人口成長與產業結構的變遷，使得土地使用變更行為的產生，成為一種必然而難以避免的結果。針對有些土地由低價值變更為高價值土地，地主未曾對土地進行任何投資改良，卻獲取大部分變更利得，即所謂社會自然增值部分歸於一已之私。因此，本研究對目前台灣地區土地使用變更利得分配方式予以探究，並試圖提出土地使用變更利得分配模式，作為未來政策施行之參考。 　　為改善現況問題，本研究將土地使用計畫過程區分為四階段：1.計畫構想提出階段；2.計畫擬定階段；3.計畫審議通過階段；4.計畫實施開發階段，將法定程序之變更利得界定在第三階段，此一利得應歸屬社會大眾所有，然而由於實際估算變更後地價不易，因此藉由實際土地使用變更行為（包括開發行為），利用整地後地價反推變更後地價，其中同時考慮投資報酬觀點，透過數學模型的建立來說明土地使用變更利得分配。 　　基於對土地使用變更利得分配現況探討，利用二個個案分析現況與本研究所建立模式差異，認為土地使用變更利得分配比例應以彈性方式處理，透過給予地主（或是開發者）一合理報酬方式，計算實際可拿回可建地比例。實際上，所估算地價的不同，將影響土地分配比例。因此，建議未來應建立完善估價制度，並將土地使用變更利得分配模式予以立法加以規範，且擬訂完整具前瞻性之國土資源分派計畫，使土地使用變更利得分配更為公平合理。

In view that the relations of ecologic effects overflow the limits of the traditional academic training on planning, the methodological models used are not longer adequate to solve problems; then there is a need to significant changes in the professional training of future architects and planners.Systemic urban planning is called to play a more important role not only in city management but in its hinterland connection. Universities play an important role in providing an adequate training to this end. Thus, at the Faculty of Architecture and Urbanism, National University of San Agustin, Arequipa, Perú, there is the course Urban Planning 1, where the students are being introduced to the systemic thought within the urban planning.The main objectives are to provide a conceptual basis towards a systemic planning and a sustainable urban design; to introduce the students in urban planning within a general concept of «Preventive Urban-environmental Planning», that is, urban planning with vision to the long run, based on landscaping plans, able to prevent and reduce the environmental impacts, that were able to articulate all results in a land use plan and have enough flexibility to undergo a permanent spatial analysis and allow planning oriented to sustainable development projects. / Debido a que las relaciones de los efectos de carácter ecológico sobrepasan los límites de las especialidades tradicionales de la planificación, los modelos metodológicos actuales ya no son adecuados para solucionar problemas, requiriéndose cambios sustanciales en la formación profesional del futuro arquitecto y planificador.La planificación urbana sistémica tomará un papel cada vez más activo no solo en el ordenamiento de las ciudades sino sobre todo en la articulación adecuada de estas a su entorno. Las universidades juegan un rol importante en la capacitación adecuada para tal fin. En la Facultad de Arquitectura y Urbanismo de la Universidad Nacional de San Agustín de Arequipa - Perú en el curso Planeamiento Urbano 1 se viene introduciendo a los estudiantes en el pensamiento sistémico dentro de la planificación urbana.Los objetivos principales son dotar de una base conceptual orientada hacia una planificación sistémica y un diseño urbano sostenibles; introducir a los estudiantes en una planificación urbana enmarcada en un concepto general de «Planificación Urbana Ambiental Preventiva»; es decir, una planificación urbana con visión a largo plazo, basada en un plan paisajista, que prevea y minimice los impactos ambientales, que sea capaz de articular todos estos resultados en un plan de usos de suelo y tenga la suficiente flexibilidad de someterse a un análisis espacial de carácter continuo así como permita una planificación orientada a proyectos concertados de desarrollo sostenible.

En 2014, la loi ALUR a prévu qu'à partir de mars 2017 l'ensemble des EPCI à fiscalité propre acquerrait la compétence en matière d'élaboration du plan local d'urbanisme. L’élaboration d’un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) signifie que les acteurs locaux sont supposés s’entendre sur les enjeux du territoire, sur la stratégie à mettre en œuvre et l’encadrement du droit du sol. Ce dernier point est particulièrement sensible, car la plupart des élus restent aujourd’hui attachés à leurs prérogatives en matière d’urbanisme. Dans ce contexte, quels sont les effets structurants du PLUi sur la pratique de la planification ? Pour les appréhender, nous avons mené une analyse institutionnelle de la procédure d'élaboration du PLUi de l'Eurométropole de Strasbourg ; en mobilisant d'une part l'approche communicationnelle de la planification qui permet d’analyser les interactions entre acteurs ; et l'instrumentation d'autre part qui permet de saisir les effets propres des instruments sur l'action publique. La rencontre de ces deux littératures nous a permis de mettre en lumière plusieurs effets du PLUi. Il a amené les acteurs locaux, malgré leurs points de vue antagonistes, à s’accorder sur les enjeux du territoire, la stratégie d’aménagement et même les dispositions réglementaires qui la concrétisent. De ce processus est né un régime d’agglomération qui permet de réguler les conflits par des normes sociales et urbaines partagées. Mais il faut relativiser ces effets : le plan de zonage reste très similaire à celui contenu dans les documents communaux antérieurs, et la convergence des représentations n’a pas pour autant conduit les élus locaux à s’affranchir des frontières communales. / In 2014, law ALUR gave to intermunicipal groups (“EPCI”) the right to draft planning documents on behalf of the municipalities from 2017. Drafting an intermunicipal land use plan (“PLUi”) means actors are supposed to agree on a common perception of the territory’ stakes, a strategy to deal with them, as well as a common land use regulation: the PLUi is binding. This last trait is a touchy one, because mayors don’t want to lose control over the regulation of their land. In such a context, we looked for the structuring effects of the PLUi on the planning processs. For that purpose, we built an institutional analysis of Strasbourg Eurométropole’s PLUi. It involved two complementary theoretical approaches: on one hand, the communicative approach of planning in order to to analyze the interactions between actors. On the other hand, the “instrumentation” approach gave us key concepts to read the effects of the PLUi on the planning network. These two literatures led us to identify several of them. The PLUi gathered actors with antagonistic perspectives to agree on the territory’ stakes, the planning strategy and even the land regulation. From this process raised an “intermunicipal regime” which regulates conflicts with shared urban and social norms. But we have to relativise these effects: the zoning is still close to what it used to be before the drafting process, and local politicians keep on thinking through the municipality prism.

This thesis addresses the changes in land-use planning and their overall impact on the final price of land. Selected sites are in locations Dolní Rožínka and Žďár nad Sázavou, in the local area Stržanov. Both plots are established and customary prices recorded for individual phases of spatial planning. These phases are divided into agricultural land, other land-use plan that is designed for building and land intended to be built according to zoning. Final evaluation determines how different land prices in the three phases of spatial planning and price comparison of the two plots each other in different locations.