Residential property developers face an ever-increasing problem of disposing of their newly built residential premises. The problem exists because of an oversupply of residential property and a decrease in property sales over the past few years. The VAT consequences of such a change in use of a property could have catastrophic implications for the property developer in terms of cashflow. In the 2010 budget speech, the Minister of Finance of South Africa acknowledged that harsh VAT legislation exists. The aim of this study is to determine a way of amending South African VAT legislation to accommodate property developers during the period when residential properties are temporarily let out. It was concluded that South Africa’s current VAT legislation with regard to change in use of residential properties is far worse than that of New Zealand and Australia, but that the proposed amendments will offer some degree of relief. The situation, even after implementing the amendments to legislation, will still not give sufficient relief and another solution is put forward for consideration. / Residensiële eiendomsontwikkelaars staar toenemende probleme met die verkoop van hulle nuutgeboude residensiële eiendomme in die gesig. Die probleem het ontstaan weens die toenemende beskikbaarheid van residensiële eiendomme in die mark, sowel as die afname in die eiendomsmark die afgelope paar jaar. Die BTW-gevolge van sodanige verandering in gebruik van ʼn eiendom mag katastrofiese gevolge vir die eiendomsontwikkelaar inhou wat betref kontantvloei. In die 2010-begrotingsrede het die Minister van Finansies van Suid-Afrika erken dat problematiese BTW wetgewing bestaan. Die doel van hierdie studie in om te bepaal in watter mate die Suid-Afrikaanse BTW-wetgewing verander kan word ten einde eiendomsontwikkelaars te akkommodeer gedurende die periode waarin hulle eiendomme tydelik uitverhuur word. Daar is gevolglik vasgestel dat Suid-Afrika se BTW-wetgewing met betrekking tot die verandering in gebruik deur eiendomsontwikkelaars erger is as die wetgewing in Nieu-Seeland en Australië, maar dat die voorgestelde wetswysigings ietwat van ʼn verligting sal bied. Die situasie, selfs ná die implementering van die wetswysigings, sal steeds nie voldoende verligting bied nie en ʼn ander oplossing word voorgestel. / Dissertation (MCom)--University of Pretoria, 2012. / Taxation / Unrestricted

<p>This licentiate thesis on architecture addresses how the state and municipalities use programs that deal with the design process in town planning projects. The author describes the process of creating an aesthetic design program and also studies a completed aesthetic design program. Furthermore, the author combines different findings and presents how programs develop during the planning process.</p><p> The background of the work with architectural policy programs by the state agencies can be tracked in the program <i>Shape of the Future –</i> <i>Program of Action, Design and Creative Design,</i> 1997. Municipalities have also been influenced by architectural policy programs in their work. Changes in the Plan and Built Act, 1998/1999 that concern aesthetic values have also had effect on their work.</p><p> The thesis presents four studies that comprise concept analysis, a case study of a municipal planning process, a road movie test and finally a comparison of different methods for evaluation of aesthetic design programs in road design projects. The first study presents a survey of the linguistic usage for programs that concern the design process. Examples from Sweden from the period 1999-2005 have been studied. Also, differences in the usage of the programs between the property developers and the town planning departments have been studied. The study showed that four types of programs were more commonly used: <i>achitectural programs, aesthetic design programs, architectural quality</i> <i>programs</i> and <i>urban design programs.</i> The distinctions in the programs can be used as foundation for more clear and uniform language use among the property developers and town planning departments.</p><p> The second study follows the planning process of creating an aesthetic design program for the area Kvibergs äng in Gothenburg. An example of city development, the planning process contains both house planning and traffic planning. By the study the author search to increase the comprehension of developing aesthetic design programs and the knowledge of the distribution of power in town planning projects. The case relies on multiple sources of evidence, participant observations have been a main source. The case study consists of two kinds of analysis, a process analysis account of planning process and a discourse analytic interpretation of work of the planning group. The work with the aesthetic design program and the city plan stopped before it was completed. The planning group did not succeed in creating consensus among key actors. The differences in objectives among the<i> architectural</i> <i>discourse, traffic planning discourse</i> and the <i>property developer discourse</i> are some of the reasons why the aesthetic design program has not been completed. There were differences in interests and goals among the participants in the project of city development. The claim made throughout the study is that a common goal for the planning work is significant and it is essential to create consensus among the participants. In addition, the municipalities need guidance for aesthetic design programs to be able to guarantee the architectural quality.</p><p> The third study describes a full scale experiment “road movie”. A film and a questionnaire were tried to evaluate the aesthetic design program for the detour past Sollefteå. The question was: Are film and questionnaire more easily available in comparison to traditional evaluation methods? Film was chosen as medium, since while driving on the road the experience is dynamic and similar to watching the movie. The film was shown to three independent groups. A total of 25 persons participated in the test. The informants were all professionals, either students or persons that worked with design tasks. The informants were asked to answer questions that concerned three kinds of evaluation criteria: research criteria, professional criteria and criteria specific for the program.</p><p> The experiment showed that the informants had a positive attitude to use film for showing completed aesthetic design and evaluating road architecture. Film was a medium that showed critical viewpoints on the aesthetic design program and on completed design measures. In the beginning the method was expensive and took a lot of time, which was compensated by the fact that it was possible to conduct anywhere and anytime. The film also gave a good general impression of the road. The method was good at putting together measures and result when appraising the aesthetic design program.</p><p> The fourth study shows a comparison of methods for evaluations that were used for completed aesthetic design programs at the Swedish Road Administration. A rich material was available to investigate the difference between film and other methods for evaluation. The evaluations carried out were: <i>Tuning at place with the aesthetic design</i> <i>program, Evaluation at place with criteria</i> and <i>Qualitative evaluation.</i> The issue investigated was: Which one of the methods of evaluation gave the best basis for assessment of the aesthetic design program and the result of the completed design measures. The study showed that used methods were suited in different situations. <i>Tuning at place with the</i> <i>aesthetic design program</i> was the fastest and cheapest method, it was only a local evaluation. With <i>Evaluation at place with criteria</i> more resources were needed, a discussion with informants was added. The method <i>Qualitative evaluation</i> was the only one of the methods that had users in the role as informants. The users provided new information through local knowledge.<i> Film </i>and <i>questionnaire</i> was the only one of the methods that gave critical comments to the aesthetic design program. The method put together program, measures and result. The method <i>Film</i> and <i>questionnaire</i> is based on criteria of research. Method and result become comparable with other evaluations that are built on theory.</p> / <p>Denna licentiatavhandling behandlar program avsedda att styra gestaltningen i stadsutvecklingsprojekt. En central frågeställning i avhandlingsarbetet har varit att undersöka hur programmen används hos statliga byggherrar och kommuner. Jag valde dels att följa ett gestaltningsprogram under själva framtagningsprocessen, dels att studera ett färdigt och genomfört gestaltningsprogram. Tillsammans ger studierna kunskap om bestaltningsprogrammets utvecklingsförlopp under planeringsprocessen från tidiga skeden till uppföljning av genomförda gestaltningsåtgärder.</p><p> Bakgrunden till de statliga myndigheternas arbeten med arkitekturpolitiska handlingsprogram kan spåras i programmet <i>Framtidsformer – Handlingsprogram för arkitektur, formgivning och</i> <i>design,</i> 1997. Även kommuner har blivit påverkade av handlingsprogrammet i sitt arbete med arkitekturprogram. De ändringar i Plan- och bygglagen, 1998/1999, som berör estetiska värden har också haft betydelse för stadsbyggnadskontorens hantering av planprojekt. </p><p>Licentiatavhandlingen innehåller fyra delstudier, de omfattar en kartläggande begreppsanalys, en fallstudie av en kommunal planprocess, ett filmförsök med utvärdering och slutligen en jämförelse av olika utvärderingsmetoder för gestaltningsprogram i vägprojekt. I den första delstudien redovisas en kartläggning av språkbruket som rör program för gestaltningsfrågor. Svenska exempel på hur programmen används som hjälpmedel i planeringsprocessen hos stat och kommuner mellan åren 1999–2005 studeras. Studien visar att fyra programtyper dominerar: <i>arkitekturprogram, gestaltningsprogram, kvalitetsprogram</i> och <i>stadsmiljöprogram.</i> Det råder inte något enhetligt språkbruk på området och studien avslutas med ett förslag till definitioner av förekommande programtyper. En klarare begreppsanvändning framstår som önskvärd.</p><p> Den andra delstudien följer tillblivelseprocessen för ett kommande gestaltningsprogram för bebyggelsen vid Kvibergs äng i Göteborg. Planprocessen innehåller både bebyggelseplanering och trafikplanering. Genom studien söker jag få en ökad förståelse för utvecklingen av gestaltningsprogram och kunskap om maktordningen inom stadsutvecklingsprojekt. Information samlade jag främst genom deltagande observation vid möten som behandlade gestaltningsprogram och intervjuer. Fallbeskrivningen redovisar dels en processanalys av planeringsprocessen, dels en diskursanalytisk tolkning av planeringsgruppens arbete. Arbetet med gestaltningsprogrammet och detaljplanen avstannade innan det var färdigt till följd av oklarheter i planeringsprocessen och politiska omprioriteringar. En bidragande orsak kan sökas i skillnaden mellan de tre diskurser som var representerade i planeringsgruppen: arkitekturdiskursen, trafikplaneringsdiskursen och byggherrediskursen. De representerade olika intressen och målbilder i stadsutvecklingsprojektet. Resultatet av studien visar att en gemensam målbild för arbetet är viktig för att skapa samsyn bland mötesdeltagarna. En vägledning för gestaltningsprogram hos kommuner behövs för att säkra de arkitektoniska kvaliteterna.</p><p> Den tredje delstudien beskriver ett fullskaleförsök, ”road movie”, där film och enkät prövades för att utvärdera genomförda gestaltningsåtgärder för förbifarten vid Sollefteå. Är film och frågeformulär ett mer lättillgängligt sätt jämfört med traditionella utvärderingar? Film valdes för att det finns en dynamik som är inbyggd i att färdas på vägen som liknar filmens möjlighet att redovisa en upplevelse av rörelse. Filmen visades för tre oberoende grupper vid olika tillfällen. Sammanlagt deltog 25 personer i försöken. Informanterna var professionella, antingen studenter eller personer som arbetade med gestaltningsfrågor. För att undersöka hur road movien uppfattades av informanterna fick de svara på frågor rörande tre typer av utvärderingskriterier: forskningskriterier, professionella kriterier och programspecifika kriterier.</p><p> Informanterna i försöket var överlag positiva till att använda sig av film, både för att visa genomförda gestaltningsåtgärder och för att utvärdera vägarkitektur. Filmen var ett medium som lockade fram kritiska synpunkter både på gestaltningsprogrammet och utförda gestaltningsåtgärder. Initialt var metoden tids- och kostnadskrävande, vilket kompenserades med att den vid tillämpning var oberoende av tid och rum. Filmen återgav ett bra helhetsperspektiv av vägen. Metodiken bidrog till att länka samman åtgärder och resultat vid bedömningen.</p><p> Den fjärde delstudien är en jämförelse av utvärderingsmetoder för genomförda gestaltningsprogram inom Vägprojekt. Det fanns ett rikt jämförelsematerial för att undersöka skillnader mellan film och övriga utvärderingsmetoder. De genomförda utvärderingarna var: <i>Avstämning på</i> <i>plats mot gestaltningsprogrammet, Utvärdering på plats med</i> <i>utvärderingskriterier</i> och <i>Kvalitativ utvärdering.</i> Den frågeställning som undersöktes var vilken av metoderna som gav det bästa underlaget för bedömning av gestaltningsprogram och bedömning av vidtagna gestaltningsåtgärder. Resultatet av jämförelsen visar att använda utvärderingsmetoder lämpade sig för olika användningsområden. <i>Avstämning på plats mot gestaltningsprogrammet </i>var den snabbaste och billigaste metoden, det blev dock endast en lokal utvärdering. <i>Utvärdering</i> <i>på plats med utvärderingskriterier</i> var mer resurskrävande, det tillkom även ett diskussionsmoment med informanterna. Metoden <i>Kvalitativ</i> <i>utvärdering</i> var den enda av metoderna som hade brukare som informatörer. Brukare tillförde ny kunskap genom sin lokalkännedom. <i>Film </i>och<i> enkät</i> var den enda av metoderna som gav kritiska kommentarer till gestaltningsprogrammet. Den bidrog till att länka samman program, åtgärder och resultat. Metoden<i> film</i> och <i>enkät</i> bygger på forskningsbaserade kriterier och härigenom blir metodik och resultat jämförbara med teoribaserade utvärderingar.</p>

This study aims to contribute to a better understanding of private actors work with stakeholder dialogue in Sweden by identifying important factors that affect how an architectural firm manages participation in early stages of urban planning. The study consists of a literature study of previous research on dialogue and participation as well as a case study consisting of interviews with architects at the architectural firm and direct observations during a dialogue process carried out by the architectural firm on behalf of a property developer. A significant factor appears to be that there are no democratic principles governing how they work with participation, it is their clients. The architects say they want to involve citizens in their design process and that they have their client's support in this. In practice, however, they involve citizens and other stakeholders to a very small extent, and when they do, there is lack of representation and the way the dialogue activities are conducted also affect what information and what perspectives that appear. It appears to be more important for the architects to hold dialogue with officials at the municipality's planning department to influence the municipality's planning process, than to work for increased participation.

I samhället pågår en trendförflyttning som innebär; ett ökat antal elektrifierade och energieffektivare fordon, ökad förnybar energi och utvecklingen av ett transporteffektivt samhälle. Anledningen till trendförflyttningens aktualitet är en kombination av att urbaniseringen fortsatt ökar och att transportsektorns utsläppsnivåer måste minska för att nå klimatmålen till år 2030. Varje stad är beroende av mobilitet och idag har utvecklingen av mobilitet sammankopplats med våra byggda miljöer och har blivit en viktig del av vår tids fastighetsutveckling. Ett begrepp som implementerats för att främja mobilitet i ett transporteffektivt samhälle är mobilitetshubb. Byggnaden syftar till att främja samnyttjande och delningsekonomi, bidra till en bättre hälsa och tillgängliggöra hållbar mobilitet för alla. En fastighetsutvecklare har en väsentlig men tvetydig roll i realiseringen av en mobilitetshubb idag. Syftet med studien är därför att undersöka hur en fastighetsutvecklare som nyttjar en mobilitetshubbs affärsvärde kan påverkas genom att bidra till realiseringen. Affärsvärdet undersöks utifrån; aktualitet, attraktivitet och ekonomiskt värde. Vidare är avsikten att identifiera en fastighetsutvecklares incitament och investeringskostnaderna vid realiseringen av en mobilitetshubb. En fallstudie på det pågående stadsutvecklingsprojektet Forsåker har genomförts där det planeras för två mobilitetshubbar. Fallstudien baseras på intervjuer med både experter inom mobilitet och fastighetsutvecklare, samt en investeringskalkyl som jämför kostnaderna för att bygga ett garage på egen fastighet och en mobilitetshubb. För en fastighetsutvecklare innebär aktualitet att vara relevant på marknaden och att framtida projekt utvecklas med hänsyn till kundens och samhällets framtida krav och behov. Det leder till att de initialt svarar med nyfikenhet och intresse för den pågående trendförflyttningen och ser främst fem incitament med realiseringen av en mobilitetshubb: (1) Minska byggkostnader vid byggnation av färre parkeringsplatser, (2) uppfylla kundens behov och efterfrågan, (3) öka nyttjandet av byggrätten samt att en trevligare stads- och gatumiljö främjas, (4) öka sin hållbarhetsprofil och (5) bidra till samhällsutvecklingen. Däremot känner fastighetsutvecklarna en osäkerhet kring rollfördelning, affärsmodell och den nödvändiga beteendeförändringen då faktorerna påverkar fastighetsutvecklarens ekonomiska resultat vid realiseringen av en mobilitetshubb. Investeringskalkylen visar att genom att investera i en mobilitetshubb jämfört med att bygga eget garage på sin fastighet, görs en kostnadsbesparing på 14% per kvm BTA. Studien klargör att en investering i realiseringen av en mobilitetshubb är både aktuell, attraktiv och skapar ekonomiskt värde. Därav kommer en fastighetsutvecklares affärsvärde påverkas positivt av att nyttja en mobilitetshubb istället för att bygga eget garage i ett stadsutvecklingsområde. / Currently a trend shift is taking place in society and consists of; an increased amount of electrified and energy-efficient vehicles, increased usage of renewable energy and the development of a transport-efficient society. The reason behind the topicality of the trend shift is a combination of urbanization and that the transport sector's emissions have to decrease if the climate goals set for 2030 are to be reached. Mobility is an important segment of every city. The development of mobility is today linked to the built environments and is an important part of our times property development. A concept that has been implemented to support mobility in a transport efficient society is the mobility hub. The building aims to encourage sharing and sharing economy, contribute to better health and make sustainable mobility available for everybody. A property developer has today an essential but ambiguous role. Therefore, the study aims to examine how a property developer's business value is affected by contributing to the realization of a mobility hub. The business value has been examined based on three factors; topicality, attractiveness and economic value. Further, the intention is to identify property developer’s incentives and what investment costs a realization of a mobility hub brings. The study is based on a case study of the ongoing urban development project Forsåker where two mobility hubs are planned to be developed. The case study is based on interviews with both experts within mobility and property developers, and an investment calculation that compares the costs for a property developer to build a garage on their own property and their costs to use a mobility hub. For a property developer, timeliness means to be relevant and ensure that future projects are developed with consideration to both the customer’s and the society’s future requirements and needs. This results in an initial curiosity and interest for the ongoing trend shift, and the property developers see five main incentives with the realization of a mobility hub: (1) Reduce construction costs because of fewer parking spaces that has to be constructed, (2) meet the customer’s needs and demand, (3) increase the utilization of the building, (4) increase their sustainability profile and (5) contribute to the development of the society. However, uncertainties regarding the distribution of the roles, business models and the behavior change has been recognized. This depends on the fact that these factors affect the property developers economic result in a realization of a mobility hub. The investment calculation shows that a property developer makes a cost saving of 14% per sqm gross area by investing in a mobility hub instead of building a garage on their own property.

Cette thèse questionne le développement des centres commerciaux en France. Pour cela, elle analyse l’activité des professionnels dédiés à leur élaboration : les promoteurs d’immobilier commercial. Appréhendés au prisme des projets, les centres commerciaux apparaissent comme des constructions à la fois immobilières, économiques et politiques. Ce sont des biens immobiliers qui prennent la forme de « places de marché ». A ce titre, ils doivent attirer les protagonistes du commerce de détail (commerçants, consommateurs). Mais ils doivent aussi « se faire une place » dans les territoires. Là, les promoteurs sont confrontés aux élus locaux. Le développement des centres commerciaux s’inscrit dès lors dans une tension entre trois modes de définition des projets. Il revient aux promoteurs de les articuler au sein des systèmes d’acteurs qui entourent chaque réalisation. A travers une enquête par entretiens ; un travail d’archives portant sur quatre projets (Bercy Village, Le Millénaire, Odysseum, Ecoparc) ; et des analyses statistiques sur le profil des centres commerciaux en Île-De-France ; cette thèse démontre une tendance récente des promoteurs à prendre en compte la vision des élus engagés activement dans le développement de leurs villes depuis deux décennies. / In this dissertation we study the creation of shopping malls in France. We propose a sociology of market work of retail property developers. As marketplaces creators they have to involve retailers and consumers in their projects. They also have to organize a place for the market inside the cities. Thus, they confront local representatives. As a result these marketplaces creators have to deal with property, retailing and political issues. A tension between three kinds of projects definition emerges. Property developers' activity follows several steps which comprised attempts to articulate this tension. Based on interviews, analyses of four projects (Bercy Village, Le Millénaire, Odysseum, Ecoparc) and a statistical study of the shopping malls profiles in the Île-De-France region, we show that property developers recently follow the vision of local representatives involved in the urban development since the 1990's.

This thesis deals with the possibilities of financing a developer kind of project in the Czech Republic. It specializes on various stages of project implementation and on different types of credits to enable to fund the project and it also focuses on the conditions for obtaining them. The practical part of the dissertation shows the acquaintance and insight into a specific project, and potential risks that might arise during project implementation are also tried to be solved there. The thesis is affected by update changes in laws and it concludes with suggestion of a suitable project financing.

I denna kandidatuppsats har den verkliga bostadsrättsmarknaden studerats ur ett perspektiv inriktat på spekulationsköp av nyproducerade bostadsrätter. Studien omfattar Stockholmsområdet och intervjuer med inblandade aktörer verksamma i områder har legat till grund för undersökningen. Byggbolag, fastighetsmäklare och spekulationsköpare har bistått med information som lett till insyn och fördjupning i spekulationsköpen som pågår av nyproducerade bostadsrätter. Samtliga parter är eniga om att spekulationsköp är vanligt förekommande på dagens bostadsmarknad. Under de senaste två åren har uppemot 30 procent av köpen inom nyproducerade bostadsrätter utgjorts av spekulationsköpare med syfte att göra en ekonomisk vinning. Det stora tidsspannet mellan köp och tillträde, som ofta uppgår till två år, utgör utrymme för bostadens marknadsvärde att stiga rejält i dagens uppåtgående bostadsmarknad. Tre grupper av spekulationsköpare har kunnat urskiljas. Dessa består först och främst av de rutinerade spekulationsköparna med stor koll på bostadsmarknadens prisutveckling. Den andra gruppen består av mer amatörmässiga spekulationsköpare som genom vänner hört hur stora vinster man kan göra. Den tredje gruppen utgörs av fastighetsmäklarna själva som givetvis är väl medvetna om prisutvecklingen, ofta före alla andra, och ser sin chans till snabba pengar. Gemensamt för dessa grupper är att det i hög grad rör sig om yngre män i 30-års åldern med en bra ekonomi. Små bostäder är av högst intresse men även större bostäder till en högre insats är aktuellt för de mer rutinerade köparna. Fastighetsmäklarna spelar en oberoende roll i spekulationsmarknaden, för dem utgör inte spekulationsköpen något problem. För byggherrarna är dock fenomenet problematiskt då det innebär negativa konsekvenser för företaget. Spekulationsköpen resulterar i fler avhopp, utnyttjande av företagens trygghetssystem, missnöjda slutkonsumenter samt en möjlig bidragande faktor till skenande priser och hysteri på bostadsrätter i Stockholm. Byggbolag har vidtagit flertalet åtgärder för att reglera spekulationsköpen. Bland annat förekommer begränsning till max ett pågående köp per kund, krav på lånelöfte, förhöjda kontantinsatser samt svarta interna listor på spekulationsköpare. Fastighetsmäklarna anser att byggbolagen innehar det största ansvaret för reglering av spekulationsköp då det är dem som prissätter bostäderna. Byggbolagen själva anser att ansvaret är fördelat hos flertalet aktörer såsom kommun, lagstiftning, bostadsrättsföreningar samt regleringar hos byggbolagen själva. / In this bachelor thesis the real housing market is studied from a perspective focused on speculative buying of newly built condominiums. The study covers the Stockholm area and interviews with the involved actors operating in this zone have been the basis for the investigation. Construction companies, real estate agents and speculative buyers have provided information that’s aided transparency, and depth of understanding in speculative purchases of newly built condominiums. All parties agree that speculative buying is common in today’s housing market. Over the past two years, up to 30 percent of the purchases of newly constructed condominiums have consisted of speculative buyers out to make a quick profit. The time span between purchase and access, which can be up to two years, allows the property time to react to the current market in Stockholm’s ever-rising housing market. Three groups of speculative buyers have been distinguished; the first group consists primarily of seasoned speculative buyers with a keen eye on price trends and today's housing market. The second group is more amateur, have little experience, but are well informed from friends and acquaintances that large profits can be made. The third group consists of real estate agents, they of course, are well aware of price trends often before anyone else, and see an opportunity for fast profits. Common to all three groups are males in their 30’s, with substantial backing. Smaller condominiums are of greatest interest but also larger ones appear among the more routine buyers. Real estate agents play an independent role in the speculative market, for them the speculative buying is not a problem. For building companies, however, the phenomenon has become problematic because it implies negative consequences for the company. Speculation purchases result in more defections, abuse of security systems, and disgruntled end users - as well as contributing to already soaring house prices in Stockholm. Construction companies have taken several measures to regulate speculative purchases. One of the factors, among others, is the limit of one single on going purchase per customer. Also restricted are increased cash contributions and notably the inclusion of internal black lists used to expose offending buyers. Real estate agents believe that construction companies hold most of the responsibility for the regulation of speculative buying, because they are setting the prices. Construction companies themselves believe that the responsibility is shared by stakeholders such as municipalities, legislation, housing associations – but should also expect internal regulating of their own companies.

This licentiate thesis on architecture addresses how the state and municipalities use programs that deal with the design process in town planning projects. The author describes the process of creating an aesthetic design program and also studies a completed aesthetic design program. Furthermore, the author combines different findings and presents how programs develop during the planning process. The background of the work with architectural policy programs by the state agencies can be tracked in the program Shape of the Future – Program of Action, Design and Creative Design, 1997. Municipalities have also been influenced by architectural policy programs in their work. Changes in the Plan and Built Act, 1998/1999 that concern aesthetic values have also had effect on their work. The thesis presents four studies that comprise concept analysis, a case study of a municipal planning process, a road movie test and finally a comparison of different methods for evaluation of aesthetic design programs in road design projects. The first study presents a survey of the linguistic usage for programs that concern the design process. Examples from Sweden from the period 1999-2005 have been studied. Also, differences in the usage of the programs between the property developers and the town planning departments have been studied. The study showed that four types of programs were more commonly used: achitectural programs, aesthetic design programs, architectural quality programs and urban design programs. The distinctions in the programs can be used as foundation for more clear and uniform language use among the property developers and town planning departments. The second study follows the planning process of creating an aesthetic design program for the area Kvibergs äng in Gothenburg. An example of city development, the planning process contains both house planning and traffic planning. By the study the author search to increase the comprehension of developing aesthetic design programs and the knowledge of the distribution of power in town planning projects. The case relies on multiple sources of evidence, participant observations have been a main source. The case study consists of two kinds of analysis, a process analysis account of planning process and a discourse analytic interpretation of work of the planning group. The work with the aesthetic design program and the city plan stopped before it was completed. The planning group did not succeed in creating consensus among key actors. The differences in objectives among the architectural discourse, traffic planning discourse and the property developer discourse are some of the reasons why the aesthetic design program has not been completed. There were differences in interests and goals among the participants in the project of city development. The claim made throughout the study is that a common goal for the planning work is significant and it is essential to create consensus among the participants. In addition, the municipalities need guidance for aesthetic design programs to be able to guarantee the architectural quality. The third study describes a full scale experiment “road movie”. A film and a questionnaire were tried to evaluate the aesthetic design program for the detour past Sollefteå. The question was: Are film and questionnaire more easily available in comparison to traditional evaluation methods? Film was chosen as medium, since while driving on the road the experience is dynamic and similar to watching the movie. The film was shown to three independent groups. A total of 25 persons participated in the test. The informants were all professionals, either students or persons that worked with design tasks. The informants were asked to answer questions that concerned three kinds of evaluation criteria: research criteria, professional criteria and criteria specific for the program. The experiment showed that the informants had a positive attitude to use film for showing completed aesthetic design and evaluating road architecture. Film was a medium that showed critical viewpoints on the aesthetic design program and on completed design measures. In the beginning the method was expensive and took a lot of time, which was compensated by the fact that it was possible to conduct anywhere and anytime. The film also gave a good general impression of the road. The method was good at putting together measures and result when appraising the aesthetic design program. The fourth study shows a comparison of methods for evaluations that were used for completed aesthetic design programs at the Swedish Road Administration. A rich material was available to investigate the difference between film and other methods for evaluation. The evaluations carried out were: Tuning at place with the aesthetic design program, Evaluation at place with criteria and Qualitative evaluation. The issue investigated was: Which one of the methods of evaluation gave the best basis for assessment of the aesthetic design program and the result of the completed design measures. The study showed that used methods were suited in different situations. Tuning at place with the aesthetic design program was the fastest and cheapest method, it was only a local evaluation. With Evaluation at place with criteria more resources were needed, a discussion with informants was added. The method Qualitative evaluation was the only one of the methods that had users in the role as informants. The users provided new information through local knowledge. Film and questionnaire was the only one of the methods that gave critical comments to the aesthetic design program. The method put together program, measures and result. The method Film and questionnaire is based on criteria of research. Method and result become comparable with other evaluations that are built on theory. / Denna licentiatavhandling behandlar program avsedda att styra gestaltningen i stadsutvecklingsprojekt. En central frågeställning i avhandlingsarbetet har varit att undersöka hur programmen används hos statliga byggherrar och kommuner. Jag valde dels att följa ett gestaltningsprogram under själva framtagningsprocessen, dels att studera ett färdigt och genomfört gestaltningsprogram. Tillsammans ger studierna kunskap om bestaltningsprogrammets utvecklingsförlopp under planeringsprocessen från tidiga skeden till uppföljning av genomförda gestaltningsåtgärder. Bakgrunden till de statliga myndigheternas arbeten med arkitekturpolitiska handlingsprogram kan spåras i programmet Framtidsformer – Handlingsprogram för arkitektur, formgivning och design, 1997. Även kommuner har blivit påverkade av handlingsprogrammet i sitt arbete med arkitekturprogram. De ändringar i Plan- och bygglagen, 1998/1999, som berör estetiska värden har också haft betydelse för stadsbyggnadskontorens hantering av planprojekt. Licentiatavhandlingen innehåller fyra delstudier, de omfattar en kartläggande begreppsanalys, en fallstudie av en kommunal planprocess, ett filmförsök med utvärdering och slutligen en jämförelse av olika utvärderingsmetoder för gestaltningsprogram i vägprojekt. I den första delstudien redovisas en kartläggning av språkbruket som rör program för gestaltningsfrågor. Svenska exempel på hur programmen används som hjälpmedel i planeringsprocessen hos stat och kommuner mellan åren 1999–2005 studeras. Studien visar att fyra programtyper dominerar: arkitekturprogram, gestaltningsprogram, kvalitetsprogram och stadsmiljöprogram. Det råder inte något enhetligt språkbruk på området och studien avslutas med ett förslag till definitioner av förekommande programtyper. En klarare begreppsanvändning framstår som önskvärd. Den andra delstudien följer tillblivelseprocessen för ett kommande gestaltningsprogram för bebyggelsen vid Kvibergs äng i Göteborg. Planprocessen innehåller både bebyggelseplanering och trafikplanering. Genom studien söker jag få en ökad förståelse för utvecklingen av gestaltningsprogram och kunskap om maktordningen inom stadsutvecklingsprojekt. Information samlade jag främst genom deltagande observation vid möten som behandlade gestaltningsprogram och intervjuer. Fallbeskrivningen redovisar dels en processanalys av planeringsprocessen, dels en diskursanalytisk tolkning av planeringsgruppens arbete. Arbetet med gestaltningsprogrammet och detaljplanen avstannade innan det var färdigt till följd av oklarheter i planeringsprocessen och politiska omprioriteringar. En bidragande orsak kan sökas i skillnaden mellan de tre diskurser som var representerade i planeringsgruppen: arkitekturdiskursen, trafikplaneringsdiskursen och byggherrediskursen. De representerade olika intressen och målbilder i stadsutvecklingsprojektet. Resultatet av studien visar att en gemensam målbild för arbetet är viktig för att skapa samsyn bland mötesdeltagarna. En vägledning för gestaltningsprogram hos kommuner behövs för att säkra de arkitektoniska kvaliteterna. Den tredje delstudien beskriver ett fullskaleförsök, ”road movie”, där film och enkät prövades för att utvärdera genomförda gestaltningsåtgärder för förbifarten vid Sollefteå. Är film och frågeformulär ett mer lättillgängligt sätt jämfört med traditionella utvärderingar? Film valdes för att det finns en dynamik som är inbyggd i att färdas på vägen som liknar filmens möjlighet att redovisa en upplevelse av rörelse. Filmen visades för tre oberoende grupper vid olika tillfällen. Sammanlagt deltog 25 personer i försöken. Informanterna var professionella, antingen studenter eller personer som arbetade med gestaltningsfrågor. För att undersöka hur road movien uppfattades av informanterna fick de svara på frågor rörande tre typer av utvärderingskriterier: forskningskriterier, professionella kriterier och programspecifika kriterier. Informanterna i försöket var överlag positiva till att använda sig av film, både för att visa genomförda gestaltningsåtgärder och för att utvärdera vägarkitektur. Filmen var ett medium som lockade fram kritiska synpunkter både på gestaltningsprogrammet och utförda gestaltningsåtgärder. Initialt var metoden tids- och kostnadskrävande, vilket kompenserades med att den vid tillämpning var oberoende av tid och rum. Filmen återgav ett bra helhetsperspektiv av vägen. Metodiken bidrog till att länka samman åtgärder och resultat vid bedömningen. Den fjärde delstudien är en jämförelse av utvärderingsmetoder för genomförda gestaltningsprogram inom Vägprojekt. Det fanns ett rikt jämförelsematerial för att undersöka skillnader mellan film och övriga utvärderingsmetoder. De genomförda utvärderingarna var: Avstämning på plats mot gestaltningsprogrammet, Utvärdering på plats med utvärderingskriterier och Kvalitativ utvärdering. Den frågeställning som undersöktes var vilken av metoderna som gav det bästa underlaget för bedömning av gestaltningsprogram och bedömning av vidtagna gestaltningsåtgärder. Resultatet av jämförelsen visar att använda utvärderingsmetoder lämpade sig för olika användningsområden. Avstämning på plats mot gestaltningsprogrammet var den snabbaste och billigaste metoden, det blev dock endast en lokal utvärdering. Utvärdering på plats med utvärderingskriterier var mer resurskrävande, det tillkom även ett diskussionsmoment med informanterna. Metoden Kvalitativ utvärdering var den enda av metoderna som hade brukare som informatörer. Brukare tillförde ny kunskap genom sin lokalkännedom. Film och enkät var den enda av metoderna som gav kritiska kommentarer till gestaltningsprogrammet. Den bidrog till att länka samman program, åtgärder och resultat. Metoden film och enkät bygger på forskningsbaserade kriterier och härigenom blir metodik och resultat jämförbara med teoribaserade utvärderingar. / QC 20101125