The purpose of this paper is to examine the banking industry of Nepal from 2005 to 2010 to track the causes of banking crisis of 2011 using theories of macro-economics and finance as a conceptual starting point. In 2011, several commercial and development banks faced severe liquidity crisis that caused panic in the general public. Banks lost large amount of money in their loan and investment portfolios, which compelled the Government of Nepal to inject liquidity in the market. In the recent past years leading to the banking crisis of 2011, there was rapid change in the size and activity of banking industry. This paper analyzes changes that occurred in the financial market in the period of 2005 to 2010 that triggered the banking crisis. The roles of remittance, credit expansion and asset bubble have been analyzed in terms of their connection to the liquidity crisis.

The aim of my thesis is to develop business plan for the purchase of an apartment for rent. The business plan is designed for an investor to provide him information needed for key decisions. In the theoretical part I am focusing on the real estate market and a business plan in general. In the second part I put theory into practice through a real work based business plan. In this plan I'm describing the apartment, the situation of the real estate market, the financial plan, project risks and other relevant aspects.

O palimpsesto como metáfora aplicada à arquitetura tem como interpretação mais óbvia a leitura da intervenção sobre um edifício que, por qualquer vicissitude, deixou deter uso: os retrofits. No território, esta metáfora é mais complexa, permitindo avaliações das intervenções no tecido existente, como edificações, políticas públicas e outros fenômenos urbanos. Tendo esta entidade física e mental como conceito avaliaram-se dois modos privados de produção de habitação no Centro de São Paulo, assim como as políticas públicas que os impactam. / The palimpsest as a metaphor applied to architecture has the most obvious interpretation of the intervention in a building that, for any vicissitude, no longer has use: retrofits. In the territory, this metaphor is more complex, allowing evaluations of interventions in the existing fabric, such as buildings, public policies and other urban phenomena. Having this physical and mental entity as concept, two private modes of housing production were evaluated in the Center of São Paulo, as well as the public policies that impact them.

Este trabalho trata dos espaços de armazenamento de objetos e materiais na habitação. A estocagem de alimentos, objetos pessoais, roupas, livros, enfim, tudo o que pode pertencer a uma pessoa ou a uma família e necessita ser armazenado em locais determinados na habitação. Por meio desta pesquisa a questão do armazenamento será abordada a partir de um entendimento histórico de como, com o desenvolvimento humano e das habitações, as famílias vem se apropriando dos espaços da moradia para guardar seus pertences. Os fatores que influenciam o tipo e a quantidade de objetos e materiais adquiridos pelas pessoas e famílias, como os fatores culturais, sociais, religiosos, geográficos, são abordados, além da pesquisa das influências da composição familiar e seu ciclo de vida para determinação da necessidade de previsão de espaços na habitação destinados ao armazenamento. Como agente principal da criação de projetos arquitetônicos para a habitação, a atuação do arquiteto e sua responsabilidade com relação à distribuição e dimensionamento das áreas com destinação à estocagem são abordados nessa pesquisa, bem como são conhecidos os arquitetos mais atuantes nos projetos de habitação coletiva na cidade de São Paulo. A pesquisa dos lançamentos imobiliários na cidade de São Paulo nos anos de 2008 e 2009 permite uma análise comparativa dos espaços de armazenamento disponíveis nos apartamentos de 1 a 4 dormitórios, além de provocar muitos questionamentos não somente sobre o armazenamento residencial, mas também sobre como a habitação paulistana vem sendo concebida. / This dissertation is about household storage spaces for objects and materials. The storage of food, personal objects, clothes, books and everything else that may belong to a person or a family and needs to be stored in certain places in the house. Through this research, the storage issue will be addressed starting with a historical understanding of how, with human and housing development, the families are taking control of the housing spaces in order to store their belongings. The reasons that influence the type and the quantity of objects and materials acquired by people and their families, such as cultural, social, religious and geographic factors, are approached; as well as the research of the influences caused by family formation and their life cycle in order to determine the need of a prevision of spaces in the house destined for storage. As the main instrument of the creation of architectural projects for the house, the interaction of the architect and his/her responsibility in relation to the distribution and sizing of the areas meant for storage are addressed in this research, as well as, how are the most prominent architects known in the collective shelter scene in the city of São Paulo. A research of the real estate launchings in the city of São Paulo between the years 2008 and 2009 allows a comparative analysis of the storage spaces available in apartments of 1 to 4 bedrooms, besides raising many questions not only about the residential storage, but also about how the natives of São Paulo are having their residences conceived.

A virada do século significou a consolidação de uma nova era do capitalismo contemporâneo. Trata-se do momento crítico em que a simultaneidade entre o metropolitano e o financeiro atinge um elevado nível de centralidade na produção do espaço, constituindo a época metropolitano-financeira, que já estava num processo de desenvolvimento desigual desde a década de 1970. Essa implosão-explosão da metrópole no território brasileiro anuncia seus passos iniciais com a criação das primeiras regiões metropolitanas e a inauguração de formas imobiliárias metropolitanas, como os loteamentos fechados. O produto imobiliário Alphaville origina-se nesse movimento, reproduzindo uma atmosfera de vida metropolitana e sintetizando as metamorfoses em todos os sentidos e dimensões constituídas a partir da transição da economia urbano-industrial à economia metropolitano-financeira. Em meados da década de 1990, com a incorporação do Brasil ao neoliberalismo, o desenvolvimento da regionalização metropolitana e a emergência de mecanismos financeiros relacionados ao mercado imobiliário, a difusão do produto imobiliário Alphaville se realiza pelo processo de financeirização imobiliária. No século XXI, a metropolização regional ganha intensidade e complexidade no território brasileiro e fundamenta cada vez mais as estratégias imobiliárias da Alphaville Urbanismo S.A., que passa a ser comandada por uma incorporadora de capital aberto e, em seguida, por um grande fundo global de private equity, sinalizando o aprofundamento do processo de financeirização imobiliária da produção do loteamento fechado. Constituído a partir da metamorfose da terra agrária em terra urbana e metropolitana, o loteamento fechado Alphaville permite a captura de elevados ganhos, especialmente da renda imobiliária. No movimento de realização do produto imobiliário Alphaville como espaço-mercadoria e como ativo financeiro, na contradição entre o público e o privado, é que se explicitam as novas determinações do desenvolvimento regional desigual da acumulação do capital, ao mesmo tempo em que se transita pelo terreno pantanoso dos conceitos em metamorfose e de novas ideias e perspectivas na passagem de um pensamento sobre a cidade e o urbano para um pensamento sobre a metrópole e o metropolitano. Assim, a região, iluminada por uma perspectiva crítica e esclarecida, se situa como uma categoria chave para o desvendamento da nova dialética do espaço. A região metropolitana, um espaço negativo e instrumental por excelência, se constitui como um momento do processo de totalização da reprodução do espaço metropolitano, inclusive em outros níveis, como no da metrópole-região e da megalópole. Nesses termos, o caminho para uma transformação radical da produção do espaço passa necessariamente por uma revolução histórica e geográfica do metropolitano, do financeiro e do regional. / Turn of the century meant the consolidation of a new era in contemporary capitalism. It is the critical moment when the simultaneity between the metropolitan and the financial reaches a high level of centrality in production of space, constituting the metropolitan-financial age, which was already in an uneven development process since the 1970s. This implosion-explosion of metropolis in the Brazilian territory announces its initial steps with creation of first metropolitan regions and the release of metropolitan real estate forms, like the gated communities. The Alphaville real estate product was originated in this movement, reproducing an atmosphere of metropolitan life and synthesizing the metamorphoses in all senses and dimensions constituted by transition from the urban-industrial economy to the metropolitan-financial one. In the mid-1990s, with incorporation of Brazil into neoliberalism, development of metropolitan regionalization and emergence of financial mechanisms related to real estate market, the expansion and production of Alphaville is performed by real estate financialization process. In the 21st century, regional metropolization gains intensity and complexity in Brazil and substantiates more and more the real estate strategies developed by Alphaville Urbanismo S.A., which is now controlled by an open financial real estate corporation and a large global private equity fund, indicating the deepening in real estate financialization of gated community production. The Alphaville gated community, constituted of metamorphosis from agrarian to urban and metropolitan land, allows the capture of high gains, especially real estate rent. In the movement of Alphaville real estate product as a commodity-space as a financial asset, in contradiction between the public and the private, we can explain the new determinations of regional uneven development of capital accumulation and at the same time we move through the marshy terrain of concepts in metamorphosis and new ideas and perspectives in the passage from a thought about the city and the urban to a thought about the metropolis and the metropolitan. Thus, the region, illuminated by a critical and enlightened perspective, stands as a key category for the revelation of new space dialectic. The metropolitan region, a negative and instrumental space for excellence, constitutes a moment on totalization of metropolitan space reproduction, including in other levels, as in metropolis-region as in megalopolis. In these terms, the road to a radical transformation of space production necessarily involves a historical and geographical revolution of the metropolitan, the financial and the regional.

O objetivo desta pesquisa é investigar a adequação da Análise de Mercado Imobiliário AMI ao caso do município de São Paulo. Em particular, na análise do chamado mercado econômico de moradias 5 a 10 salários mínimos de renda familiar, segmento que é tido como possuidor de renda superior à necessária para ser enquadrado nos programas oficiais, mas insuficiente para adquirir moradia produzida pelo mercado formal. Como uma política imobiliária urbana poderia criar as condições para que estas famílias pudessem ser atendidas pelo mercado formal, em áreas mais centrais da cidade? Para responder a esta questão é necessário compreender a dinâmica residencial deste mercado econômico, tema em que a pesquisa acadêmica tem sido incipiente. A tese concentrou-se na mensuração da demanda disponível por categorias de renda, que foi cruzada com a oferta de moradias pelo mercado. Os resultados indicam para o município de São Paulo, um parcial ajuste no centro das duas curvas, em 2006, e um descolamento nas pontas, ou seja, há uma importante demanda não atendida para a categoria de renda de 5 a 10 salários mínimos e uma sobre-oferta para rendas superiores a 30 salários mínimos. Em 2007, a melhoria nas condições de crédito aumentou em 30% o valor médio dos imóveis financiados, resultando em um deslocamento vertical da curva de oferta e, conseqüentemente, uma diminuição da demanda não atendida pelo mercado econômico. Aparentemente o uso da AMI foi adequado à realidade paulistana. / The purpose of this research was to study whether Real Estate Market Analysis has been adequate to the case of the municipality of São Paulo housing market. Particularly, to focus on the so called low cost housing between 5 and 10 minimum wages family income. This segment is understood as having income that is superior to those in the governmental housing programs but that is not enough to afford buying a house in the formal market. How a Real Estate development policy could create conditions for those families to afford to buy a house close to the more central areas of the city? In order to answer this question, it is necessary to understand the dynamics of low cost housing a subject somehow neglected in academics. The Dissertation has focused on the measurement of housing demand curve for different income brackets and comparing it with the housing supply curve. The results for São Paulo, for the year of 2006, indicated a partial alignment of the curves and a separation between them at the edges. It means that there is an important non-attended demand for the 5 to 10 minimum wages income bracket, and on the other hand, an over supply of housing for families with income over 30 minimum wages. For 2007, better credit terms resulted in 30 % increase in housing financing, shifting upwards the supply curve and, therefore, decreasing low cost housing demand. Real Estate Market Analysis seemed to be adequate for analyzing the São Paulo market.

A dissertação trata da produção imobiliária vertical para o uso residencial realizada no município de São Paulo. Vemos o surgimento de grandes empreendimentos imobiliários que promovem uma completa reorganização da estrutura fundiária na cidade. O adensamento provocado por esse tipo de produção aparece desassociado de qualquer adequação do entorno da construção para atender às novas demandas. Pelo contrário, vemos um isolamento dos conjuntos no espaço intra-lote. O aumento dos espaços livres na produção imobiliária residencial é utilizado para justificar e estimular o isolamento do novo espaço construído em relação à cidade. O crescimento de um novo mercado consumidor de habitação - representado predominantemente pela classe de renda média - concentrado na aquisição do seu primeiro imóvel, exige pouco acerca da implantação das edificações, sustentando o sucesso desses novos empreendimentos que se proliferam na cidade. A produção imobiliária é submetida às especificações da legislação urbanística, que teria a função de ordenar os espaços livres e construídos das cidades. Apesar dela definir parâmetros visíveis no espaço urbano, ela controla pouco a área de atuação desse mercado, que se expande sem diretrizes claras de ordenamento. Como consequência, há uma intensificação das contradições típicas do nosso processo de urbanização, em que a ocupação de espaços sem planejamento é uma constante. A diferença dessa nova ocupação - comparada à ocupação das áreas periféricas pela população excluída do mercado imobiliário - é que ela possui a legalidade que à outra é negada. Porém, as consequências no espaço (ainda desconhecidas) da implantação desses empreendimentos imobiliários devem gerar novos problemas para o convívio equilibrado no espaço urbano. O esforço deste trabalho é o de entender o processo de verticalização através da ação do poder público, representado na dissertação pela legislação urbanística. / The dissertation is about vertical real estate production for residential using applied in the city of São Paulo. We have seen the appearance of great real estate undertaking that promote a complete reorganization of the land structure in the city. The compactly provoked for this kind of production shows up disassociated with any adjustment around construction to attend new demands. On the contrary, we see an isolation of the conjunctions in the space intra-lot. The increase of the free areas in the residential real estate production is used to justify and stimulate the isolation of the new space built in relation to the city. The growing of a new residence consumer market, still without a perception of urbanity parameter of life quality, mainly represented by the medium class, support this success of these new undertaking that proliferate in the city. The real state is submitted to the specifications of the urbanity legislation that would have the function of order the space built. Beside it defines the visible parameters in the urbanity space, it doesn\'t control the area of this market performance that spreads without any clear directions of ordering. As a consequence, there is an enhancement of the typical contradiction of our urbanization process, which the occupation of the space without planning, is a constant. The difference of this new occupation, compared with the movements of the excluded population from the real estate market, responsible for the suburbs formation, it has the legality that the other part is denied. However, the unknown consequences must bring new problems for the urban space balanced living. The effort of this job is, to understand the vertical process through the actions of these three agents: the constructor, the consumer and the public power, because we believe this is the most efficiency way to describe it and then form really efficient alternatives to construct an urban environment with urbanity.

Estudar a produção de edifícios residenciais verticais privados na cidade de São Paulo em dois períodos da história; entre as décadas de 60 e 70 do século 20 e a primeira década do século 21. Dois períodos que apresentaram propostas de destaque dentro do mercado imobiliário mostrando um novo olhar frente à produção da arquitetura. Examinar além dos aspectos conceituais que os definiram como obras singulares no conjunto da produção imobiliária privada, quais seriam os aspectos estruturais que estariam por trás desta iniciativa: quem são seus agentes, quais as motivações financeiras e eventuais aspectos culturais que definiriam uma nova perspectiva sobre a produção desta arquitetura. Os aspectos a serem considerados para a análise e avaliação dos resultados, referem-se não só a estrutura de linguagem renovadora, mas também sobre outras eventuais conquistas relativas à reconfiguração da espacialidade, flexibilidade de plantas, pesquisas tecnológicas e aspectos sociofinanceiros da operação: publico consumidor, interesse mercadológico, incorporador, etc. / To study the production of private residential buildings in the city of São Paulo in two different time periods, first between the 60\'s and 70\'s of the 20th century; and the first decade of the 21st century. Two distinct periods with above average proposals within the real estate market reflecting the contemporary architectonic production. To exam not the only conceptual aspects that have defined them as unique in the whole of the privately - built real estate; but also the structural aspects that might be behind this initiative: who are their agents, what financial motivations they had, and the eventual cultural aspects that have defined a new perspective on the production of this architecture. The aspects to be considered in this analysis and evaluation of results refer both to the innovative structural language, and to the eventual advancements related to spatial reconfiguration, flexibility of blue prints - layout flexibility, technological research as well as social and economic aspects of the project: end consumers , market interest, development, etc.

A participação do mercado imobiliário na economia brasileira é bastante relevante, tanto em montante financeiro quanto na complexidade dos processos inerentes às suas transações. O corretor, profissional que faz a intermediação de compra e venda de imóveis, é uma figura-chave desse mercado e portanto, importante de ser pesquisado. O presente estudo almeja examinar a preparação do profissional atuante no mercado imobiliário, o corretor de imóveis, mediante a realização de um estudo de caso com uma empresa líder do setor no mercado de São Paulo, utilizando o instrumento de coleta de dados de questionário por email com os líderes de sua força de vendas e da área de recursos humanos. A empresa-caso está inserida em um contexto de forte aquecimento de negócios conhecido como boom imobiliário, caracterizado por uma combinação de fatores como queda de juros, déficit habitacional e captação de recursos para o setor em bolsa de valores. Este forte crescimento influenciou na definição do escopo do trabalho, já que o corretor de imóveis tem papel fundamental no contexto de aumento do volume de transações e na valorização dos bens imóveis. Para tanto, esta dissertação tem por objetivo compreender como se prepara o corretor de imóveis para atuar no mercado imobiliário brasileiro. A revisão da literatura nas áreas de Gestão de Força de Vendas, Treinamento e Teoria da Agência, orientou a realização de uma pesquisa qualitativa com os objetivos de (i) identificar o tipo de treinamento que o corretor de imóveis recebe por parte das Imobiliárias, no Brasil e (ii) avaliar os temas e conhecimentos relevantes para o treinamento dos corretores de imóveis. Na seqüência, realizou-se uma análise de dados secundários, levantando os assuntos de importância para o ensino específico de mercado imobiliário oferecido nas melhores escolas de negócios dos Estados Unidos. Associada ao referencial teórico essa análise de dados secundários possibilitou a realização de um estudo de caso. Por meio de um questionário, foi possível verificar se o conteúdo encontrado na fundamentação teórica e o ensinado nas melhores escolas dos Estados Unidos estão presentes na preparação que a empresa-caso oferece à sua força de vendas, composta pelos corretores de imóveis. Por último, através do mesmo instrumento de coleta, foram levantadas as dificuldades que os gestores da empresa de comercialização e imóveis do Brasil encontram no treinamento de seus corretores. Algumas considerações finais foram tecidas com base na análise do material de pesquisa e nas respostas fornecidas pelo responsável pela área de vendas e recursos humanos / The participation of the property market in the Brazilian economy is highly relevant, both in financial amount and in complexity of processes involved in your transactions. The real estate broker, professional who intermediates the property buying and selling processes, is a key figure in that market and, therefore, important to be researched. This study aims to examine the preparation of professional working in the real estate market, the realtor, through a case study with a leading company in the market of São Paulo, using the data collection instrument through a questionnaire by email to the managers of its sales force and the area of human resources. The case-company is inserted in a context of strong heating business which became known as real estate boom, characterized by a combination of factors like fall in interest rates, the housing deficit and fund-raising for the sector on the stock exchange market. This strong growth has influenced the definition of the scope of work, since the realtor has a fundamental role in the context of increased volume of transactions and the valuation of property. Thus, the present work aims to understand how to prepare the real estate broker to act efficiently in the Brazilian property market. A review of the literature in the areas of Sales Force Management, Training and Theory of Agency, directed the implementation of a qualitative research with the objectives of (i) identify the type of training that the estate agent receives from the company to which he is associated and (ii) assess the issues and knowledge relevant to the training of the real estate agent. In sequence, a secondary data analysis was held, raising the important subjects to the teaching of specific real estate market offered by the best business schools in the United States. Associated with the theoretical framework, such analysis of data enabled a case study. Through a questionnaire, it was possible to verify that the content found in the theoretical basis and the knowledge taught in the best schools in the United States are present in the preparation that the company offers to its sales force. Finally, using the same data collection instrument, the study raised the difficulties that the managers of case study company face in the training of its brokers. Some final considerations were made on the basis of the material researched and the answers given by the persons in charge of sales and human resources.

Real estate market is the topic I have chosen for my thesis. The thesis focuses on the problem of real estate prices in the Czech Republic. The price trend can be tracked just since 1990s. As a result of missing relevant data no complete analysis of real estate market has been published so far. This is also one of the reasons I have chosen this particular topic. The first part of my work covers features and special characteristics of the Czech real estate market. It is important to describe the economic situation and the role of the state before analysing single factors to influence real estate market. Therefore macroeconomic indicators and their development can be found in this part. The financial crisis and its impact cannot be ignored either. The second part of the work is pointed to the analysis of the factors that influence prices on the real estate market. The aim of the work is to describe the development of the factors and assess their importance. The factors can be divided into supply and demand oriented and the majors are: demographics, disposable income, interest rate and building development. Price development on the RE market is also described in the work. At the end of the work the introduced facts are summed up and a try to a prognosis of the future development is made.