Fastighetsfinansieringsmarknaden är i ständig förändring. Bolag söker kontinuerligt nya sätt att anskaffa kapital och på senare år har trenden att finansiera sig genom obligationer slagit på bred front i Sverige. På senare år har även diskussionen om klimathotet intensifierats och inte bara stater försöker vara hållbara och arbeta för en bättre omvärld. Med bakgrund av detta ämnar uppsatsen undersöka finansieringstrender på den svenska fastighetsmarknaden med fokus på gröna obligationer.För fastighetsbolag kan det finnas flera nyttor i att vara mer miljövänlig. De kan dels sänka driftkostnader och i förlängningen höja driftnettot och lönsamheten i deras fastigheter, men de kan också emittera gröna obligationer. De som emitterar gröna obligationer kan åtnjuta en något lägre premie än om den varit icke-grön och de får även möjligheten att kommunicera detta i sin hållbarhetsrapportering vilket ger företaget viss good-will. Det råder dock en viss oro på marknaden för bolag som kan utnyttja bristande information och kunskap för att emittera gröna obligationer och på så sätt ”åka snålskjuts” på denna förmånliga trend.Till denna kandidatuppsats har vi intervjuat företagsrepresentanter från fem stora svenska fastighetsbolag samt en från SFF som emitterar obligationer åt fem fastighetsbolag (varav ett vi intervjuat). Vi har även samlat in data om hur svenska fastighetsbolags kapitalstruktur förändrats sedan 2012. / The Capital Market for Real Estate is ever changing. Companies continuously try to find new ways to obtain financing and for the past years the trend has been for companies to go to the capital market and finance their projects with bonds. Furthermore, the climate-question has been intensified lately and companies are taking more responsibility when it comes to working towards a sustainable future. In view of this, this research paper aims to examine financing trends on the Swedish Real Estate Market with special focus on green bonds.The benefits that real estate companies can enjoy from being more environmentally sustainable are many, but the main benefits are that more sustainable buildings often result in lower operating and maintenance costs which in turn has a positive effect on the net operating income. Furthermore, companies that issue green bonds can enjoy a lower interest rate compared to those issuing regular bonds. Issuing a green bond also allows the company to communicate their sustainability work in a more natural way which in turn gives the company some good-will. Though some companies worry that there are other firms out there trying to capitalise on this green trend thus taking advantage of the work of others and attracting investors for the wrong reasons.The research has been conducted by interviewing representatives from five large Swedish real estate companies in addition to Svensk Fastighetsfinansiering, a bond issuer co-owned by five real estate companies, one which we have interviewed. Moreover, we have collected historical data of 26 Swedish real estate companies aggregated capital structure since 2012.

Att nå miljömålen och följa klimatmålen i Parisavtalet är avgörande för att vår generation ska kunna överlämna jorden till nästa generation med gott samvete. Vi ser idag tydliga exempel på att världen står inför allt större miljöutmaningar, såsom klimatförändringar, förlust av biologisk mångfald och föroreningar. Klimatförändringarna leder till extrema väderförhållanden, stigande havsnivåer och påverkar jordens ekosystem negativt. Förlust av biologisk mångfald hotar livsmedelsförsörjningen och ekosystemens stabilitet, medan föroreningar skadar både miljö och mänsklig hälsa. Gröna obligationer har blivit ett allt viktigare finansiellt instrument för att stödja hållbar utveckling och miljövänliga projekt. Detta intresse för gröna obligationer har ökat i takt med att behovet att finansiera miljövänliga initiativ har blivit alltmer akut. Gröna obligationer fungerar som ett sätt för företag, kommuner och stater att finansiera projekt som har en positiv inverkan på miljön, till exempel investeringar i förnybar energi, hållbar vattenhantering och energieffektiva byggnader. Dessa obligationer bidrar till att kanalisera kapital mot projekt som inte bara ger ekonomisk avkastning utan också bidrar till att minska den ekologiska fotavtrycket och främja en hållbar framtid. Denna studie undersöker hur gröna obligationer används som ett verktyg för att främja hållbar finansiering inom den svenska marknaden. Genom att analysera integrationsprocesser, kriterier för projektval, mätning och rapportering av miljöpåverkan samt de drivkrafter och utmaningar som aktörer möter, ger studien en omfattande bild av den praktiska tillämpningen av gröna obligationer. Resultaten visar att gröna obligationer blir alltmer centrala i företagens hållbarhetsstrategier, där kapital allokeras till miljövänliga initiativ inom ramen för bredare strategiska, operativa och finansiella mål. Studien betonar vikten av transparens och strikta kriterier vid projektval och rapportering, och framhåller behovet av kontinuerliga förbättringar i standarder och praxis för att stärka trovärdigheten och effektiviteten hos gröna obligationer i att uppnå långsiktiga hållbarhetsmål. / Achieving environmental goals and adhering to the Paris Agreement is crucial for our generation to pass on the Earth to the next generation with a clear conscience. Today, we face significant environmental challenges such as climate change, biodiversity loss, and pollution. Climate change leads to extreme weather conditions, rising sea levels, and negatively impacts ecosystems. Biodiversity loss threatens food security and ecosystem stability, while pollution harms both the environment and human health. Green bonds have become an increasingly important financial instrument to support sustainable development and environmentally friendly projects. The interest in green bonds has grown as the need to finance eco-friendly initiatives becomes more urgent. Green bonds enable companies, municipalities, and states to fund projects that positively impact the environment, such as investments in renewable energy, sustainable water management, and energy-efficient buildings. These bonds help channel capital towards projects that not only provide economic returns but also contribute to reducing the ecological footprint and promoting a sustainable future. This study examines how green bonds are used as a tool to promote sustainable financing within the Swedish market. By analyzing integration processes, criteria for project selection, measurement and reporting of environmental impact, as well as the driving forces and challenges faced by stakeholders, the research provides a comprehensive picture of the practical application of green bonds. The findings show that green bonds are becoming increasingly central to corporate sustainability strategies, where capital is allocated to environmentally friendly initiatives within broader strategic, operational, and financial goals. The study emphasizes the importance of transparency and strict criteria in project selection and reporting, highlighting the need for continuous improvements in standards and practices to enhance the credibility and effectiveness of green bonds in achieving long-term sustainability objectives.

Цель исследования – опираясь на научную литературу, посвященному «зеленому» финансированию и «зеленым» инструментам, исследовать влияние «зеленых» облигаций на инвестиционное развитие предприятия. В результате работы было исследовано и доказано влияние эмиссии «зеленых» облигаций на финансовые и нефинансовые показатели деятельности предприятия, что позволило обосновать целесообразность их выпуска и способствовало инвестиционному развитию предприятий с учетом требований «зеленой» экономики. Даны рекомендации по развитию рынка «зеленых» облигаций в России, позволяющие предприятиям эффективно использовать «зеленые» инструменты финансирования и стимулировать устойчивое инвестиционное развитие за счет привлечения экологически ответственных инвесторов. / The purpose of the study is to study the impact of "green" bonds on the investment development of an enterprise based on the scientific literature on "green" financing and "green" instruments. Because, of the work, the influence of the issue of "green" bonds on the financial and non-financial performance of the enterprise was investigated and proven, which made it possible to justify the expediency of their issue and contributed to the investment development of enterprises taking into account the requirements of the "green" economy. Recommendations are given on the development of the green bond market in Russia, allowing enterprises to effectively use green financing tools and stimulate sustainable investment development by attracting environmentally responsible investors.

För att nå Parisavtalet 2050 är det viktigt att öka miljömedvetenheten och minska klimatavtrycket. Fastighetsbranschen bidrar till en betydande del av Sveriges totala utsläpp, närmare 21 procent. Följande examensarbete fokuserar på de gröna finansieringsalternativen inom de svenska kommersiella fastighetsbolagen och undersöker vad som krävs för att erhålla grön finansiering samt hur dessa kriterier påverkar små och stora fastighetsbolag. Studien bygger på en kvalitativ metod där litteraturstudier, dokumentstudier och tio semistrukturerade intervjuer utgör materialet för att besvara frågeställningarna. Studien visar att kriterierna för gröna finansieringsalternativ kan tolkas på olika vis, men att EU-taxonomin haft en inverkan på vad som kan klassificeras som “grönt”. Vidare kommer studien fram till att olikheterna i fastighetsbolagens gröna ramverk beror på avsaknad av enhetliga definitioner och standarder, vilket ger bolagen flexibilitet men skapar även otydlighet på marknaden. Jämförelsevis med bankerna som tillämpar EU-taxonomin för att öka standardiseringen. Studien pekar på att fastighetsbolagen som uppfyller EU-taxonomin har en bättre tillgång till grön finansiering från bankerna. Däremot lyfts det fram att förutsättningarna för grön finansiering skiljer sig mellan små- och stora fastighetsbolag, där brist på kunskap och resurser är utmanande för de mindre bolagen. Trots detta förväntas grön finansiering bli normen i framtiden, och fastighetsägare som inte arbetar proaktivt för att uppfylla kriterierna kan potentiellt påverkas av möjligheterna till finansiering. För de mindre fastighetsbolagen krävs dessutom en balans mellan kostnad och nytta för att välja gröna finansieringsalternativ. Sett till framtiden förväntas EU-taxonomin få en större inflytande på kriterierna, och hållbarhetslänkad finansiering kan vara ett alternativ för att möjliggöra förflyttningen inom det befintliga fastighetsbeståndet. Framtida forskning kan undersöka hur direktivet om energiprestanda kan minska energianvändningen i befintliga fastigheter och synen hos oberoende granskare samt investerare när det gäller skillnader i gröna ramverk. Slutligen kan vidare studier undersöka möjligheterna och utmaningarna med hållbarhetslänkad finansiering. / To achieve the Paris Agreement by 2050, it is important to increase environmental awareness and reduce carbon footprint. The real estate industry accounts for a significant portion of Sweden's total emissions, around 21 percent. The following thesis focuses on the green financing alternatives within the Swedish commercial real estate sector and examines the requirements for obtaining green financing and how these criteria affect small and large real estate companies. The study is based on a qualitative method where literature studies, document studies and ten semi-structured interviews constitute the material to answer the questions. The study reveals that the criteria for green financing options can be interpreted in different ways, but that the EU-taxonomy has had a significant impact on what can be classified as "green" and contributes to clarity. Furthermore, the study concludes that the differences in the green frameworks among real estate companies are due to the lack of unified definitions and standards, which gives companies flexibility but also creates ambiguity in the market. On the other hand, banks use the EU-taxonomy to increase standardization. The study also highlights that real estate companies that meet the EU-taxonomy have better access to green financing from banks. However, it is noted that the conditions for green financing differ between small and large real estate companies, where a lack of knowledge and resources is challenging for the smaller companies. Despite this, green financing is expected to become the norm in the future, and property owners who do not proactively work to meet the criteria may potentially be affected in their financing opportunities. For smaller real estate companies, a balance between cost and benefit is required for them to choose the green financing alternatives. Looking ahead, the EU-taxonomy is expected to have an increasing impact on the criteria’s, and sustainability-linked financing may be an option to enable the transition within the existing property stock. Future research could focus on how the energy performance directive can reduce energy consumption in existing properties and the perspectives of external reviewers and investors regarding differences in the green frameworks. Lastly, future studies could explore the opportunities and challenges of sustainability-linked financing.