This paper will assess the relationship between tenant characteristics and public REIT volatility. Specifically, we focus on the retail REIT subset of the industry. Given that retail REITs are one the most transparent asset classes, they provide an interesting landscape for evaluating the relationship between the firm and the customers, or in this case, the tenants. Specifically, we assess how major tenant ownership, public or private equity owned, impacts the volatility of the REIT’s stock price using 2010 data on 30 retail REITs. Controlling for tenant credit quality, leverage, ROE, book-to-market, size, age, region and property focus, we find that a higher percentage of rental revenue from private equity owned tenants is associated with lower REIT stock volatility, and a higher percentage of rental revenue from publicly owned tenants is associated with higher REIT stock volatility.

Frågan om införandet av ett statligt bostadsrättsregister, med ett grundläggande syfte att införa enhetlig registrering av panträtter för bostadsrätter har utretts och diskuterats under lång tid. Det har då konstaterats att dagens hantering är bristfällig. Idag utgörs en stor del av hanteringen av traditionellt pappersarbete där den mänskliga faktorn spelar en betydande roll. Synen på, och marknaden för bostadsrätter har förändrats under de senaste åren där priserna har skjutit i höjden. Belåning med bostadsrätt som säkerhet utgör numera nästan en tredjedel av den totala belåningen för bostäder. I december 2020 tillsattes en utredning för att ge förslag på hur ett bostadsrättsregister för pantsättning kan utformas och drivas. Detta examensarbete tar avstamp i den pågående utredningen och syftar till att, genom intervjuer med bostadsrättsmarknadens aktörer, ta reda på vad de anser om införandet av ett centralt register och hur de kan komma att påverkas av det. De aktörer som deltagit i studien är alla verksamma inom bostadsrättsmarknaden, men representerar olika delar av den. Av studien framgår det att dagens system anses bristfälligt av samtliga aktörer och att någon form av reglering behövs för att säkerställa och tillåta en digital och mer rättssäker hantering. Dock går åsikterna isär gällande hur utformningen bör ske i praktiken. Utformningen kommer att bli avgörande för vilka konsekvenser ett införande av ett register för med sig och hur de olika aktörerna påverkas. / The issue of implementing a uniform state register for lien on tenant-owner flats has been investigated and discussed for a long time, based on the common understanding that today's management of these objects is inadequate. A large portion of the management today consist of traditional paperwork, where the human factor plays a significant role. The view of, and the market for, tenant-ownership has changed during the recent years, where the prices and values have skyrocketed. The mortgaging with tenant-ownership as collateral constitutes almost a third of the total mortgaging for housing. An investigation was launched in December 2020 with the purpose of suggesting how a register for lien on tenant-ownership can be designed and operated. This study has its starting point at the ongoing inquiry. Through interviews with the actors on the tenant-ownership market, the study aims to answer what they think of a register and how they might be affected, should it be implemented. The participating actors are all part of the market but represent different parts of it. Results from the study demonstrate a shared view among the actors that the current system is inadequate. Some sort of regulation is necessary to ensure and allow a digital and more legally secure register management. However, the study also identified a difference among the actors’ view on how a register should be designed. The design of the register is crucial with respect to what consequences it will bring, and how the different players will be affected by it.

<p>Ombildning från hyresrätt till bostadsrätt är ett fenomen som blivit allt vanligare under de senaste tio åren. Genom att genomföra en ombildning får innehavarna av lägenheten, oftast de forna hyresgästerna, tillgång till en värdefull bostadsrätt, vilken till skillnad från en hyresrätt, kan säljas och köpas öppet på marknaden. Eftersom ombildning har blivit så vanligt i Sverige uppkommer ett intresse, för samtliga inblandade parter, att veta hur de åtgärder, som förekommer vid en ombildning, skall företas. Förr eller senare kommer Sverige att ställas inför en räntehöjning, vilken kommer att få stor ekonomisk betydelse. En räntehöjning kommer nämligen att på sikt ge negativa konsekvenser för många hushåll, eftersom de svenska hushållen lånar pengar i mycket stor utsträckning till sitt boende. En del hushåll kommer exempelvis inte att klara en fördubbling av sin boendekostnad, utan obeståndssituationer kommer att uppstå. Som exempel kan nämnas kreditinstituten, vilka till stor del ”finansierat” ombildningen, dels genom lån till föreningen, dels genom lån till bostadsrättshavaren. Har de sina fordringar, genom pantsättning, sakrättsligt skyddade vid en bostadsrättshavares eventuella obestånd?</p><p>Syftet med uppsatsen är dels att kartlägga vilka olika åtgärder som företas vid en ombildning av hyresrätt till bostadsrätt, dels att utreda i vilken ordning dessa åtgärder skall företas för att föranleda de rättsverkningar som samtliga inblandade parter vill uppnå. Syftet är även att genomföra en analys av dessa åtgärder för att visa på vilka juridiska problem som kan förekomma vid en ombildning.</p> / <p>Changing rights of tenancy to rights of tenant-ownership is a phenomenon that has become more frequent during the last ten years. By changing rights of tenancy to rights of tenant-ownership, the possessor of the tenancy, normally the tenant, gets access to a valuable tenant-ownership that, unlike a tenancy, can be sold and bought on the open market. Seeing as changing rights of tenancy to rights of tenant-ownership has become a regular happening in Sweden, an interest for all parties involved occurs, an interest in knowing how the actions that are involved should be preformed. Sooner or later Sweden has to face an increasing in rates which will have great economical consequences. These consequences will have negative influences on some of the Swedish households, due to the fact that lots of Swedish households lends a lot of money to be able to buy tenant-ownerships. If their rates double, many people won’t be able to pay their loans, and this will lead to foreclosures. Banks, for example, finances a great part of the changing of rights of tenancy to rights of tenant-ownership, partly by providing loans to private persons and partly by providing loans to condominium associations. Do they have their depths secured if the borrowers face foreclosure?</p><p>The purpose of this thesis is to examine which actions that occurs when you change rights of tenancy to rights of tenant-ownership and in which order these actions should be preformed for the parties involved to accomplish the legal purpose that they want to accomplish. The purpose is also to conduct an analysis of these actions to pinpoint which legal problems that can occur when you change rights of tenancy to rights of tenant-ownership.</p>

Ombildning från hyresrätt till bostadsrätt är ett fenomen som blivit allt vanligare under de senaste tio åren. Genom att genomföra en ombildning får innehavarna av lägenheten, oftast de forna hyresgästerna, tillgång till en värdefull bostadsrätt, vilken till skillnad från en hyresrätt, kan säljas och köpas öppet på marknaden. Eftersom ombildning har blivit så vanligt i Sverige uppkommer ett intresse, för samtliga inblandade parter, att veta hur de åtgärder, som förekommer vid en ombildning, skall företas. Förr eller senare kommer Sverige att ställas inför en räntehöjning, vilken kommer att få stor ekonomisk betydelse. En räntehöjning kommer nämligen att på sikt ge negativa konsekvenser för många hushåll, eftersom de svenska hushållen lånar pengar i mycket stor utsträckning till sitt boende. En del hushåll kommer exempelvis inte att klara en fördubbling av sin boendekostnad, utan obeståndssituationer kommer att uppstå. Som exempel kan nämnas kreditinstituten, vilka till stor del ”finansierat” ombildningen, dels genom lån till föreningen, dels genom lån till bostadsrättshavaren. Har de sina fordringar, genom pantsättning, sakrättsligt skyddade vid en bostadsrättshavares eventuella obestånd? Syftet med uppsatsen är dels att kartlägga vilka olika åtgärder som företas vid en ombildning av hyresrätt till bostadsrätt, dels att utreda i vilken ordning dessa åtgärder skall företas för att föranleda de rättsverkningar som samtliga inblandade parter vill uppnå. Syftet är även att genomföra en analys av dessa åtgärder för att visa på vilka juridiska problem som kan förekomma vid en ombildning. / Changing rights of tenancy to rights of tenant-ownership is a phenomenon that has become more frequent during the last ten years. By changing rights of tenancy to rights of tenant-ownership, the possessor of the tenancy, normally the tenant, gets access to a valuable tenant-ownership that, unlike a tenancy, can be sold and bought on the open market. Seeing as changing rights of tenancy to rights of tenant-ownership has become a regular happening in Sweden, an interest for all parties involved occurs, an interest in knowing how the actions that are involved should be preformed. Sooner or later Sweden has to face an increasing in rates which will have great economical consequences. These consequences will have negative influences on some of the Swedish households, due to the fact that lots of Swedish households lends a lot of money to be able to buy tenant-ownerships. If their rates double, many people won’t be able to pay their loans, and this will lead to foreclosures. Banks, for example, finances a great part of the changing of rights of tenancy to rights of tenant-ownership, partly by providing loans to private persons and partly by providing loans to condominium associations. Do they have their depths secured if the borrowers face foreclosure? The purpose of this thesis is to examine which actions that occurs when you change rights of tenancy to rights of tenant-ownership and in which order these actions should be preformed for the parties involved to accomplish the legal purpose that they want to accomplish. The purpose is also to conduct an analysis of these actions to pinpoint which legal problems that can occur when you change rights of tenancy to rights of tenant-ownership.

Det händer att fysiska och juridiska personer underlåter att betala skatter eller att fullgöra sina civilrättsliga skyldigheter. För upprätthållandet av ordning har KFM ensamrätt att genom tvång ta gäldenärens egendom eller lön för betalning av en fastställd skuld. Exempel på egendom som kan utmätas är gäldenärens hem i form av en bostadsrätt eller fast egendom. Det är dock av stor vikt att samhällets tvångsmedel regleras noga och att det råder balans mellan å ena sidan dess effektivitet och å andra sidan kravet på att tvånget utförs med respekt för den enskildes mänskliga rättigheter.  Bostadsrätt är lös egendom och i svensk rätt är sådan egendom klassificerad som beneficieegendom och därmed som utgångspunkt undantagen från utmätning enligt 5 kap. 1 § 6 p. UB. En villa är däremot exempel på fast egendom och för sådan typ av bostad saknas undantagsregler i UB. Rätten till hem är en mänsklig rättighet reglerad i artikel 8 i EKMR. Att denna mänskliga rättighet bör beaktas i mål om utmätning av någons hem uppmärksammades först i och med Europadomstolens avgörande i Rousk mot Sverige år 2013. Europadomstolen konstaterade att det vid utmätning av någons hem måste göras en proportionalitetsbedömning enligt vilken hänsyn ska tas till både borgenärens och gäldenärens intressen. I Europadomstolens mål prövades frågan om utmätning av fast egendom och då det för sådan egendom saknas reglerade undantagsregler i svensk rätt har HD i sin efterföljande praxis utgått från Europadomstolens bedömning vid utmätning av just fast egendom. HD har även i sin praxis om utmätning av fast egendom, efter Europadomstolens avgörande, framhållit att hänsyn också ska tas till principen om barnets bästa som följer av artikel 3 i BK. Frågan om skillnad i bedömning vid utmätning av olika typer av bostäder har uppmärksammats i Utsökningsutredningens betänkande SOU 2016:81 Ett modernare utsökningsförfarande. Utsökningsutredningen föreslår att regleringen av bostadsrätt såsom beneficieegendom tas bort och att bostadsrätter och fast egendom ska utmätas på samma sätt, innebärande att de mänskliga rättigheterna ska beaktas i bedömningen. Syftet med denna uppsats är att utreda i vilken mån EKMR och BK har beaktats i rättspraxis och bör beaktas i mål om utmätning av bostad. Arbetet har resulterat i de övergripande slutsatserna att EKMR och BK efter Europadomstolens avgörande har blivit en naturlig del av HD:s bedömning vid utmätning av fast egendom vilket även har stärkt skyddet för bostad vid utmätning av fast egendom. Ännu en slutsats är att utredningens förslag är rimlig. / On occasion, physical and juridical persons fail in paying taxes or committing to their duties according to civil law. In order to maintain the legal structure the Swedish Enforcement Authority has received the lone right to, by force, seize a debtor’s property or salary in order to secure the payment of a settled debt. For example, a debtor’s tenant ownership or real property can be seized for this purpose. However, it is fundamental that the societies means of coercion are carefully regulated, and that a balance between the effectivity of the coercion pertains on the one hand and the requirement that this process is executed with respect to the individuals human rights are upheld on the other hand.  Tenant ownership is personal estate and classified as exemption from attachment in Swedish law, thereby it serves as a benchmark for that which is exempted from attachment according to 5 kap. 1 § 6 p. UB. A house is on the other hand an example of real estate, which lacks such exemption rules. The right to a home is a human right regulated in article 8 in the European Convention. That this right should be regarded in cases on attachments of people’s homes came to attention first when the European Court settled the case of Rousk against Sweden in 2013. The court established that the principle of proportionality must be implemented in such cases, according to which consideration should made to both the creditor and the debtors interests. In the European Court’s case the question of attachment of real estate was raised. Swedish law lacks such exemption rules, however the Supreme Court in Sweden has in its case law confirmed the exemptions made by the European Court. The supreme court has even in its case law regarding attachment of real estate, after the European Court’s judgment, maintained that the principle of the best interest of the child must also be regarded that is found in article 3 in the Children’s Convention. The question of whether difference should be made in the evaluation of attachment of different types of dwellings has been raised in Utsökningsutredningens betänkande SOU 2016:81 Ett modernare utsökningsförfarande. This investigation suggests that the regulation of tenant ownership as exemption from attachment should be abolished and instead be coerced through the framework as real estate, meaning that the human rights would be regarded in the evaluation. The purpose of this thesis is to investigate in which extent the European Convention and the Children’s Convention has been regarded in case law and should be regarded in cases on attachment of dwelling. The study’s general conclusions are that both conventions have become a natural part of the Supreme Court’s judgment’s following the European Court’s case. This has in turn strengthened the protection of housing in cases of attachment of real estate. Another conclusion is that the investigations proposals are reasonable.

Införandet av ett offentligt bostadsrättsregister har diskuterats under en längre tidoch den pågående offentliga utredningen aktualiserar frågan ytterligare, inte minstur ett rättssäkerhetsperspektiv. Ett offentligt bostadsrättsregister har potentialen attunderlätta arbetet för olika myndigheter som till exempel Kronofogdemyndighetensamtidigt som det förenklar finansiella nyttjandet av bostadsrätten. Det offentligabostadsrättsregistret kan användas som bevis för ägande av en bostadsrätt vidpantsättningen av en bostadsrättslägenhet. Idag finns information om befintligapanträtter samt övrig bostadsrättsinformation inom bostadsrättsföreningarna ochinte i ett offentligt register. Den ibland bristfälliga hanteringen inombostadsrättsföreningarna har resulterat i rättsliga tvister, lägre kreditvärden och ettmer komplicerat samspel mellan inblandade parter vid pantsättning av enbostadsrätt. Denna studie syftar till att i detta sammanhang specifikt studera hurinförandet av ett offentligt bostadsrättsregister skulle kunna effektivisera ochunderlätta Kronofogdemyndighetens arbete.För att försöka besvara studiens frågeställningar har metoden utgjorts av enlitteraturstudie samt intervjuer med representanter från relevanta aktörer. I tidigareexamensarbeten har frågan undersökts från ett generellt perspektiv. / The creation of a tenant-owners register has been discussed for a long time and theongoing public inquiry raises the issue further, not least from a legal securityperspective. A public tenant-ownership register has the potential to facilitate thework of various authorities, such as the Swedish Enforcement Authority, while atthe same time simplifying the financial use of the tenant-ownership. The publictenant-owner register can be used as proof of ownership when mortgaging a tenantownership. Today, there is information about existing mortgages as well as othertenant-owner information within the tenant-owner associations and not in a publicregister. The sometimes inadequate handling within the tenant-owner associationshas resulted in legal disputes, lower credit values and a more complicatedinteraction between the parties involved in mortgaging a tenant-ownership. Thisstudy aims to in this context specifically study how the introduction of a publictenant-owner register could streamline and facilitate the Swedish EnforcementAuthority’s work.To try to answer the study's questions, the method consisted of a literature studyand interviews with representatives from relevant actors. In previous degreeprojects, the issue has been examined from a general perspective.

Samverkan fastigheter emellan förekommer i flera olika former. En gemensamhetsanläggning utgör en sådan samverkansform, vilken inrättas för att tillgodose ändamål av stadigvarande betydelse för flera fastigheter. Ändamålen som en gemensamhetsanläggning inrättas för är vitt skilda och består ofta av anläggningar som utgör tillbehör till en fastighet, däribland fastighetstillbehör. Med en gemensamhetsanläggning följer rätten till utrymme för att de deltagande fastigheterna ska kunna förvalta anläggningen på ett ändamålsenligt sätt. Dock övergår inte äganderätten till de deltagande fastigheterna automatiskt vid inrättandet av en gemensamhetsanläggning.   Innan år 2002 sågs fastighet och dess tillbehör som en äganderättslig enhet, vilka enbart kunde åtskiljas genom att tillbehöret fysiskt flyttades från fastigheten. Bestämmelser som möjliggjorde överföring av fastighetstillbehör och äganderätt till anläggningssamfälligheten infördes i fastighetsbildningslagen (FBL) och anläggningslagen (AL). Även bestämmelse om möjlighet till frigörande av fastighetstillbehör infördes samtidigt i ledningsrättslagen (LL). I propositionen Överföring av fastighetstillbehör 2000/01:138 motiverades införandet av lagändringarna med att en rad oklarheter skulle kunna undvikas rörande fastighetstillbehöret. Dessa utgjordes av oklarhet kring underhållsansvar, ansvar att teckna försäkring, upplåtelse av nyttjanderätt, rätt att bygga om och bygga ut, samt utnyttjande av pantsättningsmöjligheten.   Att äga sin egen fastighet har alltid varit viktigt, inte enbart för den enskilde individen, utan även för samhällets utveckling. Ägandet skapar incitament att lägga ner tid, energi och pengar i sin fastighet, vilket i sin tur genererar ett högre fastighetsvärde. Trots detta är bostadsrätten en vanlig bostadsform i Sverige. Möjlighet finns dock att genom likvidation av bostadsrättsföreningen och avstyckning av fastigheten bilda nya enskilda fastigheter. För de utrymmen och anläggningar som tidigare varit gemensamma kvarstår dock behovet av att även i fortsättning kunna utnyttjas gemensamt. I praktiken är det endast fastighetsgränserna och ägandeformen som ändrats, inte de fysiska förutsättningarna. Genom inrättande av en gemensamhetsanläggning tillgodoses detta behov. För att även kunna överföra äganderätten till de deltagande fastigheterna finns möjligheten att tillämpa AL 12 a §.   Denna studie undersöker vad som varit avgörande för om AL 12 a § tillämpats och vilka fastighetstillbehör som vanligen överförts. För gemensamhetsanläggningar är ansvar ett centralt begrepp. Studien undersöker hur ansvaret kring försäkringsfrågan påverkas om överföring med stöd av AL 12 a § sker eller inte. För att kunna reda ut ansvarsfrågan var det viktigt att försöka förstå vad som skiljer rätten till utrymme från äganderätten. Resultatet visar att överföring av fastighetstillbehör med stöd av AL 12 a § förekommit i 17 av de 45 insamlade förrättningsakterna. De fastighetstillbehör som vanligen överförts var framförallt VA-ledningar, men också dagvattenledningar, utomhusbelysning, medieanläggningar i form av kabel-tv, bredband, fiber och centralantenn, samt körytor såsom väg och utfart. Avgörande för om AL 12 a § tillämpas är förrättningslantmätarens inställning till, och kunskap om bestämmelsen. Vad gäller ansvar kring försäkringsfrågan anses anläggningssamfällighetens förvaltningsform av större betydelse än om överföring kommit till stånd eller inte. Rätten till utrymme skiljer sig obetydligt från äganderätten i detta sammanhang, eftersom försäkringsvillkoren utgår från ansvaret för fastighetstillbehöret och inte själva äganderätten. Överföringen av fastighetstillbehöret saknar därför praktisk betydelse. Föreningsförvaltning anses i sammanhanget lämpligare än delägarförvaltning. Valet av förvaltningsform är viktigare ju dyrare fastighetstillbehöret är och ju större nytta det utgör för de i gemensamhetsanläggningen deltagande fastigheterna. / The interaction of properties exist in several different forms. A joint facility forms such a form of cooperation, which is set up to accommodate purposes of constant importance for several properties. The purposes for which a joint facility is set up are widely different and often consist of facilities that make up a property, including property fixtures. With a joint facility follows the right to space for the participating properties to manage the facility appropriately.   However, ownership of the participating properties will not automatically change when setting up a joint facility. Before 2002, property and its fixtures were seen as an ownership unit, which could only be separated by the physical removal of the fixture from the property. Regulations that allowed the transfer of property fixtures and property rights to the facility were introduced in the Real Property Formation Act (FBL) and the Joint Facilities Act (AL). Even regulation on the possibility of release of property fixtures was introduced simultaneously in the Utility Easements Act (LL).   In the government bill Transfer of property fixtures 2000/01: 138, the introduction of the legislative changes was motivated by the fact that a number of uncertainties could be avoided regarding the property fixtures. These consisted of uncertainties about maintenance responsibility, liability to subscribe for insurance, assignment of use rights, the right to rebuild and expand, as well as the use of the mortgaging.  Owning your own property has always been important not only for the individual but also for the development of society. The ownership creates incentives to spend time, energy and money on your property, which in turn generates a higher property value. Nevertheless, tenant-ownership is a common housing form in Sweden. However, it is possible to create new individual properties through liquidation of the tenant-ownership and the subdivision of the property. However, for those spaces and facilities that has previously been common, the need remains for common use. In practice, only the property boundaries and ownership have changed, not the physical conditions. Establishment of a joint facility meets this need. In order to also transfer ownership of the participating properties there is the possibility of applying AL 12 a §.   This study investigates what has been crucial for whether AL 12 a § has been applied and which property fixtures are usually transferred. Responsibility for joint facilities is a key concept. The study examines how responsibility for the insurance issue is affected if transfer under AL 12 a § happens or not. In order to answer the question of liability, it was important to try to understand what separates the right to space from ownership. The result shows that transfer of property fixtures under AL 12 a § occurred in 17 of the 45 gathered acts of execution. The property fixtures that were usually transferred were mainly VA-pipelines but also watercourses, outdoor lighting, media installations in the form of cable TV, broadband, fiber and central antenna, as well as driving areas such as road and exit. The decisive factor in applying AL 12 a § is the attitude of the cadastral surveyor, and knowledge of the regulation.  Regarding the liability of the insurance issue, the joint property unit of the facility is considered to be of greater significance than if the transfer has taken place or not. The right to space differs slightly from ownership in this context, as the insurance terms are based on the responsibility for property fixtures and not the property rights themselves. The transfer of the property fixtures therefore lacks practical significance. Associations management is considered more appropriate in this context than part-owner management. The choice of management form is more important, the more expensive the property fixtures are and the more useful it is for the properties participating in the joint venture.