El proyecto de desarrollo inmobiliario Las Calas se ubica en el kilómetro 180 de la carretera Panamericana Norte. Asimismo, cuenta con una extensión total de 244 ha, que enmarcan tres playas privadas (Quita Calzón, Lampay y Mirador). Cabe agregar que abarca 3.5 km de litoral y de acantilados. El proyecto se desarrollará en el transcurso de 10 años. En este lapso de tiempo, se proveerá distintos productos inmobiliarios y de uso mixto. El plan maestro consta de lotes, apartamentos, cancha de golf, hotel, áreas de uso comercial y un yacht club. El boom inmobiliario en Lima y alrededores se ha producido conjuntamente con el milagro económico peruano. Entre el 2004 y el 2013, el país ha crecido un promedio de 6.4% al año. Con ello, muchos sectores económicos fueron dinamizados, y se ha generado mayor movilidad social y poder adquisitivo. Asimismo, en el último decenio, la gran demanda por espacios de recreación fuera de Lima ha impulsado la construcción de más de 10,000 inmuebles en las playas del distrito de Asia, en Cañete. De este modo, se saturó los 25 km de litoral que antes tenía este distrito: actualmente, solo queda 1 km libre. Los últimos metros cuadrados cerca del mar de Asia pueden llegar a costar hasta US$ 1,500 por m² en proyectos ultralujosos. El proyecto Las Calas se encuentra en lo que se conoce como el norte chico, apelativo que se da a las localidades ubicadas al norte de la capital peruana, pero dentro de la región Lima. Uno de los componentes que consolidará el interés por esta zona es la actual construcción de carreteras y el mejoramiento de la conectividad vial. Se trata de un lugar feliz a escasos180 km del caos limeño, lo cual es invalorable. / Las Calas real estate project development is located at kilometer 180 of the North Panamerican highway. In addition, it has a total extension of 244 ha, that delimits three private beaches (Quita Calzón, Lampay and Mirador). Moreover, it is an extension of 3.5 km of coastline and cliff edges. The project will be executed in a ten-year period. During that period, different real estate products and of mixed use will be provided. The master plan consists of lots, apartments, a golf course, a hotel, a commercial area and a yacht club. The real estate boom in Lima and surroundings has occurred together with the Peruvian economic miracle. Between 2004 and 2013, the country has grown an average of 6.4% a year. Therefore, many economic sectors were energized, which has generated more social mobility and purchasing power. Likewise, the high demand for recreational areas out of Lima in the last decade has triggered the construction of more than 10,000 residential homes at the beaches of the district of Asia, in Cañete. Consequently, the 25 km of coastline that this district used to have were saturated: currently, only 1 km is available. The last square meters close to the Asia district coastline may cost up to US$1,500 per m² in very upscale projects. Las Calas project is located in the area known as the Little North, a denomination given to the communities located north from the Peruvian capital city, but within the Lima region. One of the components that will consolidate the interest for this area is the current construction of the roads and the improvement of the road network. This is all about a happy environment, just 180 km away from the chaos in the city of Lima, which is priceless. / Tesis

La presente tesis tiene como objeto demostrar que es económicamente factible desarrollar un proyecto inmobiliario de viviendas con financiamiento de clientes, inversionistas y préstamos bancarios, empleando una estrategia comercial basada en el conocimiento del target en un nicho específico de mercado con demanda insatisfecha. Para ello, se ha tomado como base el proyecto multifamiliar denominado “Vivanco 252”, ubicado en el distrito de Santiago de Surco, de propiedad de la empresa Grupo Edifikarte SAC. El terreno donde se construirá el proyecto cuenta con un área de 640 m2 cuyo frente mide 16 ml y fondo 40 ml y está ubicado en una zona Residencial de Densidad Baja (RDB) con edificios multifamiliares de 4 a 5 pisos con áreas de departamentos desde 150 m2 hasta 200 m2. El proyecto está compuesto por una torre de 9 niveles, siete pisos de vivienda y dos pisos en sótano para estacionamientos; contempla un total de 15 departamentos, 10 flats y 5 dúplex, 33 estacionamientos paralelos y 15 depósitos. Se evaluará el proyecto desde su concepción inicial para la compra del terreno, pasando por todas las etapas para el desarrollo del mismo, hasta su venta e inscripción en los Registros Públicos. Para cumplir con el objetivo de la presente tesis se realiza un análisis de situación y la proyección temporal del macro entorno, analizando variables como la situación mundial, la situación del Perú respecto de los mercados internacionales, la situación interna del Perú y su proyección a lo largo del plazo de desarrollo del proyecto, analizando factores como la situación política, social, económica y empresarial en el Perú; de igual manera, se analiza la situación inmobiliaria en nuestro país, considerando variables como el PBI de la construcción, volumen de la actividad edificadora, niveles de la oferta y demanda inmobiliaria, evolución de las ventas, de los precios y de la morosidad en el mercado inmobiliario / Tesis

Esta tesis se aproxima al rol del suelo y la vivienda en las trayectorias de reproducción y movilidad social de los sectores populares de Lima. Para ello, se presenta un estudio de casos de familias fundadoras de Huaycán, un antiguo proyecto planificado de ocupación. El objeto de estudio son las estrategias residenciales y de acceso al suelo que llevan a cabo las familias, cuyo análisis muestra una paradoja. En lugar de permanecer en zonas consolidadas de la ciudad con mejor localización, un grupo de familias, también en proceso de movilidad social ascendente, adquiere lotes en las zonas de expansión. La teoría de campos de Pierre Bourdieu, en diálogo con la sociología urbana y la teoría de acción racional, y la metodología de enfoque biográfico y etnográfico han permitido comprender dicha práctica. El mecanismo causal que explica que sólo ese grupo de familias decida acceder a lotes es el capital social, que se manifiesta en la aparición de algún conocido o amigo que invita a las familias a “jugar” en el campo del mercado informal de suelo. Dicha aparición constituye una circunstancia que se genera a partir de la acumulación desigual del capital social a lo largo de las trayectorias de vida de los miembros de las familias fundadoras. Finalmente, se evidencia que la estrategia de acceso a lotes brinda soporte subjetivo para las familias fundadoras demostrando así que la coexistencia de la lógica de necesidad y la de acumulación son claves para comprender el comportamiento de los sectores populares en procesos de movilidad social ascendente / Tesis

El proyecto que se va a desarrollar consta de un edificio de 17 pisos destinado a vivienda ubicado en el distrito de Jesús María. El principal beneficio de este proyecto es que incorpora criterios de sostenibilidad en el diseño y clasifica al nuevo bono Mivivienda Verde, lo cual se traduce en un ahorro para el usuario además de hacer el proyecto más estable. Por otro lado, la ubicación es privilegiada, pues está cerca de universidades, hospitales, centros comerciales, supermercados, parques entre otros lugares de recreación que hacen al proyecto más atractivo. Está dirigido a familias, estudiantes, personas independientes e inversionistas; por ello se cuenta con productos de tres, dos y un dormitorio con la mejor distribución siempre pensada en el cliente. / Tesis

La presente tesis desarrolla una metodología para determinar la factibilidad económica de un proyecto inmobiliario en la ciudad de Juliaca, así como los principales factores que influyen en el desarrollo de proyectos inmobiliarios ubicados en dicha ciudad. El proyecto inmobiliario a estudiar es un edificio de vivienda multifamiliar de siete pisos que actualmente se encuentra en construcción. Se ha tenido como principales fuentes de datos las publicaciones emitidas por el Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI) y el Banco Central de Reserva del Perú (BCRP), así como el Plan de Desarrollo Urbano Juliaca 2016 – 2025. En primer lugar, se realiza un análisis de la situación económica, financiera e inmobiliaria del macro entorno. Seguidamente se realiza un análisis situacional del micro entorno, en el que se muestran las principales características del mercado inmobiliario de la ciudad de Juliaca. También se determina la oferta y demanda de viviendas. En segundo lugar, se realiza el planeamiento estratégico para desarrollar el proyecto. Se prosigue con la segmentación del mercado según variables socioeconómicas y psicográficas para así poder determinar el perfil del cliente objetivo. Luego se realiza el estudio de mercado en el que se detallan las principales características del terreno y de los proyectos de la competencia. En base a estos datos y a los parámetros urbanísticos emitidos por la municipalidad se establecen las características generales del proyecto (perfil) y se desarrolla la cabida arquitectónica. En tercer lugar, se determina la factibilidad técnica del proyecto; para ello se exponen los estudios de ingeniería previos necesarios, las consideraciones para el diseño estructural, instalaciones sanitarias y eléctricas, así como las consideraciones para la construcción. Luego, se determina la factibilidad comercial del proyecto, donde se definen las características del producto, el precio, la plaza y la promoción. Finalmente, se determina la factibilidad económica del proyecto; para ello se evalúa el estado de ganancias y pérdidas, así como los indicadores económicos y financieros obtenidos del flujo de caja (VAN y TIR). También se realiza un análisis de sensibilidad de flujo para poder analizar cómo cambian los indicadores económicos y financieros cuando las principales variables del proyecto son alteradas. Se espera que el presente trabajo pueda servir de guía para el desarrollo de estudios de factibilidad económica de proyectos de vivienda multifamiliar en la ciudad de Juliaca.

El Perú es un país que ha pasado por desastres naturales de gran magnitud, lo cual ha resultado en pérdidas significativas de vidas humanas e infraestructura. En respuesta a estas emergencias, se ha llevado a cabo el proceso de rehabilitación urbana de zonas damnificadas a través de programas de reconstrucción de viviendas. Sin embargo, la construcción de estas viviendas a gran escala conlleva impactos ambientales notables dado que el sector de la construcción es responsable de una importante cantidad de emisor de gases de efecto invernadero y consumidor de energía a nivel mundial. Por ello, la presente investigación se centra en el proyecto de reconstrucción de viviendas evalúa y cuantifica los impactos ambientales a lo largo del ciclo de vida mediante la metodología del Análisis de Ciclo de Vida (ACV). Las categorías de impacto ambiental analizados son: potencial de calentamiento global, toxicidad humana, formación de partículas finas, acidificación, eutrofización marina y escasez de recursos fósiles. Por otro lado, el enfoque del análisis es del proceso constructivo). Además, se ha desarrollado la normalización y ponderación de los impactos de cada alternativa propuesta con el fin de estandarizar los resultados y proponer un ecodiseño menos subjetivo. Los resultados revelan que los materiales que más significativos en términos de impacto ambiental son el concreto, el acero y los ladrillos de arcilla. Además, con respecto a los escenarios planteados, el uso de cemento puzolánico conlleva a una reducción de 14.3% al 18.6% en la mayoría de las categorías de impacto. En el caso del ladrillo sílico calcáreo, los impactos se redujeron en un rango del 8.7% 14.3%. Con respecto a las placas de yeso, su uso genera una reducción del 4% al 10.4%, sin embargo, genera un aumento de hasta un 42.5% en la toxicidad humana en módulos de albañilería. En general, no se obtiene la misma tendencia de reducción para cada categoría de impacto a analizar, principalmente a la diferencia que existe tanto en las sustancias y compuestos químicos emitidos como en el proceso de extracción de cada material. Finalmente, se estandarizaron los resultados a través de la normalización con los factores de referencia brindados por el reporte publicado por la Comisión Europea: Global normalisation factors for the Environmental Footprint and Life Cycle Assessment y la base de datos Normalization scores ReCiPe 2016 (National Institute for Public Health and the Environment, 2020) para luego ponderarlos según los valores establecidos por la Unión Europea (Salas, S. et al., 2018) y la establecida por Shu Su a través de la ponderación estática y dinámica (Shu Su, 2019), resultando que el diseño con el mejor desempeño ambiental de los módulos analizados corresponde al uso del cemento puzolánico junto con el ladillo sílico calcáreo, obteniendo reducciones en un rango del 15% al 18%. Sin embargo, es importante mencionar que futuras investigaciones deberían incluir también el análisis de otros diseños alternativos, así como establecerse diferentes fuentes para los factores de normalización y ponderación con el fin de alcanzar soluciones más sustentables. / Peru is a country that has experienced natural disasters of great magnitude, resulting in significant losses of human lives and infrastructure. In response to these emergencies, the process of urban rehabilitation in affected areas has been carried out through housing reconstruction programs. However, the large-scale construction of these houses has notable environmental impacts because the construction sector is responsible for a significant amount of greenhouse gas emissions and global energy consumption. Therefore, this research focuses on the housing reconstruction project "Renacer," which evaluates and quantifies environmental impacts throughout the life cycle using the Life Cycle Assessment (LCA) methodology. The analyzed environmental impact categories include global warming potential, human toxicity, fine particulate matter formation, acidification, marine eutrophication, and fossil resource scarcity. Furthermore, the analysis follows a "cradle-to-gate" approach, considering the entire life cycle from raw material extraction to the completion of the construction process. Additionally, normalization and weighting of the impacts of each proposed alternative have been developed to standardize the results and propose a less subjective eco-design. The results obtained show that the materials that contribute the most to the impacts of each impact category are concrete, steel and clay bricks. In addition, with respect to the scenarios proposed, the use of pozzolanic cement leads to a reduction from 14.3% to 18.6% in most impact categories. In the case of the sand lime brick, the impacts were reduced in a range of 8.7% 14.3%. Regarding gypsum plasterboard, its use generates a reduction from 4% to 10.4%, however, it generates an increase of up to 42.5% in human toxicity in masonry modules. In general, the same redaction trend is not obtained for each impact category to be analyzed, mainly due to the difference that exists both in the substances and chemical compounds emitted and in the extraction process of each material. Finally, the results were standardized through normalization with the reference factors provided by the report published by the European Commission: Global normalization factors for the Environmental Footprint and Life Cycle Assessment and the Normalization scores ReCiPe 2016 database (National Institute for Public Health and the Environment, 2020) to then weight them according to the values established by the European Union (Salas, S. et al., 2018) and the one established by Shu Su through static and dynamic weighting (Shu Su, 2019). Based on the normalized and weighted results, the design with the best environmental performance corresponds to the use of pozzolanic cement together with sand lime brick, obtaining impact reductions in a range of 15% to 18%. However, it is important to mention that future research should also include the analysis of other alternative designs, as well as establishing different sources for the normalization and weighting factors to reach more sustainable solutions.

En los últimos años, la sensación de que convertirse en víctima era demasiado común ha llevado a los hogares a pensar en la delincuencia como uno de los problemas más graves del país. Sin embargo, las tasas de victimización no son homogéneas en una misma región. Si se toma el caso de Perú, la disparidad espacial de la victimización sucede en diferentes niveles regionales: provincias, áreas interdistritales y distritos. A pesar de esta disparidad espacial, este aspecto ha sido incluido pocas veces en los trabajos sobre victimización o criminalidad de América Latina. Por ello, el objetivo de este trabajo es incorporar este aspecto para evaluar su importancia en la probabilidad de victimización de Lima Metropolitana. La incorporación del lugar en donde ocurre el crimen se hace mediante la introducción de las características distritales de donde ocurrió el delito siempre que este haya ocurrido en el mismo distrito que reside la víctima. Esta limitación reduce el número de crímenes que se puede analizar. Finalmente, se eligió los crímenes de robo de vivienda y maltrato en el hogar. Las hipótesis es que las características comunales del lugar en donde ocurre el crimen, controlando por las características individuales de la víctima, tiene un efecto en la victimización. La metodología que se propone es el modelo jerárquico LOGIT que permite la incorporación de los aspectos individuales y comunales en la ecuación de probabilidad de victimización. Se tiene como fuente principal a la Encuesta Nacional de Programas Estratégicos de los años del 2010 al 2015 y las bases del CENACOM, CENEC, Censo Penitenciario, SISFOH y RENAMU. Los resultados muestran que las características individuales y las características contextuales afectan de forma independiente a la probabilidad de robo de vivienda, pero en el caso de maltrato en el hogar, las características individuales y las interacciones de estas con las contextuales afectan la probabilidad de victimización. Es decir, las características contextuales son los canales por las que las características individuales afectan la probabilidad de ser maltratado en el hogar. Los aportes de la investigación son dos: la incorporación del aspecto espacial al crimen, la evaluación de dos teorías simultáneamente y el uso de los modelos jerárquicos para corrección de los errores macro-distritales.

Se ha estudiado el estilo de vida y las actividades de consumo de lo que se define como el nivel socioeconómico B de Lima Metropolitana, específicamente en la zona de Santa Beatriz, distrito de Cercado de Lima. Debido a la proximidad de Santa Beatriz con los distritos de Lima Moderna y la conectividad que le otorgan las principales vías metropolitanas con el resto de la ciudad, se reconoce un gran potencial para el desarrollo de proyectos inmobiliarios. Después de realizar una segmentación y analizar el mercado potencial, definimos como público objetivo a parejas jóvenes sin hijos (hogares en formación) y a familias con hijos mayores (hogares en desmembramiento). El producto se ha diseñado para satisfacer las necesidades de los mercados metas definidos y con las áreas comunes que éstos más valoran. En consecuencia se tienen departamentos, en su mayoría de dos y tres dormitorios, los cuales se desarrollan en 18 niveles del proyecto. Con el fin de aprovechar la densidad empresarial de la zona, se han destinado los dos primeros niveles para uso comercial, en el primero se desarrollan locales comerciales de característica zonal como cafeterías, librerías, etc.; y en el segundo nivel, se ha destinado toda la planta al uso de oficinas orientadas al coworking. Ambos niveles conforman el zócalo del proyecto, los cuales se ven beneficiados por el tránsito vehicular y peatonal a su vez sirven de barrera para los niveles de vivienda. Así mismo permite aprovechar las visuales hacia el Parque Cervantes y el Parque de la Reserva. A pesar de haberse definido un nicho de oportunidad para el desarrollo de un proyecto inmobiliario, la empresa que va a desarrollarlo no cuenta con la experiencia en este segmento de mercado. Sin embargo tiene experiencia en el NSE A y en la construcción de grandes edificios de vivienda. La inversión requerida para este proyecto es de S/. 44´951,027.63 y tiene una duración de 65 meses. Con la condición de velocidad de ventas de 2.5 unidades por mes, se espera una recuperación de la inversión a partir del mes 54. Finalmente se espera que el sector construcción recupere su crecimiento este año para que las variables consideradas de alto riesgo, como la velocidad de ventas, no se vean dramáticamente afectadas e impacten en la utilidad del Proyecto. / Tesis

La familia “XYZ” propietaria del terreno en la avenida Javier Prado en esquina con la calle las Camelias, Urbanización Jardín, en el distrito de San Isidro, pretende desarrollar un edificio de usos mixtos de comercio, oficinas y vivienda. El predio cuenta con 1187.55 m2 de superficie y la familia no posee todo el capital necesario para construir el potencial total de este, por lo tanto, se pretende sacar a la venta algunas unidades inmobiliarias para financiar la construcción de la torre en la primera etapa. Además, se evaluará como segunda opción mantener en propiedad los usos de comercio y oficinas para garantizar una renta futura mientras que el bloque de viviendas será puesto en venta. La empresa B&C Desarrolladores Inmobiliarios ha sido contratada como consultora para evaluar y eventualmente desarrollar un proyecto de certificación Leed o similar que maximice la rentabilidad, evaluando el mix de usos más adecuado para la torre. El propietario espera que la rentabilidad del proyecto sea de un 12% sobre la inversión. Los parámetros y la ubicación del terreno dan como primera lectura desarrollar un edificio netamente de oficinas. Sin embargo, la alta vacancia de oficinas y el precio tan bajo por m2 de alquiler en el mercado actual nos obliga a investigar algunas otras posibilidades. Por lo tanto, se busca desarrollar un proyecto con tres tipos de usos que se alimenten entre ellos y colaboren a reducir los riegos de los inversionistas, diversificando su oferta. La aproximación al proyecto es la siguiente: Por tratarse de una esquina de alto flujo peatonal y vehicular se plantea una base comercial en los dos primeros pisos para generar renta en el futuro para los propietarios del terreno. La zona claramente corporativa eventualmente absorberá el stock disponible por lo cual, no descartamos incluir espacios destinados para oficinas. Sin embargo, la propuesta es destinar los pisos intermedios a un operador especializado de oficinas co-working para obtener una renta adicional para la familia y hacer el edificio más atractivo para futuros compradores. Por último, en los niveles superiores, gracias a las nuevas ordenanzas que permiten viviendas de metrajes reducidos, proponemos desarrollar departamentos entre 45 y 60 m2 de uno y dos dormitorios respectivamente. Se buscará vender estas unidades como bloque para poder financiar la construcción del edificio y encontrar el monto más eficiente de apalancamiento. El resultado del flujo proyectado bajo los supuestos planteados de manera conservvadora es de una tasa de retorno arriba de 15.7%, y una valor actual neto de US$ 2´987,522. / Tesis

La investigación estudia los casos de 9 familias del Asentamiento Humano Villa Perú Canadá, ubicado en el Distrito Veintiséis de Octubre en la ciudad de Piura, a un año, aproximadamente, del Niño Costero del 2017. En esta, se busca analizar las estrategias familiares de construcción y reconstrucción de viviendas de las familias damnificadas, y la relación de la población con las instituciones públicas en el contexto post-desastre. Los procesos de desastre y los ciclos de vida familiares son procesos que influyen en las trayectorias de construcción y reconstrucción de viviendas y con esto, del espacio urbano. En el caso en cuestión, la historia del barrio y los principales hitos de desarrollo de las viviendas están vinculados a la ocurrencia periódica del Fenómeno el Niño: la elección del lugar de las viviendas, la obtención de títulos de propiedad, el mejoramiento de las casas mediante construcción de concreto y la construcción de obras de prevención. El desastre, asimismo, propicia la rearticulación de la infraestructura burocrática, la cual se despliega mediante prácticas estatales y no estatales. La práctica estatal estuvo caracterizada por una disputa por las categorizaciones, la cual se hizo evidente en los sucesivos empadronamientos por los que pasaron las familias afectadas y damnificadas. El despliegue mediante prácticas no estatales se evidenció en el involucramiento de las dirigencias vecinales del distrito en los empadronamientos y en las gestiones municipales para la identificación de las infraestructuras a ser reconstruidas. Las perspectivas y vivencias de la población y de las instituciones estatales confluyeron, finalmente, en las infraestructuras para la reconstrucción.