En flipper är en bostadsspekulant som köper och säljer bostäder i syfte att gå med vinst istället för att bosätta sig i dem. Flippern köper en bostad medveten om att objektet har fel prissättning och vill tjäna på det. Deras investeringar benämns som spekulationsköp och har ökat under de senaste åren då det har varit en uppgång på bostadsmarknaden. De intervjuade byggherrarna kan dock utmärka en minskning av spekulationsköpen och att de har börjat avta med den nedgång vi har nu på bostadsmarknaden. Spekulationsköp som fenomen existerar på både nyproduktionsmarknaden och på den begagnade bostadsmarknaden. En flipper påverkar bostads- och fastighetsmarknadens prissättning. Det här är en kvalitativ uppsats med en induktiv metodansats och består av litteraturstudier och en empirisk ansats i form av intervjuer. Den empiriska ansatsen består av intervjuer med ett antal byggherrar, tidigare professor i fastighetsekonomi Hans Lind och professor i fastighetsjuridik Annina Persson. Resultatet visar att den största konsekvensen spekulationsköp har på byggherren är den affärsrisk som en sådan kund medför. Spekulationsköpare med gott om kapital utgör ingen affärsrisk för byggherrarna men är fortfarande ett problem för bostadsrättsföreningen som vill få in aktörer i föreningen som värnar om den. Lind anser att byggherrarna inte behöver införa några åtgärder för att förhindra spekulationsköp om marknaden stabiliseras. BoKloks pristaksklausul fyller enligt Lind inte någon funktion då marknaden kommer att plana ut och då kommer spekulationsköpen att minska. De juridiska aspekterna mot flipperinvesteringar är att mäklaren kan ha agerat på ett sätt som är i strid mot god fastighetsmäklarsed, köparen påverkas inte av några större sanktioner. Enligt Persson är BoKloks pristaksklausul rättsligt bindande och går inte att komma runt. Det som gör att klausulen ända får verkan fast att den egentligen inte har det är att styrelsen nekar den nya köparen från att bli medlem i bostadsrättsföreningen. / A flipper is a housing speculator who buy and sell housing in order to profit instead of settle in them. The flipper buys a residence with the knowledge of that the object has the wrong pricing and wants to profit from it. Their investments are called speculative purchase and has increased in recent years when it has been a rise in the housing market. They interviewed construction companies however, can excel a decrease in speculative purchases and that they have started to disappear with the decline we have now in the housing market. Speculative purchases exist on both the new production market and the used housing market. A flipper affect housing- and real estate markets pricing. This is a qualitative study with a inductive method approach and consists of a empirical approach in the form of interviews. The empirical approach consists of interviews with a couple of construction companies, former professor in property economics Hans Lind and professor in property law Annina Persson. The result shows that the biggest consequence speculative purchase have on the construction companies is the business risk that such a customer entails. Speculative buyers with plenty of capital poses no business risk for the construction companies but still is a problem for the housing cooperative who wants to get in actors in the association who cares for it. Lind believes that the construction companies doesn’t need to introduce any measures to prevent speculative buyers if the market stabilized. BoKloks price ceiling clause does according to Lind not fulfill any function because the market will level out and then the speculative purchases will reduce. The legal aspects against flipper investments is that the broker may have acted in a way which is contrary to good real estate agent etiquette, the buyer is not affected by any greater sanctions. According to Persson is BoKloks price ceiling clause legally binding and is not possible to get around. That which make the clause still get effect although it doesn’t really have it is that the board denies the new buyer from becoming a member in the housing cooperative.

Spekulationsköp i nyproduktion av bostadsrätter förekommer i allt större utsträckning och antalet spekulationsköpare har ökat under senare år. Genom litteraturstudier samt intervjuer och enkäter med såväl byggherrar som spekulationsköpare och mäklare verksamma i nyproduktion har spekulationsmarknaden av nyproducerade bostadsrätter i Stockholms län utretts och kartlagts. Den generella spekulationsköparen är en man mellan 25-35 år med varierande kapitalstyrka som vill tjäna snabba pengar. Områden som är mest attraktiva för spekulationsköpare att investera i är centrala Stockholm och närförorter. Byggherrarna är samstämmiga i att spekulationsköp idag utgör ett problem främst med avseende på företagets affärsrisk. Mäklarna upplever inte spekulationsköp som ett problem. Både byggherrarna och mäklarna ser dock svårigheter i att förhindra spekulationsköp av nyproduktion eftersom det är svårt att identifiera vem som är spekulationsköpare. För att komma tillrätta med problematiken skulle samverkan mellan olika byggherrar och deras kundregister behöva komma till stånd, vilket strider mot befintlig lagstiftning. Efter granskning av köpprocessen i nyproduktion anser författarna att de mest riskfyllda spekulationsköparna kan förhindras genom att senarelägga upplåtelsen till tillträdet och då även låta köparen betala hela köpeskillingen som upplåtelseavgift. Idag betalas omkring 10 procent av den totala köpeskillingen som upplåtelseavgift upp till 6 månader innan tillträdet. Detta innebär att dagens köpare av nyproduktion inte behöver erlägga hela köpesumman förrän tillträde men kan ändå överlåta bostadsrätten till annan från upplåtelsen innan tillträde. Detta öppnar upp för handel med hög avkastning till låg insats. / Speculative buying of newly constructed condominiums has turned to be more common and the number of speculative buyers has increased in recent years. Through literature studies, surveys and interviews with developers as well as speculative buyers and real estate brokers within sales of new housing development, the speculation market of newly built condominiums in Stockholm have been investigated. In general, the most frequent speculation buyer is a man between 25-35 years with variable capital strength who want to make quick and easy money. Areas that are most attractive for speculative buyers to invest in are central Stockholm and the inner suburbs. The developers are unanimous in that speculative buying today is a problem mainly with respect to the company's business risk. The brokers do not experience speculative buying as a problem. Both developers and brokers see, however, difficulties in preventing speculative buying of new construction due to that it is difficult to identify who is a speculative buyer. To deal with the problem the developers would have to interact and share customer records, which is contrary to existing law. After examination of the buying process of new construction, the authors consider that the most risky speculative buyers can be prevented by delaying the concession and at that point also allow the buyer to pay the full purchase price fee. Today, buyers pay around 10 percent of the total purchase price as a concession fee up to 6 months before access. This means that today's buyers of new construction does not need to pay the entire purchase price until the access but can still sell the apartment to another person after the concession and before the access. This opens up for trade of high yield with a low effort.

I denna kandidatuppsats har den verkliga bostadsrättsmarknaden studerats ur ett perspektiv inriktat på spekulationsköp av nyproducerade bostadsrätter. Studien omfattar Stockholmsområdet och intervjuer med inblandade aktörer verksamma i områder har legat till grund för undersökningen. Byggbolag, fastighetsmäklare och spekulationsköpare har bistått med information som lett till insyn och fördjupning i spekulationsköpen som pågår av nyproducerade bostadsrätter. Samtliga parter är eniga om att spekulationsköp är vanligt förekommande på dagens bostadsmarknad. Under de senaste två åren har uppemot 30 procent av köpen inom nyproducerade bostadsrätter utgjorts av spekulationsköpare med syfte att göra en ekonomisk vinning. Det stora tidsspannet mellan köp och tillträde, som ofta uppgår till två år, utgör utrymme för bostadens marknadsvärde att stiga rejält i dagens uppåtgående bostadsmarknad. Tre grupper av spekulationsköpare har kunnat urskiljas. Dessa består först och främst av de rutinerade spekulationsköparna med stor koll på bostadsmarknadens prisutveckling. Den andra gruppen består av mer amatörmässiga spekulationsköpare som genom vänner hört hur stora vinster man kan göra. Den tredje gruppen utgörs av fastighetsmäklarna själva som givetvis är väl medvetna om prisutvecklingen, ofta före alla andra, och ser sin chans till snabba pengar. Gemensamt för dessa grupper är att det i hög grad rör sig om yngre män i 30-års åldern med en bra ekonomi. Små bostäder är av högst intresse men även större bostäder till en högre insats är aktuellt för de mer rutinerade köparna. Fastighetsmäklarna spelar en oberoende roll i spekulationsmarknaden, för dem utgör inte spekulationsköpen något problem. För byggherrarna är dock fenomenet problematiskt då det innebär negativa konsekvenser för företaget. Spekulationsköpen resulterar i fler avhopp, utnyttjande av företagens trygghetssystem, missnöjda slutkonsumenter samt en möjlig bidragande faktor till skenande priser och hysteri på bostadsrätter i Stockholm. Byggbolag har vidtagit flertalet åtgärder för att reglera spekulationsköpen. Bland annat förekommer begränsning till max ett pågående köp per kund, krav på lånelöfte, förhöjda kontantinsatser samt svarta interna listor på spekulationsköpare. Fastighetsmäklarna anser att byggbolagen innehar det största ansvaret för reglering av spekulationsköp då det är dem som prissätter bostäderna. Byggbolagen själva anser att ansvaret är fördelat hos flertalet aktörer såsom kommun, lagstiftning, bostadsrättsföreningar samt regleringar hos byggbolagen själva. / In this bachelor thesis the real housing market is studied from a perspective focused on speculative buying of newly built condominiums. The study covers the Stockholm area and interviews with the involved actors operating in this zone have been the basis for the investigation. Construction companies, real estate agents and speculative buyers have provided information that’s aided transparency, and depth of understanding in speculative purchases of newly built condominiums. All parties agree that speculative buying is common in today’s housing market. Over the past two years, up to 30 percent of the purchases of newly constructed condominiums have consisted of speculative buyers out to make a quick profit. The time span between purchase and access, which can be up to two years, allows the property time to react to the current market in Stockholm’s ever-rising housing market. Three groups of speculative buyers have been distinguished; the first group consists primarily of seasoned speculative buyers with a keen eye on price trends and today's housing market. The second group is more amateur, have little experience, but are well informed from friends and acquaintances that large profits can be made. The third group consists of real estate agents, they of course, are well aware of price trends often before anyone else, and see an opportunity for fast profits. Common to all three groups are males in their 30’s, with substantial backing. Smaller condominiums are of greatest interest but also larger ones appear among the more routine buyers. Real estate agents play an independent role in the speculative market, for them the speculative buying is not a problem. For building companies, however, the phenomenon has become problematic because it implies negative consequences for the company. Speculation purchases result in more defections, abuse of security systems, and disgruntled end users - as well as contributing to already soaring house prices in Stockholm. Construction companies have taken several measures to regulate speculative purchases. One of the factors, among others, is the limit of one single on going purchase per customer. Also restricted are increased cash contributions and notably the inclusion of internal black lists used to expose offending buyers. Real estate agents believe that construction companies hold most of the responsibility for the regulation of speculative buying, because they are setting the prices. Construction companies themselves believe that the responsibility is shared by stakeholders such as municipalities, legislation, housing associations – but should also expect internal regulating of their own companies.