This research project examines the investment performance of Hong Kong?s real estate and property stocks over a period of nineteen years from 1984 to 2002. Evaluations using time-varying Jensen index adjust the asset return comparison for possible time-varying investment risk (return variation). The return and risk comparison for direct and indirect real estate investment is further investigated with an alternative GARCH-M model in capturing the possible time-varying risk premium. Unlike previous studies, one of the major contributions of this research is to measure the risk-adjusted real estate returns by taking into account the impact of illiquidity, management and transaction costs, and vacancy risk with actual transaction data. The time-varying models have not been applied for analysing the returns on property investment in Hong Kong so far. The results of this study help resolving the puzzle why real estate offers superior investment performance as stated in the existing literature that is inconsistent with the Efficient Market Hypothesis. With arbitrage, the capital theory predicts that all investments should display similar risk adjusted return in the long run. As a result, it is impossible for direct property to earn abnormal risk adjusted return in the long run. The empirical results show that superiority of real estate property in risk-adjusted return is reduced or even disappeared in the period of 1991 to 2002 when the impact of illiquidity and the 1997 Asian Financial Crisis are taken into account. This conclusion is further strengthened with the favourable empirical evidence obtained when all the unsystematic risks including the management and transaction costs, and vacancy risk are incorporated into the analysis. The superior investment performance for real estate relative to property stocks found in the literature is too good to be true. Its existence is simply due to the omission of fundamentals factors like unsystematic risks in the analysis. The impact of liquidity on return assessment has been under-researched, this study attempts to fill the gap by quantifying the impact of liquidity explicitly in explaining the excess return of real estate investment. The empirical result is consistent with the intuition that investors require compensation in holding illiquid assets.

Made available in DSpace on 2016-04-27T17:26:53Z (GMT). No. of bitstreams: 1 Luisa Magoulas de Castro Duarte.pdf: 13581082 bytes, checksum: f2113f824b422c785bfcad07411f746d (MD5) Previous issue date: 2010-10-19 / The target of this dissertation is to gather a portion of visual arts production of the years 2000 and think it under the light of contemporary temporality, marked by the eclipse of utopias. After that, the work tries to emphasize its relations with the notions of the present, micro-politics and possibility, in contraposition to a modernity marked by the notions of future, impossible and macro. Analyzing the body of questions, the intention is to think how art reacts to a contemporary world situation, making us look at this same world in a different manner / O objetivo da dissertação é analisar uma parcela da produção em artes visuais dos anos 2000 e pensá-la à luz da temporalidade contemporânea, marcada pelo eclipse das utopias. A partir disso, buscou-se ressaltar as suas relações com as noções de presente, micro-política e possível, em contraposição a uma modernidade marcada pelas noções de futuro, utopia, impossível e macro. Ao analisar este corpo de questões se pretendeu pensar como a arte reage a uma situação de mundo contemporânea, nos fazendo olhar este mesmo mundo de maneira diferente

Made available in DSpace on 2010-04-20T20:57:03Z (GMT). No. of bitstreams: 1 1_73040100265.pdf: 911471 bytes, checksum: bdf2433a428fbba962fb116c2cbeed13 (MD5) Previous issue date: 2008-08-29T00:00:00Z / This thesis aims to analyze the relationship between economic activity and inflation in the short term regarding three important issues: an historical perspective of the relationship between economic activity and inflation; the analysis of the inflation dynamics of the Brazilian economy, through a microfoundations based model, the New Keynesian Phillips curve; finally, the evaluation of the signaling mechanisms used by the Brazilian Central Bank, through the study of the impact of the changes of the overnight rate (Selic) on the term structure of interest rates. The core element relating the three essays is the need for the policy maker to understand the significant of short term policy actions on the real economy to achieve the main objective of promoting economic growth with low inflation. Our analysis support the finding that the New Keynesian model is a valuable tool to study the relationship between economic activity and inflation, which incorporates contributions from the classical economists to date. A version of the New Keynesian model is used to describe the Brazilian inflationary dynamics with reasonable results, providing assessment of the nominal rigidities in the economy in line with those observed in practice. Finally, we evaluate the current development stage of the inflation targeting system, by studying the degree that the market anticipates Brazilian Central Bank actions through the impact of the changes of the overnight rate on the term structure of interest rates. The estimations were made for two samples, the first from 2000 to 2003, and the second, from 2003 to 2008. The results show an increasing anticipation of Central Bank actions by market participants. The explanation for this fact could be related to the gradual learning of the Central Bank reaction function by the public, a lower volatility in the economy in the latter period, and the improvement of signaling mechanisms by the Central Bank. The surprise effect in the local term structure is then compared with other economies which have also adopted practices to increase transparency of central bank actions. The results show that the surprise effect in interest rates have decreased substantially in the latter period, achieving the levels of Germany and United States in the period from 1990-1997, and smaller than Italy and United Kingdom. / Esta tese tem por objetivo principal o estudo da relação entre atividade econômica, inflação e política monetária no tocante a três aspectos importantes. O primeiro, a perspectiva histórica da evolução da relação entre atividade e inflação no pensamento econômico. O segundo, a análise da dinâmica inflacionária utilizando um modelo com fundamentação microeconômica, no caso a curva de Phillips Novo-Keynesiana, com uma aplicação ao caso brasileiro. O terceiro, a avaliação da eficiência dos mecanismos de sinalização de política monetária utilizados pelo Banco Central no Brasil com base nos movimentos na estrutura a termo da taxa de juros com a mudança da meta da Selic. O elemento central que une estes ensaios é a necessidade do formulador de política econômica compreender o impacto significativo das ações de política monetária na definição do curso de curto prazo da economia real para atingir seus objetivos de aliar crescimento econômico com estabilidade de preços. Os resultados destes ensaios indicam que o modelo Novo-Keynesiano, resultado de um longo desenvolvimento na análise econômica, constitui-se numa ferramenta valiosa para estudar a relação entre atividade e inflação. Uma variante deste modelo foi empregada para estudar com relativo sucesso a dinâmica inflacionária no Brasil, obtendo valores para rigidez da economia próximos ao comportamento observado em pesquisas de campo. Finalmente, foi aliviada a previsibilidade das ações do Banco Central para avaliar o estágio atual de desenvolvimento do sistema de metas no Brasil, através da reação da estrutura a termo de juros às mudanças na meta da taxa básica (Selic). Os resultados indicam que comparando o período de 2003 a 2008 com 2000 a 2003, verificamos que os resultados apontam para o aumento da previsibilidade das decisões do Banco Central. Este fato pode ser explicado por alguns fatores: o aprendizado do público sobre o comportamento do Banco Central; a menor volatilidade econômica no cenário econômico e o aperfeiçoamento dos mecanismos de sinalização e da própria operação do sistema de metas. Comparando-se o efeito surpresa no Brasil com aqueles obtidos por países que promoveram mudanças significativas para aumentar a transparência da política monetária no período de 1990 a 1997, observa-se que o efeito surpresa no Brasil nas taxas de curto prazo reduziu-se significativamente. No período de 2000 a 2003, o efeito surpresa era superior aos de EUA, Alemanha e Reino Unido e era da mesma ordem de grandeza da Itália. No período de 2003 a 2008, o efeito surpresa no Brasil está próximo dos valores dos EUA e Alemanha e inferiores aos da Itália e Reino Unido.