Att spekulera i bostadsrätter har blivit ett alltmer populärt sätt att placera sina pengar. De senaste årens stora värdestegringar och låga riskexponering har lett till att bostadsrätter inte längre bara förvärvas för bostadsändamål. Med hjälp av djupintervjuer, rättsfall och lagtext syftar studien till att utreda hur styrelsemedlemmar i bostadsrättsföreningar förhåller sig till fenomenet samt vad det kan få för konsekvenser. Följder av lagändringar som skett samt möjliga förbättrande åtgärder diskuteras också. Erfarenheten av spekulationsköp varierar mellan föreningarna. Vissa har inte noterat något sådant överhuvudtaget, medan andra har konstaterat mer eller mindre uppenbara fall av antingen rena renoveringsköp eller köp med avsikt att hyra ut i andra hand. I nästan alla fall blir detta syfte tydligt först efter att man bott i bostadsrätten en viss tid. Det är alltså svårt att avgöra om det var avsikten vid själva förvärvet. Korttidsuthyrningar är en aktivitet som växer i popularitet i takt med den tekniska utvecklingen och delningsekonomin. En del föreningar har en uttalad policy där korttidsuthyrningar aldrig tillåts, ofta till följd av att man känner till det uppmärksammade vägledande rättsfall från hyresnämnden 2015. Exempel på problem som kan uppstå vid andrahandsupplåtelser i allmänhet är kriminell verksamhet såsom bordeller eller handel med droger, ökat slitage på fastigheten, större arbetsbelastning för styrelsen samt ökad otrygghet för grannar. Renoverings- eller s.k. flippingköp kan leda till störningar för grannar samt skador på fastigheten när arbetet inte utförs på rätt sätt. Att värva rätt kompetens till styrelsen är snarare ett allmänt problem som inte har någon direkt koppling till spekulationsköp. Lagändringar som syftat till att underlätta andrahandsuthyrning har haft både positiva och negativa konsekvenser. De har lett till att fler bostadstillfällen frigjorts, men innebär också en del tolkningssvårigheter. Styrelser har fått mer att administrera men kan samtidigt ta ut en avgift för arbetet vilket i sämsta fall resulterar i en nollaffär. För att underlätta tolkningen av lagtexten skulle förbättrad samordning kunna ske mellan exempelvis myndigheter och branschorganisationer för att ge ut riktlinjer till bostadsrättsföreningar. Fler föreningar skulle också kunna överväga att ansluta sig till en sådan organisation för att få bättre tillgång till stöd och rådgivning. Alla har dock inte ekonomiska eller tidsmässiga förutsättningar till en sådan lösning. Författarnas uppfattning blir till sist att spekulationsköp inte är ett omfattande problem på Stockholms bostadsmarknad idag. Förbättringar skulle kunna ske på olika områden främst för att underlätta styrelsearbetet, men varje förenings individuella förutsättningar och ambitioner blir avgörande för vad som faktiskt sker. / Speculating in condominiums has become an increasingly popular way of placing capital. Over the past few years, significant gains in value and low risk exposure have led up to that condominiums are no longer only acquired for residential purposes. Through interviews, law cases and law texts, the study aims to investigate if executives of the housing associations consider this to be a problem and what the consequences may be. Changes in the law and possible solutions are also discussed. The experience of speculative buying varies. Some housing associations have not noted such a thing at all, while others have detected more or less obvious cases of either purely renovation purchases or purchases with the intention of subleasing. In almost every case however, this purpose becomes apparent after using the apartment for a certain period of time. Hence, it is difficult to determine whether it was the main intention of the acquisition. Short term leases are an activity that grows in popularity in line with the technical development and the sharing economy. Some housing associations have an accepted policy where short-term rentals are never allowed, often due to an attention-paid law case of the Rent Committee in 2015. Examples of problems that may arise due to second-hand rentals in general are criminal activities such as prostitution or trade in drugs, increased wear and tear on the property, a heavier workload for the management and increased insecurity for neighbors. Renovation or so-called flipping purchases can cause disturbances to neighbors as well as damage to the property when work is not performed properly. Recruiting the right skilled people to the management seems to be rather a general problem that has no direct connection to speculation purchases. Changes to the law aimed at facilitating second hand leasing have had both positive and negative consequences. They have given more people a place to live, but also involved some difficulties in interpretation. The boards have got more to administer, however at the same time they can charge a fee for the work, which in worst case results in a zero-affair. In order to facilitate the interpretation of the law text, improved coordination would be achieved between, for example, authorities and organizations to issue guidelines to tenant-owner associations. More housing associations could also consider joining such an organization to get better access to support and counseling. However, all do not have the time or the economic conditions for such a solution. The authors' view finally turns out that speculation purchases are not a major issue in Stockholm's housing market today. Improvements could be made in various areas, primarily to facilitate the work of the board, but each association's individual conditions and ambitions will be crucial to what actually happens.

Spekulationsköp i nyproduktion av bostadsrätter förekommer i allt större utsträckning och antalet spekulationsköpare har ökat under senare år. Genom litteraturstudier samt intervjuer och enkäter med såväl byggherrar som spekulationsköpare och mäklare verksamma i nyproduktion har spekulationsmarknaden av nyproducerade bostadsrätter i Stockholms län utretts och kartlagts. Den generella spekulationsköparen är en man mellan 25-35 år med varierande kapitalstyrka som vill tjäna snabba pengar. Områden som är mest attraktiva för spekulationsköpare att investera i är centrala Stockholm och närförorter. Byggherrarna är samstämmiga i att spekulationsköp idag utgör ett problem främst med avseende på företagets affärsrisk. Mäklarna upplever inte spekulationsköp som ett problem. Både byggherrarna och mäklarna ser dock svårigheter i att förhindra spekulationsköp av nyproduktion eftersom det är svårt att identifiera vem som är spekulationsköpare. För att komma tillrätta med problematiken skulle samverkan mellan olika byggherrar och deras kundregister behöva komma till stånd, vilket strider mot befintlig lagstiftning. Efter granskning av köpprocessen i nyproduktion anser författarna att de mest riskfyllda spekulationsköparna kan förhindras genom att senarelägga upplåtelsen till tillträdet och då även låta köparen betala hela köpeskillingen som upplåtelseavgift. Idag betalas omkring 10 procent av den totala köpeskillingen som upplåtelseavgift upp till 6 månader innan tillträdet. Detta innebär att dagens köpare av nyproduktion inte behöver erlägga hela köpesumman förrän tillträde men kan ändå överlåta bostadsrätten till annan från upplåtelsen innan tillträde. Detta öppnar upp för handel med hög avkastning till låg insats. / Speculative buying of newly constructed condominiums has turned to be more common and the number of speculative buyers has increased in recent years. Through literature studies, surveys and interviews with developers as well as speculative buyers and real estate brokers within sales of new housing development, the speculation market of newly built condominiums in Stockholm have been investigated. In general, the most frequent speculation buyer is a man between 25-35 years with variable capital strength who want to make quick and easy money. Areas that are most attractive for speculative buyers to invest in are central Stockholm and the inner suburbs. The developers are unanimous in that speculative buying today is a problem mainly with respect to the company's business risk. The brokers do not experience speculative buying as a problem. Both developers and brokers see, however, difficulties in preventing speculative buying of new construction due to that it is difficult to identify who is a speculative buyer. To deal with the problem the developers would have to interact and share customer records, which is contrary to existing law. After examination of the buying process of new construction, the authors consider that the most risky speculative buyers can be prevented by delaying the concession and at that point also allow the buyer to pay the full purchase price fee. Today, buyers pay around 10 percent of the total purchase price as a concession fee up to 6 months before access. This means that today's buyers of new construction does not need to pay the entire purchase price until the access but can still sell the apartment to another person after the concession and before the access. This opens up for trade of high yield with a low effort.