Sveriges kommersiella fastighetsbestånd står för mer än en tredjedel av Sveriges BNP. När sektorn övergår till den digitala eran utvecklar fastighetsbolag sin "tekniska stack" av digitala produkter och tjänster. Dessa tjänster digitaliserar allt från konstruktion, drift, till hur de interagerar med sina hyresgäster. I sin tur skapas och lagras en stor mängd data om fastigheten, dess funktionalitet och dess hyresgäster. Kandidatuppsatsen syftar till att undersöka och klargöra nyttan av digitala produkter och tjänster i transaktionsprocessen. Eftersom marknadsvärdet är ekvivlent med köpeskillingen, granskar vår studie hur digitalisering påverkar transaktionsprocessen, prisdeterminanter och hur digital infrastruktur knyter an till dessa determinanter. Våra resultat baseras på intervjuer med erfarna fastighetsmäklare och utvalda proptechbolag verksamma på den svenska marknaden. Studien drar slutsatsen att stora mängder data konsumeras, sammanfattas och distruberas vid försäljning av fastigheter. Den främsta drivkraften bakom priset är rotad i finanser, vilka kan generaliseras som en värdefångande funktion som baseras på hyresavtal. Metoden negligerar värdeskapande och värdefångande nytta av digital infrastruktur. Bristande kunskap tycks vara huvudorsaken till den nuvarande försummelsen av digital infrastruktur vid värdering och försäljning av fastigheter. För att branschen ska kunna dra nytta av digitaliseringen behöver den utföra aktiviteter inom: digitalisering av nuvarande och nya processer, datakonsumtion och implementering av datadrivna förbättringar. / Sweden's commercial real estate market accounts for more than a third of the Swedish GDP. As the sector transitions into the digital era, real estate companies develop their "technical stack" of digital products and services. These services digitize everything from pre- construction, operations, to how they interact with their tenants. In turn, a vast amount of data about the property, its functionality, and its tenants is created and stored. The thesis aims to examine and clarify the utility of digital products and services in a real estate transaction process. As market value is equivalent to the purchase price, our study reviews how digitization affects the transaction process, price determinants, and how digital infrastructure connects to these determinants. Our results are based on interviews with experienced real estate brokers and carefully selected proptech companies active in the Swedish real estate market. The study concludes there is heavy data consumption and distribution when selling real estate. However, the main driver behind price is rooted in financials, which can be generalized as a value capture mechanism based on lease agreements. This mechanism excludes value creation and value capture of digital infrastructure. Lack of knowledge seems to be the main reason for the current neglect of digital infrastructure when valuing and selling real estate. For the industry to capitalize on the utility of digitization, it needs to conduct activities within: digitizing current and new processes, data consumption, and implementing data- driven improvements.

Företagsförvärv är en global metod för tillväxt vilken idag tillämpas i stor utsträckning. Förfarandet innebär ett förvärv av en redan existerande verksamhet vilket kan föranleda minskade kostnader i förhållande till organisk tillväxt. Genom företagsförvärv krävs inte att köparen bygger upp verksamheten eller nya kund- och leverantörskretsar från grunden. I USA utgör företagsförvärv en utbredd metod för tillväxt, dock är transaktionsprocessen lik den svenska och det förekommer således inga väsentliga skillnader att beakta vid utformningen av förvärvsavtalen.   Integrationsprocessen utgör en fas vid företagsförvärv som har en avgörande inverkan på det slutliga resultatet av transaktionen. Det är genom en integration av företagen som köparen har möjlighet att realisera de synergier och andra mervärden vilka förvärvet kan föranleda. Processen är dock svår att hantera och det förekommer inga specifika regler avseende integrationen att ta hänsyn till, vilket kan resultera i att samgåendet misslyckas. Integrationen kräver tid och kapital, vilket förutsätter att köparen tar hänsyn till och börjar planera för processen i god tid vid förvärvet. Det är viktigt att de inblandade parterna arbetar för att påverka integrationen i så liten utsträckning som möjligt.   I de fall osäkerhet föreligger avseende målföretagets värde kan prismekanismer tillämpas för att eliminera de risker som osäkerheten medför.  Tillämpningen av prismekanismer kan innebära att köpeskillingen inte erläggs kontant vid tillträdet utan skjuts upp till ett avtalat datum. Ett av syftena med förvärvsavtalet och prismekanismerna är att fördela risker mellan parterna. I de fall utbetalningen av köpeskillingen genom en prismekanism skjuts upp till en tidpunkt efter tillträdet uppstår en risk för säljaren att inte erhålla betalning. Risken kan förebyggas genom införandet av en kontrollklausul i avtalet som begränsar köparen från att vidta vissa åtgärder i målföretagets verksamhet. Köparens begränsade handlingsfrihet kan innebära att denne hindras från att vidta åtgärder som kan vara väsentliga för en god integrationsprocess. Det finns flera olika former av prismekanismer vilka påverkar integrationen i olika grad genom att kontrollklausulen i de olika situationerna varierar i omfattning.      Ett prestationspris utgör en prismekanism som är svår att hantera och innebär en påverkan på integrationen eftersom tillämpningen förutsätter förekomsten av en kontrollklausul. En komparativ studie har påvisat att det inte förekommer några säregna alternativ till prestationspriser på den amerikanska marknaden. Marknaden för företagsförvärv är global och de alternativ som existerar tillämpas både i Sverige och i USA. De generella alternativ till prestationspris som förekommer och vilka är att föredra är en locked box eller en köpeskillingsavräkning med en kort löptid, eftersom de medför en mindre påverkan på integrationsprocessen.   Kontrollklausuler förekommer på grund av tillämpningen av prismekanismer och utgör således inte i sig den främsta orsaken till den negativa påverkan på integrationen. I de fall prismekanismer inte förekommer, finns inget behov av kontrollklausuler.