Essa pesquisa pretende analisar e aprofundar os limites de implementação das Zonas Especiais de Interesse Social 1 (ZEIS 1) na cidade de São Paulo, como um instrumento de defesa do direito à cidade e à moradia social e como um dos dispositivos mais importantes da Reforma Urbana, instituídos pelo Estatuto das Cidades e consolidados em toda a legislação urbanística e de direito urbano posterior. É um mecanismo de promoção da urbanização e regularização fundiária, que envolve projetos e obras. Em sua concepção urbanística, é um aparato de uso e ocupação do solo; um zoneamento de exceção, vinculado ao planejamento urbano e às políticas públicas de desenvolvimento urbano e habitacional. Diante do avanço da dimensão mercadológica da cidade e das políticas públicas neoliberais, se faz necessário compreender como os segmentos políticos, econômicos e sociais, disputam e se apropriam do instrumento, sob o quadro do novo marco regulatório do Plano Diretor Estratégico (PDE), Lei 16.050/ 2014 e a Lei de Zoneamento Lei 16.402/ 2016. Sobretudo com o aquecimento do mercado imobiliário, reflexo do incremento de financiamentos federais, viabilizados por meio do Programa Minha Casa Minha Vida e do Programa de Aceleração do Crescimento nas áreas periféricas da cidade. Espera-se evidenciar as especificidades desses territórios - classificados de forma homogênea na cidade de São Paulo, demonstrar a relação das ZEIS 1 com as unidades e escalas de planejamento urbano; bem como, a importância do Plano de Urbanização das ZEIS 1 como instrumento de apropriação cidadã. Para isso, será avaliada a evolução das propostas executadas e em andamento, para um complexo de ZEIS 1, formado pelas ZEIS1 W101 contigua a ZEIS1 S005, S006 e as ZEIS1 S009, que juntas, somam a área de 4.764.279,29km2, na Zona Sul da cidade de São Paulo, região onde se localiza o projeto do Parque Novo Santo Amaro V, elaborado pelo Arq. Hector Vigliecca (2009-2012) e contratado pela Prefeitura Municipal de São Paulo através do Programa Saneamento Ambiental dos Mananciais do Alto Tietê, e também o Projeto de Intervenção Urbanística (PIU) do Terminal de ônibus do Jardim Ângela. / The goal of this research is to analyze and to delve into the Special Zones Of Social Interest 1 (ZEIS 1) in the city of Sao Paulo as a defense resource to the right to the city and to housing, and as one of the most important legal mechanisms from the Urban Reformation, set by the Statute of the City and consolidated by every subsequent urban legislation. It is a mechanism to promote urbanization and land regularization and therefore involves civil projects and construction sites. In its urbanistic conception, it is a tool for land use; an exceptional zoning area, related to urban planning and to public policies of urban development and housing. In face of the development of the city as an opportunity for the capital and for neoliberal public policies, it is necessary to shed light on how the political, economic and social sectors fight for and appropriate such mechanism, under the legal framework of the Strategic Master Plan (PDE), Law 16.050/2014, and the Land Use Act, Law 16.402/2016, especially due to the boom in the real estate market, a consequence of the increase in federal spending by means of the Minha Casa Minha Vida Program and the Growth Acceleration Program in the outskirts of the city. The expectation is to highlight the specificities of such areas, wrongfully sorted homogeneously in the city of Sao Paulo, to establish the relationship between ZEIS 1 and the units and scales of urban planning and the importance of the Urbanization Plan as an instrument for citizen appropriation. This research will assess the evolution of completed and ongoing proposals for a ZEIS 1 block, defined by ZEIS 1 W101 next to ZEIS 1 S005, S006 and ZEIS 1 S009, amounting to 4,764,279.29km2 in the South Region of Sao Paulo, where stands the Parque Novo Santo Amaro V, made by the architect Hector Vigliecca (2009-2012) and comissioned by the Sao Paulo City Hall, by means of the Alto Tietê Wathershed Environmental Sanitation Program, and also the Urban Intervention Project (PIU) of Jardim Ângela Bus Terminal.

Este trabalho teve como objetivo estudar o incorporador imobiliário, sua ação empreendedora e influência na produção do ambiente construído. Para isso, foi tomado como base o conhecimento de como os incorporadores agem ou reagem às políticas e às regulamentações legais e como podem ser estimulados ou desestimulados, em razão do interesse público. Foi estudada a formulação estratégica no caso de sete empresas que atuaram de maneira significativa no mercado imobiliário de São Paulo, no segmento residencial, entre os anos 1960 e 1980: Construtora Adolpho Lindenberg, Hindi Cia. Brasileira de Habitações, Construtora Anhembi (sucedida pela Construtora Romeu Chap Chap), Sobloco, Construtora Luciano Wertheim, Construtora Albuquerque & Takaoka e Construtora Alfredo Mathias. O período analisado coincide com uma fase de grande desenvolvimento econômico no país e também de muita instabilidade. A narrativa foi elaborada com base nas teorias dos estudos de caso e da historiografia. As evidências foram analisadas sob a luz da Administração Estratégica, com foco sobre os efeitos de uma estratégia empresarial centrada num “empreendedor", em um ambiente turbulento e num ramo de negócios complexo e de alto risco. Esse modelo estratégico adotado pelas empresas possibilitou obter sucesso na atividade de produção de residências, diante das oportunidades repentinas, surgidas no mercado paulistano, mas também mostrou suas limitações. Este trabalho também discute a questão das inovações na produção habitacional e a relação dos incorporadores com a prática do planejamento urbano. Essas compreensões podem proporcionar melhorias na gestão urbana. / This paper analyses Brazilian Real Estate developers, their entrepreneurship and influence on the built environment. Research has been focused on how the developers act and react depending on the public policies and urban laws and how they could be stimulated to act according to the public interest. The research approach adopted was that of studying the strategic formulation of seven companies that have developed housing units in the São Paulo Real Estate market, between 1960 and 1980,: Construtora Adolpho Lindenberg, Hindi Cia. Brasileira de Habitações, Construtora Anhembi (and its inheritor, Construtora Romeu Chap Chap), Sobloco, Construtora Luciano Wertheim, Construtora Albuquerque & Takaoka and Construtora Alfredo Mathias. In this period of time, there had been economic development but also a great instability. The narrative was enacted using case studies and historiography theories. The evidences were analyzed under the concepts of Strategic Management. The study analyses the effects of a strategy focused on the entrepreneur, facing a turbulent environment, in a high risk and complex business. The strategic model enables to get success in the housing market when the opportunities has rise, but also has showed its limitations. This paper also discusses the questions of innovation in Real Estate and the relationship between developers and planners. This comprehension could help to reach a better urban management.

O trabalho aqui apresentado tem o objetivo de analisar a espacialidade dos apartamentos produzidos pela iniciativa privada na cidade de São Paulo, entre os anos de 2000 e 2008, procurando entender fatores determinantes de seu desenho e relacionando-o aos modos de vida de moradores em potencial. Parte-se do estudo de aspectos históricos do desenvolvimento de uma estrutura espacial, caracterizada pela recorrência de seis pontos no desenho de suas plantas e que configuram um modelo amplamente difundido e consolidado na produção paulistana, da discussão de mecanismos do mercado imobiliário e de dados censitários. Todas essas questões são relacionadas e utilizadas como ferramentas de leitura das peças gráficas estudadas na pesquisa, verificando similaridades, potencialidades e limitações em sua organização espacial. / The work presented here aims to analyze the spatiality of the apartments built for the private initiative in the city of São Paulo between the years 2000 and 2008, looking for understanding determinative factors of its projects and relating it to potential inhabitants\' ways of living. The research studies historical aspects of the development of a spatial structure, characterized for the recurrence of six points in its plants drawing that configure a widely spread out and consolidated model in São Paulo\'s production, examines mechanisms of the real estate market and census data. All these questions are then related and used as tools for the reading of the graphic peaces studied in the research, verifying similarities, potentialities and limitations in its spatial organization.

Este trabalho discute a evolução urbana de Ilhabela e seus desdobramentos sobre a paisagem e o meio ambiente. Nas últimas quatro décadas o crescimento econômico e populacional trouxe importantes transformações para as cidades turísticas do litoral brasileiro, em especial para Ilhabela, cidade-arquipélago situada no Litoral Norte do Estado de São Paulo. Estas transformações são analisadas ao longo deste trabalho, bem como a importância do turismo e do mercado imobiliário nesse processo. Este trabalho também analisa alguns empreendimentos imobiliários de Ilhabela como forma de compreender as articulações entre o mercado imobiliário, o turismo e as políticas públicas para o meio ambiente e o desenvolvimento urbano. / This research is about the urban evolution of Ilhabela and its unfoldings on landscape and environment. In the last four decades economic and populational growth brought important changings to touristic cities in the Brazilian coast, especially to Ilhabela, island-city in the north coast of São Paulo State. These changings are analyzed in this research, as well as the influence of the tourism and the real estate market on this process. This research also analyzes some real estate ventures in Ilhabela as a way to understand the articulations between real estate market, tourism and public policies for environment and urban development.

Durante as últimas décadas, a concepção dos edifícios comerciais tem migrado de uma simples estrutura de suporte para se traduzir no ambiente necessário à realização de negócios, bem como parte integrante destes. Portanto, o processo de planejamento de um novo empreendimento de escritórios deve envolver não somente as necessidades do usuário final, mas também deve considerar o momento político-econômico e do mercado em particular. Variáveis econômicas, fatores provenientes da relação entre oferta e demanda dentro do mercado de escritórios e causas específicas e aleatórias das principais regiões de uma determinada área em estudo são significativos responsáveis pelo comportamento e aceitação pelo mercado de novos empreendimentos, formando, conseqüentemente, produtos imobiliários com determinada velocidade de absorção pelo mercado, caracterizando, por sua vez, o desempenho de empreendimentos. Através de séries históricas do mercado de escritórios da cidade de São Paulo e de acontecimentos e indicadores políticos-econômicos, esta pesquisa objetiva inferir relações de causa e efeito entre ambos. / During the last decades, the commercial buildings have changed from a simple support structure to the necessary environment to influence business\' results. Therefore, the planning process for creating a new real estate (R.E.) development involves analyzing not only the tenant\'s requirements, but the economy and R.E. market scenario as well. Economic variables, factors originated from offer and demand relations within real estate market, along with both specific and random causes in a distinct study region are meaningful determinants for new buildings\' acceptance by the market. These reasons influence the demand absorption, contributing to characterize the developments\' performance. This research attempts to infer \"cause and effect\" relations between economy and R.E market through historical series of office market data in São Paulo, politicoeconomical indicators and events.

Esta tese se propõe a analisar a produção imobiliária no Brasil e seus efeitos sobre o espaço urbano e metropolitano, a partir das recentes dinâmicas imobiliárias verificadas na segunda metade da década de 2000 no aglomerado metropolitano de Paiçandu, Maringá e Sarandi, localizado no norte do Paraná. Fazendo parte de um amplo projeto de colonização privada realizada na década de 1940, pela Companhia Melhoramentos Norte do Paraná (CMNP), este aglomerado metropolitano irá assistir desde sua gênese, ao protagonismo do capital imobiliário local sobre a configuração socioespacial do território. Paiçandu, Maringá e Sarandi fazem parte da Região Metropolitana de Maringá formada por 26 municípios cujo polo é Maringá, que historicamente tem apresentado índices socioeconômicos muito superiores às demais cidades que compõe sua região, fazendo da desigualdade regional o traço mais marcante e da segregação socioespacial o processo mais presente entre os três municípios que compõe o aglomerado. Tomou-se como principais aportes teórico-metodológicos o debate sobre a produção capitalista em terras brasileiras, bem como o modelo \"máquina de crescimento\" exposto por Logan e Molotch em 1987, este adotado como pressuposto dos arranjos de poder no território de estudo. Entrevistas a diferentes agentes imobiliários e agentes públicos dos três municípios, levantamento de dados sobre o setor e principais produtos imobiliários, bem como dos dados socioeconômicos do aglomerado metropolitano formam a coleta de dados desta pesquisa. Se concentrando na produção residencial empresarial de 2000 a 2013 voltada ao setor econômico e de média e alta renda em Paiçandu, Maringá e Sarandi, procura-se demonstrar a hipótese de que o recente quadro imobiliário nacional de abundância de crédito, retomada de financiamento e concessão de subsídio verificado no período, fortaleceu o mercado imobiliário local e promoveu novas configurações socioespaciais no aglomerado metropolitano, entretanto ainda à reboque da lógica do setor imobiliário local, aprofundando os históricos efeitos de segregação socioespacial no território de estudo. / This thesis analyzes Brazilian real estate construction practice and its effect on urban space since 2001 in the metropolitan region of Paiçandu, Maringa and Sarandi, located in the state of Paraná. As part of a large private development project carried out in the 1940s by Companhia Melhoramentos Norte do Paraná (CMNP), these municipalities have, since their foundation, resolutely encouraged capital real estate investment projects which continue to effect social and spatial change. The urban corridor of Maringa, Paiçandu and Sarandi have historically had higher rates of socioeconomic development and income levels than the other 23 cities and towns that make up Maringa\'s greater metropolitan region, and the resulting inequality and socio-spatial segregation is especially obvious in these three cities. Principal theoretical and methodological contributions to this study include debates regarding capitalist production on Brazilian land and the \"growth machine\" model described by Logan and Molotch in 1987, which grounds this study\'s understanding of the region. Interviews with various real estate agents and public officials in the three municipalities, a survey of regional data, socioeconomic data and the region\'s major real estate transactions make up the information examined in this research. Focusing on moderate and high income residential real estate development from 2001 to 2013 in Paiçandu, Maringa and Sarandi, this thesis seeks to demonstrate the hypothesis that recent national real estate conditions returning to previous financing practices and offering easy credit terms have strengthened the real estate market of these municipalities, brought changes to the region\'s organization and promoted new socio-spatial configurations, and, finally, that the prevailing logic of the real estate sector here has deepened the historical effects of socio-spatial segregation.

O presente trabalho trata do processo de urbanização e dos primórdios da organização do mercado imobiliário paulistano, ao longo da segunda metade do século XIX, com o objetivo de analisar a introdução de estratégias mais complexas de inserção da propriedade imobiliária urbana nos circuitos de valorização capitalista no contexto de modernização conservadora que se configurava. A abordagem optou, por um lado, pelo exame do processo de estabelecimento das bases jurídicas e institucionais que definiram o estatuto da propriedade da terra urbana e a reformulação legal do funcionamento do crédito hipotecário e da regulamentação das hipotecas. Por outro lado, analisou as repercussões desses instrumentos formais nas práticas concernentes aos referidos aspectos e suas conseqüências sobre a urbanização, na capital paulista.O tratamento dispensado à propriedade fundiária urbana privilegiou o movimento de passagem do patrimônio fundiário municipal, um bem público, ao domínio privado. No que respeita ao crédito hipotecário, explorou-se tanto os propósitos envolvidos no processo de sua institucionalização, quanto as características assumidas pelo movimento não-institucional de empréstimos efetivados sob a garantia de imóveis urbanos na cidade de São Paulo. / This paper deals with the urbanization process and the early stages of the real estate market in the City of São Paulo during the second half of the 19th century, with the aim of analyzing the introduction of more complex strategies for including urban properties into capital value appreciation within the emerging context of conservative modernization. This approach sought, on the one hand, to review the process of establishing legal and institutional foundations that determined the statute of urban land ownership and the legal changes of mortgage credit and regulation of mortgages. On the other hand, it reviewed the impact of these formal instruments on the above-mentioned issues and their consequences on urbanization in the Capital City of São Paulo. The treatment given to urban land ownership focused on the transfer of municipal land properties, a public asset, to the private domain. In respect of mortgage credit, this study looked at both the purposes implied in the formalization process and the character of the informal loans made against the security of urban properties in the City of São Paulo.

Essa dissertação tem como objeto de estudo a valorização imobiliária pela prática dos agentes sociais em São Paulo da concepção do produto imobiliário à construção e apropriação com atenção aos conflitos que daí emergem. Procuramos apresentar alguns movimentos recentes na atividade imobiliária brasileira, mais especialmente em São Paulo, através da transformação das grandes empresas em sociedades por ação, o processo incipiente de centralização de capitais, a crescente participação de capital financeiro mundializado e a recomposição do sistema de crédito imobiliário no Brasil. Nesse contexto, a produção crescente de condomínios verticais padronizados, voltados para consumidores por segmento de renda, implica a reestruturação sócio-espacial aonde chega e, em última instância, a reestruturação da cidade. A produção capitalista do espaço historicamente baseou-se na prática social da propriedade privada da terra e construção na forma-canteiro, tais fundamentos implicam um processo de valorização particular. A construção se dá pela divisão manufatureira do trabalho que pressupõe a concepção anterior do produto fora do canteiro. Ao mesmo tempo, no âmbito urbano, a elevação dos preços de imóveis e terrenos aparece coordenando a (re)organização sócio-espacial pela distribuição de usos e determinação de quem pode se apropriar de que espaço e em que momento. Trata-se do fetichismo da forma-mercadoria exposto por Marx, mas de uma mercadoria especial o espaço como totalidade em fragmentos, propriedade imobiliária, meio de hierarquizar e segregar que toma forma de realidade autônoma (na aparência) da coisa do dinheiro. Hoje, cabe entendermos a origem da nuvem de capital fictício que paira sobre o mundo e parece se auto-alimentar como prática social no cotidiano do escritório, do canteiro de obras, da vida em mais um condomínio. Na era do capital fictício, a produção e apropriação da cidade, tendo como finalidade principal a valorização do capital, toma forma cada vez mais social ao se constituir na ação do conjunto da sociedade e, ao mesmo tempo, anti-social ao rebaixar e quase eliminar do horizonte a possibilidade da construção (como obra) e da fruição da cidade pelos seus habitantes. / The object of study of this dissertation is the real estate appreciation through the practices of the social agents in Sao Paulo from the concept of real estate product to construction and appropriation focusing on the conflicts that emerge from there. We tried to present some recent movements in the Brazilian real estate business, more specifically in Sao Paulo, through the large companies becoming stock corporations, the incipient process of the centralization of capitals, the increasing participation of the globalized financial capital, and the rearrangement of the real estate credit system in Brazil. In this context, the increasing production of standardized apartment building developments, targeted at consumers by income segment, implies the socio-spatial restructuring where it arrives, and, in last instance, the restructuring of the city. The capitalist production of space has historically been based on the social practice of the private property of land and the construction in the worksite-form, and these principles imply a unique process of appreciation. The construction happens by means of the manufacturing division of labor, which presupposes the prior concept of the product outside the worksite. At the same time, in the urban sphere, the rising prices of the real estates and pieces of land appear coordinating the socio-spatial (re)organization through the distribution of uses and the determination of the ones who can appropriate what space and at what moment. This is the fetishism in commodity-form as explained by Marx, but of a special commodity the space as totality in fragments, real estate property, a means of hierarchizing and segregating which takes on the shape of autonomous reality (in the appearance) of money. Today, it is important that we understand the origin of the cloud of fictitious capital which hangs over the world and seems to self-feed as a social practice in the daily life of the office, of the worksite, of another development. In the era of fictitious capital, the production and appropriation of the city with the main objective of capital appreciation, becomes more and more social when it constitutes itself in the action of the whole of society and, at the same time, more anti-social when it reduces and almost eliminates of the horizon the possibility of the construction (as work) and the fruition of the city by its inhabitants.

Este trabalho destina-se a realizar um estudo sobre o mercado imobiliário de lançamentos residenciais da Região Metropolitana de São Paulo, tendo como base a utilização de modelos de comercialização hedônica. Para tanto, utiliza-se da Teoria dos Atributos proposta por Lancaster e dos modelos hedônicos e de equilíbrio de sub-mercados propostos por Rosen e Palmquist, a partir dos quais é possível analisar a importância relativa de “pacotes" de atributos, em função dos diferentes perfis sócio-demográficos determinados previamente por meio de análise fatorial elaborada com um grupo de 11 variáveis sócio-demográficas de cada Município da Região Metropolitana e de cada distrito do Município de São Paulo. Por meio de um levantamento realizado com especialistas, com compradores de imóveis residenciais e por meio de anúncios específicos, definiram-se as variáveis hedônicas explicativas e dependentes a serem incluídas nos modelos de regressão múltipla de Box-Cox e de correlação canônica, sob a ótica da demanda e da oferta, para cada perfil sócio-demográfico definido. O método proposto permite a determinação e a avaliação dos “pacotes" representativos de atributos para a composição das condições comerciais dos imóveis residenciais em lançamento na Região Metropolitana de São Paulo, propiciando a verificação da existência de eventuais descolamentos entre o comportamento da demanda e da oferta e possibilitando a comparação da importância relativa de cada variável entre os perfis sócio-demográficos. Portanto, a aplicação do método proposto neste trabalho pode propiciar a implementação de iniciativas privadas e políticas públicas voltadas ao estabelecimento de novas estratégias de lançamento imobiliário, designadas para cada tipo específico de empreendimento e de acordo com as preferências dos consumidores e das características de cada localidade. / This work intends to research about the residential launchings of the real estate market in the Metropolitan Region of Sao Paulo, using hedonic models. It’s based on the approach to Theory of Attributes, proposed by Lancaster, and on the hedonic models and the sub-markets equilibrium approach proposed by Rosen and Palmquist, that make possible the analysis of the relative importance of the attributes “bundles" for each different social and demographic group previously defined by the factorial analysis statistical technique, that used 11 social and demographic variables related to each Municipality of the Metropolitan Region of Sao Paulo and each district of the City of Sao Paulo. Using a survey realized with specialists, residential launchings buyers and through specific advertisements, many explicative and dependent hedonic variables were defined and are to be included in the models of Box-Cox multiple regression and canonical correlation, under the perspective of demand and supply, for each social and demographic defined group. The proposed method allows the determination and the evaluation of the representative “bundles" of attributes to the composition of the residential launchings commercial conditions of the Metropolitan Region of Sao Paulo real estate market, making possible to verify the existence of eventual gaps between the demand and supply behaviors and allowing the comparison of the relative importance of each variable among the social and demographic groups. Thus, the method application can facilitate private and public implementations, allowing the establishment of new strategies designated to each specific kind of real estate, according to the consumers’ preferences and local characteristics.

O presente trabalho tem por objetivo analisar a história do engenheiroarquiteto Alfredo Mathias e da construtora que leva o seu nome. Formado pela Escola Politécnica da Universidade de São Paulo em 1929, foi testemunha das profundas modificações que a cidade sofreu, evoluindo da cidade eclética, símbolo da sociedade cafeeira para a metrópole industrial e de serviços do final do século XX. A cidade de São Paulo, desde os anos trinta, funcionou como pano de fundo para um dos maiores protagonistas do processo de verticalização desta cidade. Atuou na indústria da construção civil como incorporador, construtor e industrial. Soube cercar-se dos melhores profissionais de sua época, como também tirar partido das oportunidades surgidas no mercado imobiliário como de suas limitações. A intenção deste trabalho é recuperar sua trajetória e sua produção em relação à cidade e ao campo arquitetônico. A narrativa foi elaborada a partir dos testemunhos dos profissionais que trabalharam em sua construtora e em estudos de caso. O período analisado coincide com a fase de grande desenvolvimento do país e também de grande instabilidade política e econômica. / This study aims to analyze the history of engineer-architect Alfredo Mathias and construction company that bears his name. Graduated from the Escola Politécnica da Universidade de São Paulo in 1929, has witnessed the profound changes that the city suffered, evolving from eclectic city, symbol of coffee society to the industrial metropolis and service of the late twentieth century. The city of São Paulo, since the thirties, served as a backdrop for one of the biggest players in the process of uprighting this city. He worked in the construction industry as a developer, builder and industrial. Knew how to surround himself with the best professionals of his era, as well as take advantage of opportunities arising in the housing market as its limitations. The intention of this work is to recover his trajectory and his production to the city and the architectural field. The narrative was drawn from the testimony of the professionals who worked for his construction company and case studies. The sample period coincides with the period of great development of the country and also of great political and economic instability.