Fullmakten är en rättshandling där en person, även kallad fullmaktsgivare, ger en annan person, fullmäktige, rätten att företräda, ingå avtal, utföra betalningar eller ingå i andra rättshandlingar åt fullmaktsgivaren mot tredje man. Fullmäktige kan bland annat få i uppdrag att utföra bankärenden samt fastighetsförsäljning eller köp. Det finns olika typer av fullmakt som utgör vilken typ av behörighet eller befogenhet den fullmäktige har gentemot fullmaktsgivaren. Fullmakt regleras i Avtalslagen. Det finns ett formkrav för fullmakt vid försäljning av fast egendom, vilket är att fullmakten ska vara skriftlig för att den ska vara giltig. Utöver det finns det inga ytterligare formkrav för hur en fullmakt ska vara utformad.  Lagfart är en inskrivning av fastighetsförvärv som ansöks hos inskrivningsmyndigheten. Lagfarten är en slags bekräftelse på att den personen som har beviljats lagfart är den nya ägaren till fastigheten. När en lagfartsansökan har beviljats kan man bland annat söka inteckning i fastigheten. Lagfart regleras i Jordabalken, där framkommer vilka krav som finns gällande lagfarten. Lagfartskapning kan ske när någon med hjälp av en förfalskad fångeshandling beviljas lagfart på en fastighet som egentligen tillhör någon annan, vilket kan leda till skador för den rätta ägaren. Syftet med arbetet är att undersöka hur kontrollen kring lagfart kan motverka förekomsten av lagfartskapning samt undersöka fullmaktens reglering och rättssäkerhet. I slutsatsen framkommer det att det finns ett större behov av att stärka regleringen för fullmakt när det kommer till fastighetsköp samt ta till ytterligare åtgärder för att säkerställa att lagfart som ansöks görs med äkta fångeshandlingar. Genom ytterligare reglering och åtgärder kan man öka skyddet för de parter som är involverade i överlåtelseprocessen. / The power of attorney is a legal act where a person, also known as the principal, gives another person, council, the right to represent, enter into agreements, make payments or engage in other legal acts on behalf of the principal with third parties. The council can among other things be tasked with performing bank transactions and real estate sales or purchases. There are different types of powers of attorney that determine the type of authority or authorization that the council has towards the principal. Power of attorney is regulated in the Swedish law called Avtalslagen. There is a form requirement for power of attorney when it comes to selling real estate, which is that the power of attorney must be in writing form to be valid. Apart from that, there are no further form requirements for how a power of attorney should be formulated.  Title deed is a registration of real estate acquisitions that is applied for at the registration authority. Title deed is a kind of confirmation that the person who has been granted the title deed is the new owner of the property. When a deed application has been granted, one can among other things, apply for a mortgage on the property. Title deeds are regulated in the Swedish law called Jordabalken, where requirements for the title deed are specified among other things. Title deed frauds can occur when someone is granted title deed for a property with falsified documents that actually belongs to someone else, which can lead to damages for the rightful owner. The purpose of this work is to examine how the control of title deeds can counteract the occurrence of title deed frauds, as well as to examine the regulation and legal security of the power of attorney.  In conclusion, it appears that there is a greater need to strengthen the regulation of power of attorney when it comes to real estate purchases and to take additional measures to ensure that title deeds that are being applied for are done with authentic documents. Through further regulation and measures, an increased protection for the parties involved in the transfer process can be made.

Inskrivningsprocessen av lagfart/tinglysing är en del av vad inskrivningsmyndigheterna arbetar med i Sverige och Norge. Lagfart/tinglysing finns till för att visa vem/vilka som är rättslig(a) ägare till en fastighet. Vilket är väldigt viktigt för att hålla koll vem som är ansvarig för fastigheten. Att ha en inskrivningsprocess som är säker, effektiv och som har en låg kostnad är viktigt för att ha fungerande system för både köpare, säljare, företag och myndigheter. Syftet med studien är att undersöka skillnaden mellan Sveriges och Norges inskrivningsprocess vid lagfart/tinglysings ansökan. Men även att jämföra fördelar och nackdelar med processen. De krav som krävs för att bevilja lagfart undersökts också för att den ska bli rättssäker eller om det finns behov att förändra dessa. Studien undersöker även om det går att effektivisera inskrivningsprocessen samt hur det skulle påverka rättssäkerheten. För att besvara frågeställningarna har en kvalitativ metod använts. Metoden utgörs av en enkätundersökning, intervjuer och en jämförelse. I jämförelsen har information från litteraturen inhämtats, medan intervjuer och enkäter har genomförts med sakkunniga i respektive land. Resultatet av studien visar att mer digitalisering av inskrivningsprocessen skulle innebära säkrare och effektivare inskrivningsprocess av lagfarter/tinglysingar för fastigheter. Studien visar även att lagändringar är det som behöver ändras för att möjliggöra mer digitalisering. Lagstiftningarna i bägge länder bygger på föråldrade lagar när det inte fanns elektroniska alternativ. / The registration process of lagfart/tinglysing is part of what the registration authorities working with in Sweden and Norway. Lagfart/tinglysing is available to show who/which is the legal owner of a property. Which is very important to keep track of who is responsible for the property. Having an enrollment process that is secure, efficient and has a low cost is important for having a functioning system for both buyers, sellers, companies and authorities. The purpose of the study is to investigate the difference between Sweden's and Norway's enrollment process in lagfart/tinglysings. But also, to compare the advantages and disadvantages of the process. The requirements required to grant lagfart/tinglysing have also been examined for it to be legally secure or if there is a need to change these. The study also examines whether it is possible to streamline the enrollment process and how it would affect legal certainty. A qualitative method has been used to answer the questions. The method consists of a survey, interviews and a comparison. In the comparison, information from the literature has been obtained, while interviews and questionnaires have been conducted with experts in each country. The results of the study show that more digitization of the registration process would mean a safer and more efficient registration process of legal deeds / registrations for properties. The study also shows that changes in the law are what need to be changed to enable more digitization. Legislation in both countries is based on outdated laws when there were no electronic alternatives.

Ansökan om lagfart som blir vilandeförklarad vid köp av del av fastighet kan användas för att säkra ägandet. En expeditionsavgift à 825 kronor skall erläggas av köparen när vilandebeslutet tas. Ytterligare en expeditionsavgift à 825 kronor skall erläggas av köparen när den vilande lagfarten blir en beviljad lagfart eller avslagen. Vid motbeslutet uppskov skall ingen expeditionsavgift erläggas för när beslut om uppskov tas. En expeditionsavgift à 825 kronor skall erläggas av köparen när uppskovet blir en beviljad lagfart eller avslagen.  Denna studie är begärd av Lantmäteriet och grundar sig i frågan om ett avskaffande av expeditionsavgiften skall ske. Syftet med denna studie är att öka kunskapen kring vilande lagfart vid köp av del av fastighet. Studien undersöker även om expeditionsavgiften påverkar köparens tillvägagångssätt vid köp av del av fastighet. Målet med denna studie är att klargöra hur fastighetsmarknaden ser på expeditionsavgiften för lagfartsansökan som får ett vilandebeslut.    För att ta reda på svaret till studiens vetenskapliga frågeställningar har två metoder tillämpats. En kvalitativ studie där intervjuer med tre olika målgrupper har valts ut samt en kvantitativ studie där statistik ur Fastighetsregistret har undersökts.    Studiens resultat visar på brist i kunskap om vilande lagfart hos studiens målgrupper. Resultatet visar även att fastighetsmäklare och banktjänstemän sällan rekommenderar försäljning av del av fastighet. Det brister även i informationen ut till kunder och berörda parter om i vilket skede en lagfartsansökan kan göras vid köp av del av fastighet. Handläggare från Fastighetsinskrivningen letar efter orsaker till att lagfartsansökan skall få ett uppskov istället för ett vilandebeslut för att kunden skall slippa den dubbla expeditionsavgiften, vilket tyder på ett ohållbart system. Studiens diskussion omfattar de åsikter som framkommit från studiens resultat. Dessutom diskuteras hur ett avskaffande av expeditionsavgiften för vilande lagfart skulle påverka köp av del av fastighet.    Slutsatsen för studien är att fastighetsmarknaden överlag ser på vilande lagfart vid köp av del av fastighet som ett misstag eller som att något saknas istället för en trygghet. Samt att användning av vilande lagfart vid köp av del av fastighet inte skulle ändras vid köp av del av fastighet. / An application for registration of ownership that is dormant declared when buying a part of a property can be used to secure ownership. An expedition fee of SEK 825 must be paid by the buyer when the dormant registration of ownership is taken. An expedition fee of SEK 825 is to be paid by the buyer when the dormant registration of ownership becomes a registration of ownership or becomes rejected. In the case of a respite decision no expedition fee is paid for the respite decision. An expedition fee of SEK 825 shall be paid by the buyer when the respite decision becomes a registration of ownership or becomes rejected.  This study is requested by Lantmäteriet and is based on the question of whether an abolition of the expedition fee should take place. The purpose of this study is to increase the knowledge of dormant registration of ownership during the process of buying a part of a property. The study also examines whether the expedition fee affects the buyer's approach when buying a part of a property. The aim of this study is to clarify how the real estate market looks at the expedition fee for the application for registration of ownership that receives a dormant decision. To find out the answer to study's research questions, two methods have been applied. A qualitative study in which interviews with three different target groups have been selected and a quantitative study in which statistics from the Real Property Register have examined. The results of the study show a lack of knowledge of dormant registration of ownership among the study's target groups. The result also shows that realtor and bank clerk rarely recommend sale of a part of a property. It is also a lacking information to customers and interested parties about the stage at which an application for registration of ownership can be made when buying part of a property. Registration clerks at Registration of real property are looking for reasons why the application for registration of ownership should receive a respite decision instead of a dormant decision for the customer to avoid the double expedition fee, which indicates an unsustainable system. The study's discussion covers the opinions that emerged from the study's results. In addition, it is discussed how the abolition of the expedition fee for dormant registration of ownership enforcement would affect the purchase buying a part of a property. The conclusion for the study is that that real estate market generally looks at dormant registration of ownership during the process of buying a part of a property as a mistake or as something missing instead of a security. And that the use of dormant registration of ownership when buying a part of a property should not be changed.

Uppsatsens syfte har varit att genom lagstiftning, förarbeten, praxis och juridisk doktrin utreda förutsättningarna för godtrosförvärv av fastigheter enligt jordabalkens bestämmelser. För att skapa förståelse för de centrala delarna av utredningen har uppsatsen även behandlat betydelsen av fast egendom och fastigheter, samt hur äganderätten övergår till annan part och vad lagfart är. Avseende godtrosförvärv så innebär det att en individ erhåller äganderätten till en fastighet av någon som egentligen inte är den rätte ägaren. Det uppstår således en konflikt om bättre rätt till fastigheten mellan den ursprungliga rätte ägaren och tredje man som förvärvat fastigheten av någon annan än den rätte ägaren. Vidare har i uppsatsen redogjorts för den skadelidandes rätt till kompensation samt för staten och myndigheternas roller. Sammantaget av utredningen har det framgått att varje enskilt fall kräver sin egen bedömning, men att den individ som uppfyller kriterierna för godtrosförvärv som huvudregel är den som är ansett mer skyddad att behålla sin rätt till fastigheten än den ursprungliga rätte ägaren.

Under åren 2019 - 2021 uppgick den totala transaktionsvolymen för hyreshusenheter, inklusive portföljer med minst en fastighet taxerad som hyreshusenhet, till ett värde om  562 324 782 kronor. 71% av transaktionerna genomfördes genom bolagstransaktioner och 29% med lagfart. Att paketera fastigheter i bolag inför försäljning är ett mycket vanligt förfarande på den svenska fastighetsmarknaden. Den ökade andelen av transaktioner genom bolag beror till stor del på en justering i Inkomstskattelagen (1999:1229) som möjliggjorde skattefri försäljning av näringsbetingade andelar. Nackdelen med försäljning genom bolag är att informationen som offentliggörs vid en bolagsöverlåtelse är mycket begränsad. Den bristande transparensen resulterar i problem vid bland annat förberedelsearbetet inför fastighetstaxering och vid ortsprisanalyser generellt. Syftet med studien är att analysera vilka faktorer som påverkar valet av överlåtelseform samt att undersöka hur transparensen för paketerade fastighetstransaktioner kan ökas.   Examensarbetet baserades på kvantitativ såväl som kvalitativ datainsamling. Data analyserades sedan för att hitta samband och avvikelser. Studiens resultat bekräftade att bolagsöverlåtelser är det dominerande förfarandet när köpeskillingen är hög, när ett köp avser flera fastigheter samt när den säljande aktören är ett noterat bolag, en fastighetsutvecklare, ett investmentbolag eller privat fastighetsbolag. Vidare visade resultatet att bolagstransaktioner är ett förfarande som sker i hela landet och inte enbart i Sveriges storstadsregioner.    För att hantera problematiken kring den bristande transparensen bör Lantmäteriet tillsammans med Skatteverket undersöka möjligheterna för att inkludera bolagstransaktioner i deras nuvarande system inför fastighetstaxering. Detta för att Skatteverket och Lantmäteriet ska kunna värdera taxeringsenheter trots att de lagfarna köpen fortsätter att minska. För att få tillgång till information som inte offentliggörs är ett förslag att Lantmäteriet inför fastighetstaxering upphandlar fler externa värderare alternativt koordinerar ett samarbete mellan värderare. För myndigheter är den bristande informationstillgängligheten ofta ett problem, medan det anses vara en konkurrensfördel för många rådgivare. Det är således svårt att hitta lösningar som är gynnsamma för samtliga aktörer. I slutändan krävs det en politisk vilja och tydliga initiativ från myndigheterna för att förändra situationen på fastighetsmarknaden. / During the years 2019 – 2021, the total transaction volume for rental properties units, including portfolios with at least one property taxed as a rental property unit, amounted to a value of 562 324 782 SEK. 71% of the transactions were carried out as corporate transactions and 29% as legal purchases. Packaging properties in companies prior to sale is a common procedure in the Swedish real estate market. The increased share of transactions through companies is largely due to an amendment in the Income Tax Act (1999: 1229) which enabled tax-free sales of business-related shares. A disadvantage of corporate transactions is that the information published is limited. The lack of transparency results in problems in the preparatory work for property taxation and in comparable sales methods in general. The purpose of the study is to analyze which factors influence the choice of transaction type and to investigate how the transparency of packaged real estate transactions can be increased.  The degree project has been carried out with a quantitative as well as qualitative data collection and then analyzed to find connections and deviations. The results of the study can confirm that company transactions are the dominant procedure when the purchase price is high, when a purchase includes several properties and when the selling actor is a listed company, a property developer, an investment company, or a private real estate company. Furthermore, the results show that company transactions take place throughout the country, not only in Sweden’s metropolitan regions.   To deal with the lack of transparency, Lantmäteriet and the Swedish Tax Agency should investigate the possibilities of including company transactions in their current system for property taxation. This to be able to carry out the preparatory work even if the legal purchases continue to decrease. To gain access to information that is not published, a proposal is that Lantmäteriet procures more external valuers prior to property taxation or alternatively coordinate a collaboration between the valuers. For authorities, the lack of access to market information is problematic, while it is a competitive advantage for advisers. It is thus difficult to find solutions that is attractive to all actors. In the end, a political will and clear initiatives from the authorities are required to change the situation on the real estate market.