Vår studie är framtagen för att se hur fenomenet sålt innan visning gällande förmedlingsprocessen har ändrats under de senaste åren. I studien tar vi upp hur den förändrade förmedlingsprocessen påverkar mäklare, säljare och köpare och vad som är de egentliga faktorerna bakom det hela. För att få så färsk data som möjligt har vi valt att använda oss av en kvalitativ metod. Vi har alltså baserat vår studie till största del på en gruppintervju och vidare försökt täcka fler perspektiv hur man uppfattar detta fenomen genom att maila ut en intervju-enkäter till franchisetagare och registrerade fastighetsmäklare från olika kontor i innerstan. I och med att marknaden har svängt lite under det senaste året och liknande fenomen har studerats år tidigare, år 2016 och 2017 så var det av intresse att se hur mycket som ändrats från detta och om vi kunde komma fram med en nyare studie för den förändrade förmedlingsprocessen. Vår studie har resulterat i att processen sålt innan visning och förhandsbud har minskat under det senaste året jämfört med tidigare år. I samband med att marknaden har förändrats ser man även förhandsbud ur en annan synvinkel än tidigare, nämligen att det uppskattas mer idag än om vi hade fått ett förhandsbud för 1-2 år sedan. Vid en traditionell förmedlingsprocess med visning har man möjlighet att träffa flera spekulanter och stärka sitt varumärke medan man i den förändrade förmedlingsprocessen missar denna chans i och med att processen förkortas och den allmänna visningen tas bort. I den sistnämnda processen kan vi dock se att kunder som vill ha en snabb affär uppskattar möjligheten att köpa innan visning men konsekvensen blir då att andra spekulanter missar chansen att köpa och blir besvikna. Detta är då något som mäklaren i efterhand måste försöka handskas med på ett smidigt sätt. / Our study is obtained to see how the phenomenon sold before viewing in the housing market has changed in recent years. In this study we show how the new housing market affects brokers, sellers and buyers and what are the real factors behind it all. In order to get as fresh data as possible we have chosen to use a qualitative method. Our study is based on a group interview, moreover, to cover other perspectives regarding this phenomenon by posting an interview questionnaire to franchisees and registered real estate brokers from various offices downtown. As the market has fluctuated slightly over the past year and similar phenomena have been studied in previous years, 2016 and 2017, it was interesting to see how much has changed from these years and if we could come up with a more recent study for the changed housing market process. Our study has resulted in the process sold before viewing and pre-bids has decreased in the past year compared with previous years. When the market has changed, we also see the prebids from a different point of view, today it is more positive reactions if you get at pre-bid before the ordinary viewing than 1-2 years ago. In the ordinary process with viewing, you have the opportunity to meet several speculators and strengthen your personal brand while in the changing the process, you lose this chance as the process is shortened and the ordinary viewing is removed. In the latter process, however, we can see that customers who want to make business quickly appreciate the opportunity to buy before viewing but the consequence will be that other speculators miss the chance to buy and are more likely to be disappointed. This is something that the broker needs to try to deal with afterwards in a smooth manner.

This dissertation consists of four essays with specific objectives. The overall objective is, however, to seek a further understanding of the issue of cross-border residential transaction markets. While the first two essays focus specifically on transaction processes and costs in a number of selected countries, the two subsequent essays shift their attention towards the EU’s Internal Market and the impact of differences between the countries, with relation to the transparency of transaction markets. The research is primary based on studies of written sources, subject-specific literature and legislation. The main message is that organization of the transaction process affects transaction costs in different ways. It can be argued that efficiency is associated with a lowering of transaction costs. The efficiency of different structures depends on our perspective. Transparency is associated with the organisation of transactions and their needs, though the term is somewhat unclear. Generally, the term may refer to the ability of transaction participants to observe information concerning the transacting process, thereby increasing their knowledge to make informed decisions. Thus it can be argued that a better basis for the decision-making process presupposes information disclosure, more standardized transaction practices, synchronized legal systems, and both legible and transparent regulations. This leads to the design of a transparency system, which is based on an understanding of the need for the system and its goal. Although reaching transparency will be both complex and time-consuming, this study draws attention to certain key aspect of the need to encourage transparency. The first two essays focus on how residential transactions are organized in selected countries and on the costs for carrying out these transactions. Essay II works with two hypotheses concerning the relation between the organizational structure and the transaction costs. The study shows that transaction processes and costs differ considerably between the countries and as a result it is difficult to arrange the countries in a clear way according to their rules. Moreover, there is no clear connection between a broker’s education level and how large a part in the process s/he plays. The total transaction costs excluding taxes vary from approximately 3 up to 8.5 percent. The costs are lower when the recording system is well arranged, when a broker has a bigger part in the process and when a conveyancer is impartial. In the countries where a broker has a higher education level and plays bigger part in the process, the broker’s commission is not any higher when compared to other countries in the study. The study shows also that transaction costs are lower in the countries where the broker has a more neutral role and where fewer parties are involved in the process. Thus in order to avoid high transaction costs, it is important to avoid situations where both buyer and seller have their own agents. Furthermore, the availability of standardized information about properties may increase the efficiency of the market even though it increases the short run transaction cost. Essay III provides a theoretical framework for an analysis of the concept of transparency in residential property transactions within the EU’s internal market and tries to identify the essential factors that need to be addressed with respect to transparency of procedural, regulative and economic features. Essay IV seeks a further understanding of the issue of transparency in the residential property transaction market and attempts to define the state of transparency on the basis of selected EU-countries, in accord with five specific dimensions. The essential points are that an increase in cross-border transactions increases demand for easy access to information in other countries, and that the studied literature focuses on the coordination of legal systems, which produces systems that are more uniform and legally secured, and on broadening the mortgage market. Some of the aspects analysed in the study are far from transparent while others may be considered relatively transparent. The degree of transparency in the EU’s internal market is determined by how transparency is defined, since something may be transparent based on a certain criteria but not on others, especially when the concept is a relative one and subject to changes. The study raises some key aspect as a basis for discussion about the encouragement of transparency. / QC 20111123

Sveriges kommersiella fastighetsbestånd står för mer än en tredjedel av Sveriges BNP. När sektorn övergår till den digitala eran utvecklar fastighetsbolag sin "tekniska stack" av digitala produkter och tjänster. Dessa tjänster digitaliserar allt från konstruktion, drift, till hur de interagerar med sina hyresgäster. I sin tur skapas och lagras en stor mängd data om fastigheten, dess funktionalitet och dess hyresgäster. Kandidatuppsatsen syftar till att undersöka och klargöra nyttan av digitala produkter och tjänster i transaktionsprocessen. Eftersom marknadsvärdet är ekvivlent med köpeskillingen, granskar vår studie hur digitalisering påverkar transaktionsprocessen, prisdeterminanter och hur digital infrastruktur knyter an till dessa determinanter. Våra resultat baseras på intervjuer med erfarna fastighetsmäklare och utvalda proptechbolag verksamma på den svenska marknaden. Studien drar slutsatsen att stora mängder data konsumeras, sammanfattas och distruberas vid försäljning av fastigheter. Den främsta drivkraften bakom priset är rotad i finanser, vilka kan generaliseras som en värdefångande funktion som baseras på hyresavtal. Metoden negligerar värdeskapande och värdefångande nytta av digital infrastruktur. Bristande kunskap tycks vara huvudorsaken till den nuvarande försummelsen av digital infrastruktur vid värdering och försäljning av fastigheter. För att branschen ska kunna dra nytta av digitaliseringen behöver den utföra aktiviteter inom: digitalisering av nuvarande och nya processer, datakonsumtion och implementering av datadrivna förbättringar. / Sweden's commercial real estate market accounts for more than a third of the Swedish GDP. As the sector transitions into the digital era, real estate companies develop their "technical stack" of digital products and services. These services digitize everything from pre- construction, operations, to how they interact with their tenants. In turn, a vast amount of data about the property, its functionality, and its tenants is created and stored. The thesis aims to examine and clarify the utility of digital products and services in a real estate transaction process. As market value is equivalent to the purchase price, our study reviews how digitization affects the transaction process, price determinants, and how digital infrastructure connects to these determinants. Our results are based on interviews with experienced real estate brokers and carefully selected proptech companies active in the Swedish real estate market. The study concludes there is heavy data consumption and distribution when selling real estate. However, the main driver behind price is rooted in financials, which can be generalized as a value capture mechanism based on lease agreements. This mechanism excludes value creation and value capture of digital infrastructure. Lack of knowledge seems to be the main reason for the current neglect of digital infrastructure when valuing and selling real estate. For the industry to capitalize on the utility of digitization, it needs to conduct activities within: digitizing current and new processes, data consumption, and implementing data- driven improvements.

Det populära förfarandet fastighetspaketering som idag är branschnorm, innebär att det ägande bolaget överlåts och utseendet på transaktionsprocessen förändras. Förändringen innebär en utökad undersökningsprocess, i form av en Due Diligence. Due Diligence innebär vanligtvis en undersökning av fastighetens tekniska, ekonomiska och juridiska aspekter. Fastighetspaketeringar medför däremot en ytterligare undersökning parallellt av bolaget. Syftet med studien är att undersöka hur mindre aktörers transaktionsprocess påverkas vid förvärv av paketerade fastigheter samt vilka konsekvenser deras Due Diligence får. För att uppnå studiens syfte har en kvalitativ metod använts för att begrunda det empiriska materialet. Det empiriska materialet grundar sig på fyra semistrukturerade intervjuer med respondenter från mindre fastighetsbolag.  Studien visar att transparensen på den svenska fastighetsmarknaden är högre än genomsnittet, trots detta förekommer asymmetrisk information. Den asymmetriska informationen kan däremot motverkas genom en Due Diligence. Därav krävs det att informationen i en Due Diligence bearbetas på ett korrekt och kontrollerat sätt, om så inte vore fallet utmynnar det i en kostsam process. På så vis är mindre fastighetsbolag villiga att betala kostnaden för informationen i en Due Diligence. Bearbetas inte informationen fullständigt kan det leda till lägre lönsamhet, vilket studien påvisar vara en avgörande faktor för mindre fastighetsbolag. / Packaging of Real Estate is today considered a popular transaction method and an industry norm. A result of the procedure is that the owning company is transferred in the transaction, however this means that the appearance of the transaction process changes. The change involves an extended investigation process, in the form of a Due Diligence. Due Diligence usually refers to an investigation of the property’s technical, financial and legal aspects. Packaging of real estate, on the other hand, entails an added parallel investigation of the company. The purpose of this study is to investigate how the transaction process affects smaller real estate companies by the acquisition of packaged properties, and what consequences it has on their Due Diligence. To achieve the purpose of this study, a qualitative method has been used to gather our empirical data. The empirical material is based on four semi-structured interviews with four different interviewees from smaller real estate companies. The study shows that transparency in the Swedish real estate market is above average, despite this, asymmetric information occurs. The asymmetric information, on the other hand, can be counteracted by Due Diligence. Therefore, it is required that the information in a Due Diligence is processed in a correct and controlled manner, otherwise it results in a costly process. Therefore, smaller real estate companies are willing to pay the cost of information in a Due Diligence. Failure to process the information completely can lead to lower profitability, which the study shows is a decisive factor for smaller real estate companies.

Kommersiella fastighetstillgångar karaktäriseras av tidskrävande och komplexa transaktions-processer som är skilt från många andra tillgångsslag. Informationsasymmetrier och avsaknad av standardisering har skapat en ineffektiv kommersiell fastighetsmarknad med höga transaktionskostnader för såväl förvärv som avyttring. I takt med den teknologiska utvecklingen och den fortsatta digitaliseringen av branscher har blockkedjeteknologin väckt stort intresse. Som fundamentet bakom kryptovalutor, har allt fler branscher börjat rekognosera och implementera blockkedjebaserade system för att underlätta transaktionsrelaterade aktiviteter. Tidigare studier har behandlat hur blockkedjan kan förändra fastighetsförvaltning samt hur teknologin kan påverka fastighetsmarknaden utifrån ett över-gripande perspektiv. Studiens problemformulering grundar sig således på avsaknaden av tidigare forskning kring hur kommersiella fastighetstransaktioner kan förbättras med tillämpning av blockkedjan. Denna studie ämnar följaktligen undersöka vilka möjligheter och utmaningar som finns vid en implementering av blockkedjan i transaktionsprocessen, med syftet att bidra med insikt om hur detta kan förändra den kommersiella fastighetsmarknaden. För att adressera och analysera frågeställningen använder sig studien av tidigare akademiska forskningsstudier om processen vid fastighetstransaktioner och blockkedjetekniken för att frambringa en teoretisk referensram. Studien har genomförts med en kvalitativ forskningsmetod genom semistrukturerade intervjuer. Intervjustudien har bidragit till en omfångsrik analys och därmed djupare förståelse kring hur blockkedjetekniken kan användas inom fastighetstransaktioner. Utifrån analysen går det att identifiera ett flertal möjligheter och utmaningar med blockkedjetekniken i transaktionsprocessen. De slutsatser som framkommit ur studien är blockkedjans kapacitet att bidra med effektivare databehandling, motverka informationsasymmetrier, uppnå högre transparens samt mer tillförlitlig data. Vidare kan blockkedjan främja nätverkssäkerhet och bidra med en autonom och tydlig överlåtelseprocess, vilket kan leda till snabbare beslutsfattande och lägre transaktionskostnader. Utöver de positiva aspekterna med blockkedjan visar studien även på betydande utmaningar gällande komplex och kostnadskrävande implementering samt legala och regulatoriska hinder. / Commercial real estate assets are characterized by time-consuming and complex transaction processes that are distinguished from many other asset classes. Information asymmetries and absence of standardisation forms an inefficient commercial real estate market, with high transaction costs for both acquisitions and divestments. In line with the technological progress and digitalisation of industries, blockchain technology has awakened a lot of interest.  As the foundation behind cryptocurrencies, more and more industries have begun to recognise and implement blockchain-based systems to facilitate transaction-related activities. Previous studies have discussed how blockchain can change property management and how the technology can affect the real estate market from an overall perspective. Hence, this study is based on the lack of earlier research on how commercial real estate transactions can be improved by using blockchain technology. Accordingly, this study aims at investigating the opportunities and challenges involved in implementing blockchain in the transaction process, with the purpose of providing insight into how this can change the commercial real estate market. To address and analyse the research question, the study uses previous academic research studies within the commercial real estate transaction process and blockchain technology in order to compose a theoretical framework. The study has conducted a qualitative research method through semi-structured interviews. The interviews have contributed to a comprehensive analysis and thus deeper understanding of how blockchain technology can be used in the real estate transaction process. Based on the analysis, it is possible to identify a number of opportunities and challenges with blockchain technology within the transaction process. The conclusions that have emerged from the study are blockchain's ability to contribute to more efficient information processing, by counteracting information asymmetries, achieving higher transparency and creating more reliable data. Furthermore, blockchain can improve network security and provide an autonomous and clear process the completion of the transaction, resulting in faster decision making and lower transaction costs. Beyond the positive aspects of blockchain, the study also shows significant challenges in terms of complex and costly implementation as well as legal and regulatory resistance.

Utifrån Canvas analysmodell, hur ser Fantastic Franks E-business ut? Hur är synen på E-business hos en liten nischad fastighetsbyrå? Syftet med denna studie är att analysera Fantastic Franks E-business genom Canvas analysmodell och analysera hur differentiering genom E-business påverkar företagets framgång. Genom intervju med ledningsgruppsrepresentant från Fantastic Frank samt med fastighetsmäklare på Fantastic Frank applicerades företagets affärsmodell på modellen Källor till värdeskapande i E-business företag. Denna metod användes för att undersökningens syfte att se hur Fantastic Frank differentierar sig genom E-business skulle kunna undersökas. Nyckelresurser, nyckelpartnerskap och nyckelaktiviteter är de viktigaste blocken inom Canvas analysmodell för Fantastic Frank, för att de ska kunna erbjuda en värdeproposition och differentiera sig. Andra fastighetsbyråer börjar erbjuda liknande tjänster med bostadsstyling och Fantastic Frank bör vidareutveckla sin tjänst. För att skapa värde bör Fantastic Frank utveckla relationer med kunder som köpt eller sålt bostad genom gemensamma intressen inom inredning/design. Fantastic Frank ser möjligheter att använda sig utav E-business för att etablera sig i storstäder runt om i världen. Om de lyckas, kommer antagligen deras nuvarande partners att se möjligheter att växa med Fantastic Frank. Företaget differentierar sig genom att inte använda sig av tidningsannonser eller andra störningsmoment på sin hemsida utan skapar hellre inspiration. Genom att arbeta med målgruppsanpassad bostadsstyling ser ingen bostad ut som den andra vilket leder till att målgruppen återkommer för att söka efter bostad eller inspireras av bostäder. Fantastic Frank har spridit sina risker eftersom de satsar på flera olika medier. / How does the E-business of Fantastic Frank look like according to Business Model Canvas? How does a small and niched real estate agency perceive E-business? The purpose with this study is to analyse the E-business of Fantastic Frank real estate agency by applying it to the Business Canvas framework and analyse how differentiation through E-business affects the success of the company. By conducting an interview with representative from Fantastic Frank management as well as founder of Fantastic Frank real estate agency, and furthermore conducting an interview with one of the real estate brokers at Fantastic Frank, the business model of the company could be applied to the Value creation model by Amit and Zott (2001). The Value creation model was used in order to analyse how Fantastic Frank differentiates by their E-business. Key resources, key partnership and key activities are the most important parts within Business Model Canvas for Fantastic Frank, for the company to be able offer its value proposition and differentiate itself. Other real estate agencies have started to offer similar kinds of home styling services, and Fantastic Frank should have to consider how to further develop its service. To create value Fantastic Frank should develop relationships with customers who have used the company’s services by relating to common interests in interior/design. Fantastic Frank sees opportunities to make use of E-business to establish itself in major cities around the world. Their present partners will most likely appreciate the possibility to expand with Fantastic Frank. The company differentiates itself by not using ads and other kinds of disturbing elements on its homepage, and would rather be inspirational. With their target audience in mind during the styling session home stylings differ from each other with the result that people return to search for new homes or to get inspiration. Fantastic Frank also spreads its risks since the company can be found on many kinds of social media.