer rättvisande bild av fastigheternas värdeminskning. En större del av fastighetsbolagens underhållsåtgärder kommer aktiveras i balansräkningen. Komponentavskrivning leder till en mer enhetlig hantering av underhållsåtgärder och kan därför öka jämförbarheten mellan företag. Detta förutsätter dock tydligare riktlinjer för hur komponentuppdelningen ska gå till. / Research question: What are the perceptions of real estate companies and auditors regarding the new requirement of component depreciation?     - Does it lead to a better accounting seen from the concepts of relevance and a true and fair view, if so, how? How is the accounting in real estate companies affected by the new requirement of component depreciation? Purpose: The aim of this study is to describe what real estate companies and auditors think of the new requirement of component depreciation in Sweden. The study also tries to determine if component depreciation leads to a fairer accounting. Method: The study is based on a qualitative research method. The primary data used in the study has been collected through interviews with real estate companies and auditors. The secondary data used in this study was collected through a thorough literature study. Conclusion: Component depreciation leads to a fairer accounting compared to todays practice. A larger portion of the real estate companies’ maintenance costs will be activated in the balance sheet. Component depreciation leads to a more unified management of maintenance costs.

Purposes: The main purpose of the study is to gain understanding of how district heating companies divide their tangible assets into components. The second purpose is to explain how the district heating companies qualitatively processed the new component depreciation method and also be able to reflect what challenges the companies faced during implementation. Method: This study was based on qualitative telephone interviews and a document review of the companies' financial statements. Theory: The study is based on institutional theory, relevant scientific articles as well as laws and standards that companies are subject to. Empirics: Empirical part consists of document review from financial statementsand interviews with eleven different district heating companies. Conclusions: The study shows that the implicating the component method requires extensive cooperation between the economic and technical function.Problem areas that is rendered are older assets as well as collaborationswith turnkeys. Most companies have divided the components based on its function. / Syfte: Huvudsyfte med studien är att få förståelse för hur fjärrvärmeföretag delar in materiella anläggningstillgångar i komponenter. Delsyfte i studien är att förklara hur fjärrvärmeföretagen kvalitativt bearbetat de nya kraven på komponentredovisning och även kunna återge vilka utmaningar företagen mött vid implementeringstillfället. Metod: Denna studie baserades på kvalitativa telefonintervjuer samt granskning av företags årsredovisningar. Teori: Studien stödjer sig på institutionell teori och relevanta vetenskapliga artiklar samt lagstiftningning och normgivning. Empiri: Empiridelen består av dokumentgranskning från årsredovisningar samt intervjuer med elva olika fjärrvärmeföretag. Slutsatser: Studien visar att komponentindelningen kräver ett extensivt samarbetemellan ekonomiska och tekniska funktionen. Problemområden som nyanseras är äldre anläggningar samt samarbeten med totalentreprenad. Merparten företag har delat in komponenterna efter dess funktion.