O presente trabalho analisa o contrato de fiança no Código Civil brasileiro, bem como a sua utilização na locação de imóveis urbanos. No campo das garantias contratuais a fiança representa a modalidade mais utilizada no Brasil, notadamente pelas facilidades práticas em sua constituição, bem como pelo caráter gratuito da sua prestação. No entanto, ao longo dos anos o contrato de fiança, tal como fora moldado pelo legislador, vem sendo desafiado pelos tribunais que ora suavizam as suas regras em benefício do fiador ora fortalecem a posição do credor, gerando profunda insegurança social e instabilidade jurídica. Por esta razão, neste trabalho procuramos discutir se as regras atuais relativas à fiança são adequadas à sociedade brasileira ou se estão a merecer uma profunda reforma para torná-las efetivas, funcionalizando-as de acordo com a finalidade a que se destinam: um reforço ao adimplemento em favor do credor; assim, defendemos que a confiança gerada pela promessa manifestada pelo fiador de que irá efetivamente garantir o adimplemento de um contrato deverá ser efetiva, por ser um instrumento a serviço do credor, visando pô-lo a salvo de riscos. Neste trabalho foram comparados os momentos históricos em que surgiram o Código Civil de 1916 e o de 2002, e apresentadas as origens históricas da fiança. Posteriormente, a dogmática do instituto foi apresentada com a sua análise nos planos da existência, validade e eficácia, bem como foram apresentadas as questões controvertidas envolvendo o contrato, com a apresentação de soluções que foram refletidas e julgadas adequadas, inclusive no campo da fiança à locação, posto que o instituto é de larga utilização no mercado imobiliário, tendo ainda sido analisada a Lei n.° 12.112/09 que reformou a Lei do Inquilinato. Por fim, foram apresentadas propostas de alteração do perfil dogmático do contrato de fiança, na esperança de torná-lo uma segura garantia contratual da qual poderá o credor se valer como um adequado reforço ao efetivo adimplemento aguardado e que seja dotado de efetiva força vinculante. / This paper analyzes the contract of suretyship in the Brazilian Civil Code, and its use in the leasing of urban property. In the field of contractual guarantees suretyship is the most widely used in Brazil, especially because of the practical facilities in its constitution and by its characteristics of gratuitous guarantee of ones performance. However, over the years suretyship as it had been molded by the legislator is being challenged by the courts that sometimes soften its rules in favor of the guarantor and sometimes strengthen the position of the creditor, creating deep legal insecurity and social instability. Therefore, this paper aims to discuss whether the current rules relating to the suretyship are adequate for the Brazilian society or if they need a radical reformation to make them effective, functionalizing them according to the purpose for which they are intended: a reinforcement to the performance in favor of the creditor, so we sustain that the confidence engendered by the promise shown by the guarantor that will effectively ensure the fulfillment of a contract shall be effective as an instrument in the service of the creditor in order to keep him safe from risks. In this study we compared the historical moments that emerged in the Civil Code of 1916 and 2002, and presented the historical origins of suretyship. Subsequently, the dogmatic of the institute was presented with its analysis in the field of existence, validity and effectiveness, and controversial issues involving the contract were presented with solutions that have been thought and deemed appropriate, including in the field of suretyship of a lease, once the institute is widely used in the real estate market. We have also analyzed the Law n. 12.112/09 that reformed the Landlord and Tenant Act. Finally, proposals were made to change the dogmatic profile of suretyship, hoping to make it a secure guarantee of the contracts which the creditor may avail as a suitable reinforcement of the expected performance and to be endowed with effective binding force.

O presente trabalho analisa o contrato de fiança no Código Civil brasileiro, bem como a sua utilização na locação de imóveis urbanos. No campo das garantias contratuais a fiança representa a modalidade mais utilizada no Brasil, notadamente pelas facilidades práticas em sua constituição, bem como pelo caráter gratuito da sua prestação. No entanto, ao longo dos anos o contrato de fiança, tal como fora moldado pelo legislador, vem sendo desafiado pelos tribunais que ora suavizam as suas regras em benefício do fiador ora fortalecem a posição do credor, gerando profunda insegurança social e instabilidade jurídica. Por esta razão, neste trabalho procuramos discutir se as regras atuais relativas à fiança são adequadas à sociedade brasileira ou se estão a merecer uma profunda reforma para torná-las efetivas, funcionalizando-as de acordo com a finalidade a que se destinam: um reforço ao adimplemento em favor do credor; assim, defendemos que a confiança gerada pela promessa manifestada pelo fiador de que irá efetivamente garantir o adimplemento de um contrato deverá ser efetiva, por ser um instrumento a serviço do credor, visando pô-lo a salvo de riscos. Neste trabalho foram comparados os momentos históricos em que surgiram o Código Civil de 1916 e o de 2002, e apresentadas as origens históricas da fiança. Posteriormente, a dogmática do instituto foi apresentada com a sua análise nos planos da existência, validade e eficácia, bem como foram apresentadas as questões controvertidas envolvendo o contrato, com a apresentação de soluções que foram refletidas e julgadas adequadas, inclusive no campo da fiança à locação, posto que o instituto é de larga utilização no mercado imobiliário, tendo ainda sido analisada a Lei n.° 12.112/09 que reformou a Lei do Inquilinato. Por fim, foram apresentadas propostas de alteração do perfil dogmático do contrato de fiança, na esperança de torná-lo uma segura garantia contratual da qual poderá o credor se valer como um adequado reforço ao efetivo adimplemento aguardado e que seja dotado de efetiva força vinculante. / This paper analyzes the contract of suretyship in the Brazilian Civil Code, and its use in the leasing of urban property. In the field of contractual guarantees suretyship is the most widely used in Brazil, especially because of the practical facilities in its constitution and by its characteristics of gratuitous guarantee of ones performance. However, over the years suretyship as it had been molded by the legislator is being challenged by the courts that sometimes soften its rules in favor of the guarantor and sometimes strengthen the position of the creditor, creating deep legal insecurity and social instability. Therefore, this paper aims to discuss whether the current rules relating to the suretyship are adequate for the Brazilian society or if they need a radical reformation to make them effective, functionalizing them according to the purpose for which they are intended: a reinforcement to the performance in favor of the creditor, so we sustain that the confidence engendered by the promise shown by the guarantor that will effectively ensure the fulfillment of a contract shall be effective as an instrument in the service of the creditor in order to keep him safe from risks. In this study we compared the historical moments that emerged in the Civil Code of 1916 and 2002, and presented the historical origins of suretyship. Subsequently, the dogmatic of the institute was presented with its analysis in the field of existence, validity and effectiveness, and controversial issues involving the contract were presented with solutions that have been thought and deemed appropriate, including in the field of suretyship of a lease, once the institute is widely used in the real estate market. We have also analyzed the Law n. 12.112/09 that reformed the Landlord and Tenant Act. Finally, proposals were made to change the dogmatic profile of suretyship, hoping to make it a secure guarantee of the contracts which the creditor may avail as a suitable reinforcement of the expected performance and to be endowed with effective binding force.

Esta tese se insere no debate sobre os desafios em garantir habitação inclusiva para a população de baixa renda em áreas centrais sujeitas à valorização imobiliária e processos de gentrificação. Essa discussão é feita através da análise da ZEIS 3 em São Paulo, que após dez anos de implementação pelo Plano Diretor de 2002, não teve seus objetivos alcançados apesar da potencialidade do instrumento, seja em função da baixa produção e uso inadequado das ZEIS 3 pelas gestões públicas ou devido às limitações da legislação. A revisão do Plano Diretor realizada em 2014 trouxe avanços importantes para a regulamentação sobre as ZEIS 3, destinando-as prioritariamente às faixas de menor renda e direcionando recursos públicos para a aquisição de terras para produção de HIS. Contudo, ainda há muitos desafios a serem superados, sobretudo em relação às formas de acesso à moradia e permanência pelos mais pobres e ao controle social pelos atores envolvidos, questões centrais à produção em ZEIS 3. Essas questões foram identificadas no processo de revisão do Plano Diretor e na análise da ZEIS 3 C 016 (Sé), inserida no perímetro do Projeto Nova Luz, estudo de caso desse trabalho. Os governos federais, estaduais e municipais têm utilizado como política majoritária, quando não exclusiva, a produção habitacional via financiamento da propriedade individual. Enquanto isso, o Programa Locação Social, que possui grande potencial para atender a população mais vulnerável e impedir que os subsídios públicos sejam transferidos para o mercado e consecutivamente para faixas de renda mais altas, permanece sem investimentos, e a ineficácia da produção habitacional em garantir não apenas o acesso, mas a permanência dos pobres em áreas bem localizadas, permanece inalterada. / This work is part of the debate on the challenges in ensuring inclusive housing for low-income population in central areas with real estate valuation and gentrification processes. This discussion is based on the analysis of the ZEIS 3 in Sao Paulo which, after ten years of it\'s implementation on the Master Plan 2002, had not achieved their objectives despite the instrument\'s potential, whether as a result of low production and inadequate use of ZEIS 3 by public administrations or due to legislation limitations. The Master Plan review held in 2014 brought important advances to the regulations on ZEIS 3, prioritizing lower income groups and directing public funds to acquire land for the production of HIS. However, there are still many challenges to be overcome related to the forms of access to housing and residence by the poor, and social control by the actors involved, issues that are central to production in ZEIS 3. Those points are identified in the analysis of the ZEIS 3 C 016 (Sé), inserted on the Nova Luz Project perimeter - study case of this work. Federal, state and local governments have used as political majority, if not exclusive, housing production via funding of private property. Meanwhile, the Social Rental Program has great potential to serve the most vulnerable population and prevent that public subsidies are transferred to the market and consecutively for higher income levels, nevertheless remains without investment. And the ineffectiveness of housing production to ensure not just access, but the permanence of the poor in well located areas, remains unchanged

Submitted by Marcela Giannella (marcelagian@hotmail.com) on 2018-02-23T18:56:29Z No. of bitstreams: 1 FinalThesis_MarcelaGiannella.pdf: 3026196 bytes, checksum: f83eebb4a8d5b527eefe2d0464237482 (MD5) / Approved for entry into archive by Josineide da Silva Santos Locatelli (josineide.locatelli@fgv.br) on 2018-02-23T19:49:23Z (GMT) No. of bitstreams: 1 FinalThesis_MarcelaGiannella.pdf: 3026196 bytes, checksum: f83eebb4a8d5b527eefe2d0464237482 (MD5) / Made available in DSpace on 2018-02-26T13:23:35Z (GMT). No. of bitstreams: 1 FinalThesis_MarcelaGiannella.pdf: 3026196 bytes, checksum: f83eebb4a8d5b527eefe2d0464237482 (MD5) Previous issue date: 2018-01-10 / This research reveals what attributes and services student housings and purpose-built accommodations provide their target groups with. It analyzes not only the developing and growing student housing market in Brazil but also its trends with the goal of establishing which characteristics students from four specific private institutions (FGV-Eaesp, FAAP, Mackenzie and PUC) value more when choosing their accommodation. By studying what is a student housing and offered attributes, analyzing benchmarks, competitors and market tendencies, one was able to gather information that allowed to define what aspects are considered a priority during a renting decision making process. The qualitative and quantitative field researches enhanced the analysis by distinguishing what is of basic provision and what adds value to the business as well. The expected result of this study is to provide the real estate company which will develop the purpose-built residency for students with their target group profile and preferences, linking the findings from the carried research to the academic information on the subject and the market assessment of the sector. / Este estudo revela os atributos, serviços e espaços tanto moradias genéricas onde estudantes podem morar quanto residências feitas especialmente para estudantes, oferecem ao seu público-alvo. Analisa o mercado em desenvolvimento e crescente de residências estudantis no Brasil assim como as tendências com o objetivo de estabelecer quais características estudantes de quatro instituições privadas especificas (FGV-Eaesp, FAAP, Mackenzie e PUC) são mais valorizadas quando escolhem suas moradias. Através da análise do que compõe uma residência estudantil e suas características, a analise de benchmark e das tendências de mercado, é possível angariar informações as quais, junto com as pesquisas qualitativa e quantitativa, permitem a definição de quais aspectos são considerados prioridade durante o processo de decisão de qual acomodação alugar – o que é deve ser serviço de provisão básico e o que adiciona valor à acomodação quando oferecido à parte também. O resultado esperado deste estudo é prover à empresa construtora a qual desenvolverá a residência com propósito único de atender estudantes o perfil do seu público-alvo e suas preferências, ligando as descobertas feitas com as pesquisas à informação contida em estudos acadêmicos sobre o assunto e na análise de mercado realizada.