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Calificación jurídica de la cláusula ad corpus en el contrato de compraventa de bien inmueble celebrado al amparo de la libertad contractual en una relación de consumoPaz Supo, Willy Rodrigo January 2018 (has links)
En la presente investigación abordaremos el estudio de la compraventa ad corpus en la adquisición inmobiliaria dentro de una relación jurídica de consumo, modalidad que no ha perdido vigencia en la sociedad peruana, pero que encuentra ciertos matices dentro del Derecho del Consumidor. Para el desarrollo de este planteamiento, hemos analizado los principios de autonomía de la voluntad privada y de libertad contractual, buscando sus alcances y marcando los límites de actuación dentro de una celebración de contrato. También, estudiamos la tutela brindada por nuestro sistema jurídico al consumidor final desde una perspectiva legal y constitucional. Asimismo, hicimos referencia al contrato de compraventa a nivel doctrinal y normativo, junto a la existencia de cláusulas abusivas de contratación, para definir la naturaleza de la adquisición inmobiliaria ad corpus, ello en aras de determinar la calificación que nuestro ordenamiento jurídico deberá otorgarle en una relación de consumo. Del análisis realizado concluimos que dentro de una relación de consumo, la cláusula ad corpus no deberá tener eficacia ni validez alguna, en tanto el estatus de consumidor y proveedor confieren a éste último una posición superior por sobre el primero, quien manipula la citada modalidad de compraventa en sus contratos estandarizados de manera abusiva, variando arbitrariamente el metraje de lo prometido, utilizando dicha condición como institución justificante de modificación, defraudando al derecho y actuando contra el principio de buena fe contractual. Por ello, la calificación que los funcionarios públicos deben darle es “por no puesta” e “inidónea”, pues nos encontramos ante una material inexistencia de paridad contractual y contraria a lo que esperaría un consumidor razonable.
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¿Prescriptibilidad o imprescriptibilidad del proceso de otorgamiento de escritura pública en un contrato de compraventa de bien inmueble?Salazar Diaz, Luis Franklin January 2019 (has links)
El otorgamiento de la escritura pública se fundamenta en la posibilidad de revestir con formalidad y dar mayor seguridad al acto jurídico, que queda envuelto en garantías, siendo una de ellas -y quizás la más importante- el brindarle oponibilidad ante terceros con la consecuente inscripción en Registros Públicos. Siendo de esta manera, y haciendo un juicio lógico y sistemático de las normas establecidas en el Código Civil, el otorgamiento de escritura pública es una obligación la cual está sujeta al accionar de una de las partes, y se traduce en una acción personal, la cual en tenor del Artículo 2001° tiene un plazo de prescripción de 10 años. Es por esto que el otorgamiento de escritura pública es una institución legalmente prescriptible. Por otro lado, no puede entenderse que una persona pierda la facultad de inscribir su propiedad inmueble por el paso del tiempo, pues el derecho de propiedad debe prevalecer y con ella los medios que la aseguren o garanticen. Es por esto que según la CAS 3333-2006-ICA, ésta figura es análoga a la reivindicación, en cuanto supone la defensa del derecho de propiedad, y como el legislador a establecido a la reivindicación como imprescriptible, la acción de demandar dicho otorgamiento también debe serlo. Este razonamiento es sin duda conveniente, pues se tutela un derecho de corte constitucional como lo es el derecho de propiedad, aunque no de manera correcta, pues se vulneran artículos del Código Civil que contienen preceptos de gran importancia. Nos referimos a los plazos de prescripción y su regulación, y a la aplicación generalizada de la analogía. De esta forma, sostenemos la premisa de que no se puede ir en contra de la ley, salvo en casos donde el bien jurídico o derecho tutelado sea de relevancia superlativa, es por ello que para no contravenir la esencia del Art. 2000, y tampoco desestimar lo que ha indicado en la sentencia anteriormente citada la Corte Suprema de Justicia, tiene que idearse una modificación al Artículo 1551°, pues el otorgamiento de escritura pública en la compraventa de bienes inmuebles debe ser imprescriptible sin contravenir normas legales.
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Informe sobre Resolución N° 2066-2018-SUNARP-TR-TLGómez Ayquipa, Zurisadai Fiorella 18 February 2021 (has links)
El derecho registral tiene relación con otras disciplinas jurídicas como es el derecho civil, los
sectores del derecho civil como obligaciones y contratos, guardan correspondencia con el
Derecho Registral, por cuanto las normas emanadas de ella son las que ha de tener en cuenta
el Registrador en su función calificadora. De acuerdo al artículo 2009 del Código Civil, los
registros públicos se sujetan a lo dispuesto en el Código Civil; en el cual encontramos tanto a
los principios registrales como diferentes actos jurídicos, en especial la de compraventa y la
cesión de posición contractual.
En el presente artículo desarrollamos la aplicación del derecho civil entorno a la cesión de
posición contractual y la compraventa de bien futuro, sin desmeritar la importancia de la
aplicación de los principios registrales, que estructuran el procedimiento registral, en este
caso encontramos: el principio de prioridad excluyente, tracto sucesivo, rogación,
legitimación, etc.
En este sentido, analizo el razonamiento, en cómo, tanto la registradora pública, el apelante y
el tribunal registral, utilizaron ambas materias civil y registral para decidir si era aceptable la
inscripción del titulo presentado de cesión de posición contractual. En el que descubro el
problema principal y soluciono con la aplicación clara de las normas halladas.
Por este motivo, en el presente artículo expongo la naturaleza de ambos contratos: la cesión
de posición contractual y compra venta de bien futuro, y el alcance del principio de prioridad
excluyente para determinar la inscripción del título, conforme al código civil.
Finalmente, concluyo que, para la inscripción de la cesión de posición contractual, es
necesario que las prestaciones recíprocas del contrato primigenio inscrito no se hayan
cumplido en su totalidad, al momento en que se presenta el título al libro diario de los
registros públicos. Donde la condición suspensiva que está sujeto el contrato primigenio de
compra venta de bien futuro, ya se había cumplido con la recepción o conformidad de obra,
comprobándose de esta manera la existencia del bien. Por lo que no debió inscribirse la cesión
de posición contractual.
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¿Más Estado o más mercado?: la crisis del sector inmobiliario de consumo en el Perú por la inclusión de cláusulas abusivas en los contratos inmobiliariosCueva Chaman, Alexandra Carmen 01 April 2023 (has links)
En el mercado masivo de bienes y servicios, la agilidad y automatización es un
elemento clave que permite a los comercios vender más en el menor tiempo
posible. La concepción clásica del contrato en la que el acuerdo de voluntades
es, en la mayoría de los casos, el resultado de una etapa de negociación previa
ha quedado desfasada por un acuerdo que se perfecciona con la adhesión de
una de las partes al programa contractual fijado por su contraparte. Sin embargo,
cuando este acuerdo se produce en el marco de una relación de consumo, existe
el riesgo de que el predisponente se aproveche de su condición privilegiada para
incluir cláusulas cuyas prestaciones u obligaciones resulten demasiado gravosas
para el adherente. Esta problemática resulta particularmente grave cuando los
bienes o servicios materia de transacción son aquellos indispensables para el
bienestar del ciudadano, como lo es la vivienda. El presente artículo tiene por
objetivo evidenciar la crisis actual del sector inmobiliario en el mercado de
consumo, a fin de esbozar algunas propuestas de solución que podrían contribuir
a frenar el abuso desmedido de muchos de los proveedores inmobiliarios en el
Perú. / In the mass market of goods and services, agility and automation is a key element
that allows retailers to sell more in the shortest time possible. The classic
conception of the contract in which the agreement of wills is, in most cases, the
result of a prior negotiation stage has been superseded by an agreement that is
formalized by the adherence of one of the parties to the contractual program set
by the other party. However, when this agreement takes place within the context
of a consumer relationship, there is a risk that the supplier may take advantage
of its privileged status to include clauses containing obligations that are too
burdensome for the customer. This problem is particularly serious when the
goods or services involved in the transaction are those indispensable for the well being of the citizen, such as housing. The purpose of this article is to evidence
the current crisis of the real estate industry in the consumer market, in order to
outline some proposed solutions that could contribute to stop the excessive
abuse of many of the real estate providers in Peru.
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Hipotecas sobre bienes futuros: regulación y problemas frente al mercado inmobiliario peruanoGarate Mayta, Luz Noelia 06 October 2021 (has links)
En la realidad del mercado inmobiliario peruano, las compraventas de inmuebles futuros
(conocida también como preventa o venta en planos), financiadas con créditos
hipotecarios, se han ganado un espacio de preferencia en los compradores, quienes optan
por esta modalidad de adquisición de inmuebles por la posibilidad de obtener ahorros
como en un 20% comparado a otras modalidades1
. No obstante, a pesar de que en la
práctica las entidades financieras otorguen créditos hipotecarios sobre bienes futuros, esta
figura estaría expresamente prohibida en virtud al artículo 11062
del Código Civil, pero
permitida por normas de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos
(SUNARP)3
, lo cual evidencia una contradicción normativa. Entre los problemas
principales de la Directiva N°009-2008-SUNARP/SN encontramos que esta extralimita
las competencias de la Superintendencia y que contraviene principios fundamentales de
la Teoría General de la Hipoteca. Por ello, mediante el presente trabajo académico,
analizaré la regulación sobre hipotecas de bienes futuros y los problemas que derivan de
la misma, a fin de plantear como solución que se debiera aplicar las hipotecas sujetas a
condición reguladas en el artículo 1105 del Código Civil e implementar una obligación a
las inmobiliarias que es el contratar un seguro que permita garantizar la existencia de las
unidades proyectadas.
Para ello, en el presente artículo presento un análisis respecto a la regulación sobre la
compraventa de bienes futuros; la existencia de los bienes; la noción de hipoteca y sus
características; y, la Directiva N°009-2008-SUNARP/SN, a fin de identificar los
problemas que conllevan en relación a la garantía en la compraventa de bienes futuros.
Posterior al análisis de la regulación y problemas, plantearé una propuesta de cuál sería
un mejor camino a fin de ir de la mano con el dinámico mercado inmobiliario.
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Propuestas legislativas que no funcionan : hipoteca inversa en el PerúMorisaki Cáceres, Alberto Miguel 13 July 2021 (has links)
Teniendo conocimiento, según cifras del INEI, que el 63% de los adultos mayores no
están cubiertos con una pensión para la vejez, por lo que tendrán que vivir de sus
ahorros, continuar trabajando o recibir la colaboración de la familia o amigos, la hipoteca
inversa aparece como una alternativa interesante que permitiría que estas personas
cuenten con un ingreso extra a través del acceso a un crédito con garantía hipotecaria.
No obstante lo anterior, tomando en cuenta las experiencias en otros países, las
entrevistas realizadas a personalidades influyentes en la materia, y bibliografía revisada,
la creación de la hipoteca inversa a través de una Ley no tendrá el resultado esperado,
ello porque su desarrollo no está articulado a otras medidas de política que impulsa el
gobierno respecto a poblaciones vulnerables, y como sucede con otras iniciativas
legislativas, no se tomaron en cuenta los comentarios de los actores del mercado que
se encargarían de operar este producto (bancos, empresas de seguros, etc.), las
características del mercado peruano (informalidad en la construcción de viviendas,
calidad de las viviendas en el país, educación financiera, proceso de ejecución de
garantías, entre otros) y las distintas consideraciones a la normativa emitida (prepago
de créditos y el riesgo de descalce, requerimiento de capital y provisiones, seguro del
inmueble, entre otros aspectos). De esa manera, una norma, en este caso una Ley, no
es suficiente para generar la oferta y demanda en un mercado, existen otros elementos
que entran a tallar, como por ejemplo las características de las viviendas, de su
población, su idiosincrasia, y otros temas de estructura. Así, en lo que se refiere a la
hipoteca inversa, lo que se debería atender con prioridad es justamente resolver esos
temas de estructura, antes que la creación de este tipo de productos, que lo único que
genera, dada la nula oferta de este producto financiero en el mercado peruano,
descontento y frustración por las fuertes expectativas que produce entre la población
adulta mayor. En este contexto, es importante que el Estado internalice el proceso
adecuado que debería seguir la elaboración de leyes y normas, de tal manera que al
final, la legislación tenga los resultados esperados y no se desperdicien los escasos
recursos que dispone el Estado en legislaciones sin mayor estudio e impacto.
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Actuación del sistema constitutivo y la inscripción registral obligatoria referente a los casos de compraventa de bienes inmueblesRivera Vasquez, Jeraldine Lizbeth January 2023 (has links)
La presente investigación formuló como objetivo general proponer la incorporación del sistema constitutivo y la inscripción registral como un requisito obligatorio en los casos de compraventa de bienes inmuebles, ello, sustentado en la problemática identificada dentro de la regulación normativa otorgada a la transferencia de bienes inmuebles y el tratamiento registral que presentan los mismos actos.
Entre los resultados obtuvimos que, la contradicción existente entre el tratamiento jurídico otorgado por el artículo 949 del código civil peruano y el sistema registral a la transferencia de bienes inmuebles, ha ocasionado que el perfeccionamiento de dichos actos encuentre fundamento tanto en la inscripción registral como fuera de ella, trayendo consigo la comisión de fraudes inmobiliarios, representados por la doble venta, así como la vulneración del Derecho de propiedad a los adquirientes.
La metodología utilizada es cualitativa, de estudio documental, la misma que hizo uso del estudio, análisis y comparación de teorías y legislación comparada.
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La inscripción, en el registro de predios, de la cláusula resolutoria expresa contenida en los contratos de compraventa de inmueblesVera Vargas, Ulises Bryan Hernán 19 April 2023 (has links)
Lo que se analiza y estudia en el presente informe, principalmente, son los
casos en los que el registrador inscribe una resolución de contrato por cláusula
resolutoria expresa en los contratos de compraventa de inmuebles. Esto debido
a que los efectos de la inscripción de esta resolución son bastante importantes,
implican restitución patrimonial, y si el título ingresado a Sunarp cumple con los
requisitos que establece el art. 102 del Reglamento de Predios, este en teoría
debería inscribirse.
Lo que cuestionamos, al respecto, es la facilidad teórica con la que se puede
inscribir este tipo de cláusulas. Ya que puede existir el riesgo de resoluciones
fraudulentas, es decir resoluciones que no merecen su inscripción. En nuestro
país, ya han habido casos de mafias inmobiliarias, que juegan a cumplir las
reglas de los registros con la finalidad de inscribir títulos fraudulentos, generar
terceros registrales, etc. Ejemplo de ello fue la mafia Orellana -caso no que no
trataremos-.
Las consecuencias, de una resolución fraudulenta es la inscripción de una
resolución con efecto restitutorio de patrimonio. Y todo esto puede suceder sin
que la otra parte se entere.
Lo se propone como conclusión es que cuando se presenten títulos de
resolución unilateral por cláusula resolutoria, se oficie a la otra parte de lo que
está sucediendo en los registros públicos con la partida, similar a como se
realiza en el sistema de alerta registral, de manera que la persona pueda
plantear una oposición, similar a lo que regula la Ley N° 30313 en los casos de
suplantación de identidad, y que de ser el caso se suspenda el plazo de
vigencia del asiento de presentación, hasta que la entidad competente decida
quién tiene la razón. / What is analyzed and studied in this report, mainly, are the cases in which the
public official registers a termination of contract due to an express resolutory
clause in real estate purchase and sale contracts. This is due to the fact that the
effects of the registration of this resolution are quite important, they imply
patrimonial restitution, and if the title deed filed with “Institution of registration of
public titles or Sunarp” complies with the requirements established in art. 102 of
the Real Estate Regulation, it should theoretically be registered.
What we question, in this regard, is the theoretical ease with which this type of
clauses can be registered. Since there may be a risk of fraudulent resolutions,
that is to say, resolutions that do not deserve to be registered. In our country,
there have already been cases of real estate mafias, who play to comply with
the rules of the registries with the purpose of registering fraudulent titles,
generating third parties, etc. An example of this was the Orellana mafia -a case
we will not deal with-.
The consequences of a fraudulent resolution is the registration of a resolution
with restitutory effect of patrimony. And all this can happen without the other
party being aware of it.
As a conclusion, it is proposed that when unilateral termination titles are filed
due to a resolutory clause, the other party should be notified of what is
happening in the public registries with the entry, similar to what is done in the
registry alert system, so that the person may file an opposition, similar to what is
regulated by Law No. 30313 in cases of identity theft, and that if it is the case,
the term of validity of the filing entry be suspended, until the competent entity
decides who is in the right. / Trabajo académico
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La regulación de los derechos de propiedad de bien futuro : La inscripción de la hipoteca de bien futuro como fomento del crédito inmobiliarioMendizabal Diaz, Miguel Mariano 09 July 2018 (has links)
Las políticas estatales destinadas a incentivar la formalización y acceso a la vivienda
propia a nivel nacional, sumado a la creciente demanda de unidades inmobiliarias
(departamentos, oficinas, condominios, etc.), determinaron que el mercado de la
construcción haya significado un pilar importante en el desarrollo económico nacional
de los últimos años.
Indiscutibles aliados de dicho crecimiento, fueron las instituciones financieras quienes,
tanto en la adquisición como en el desarrollo de los proyectos inmobiliarios, modificaron
su cartera de productos y los adaptaron para que se ajusten a las necesidades de este
nuevo y altamente potencial mercado, facilitando así el acceso al crédito e incentivando
aún más la compra y construcción de proyectos con fines habitacionales.
Lamentablemente, en dicho afán de crecimiento, la norma no fue de la mano con la
necesidad de regular tal situación, por tanto, los principales actores de dicho mercado –
las instituciones financieras – procuraron adaptar los hechos con las condiciones legales
vigentes, generando así vacíos que determinaron su propia desprotección legal. Como
respuesta a ello, estas últimas, crearon nuevas condiciones o requisitos necesarios para
obtener financiamiento bancario, lo que inmediatamente se vio reflejado en el freno de
dicho mercado.
El presente trabajo procura explicar desde un punto de vista didáctico y práctico, la
forma regular de contratación en dichas operaciones y propone que la figura de la
hipoteca de bien futuro, procure un incentivo al mercado, mediante la cual se logrará
proteger los intereses de todos los participantes, sobre todo de las instituciones
financieras y de los clientes finales.
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Modelo prolab: Inmueblefact, una plataforma para obtener información de inmuebles saneados para su compra y venta seguraVelásquez Mendoza, Noelia Cristina, Salvador Peña, Anthony Steve, Lara Narváez, Luis Alfredo 15 November 2023 (has links)
En Perú, existen múltiples casos de estafas relacionadas con la compraventa de
inmuebles debido a la falta de conocimiento de la documentación necesaria para corroborar si
un inmueble está completamente saneado generando desconfianza a la hora de adquirir un
inmueble. Adicionalmente, las personas disponen de poco tiempo para realizar trámites
engorrosos para conseguir toda la documentación del inmueble.
Por ello, InmuebleFact brinda información detallada de inmuebles registrados en la
ciudad de Lima. La propuesta se orienta a adultos entre 25 y 55 años del nivel
socioeconómico A, B y C quienes están en búsqueda de la documentación de un inmueble
para conocer su estado legal y evitar ser sorprendidos por estafadores inmobiliarios.
En vista que es una propuesta de negocio startup, la tasa de descuento es de 15% y un
costo de deuda de 8%. Teniendo en cuenta el análisis financiero presentado en este informe,
se obtiene un Costo Promedio Ponderado de Capital de 11.21%. Luego de obtener el Flujo de
caja libre para los próximos cinco años, el valor actual neto es de $ 1,205,464 y una tasa
interna de retorno de 482%, concluyendo que el proyecto es viable. Adicionalmente, para
determinar el valor actual social neto del proyecto, el Ministerio de Economía y Finanzas
menciona que la tasa social de descuento es equivalente al 8%, logrando un valor actual
social neto de $ 848,549.
Esta propuesta va a contribuir al cumplimiento de dos Objetivos de Desarrollo
Sostenible (ODS) mencionados en la Agenda 2023 aprobada por la Organización de las
Naciones Unidas: (a) Trabajo decente y crecimiento económico, debido a que genera empleo
a profesionales e (b) Industria, innovación e infraestructura, ya que brinda a los compradores
de inmuebles la tecnología de geolocalización para detectar los inmuebles totalmente
saneados y la opción de tener la documentación requerida en corto tiempo. / In Peru, there are multiple cases of scams related to the purchase and sale of real
estate due to the lack of knowledge of the necessary documentation to verify if a property is
completely legal, generating distrust at the time of acquiring a property. Additionally, people
have little time to carry out procedures to obtain all the documentation of the property.
Therefore, InmuebleFact provides detailed information on registered real estate in the
city of Lima. The proposal is aimed at adults between 25 and 55 years of age of
socioeconomic level A, B and C who are looking for the documentation of a property to
know its legal status and avoid being surprised by real estate scammers.
Since this is a startup business proposal, the discount rate is 15% and a cost of debt of
8%. Considering the financial analysis presented in this document, a Weighted Average Cost
of Capital of 11.21% is obtained. After obtaining the Free Cash Flow for the next five years,
the net present value is $ 1,205,464 and an internal rate of return of 482%, concluding that
the project is viable. Additionally, to determine the social net present value of the project, the
Ministry of Economy and Finance mentions that the social discount rate is equivalent to 8%,
achieving a social net present value of $ 848,549.
This proposal will contribute to the fulfillment of two Sustainable Development Goals
mentioned in the Agenda 2023 approved by the United Nations: (a) Decent work and
economic growth, because it generates employment for professionals and (b) Industry,
innovation and infrastructure, since it provides buyers of real estate with geolocation
technology to detect fully formalized properties and the option of having the required
documentation in a short time.
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