El principal objetivo de esta investigación ha sido encontrar criterios determinantes así como una estrategia legal que contribuya a la defensa del derecho de propiedad en uno de sus aspectos sustanciales como es la posesión, ante los particulares casos de doble venta. Para ello se realiza el análisis del supuesto en el cual el enajenante transfiere un bien inmueble al adquirente quien, pese a convertirse en un legítimo propietario, ve mellado su derecho como consecuencia de la decisión del aparente vendedor de transferir nuevamente el bien a un tercero generándose así nuevas adquisiciones que al amparo de los artículos 2022 y 2014 del código civil pasan a ser propietarios formales. Ante la presencia de estos hechos fundamentales, el posesionario y el propietario formal, la jurisprudencia está dividida amparando por un lado la defensa de los terceros registrales y por otro la protección del adquirente que posee el bien a través de figuras jurídicas poco usadas en nuestro ordenamiento jurídico para estos casos. Con lo cual se afirma que no basta la información que los registros públicos brindan para declarar propietarios a quienes alegan la buena fe, pues si la propiedad permite la seguridad del goce de los bienes entonces el fundamento que se le atribuye es la posesión aun cuando la inscripción no obre en los registros públicos. Concluyéndose que para una adecuada protección es necesaria la incorporación de la posesión como elemento adicional del artículo 2014 del código civil, más aún cuando el referido artículo es considerado piedra angular en las contrataciones inmobiliarias. / Tesis

El objetivo de la presente Tesis Doctoral es plantear un estudio detallado acerca del término FOB (Free on Board) de los Incoterms (International Commercial Terms). Estos términos, periódicamente redactados y actualizados por la Cámara de Comercio Internacional, gozan de una amplia difusión en el que es su medio natural: el comercio internacional de mercancías. Pero, ¿cuál es el motivo de ese éxito? Numerosos factores pueden contribuir a explicar la gran aceptación de los Incoterms en general y de la modalidad FOB en particular. Por un lado, este término se beneficia de un contexto económico favorable, en el cual los avances en los transportes y comunicaciones han facilitado como nunca antes en la historia los intercambios comerciales. Por otro lado, el contexto jurídico del comercio internacional también resulta propicio para la modalidad FOB, dado el elevado margen de maniobra y negociación que tanto los ordenamientos jurídicos nacionales como los tratados internacionales conceden a las partes en los contratos de compraventa. Pero no sólo en base a los factores externos puede explicarse la amplia difusión de la modalidad FOB. El término FOB constituye una modalidad de compraventa, preferentemente aunque no exclusivamente internacional, y la clave de su éxito radica en su calidad jurídica. Remitiéndose a este término, las partes contratantes pueden conocer los aspectos más importantes de una transacción, como puede ser la transmisión de los riesgos de pérdida o avería de la mercancía, el reparto de los gastos, la distribución de las obligaciones o cuál de las partes debe concertar los contratos accesorios de transporte y seguro. Además, los integrantes del contrato de compraventa pueden modificar este término o añadir especificaciones para que su contenido se adapte mejor a sus necesidades concretas. A lo largo de esta Tesis, el lector podrá comprobar cómo la modalidad FOB de la compraventa, lejos de ser un elemento aislado, convive y se relaciona con su contexto económico y jurídico, la problemática que plantea su enunciado, así como las soluciones que las leyes, la jurisprudencia y la doctrina han ofrecido a tales interrogantes, tanto en nuestro país como en el extranjero. / The objective of the present Doctoral Thesis is to outline a detailed study about the FOB term (Free on Board) of the Incoterms (International Commercial Terms). These terms, periodically edited and upgraded by the International Chamber of Commerce, enjoy a wide diffusion in its field: the international trade of goods. But, which is the reason of that success? Numerous factors can contribute to explain the great acceptance of the Incoterms in general and of the FOB modality in particular. On one hand, this term benefits of a favorable economic context, in which the advances in the transports and communications have facilitated as never before in the history the commercial exchanges. On the other hand, the juridical context of the international trade is also favorable for the FOB term, given the high maneuver and negotiation margin that the national law and the international treaties grant to the parts in the sale and purchase contracts. But the external factors are not the only ones that can explain the wide diffusion of the FOB modality. The FOB term constitutes a sale and purchase modality, preferably although not exclusively international, and the key of its success resides in its juridical quality. Being remitted to this term, the contracting parties can know the most important aspects in a transaction, like the transmission of the risks of loss or damages of the merchandise, the allotment of the expenses, the distribution of the obligations or which of the parts should concert the accessory contracts of transport and assurance. Also, the members of the sale and purchase contract can modify this term or add specifications, so that their content adapts better to their concrete necessities. Along this Thesis, the reader will be able to check how the FOB modality of the sale and purchase, far from being an isolated element, cohabits and is related with its economic and juridical context, the problematic that outlines its enunciated, as well as the solutions that the laws, the jurisprudence and the doctrine have offered to such queries, so much in our country as abroad.

Las políticas estatales destinadas a incentivar la formalización y acceso a la vivienda propia a nivel nacional, sumado a la creciente demanda de unidades inmobiliarias (departamentos, oficinas, condominios, etc.), determinaron que el mercado de la construcción haya significado un pilar importante en el desarrollo económico nacional de los últimos años. Indiscutibles aliados de dicho crecimiento, fueron las instituciones financieras quienes, tanto en la adquisición como en el desarrollo de los proyectos inmobiliarios, modificaron su cartera de productos y los adaptaron para que se ajusten a las necesidades de este nuevo y altamente potencial mercado, facilitando así el acceso al crédito e incentivando aún más la compra y construcción de proyectos con fines habitacionales. Lamentablemente, en dicho afán de crecimiento, la norma no fue de la mano con la necesidad de regular tal situación, por tanto, los principales actores de dicho mercado – las instituciones financieras – procuraron adaptar los hechos con las condiciones legales vigentes, generando así vacíos que determinaron su propia desprotección legal. Como respuesta a ello, estas últimas, crearon nuevas condiciones o requisitos necesarios para obtener financiamiento bancario, lo que inmediatamente se vio reflejado en el freno de dicho mercado. El presente trabajo procura explicar desde un punto de vista didáctico y práctico, la forma regular de contratación en dichas operaciones y propone que la figura de la hipoteca de bien futuro, procure un incentivo al mercado, mediante la cual se logrará proteger los intereses de todos los participantes, sobre todo de las instituciones financieras y de los clientes finales. / Tesis

En la presente investigación abordaremos el estudio de la compraventa ad corpus en la adquisición inmobiliaria dentro de una relación jurídica de consumo, modalidad que no ha perdido vigencia en la sociedad peruana, pero que encuentra ciertos matices dentro del Derecho del Consumidor. Para el desarrollo de este planteamiento, hemos analizado los principios de autonomía de la voluntad privada y de libertad contractual, buscando sus alcances y marcando los límites de actuación dentro de una celebración de contrato. También, estudiamos la tutela brindada por nuestro sistema jurídico al consumidor final desde una perspectiva legal y constitucional. Asimismo, hicimos referencia al contrato de compraventa a nivel doctrinal y normativo, junto a la existencia de cláusulas abusivas de contratación, para definir la naturaleza de la adquisición inmobiliaria ad corpus, ello en aras de determinar la calificación que nuestro ordenamiento jurídico deberá otorgarle en una relación de consumo. Del análisis realizado concluimos que dentro de una relación de consumo, la cláusula ad corpus no deberá tener eficacia ni validez alguna, en tanto el estatus de consumidor y proveedor confieren a éste último una posición superior por sobre el primero, quien manipula la citada modalidad de compraventa en sus contratos estandarizados de manera abusiva, variando arbitrariamente el metraje de lo prometido, utilizando dicha condición como institución justificante de modificación, defraudando al derecho y actuando contra el principio de buena fe contractual. Por ello, la calificación que los funcionarios públicos deben darle es “por no puesta” e “inidónea”, pues nos encontramos ante una material inexistencia de paridad contractual y contraria a lo que esperaría un consumidor razonable. / Tesis

Seminario para optar al título de Ingeniero Comercial, Mención Administración / Este documento presenta la investigación desarrollada en el marco de nuestro seminario de título y en donde se pretendió obtener información sobre el consumo hedónico, un concepto que ha tomado relevancia en la investigación actual, y para el cual buscamos poder encontrar datos y evidencia empírica sobre factores que influyen en la intención y actitud a la compra de un producto hedónico. Para lograr nuestro objetivo se procedió a analizar en primera instancia la literatura existente. Inicialmente se definen los conceptos de intención de compra y actitud, que son las principales variables que deseamos testear. La actitud se definió como una norma subjetiva de una conducta, un estado de disposición nerviosa y mental que orienta las respuestas que un individuo. La intención de compra es definida como un plan para comprar y que sirve para predecir comportamientos futuros, principalmente a corto plazo. Luego se analizó el concepto del consumo hedónico como aquel que se relaciona con aspectos multisensoriales, de fantasía y emociones de consumo, donde se busca la excitación de estas emociones como motivación. Posteriormente se detallan también los conceptos de culpa, vergüenza y self-construal, definidos como factores que influyen en la intención de compra. Por un lado la culpa se refiere a un estado emocional desagradable asociado a posibles objeciones a sus acciones, la falta de acción, las circunstancias o las intenciones, que causa sentimientos de remordimiento o arrepentimiento y disminuye la autoestima. La vergüenza corresponde a una experiencia más debilitante y duradera que se siente cuando la gente percibe que sus fallas profundas se revelan a sí mismo y a los demás. Self-construal es un término que se refiere a cómo los individuos definen y dan significado al “concepto” que tienen de sí mismos, y a su vez en cómo los individuos ven el “yo” en relación con los demás, a partir de este se definen usualmente a las personas más individualistas o colectivistas. En base a estos conceptos entonces se formula la investigación. Para determinar luego las relaciones que existen entre los conceptos que se mencionan, se desarrolló un estudio de tipo cuantitativo descriptivo, en donde los datos fueron obtenidos a través de una encuesta. Los resultados del estudio muestran que referente a la intención de compra y a la actitud, existen diferencias significativas entre las personas que sienten más y menos culpa, así también como las que presentan más y menos vergüenza, afectando negativamente a la intención de compra y a la actitud, ante una alta presencia de estos estados. En cuanto al self-construal este no presenta una diferencia significativa entre las personas más colectivistas y las más individualistas hacia la intención de compra y la actitud, a pesar de ello para quienes el ser representado por un auto-concepto más colectivista tendrían un efecto negativo hacia las dos variables estudiadas.

El objetivo del presente trabajo de título consiste en un plan de negocios para desarrollar una empresa de inspección de viviendas orientada a apoyar las decisiones de compra y venta por parte de los consumidores chilenos. La idea consiste en aportar con información técnica sobre las condiciones de habitabilidad de la vivienda en el momento de adquisición o venta de la misma. La justificación del proyecto surge como respuesta al éxito del negocio en Estados Unidos, la tendencia actual de los consumidores chilenos por realizar compras más informadas, la magnitud y crecimiento del mercado nacional de oferta y venta de viviendas, el escaso desarrollo del negocio y finalmente los bajos costos de iniciación. La metodología utilizada consistió básicamente en la típica estructura para llevar a cabo procesos de este tipo. Dentro del análisis del medio externo e interno del medio, se aplicaron el modelo de las cinco fuerzas de Porter y de la cadena de valor respectivamente, para luego finalizar con un análisis FODA. Para el estudio de la industria se realizaron entrevistas y una revisión exhaustiva de información secundaria. El plan de marketing fue elaborado en base a la investigación cualitativa y cuantitativa a través de entrevistas a expertos y encuestas a potenciales clientes. Esta investigación permitió establecer aspectos claves a considerar en el desarrollo del negocio. El plan de recursos humanos se elaboró en base a las características funcionales del negocio, definiendo cual es el personal necesario en base a sus capacidades, perfil, cargos y remuneraciones. La correcta selección del personal es un aspecto clave del negocio. Dentro del plan operacional, tal como lo dice su nombre, se definieron todos los procesos relevantes para el correcto funcionamiento de la empresa y quienes deberán ser los funcionarios que participen en dichos procesos. Por último se realizó el plan financiero el cual arrojó los indicadores que muestran la conveniencia económica del proyecto. Como resultado del análisis interno y externo se obtuvo que la estrategia sugerida para desarrollar el negocio es a través de la diferenciación, ya que de esta forma se podrá sobresalir en un negocio que es fácilmente imitable por otras empresas. En el marketing táctico se definió el producto en base a los atributos expresados por los clientes en las encuetas, a través de los elementos que son realmente factibles de examinar en una inspección, considerando las opiniones y recomendaciones expresadas a través de libros y finalmente considerando las características de la competencia. El mecanismo de promoción a utilizar será a través de publicidad tradicional, promoción de ventas orientado a agilizar la captación de demanda en el corto plazo, relaciones publicas con otras empresas y finalmente marketing directo a través de campañas en terreno y uso del e-marketing. En cuanto a la plaza, estará sujeta a tener cobertura en las regiones Metropolitana, Valparaíso y Bio Bío, sin dejar de lado la posibilidad de atender en otros lugares adaptando el precio con los costos de traslado asociados. El precio será variable, ya que se cobrará según el porcentaje del valor de la propiedad. La ventaja de esta estructura de precio es que se adapta a la realidad y capacidad de pago de los clientes. La estructura organizacional contará inicialmente con una persona en cada cargo, donde la dotación de técnicos irá aumentando de acuerdo al crecimiento de la empresa. Para lograr un servicio de alta calidad se definieron los procesos relacionados a la operación, apuntando a alcanzar los estándares de una industria desarrollada como la norteamericana. En cuanto a los resultados financieros, en el escenario normal sin financiamiento, se obtuvo un VAN levemente superior a $219 millones descontados al 23% con una TIR de 50%, en un horizonte de 10 años. Con la misma tasa, pero ahora con financiamiento propio y externo el VAN fue similar al anterior pero más cercano a los $220 millones, con una TIR de 52%. Al sensibilizar el proyecto en torno a sus variables críticas, se determinó que el punto de equilibrio en la variable precio se alcanza cuando la estructura de éste corresponde al 75% del valor original y en el caso de demanda se alcanza cuando corresponde a un 71% de la considerada inicialmente. Otro punto que se destaca del proyecto es que al sensibilizar frente a todas las variables que se consideraron, el proyecto continúa siendo rentable. Finalmente, como conclusión definitiva se recomienda la realización del proyecto, ya que a pesar de los riesgos de baja demanda (sobretodo inicial) se cree que el potencial tanto del negocio como del mercado puede llevar a que una empresa de este tipo tenga altas expectativas de crecimiento. Además, a pesar de que los supuestos realizados fueron relativamente conservadores, el VAN del proyecto fue positivo lo cual indica que financieramente es viable. Otro elemento que ayuda a la elección de este atractivo proyecto, son las bajas inversiones necesarias lo cual implica un menor riesgo para los inversionistas interesados.

Memoria (licenciado en ciencias jurídicas y sociales) / La presente investigación analiza el proceso uniformador del derecho de la compraventa internacional de mercaderías a través de la aplicación que se ha hecho del texto uniforme que la regula, la CISG, mediante los mecanismos que ésta contempla para su interpretación e integración. Dicho análisis se efectúa a través de la fragmentación del proceso uniformador en dos etapas, una primera etapa que expone la antesala de la creación del texto de la CISG, la funcionalidad de su texto en un entorno donde reinaba la lex mercatoria surgida en el Medioevo, la justificación de su creación como instrumento de derecho uniforme y el proceso de su creación, temas que son tratados en los capítulos primero a tercero. A continuación, en una segunda etapa, se explica la aplicación que se ha dado al texto de la CISG a través de los métodos que ella misma contempla para su interpretación e integración, aspectos que son tratados en los capítulos cuatro a seis, pasándose posteriormente a hacerse una breve referencia, en el capítulo séptimo final, a la aplicación que se ha hecho de la Convención en estudio, a través de otros instrumentos de derecho uniforme. Mediante la señalada división del proceso uniformador del derecho de la compraventa internacional de mercaderías se busca dar a conocer la problemática que entraña dicho proceso, consistente en el estado de vulnerabilidad en que queda el trabajo realizado en la primera etapa descrita al tener que ser aplicado el texto de la Convención a nivel internacional y no contarse con una institucionalidad que apoye suficientemente la aplicación del instrumento de derecho uniforme en estudio, principalmente para asegurar su interpretación e integración internacional, uniforme y que considere el principio de buena fe en el comercio internacional, de modo que se vea justificada en la práctica la finalidad por la que fue creado su texto, a saber, la disminución de la inseguridad jurídica en las transacciones mercantiles internacionales, la reducción de los costos de transacción y la simplificación de dichos intercambios.

Tesis (magister en derecho con mención en económia) / No autorizada por el autor para ser publicada a texto completo / Esta tesis de Grado intentará reflexionar sobre el contenido de lo que algunos autores han pretendido constituir como una nueva rama del derecho contemporáneo: el ciberderecho ("Cyberlaw") o derecho cibernético; el cual pretendería regular no sólo las actividades relacionadas con la informática y la telemática, sino las consecuencias políticas, económicas y culturales de dicha actividades humanas. Y dentro de esto, intentaremos acercarnos a reflexionar sobre uno de los aspectos que hemos mencionado, esto es, la formación de los contratos, y en particular la formación del contrato de compraventa en Internet. Para el cumplimiento de este objetivo se abordarán tres problemas específicos, que son: 1°) Cuándo y dónde se considera celebrado el contrato de compraventa en Internet. Este punto plantea, dentro del requisito del consentimiento de las partes, un problema temporal y espacial, esto es, el momento y el lugar en que se considera formado el contrato de compraventa en Internet. Aquí deberemos analizar las teorías de la aceptación, del conocimiento, de la expedición y de la recepción. 2°) Cuándo y dónde se producen los efectos o consecuencias del contrato de compraventa en Internet. Esto implica establecer en qué momento y en qué lugar se producen los efectos de la voluntad de las partes, y dentro de esto, la forma de transmisión de la voluntad y el grado de libertad para negociar. 3°) Finalmente, es necesario definir qué formalidades reviste el contrato de compraventa en Internet. Esto implica conocer, entre otras cosas, el valor de la prueba de las obligaciones generadas a través de la red, la firma digital y los sitemas electrónicos de transferencia.

Autor no autoriza el acceso a texto completo de su documento hasta el 2/11/2020. / Magíster en Gestión y Dirección de Empresas / El objetivo de la presente memoria de título es diseñar un negocio inmobiliario. La oportunidad de negocio inmobiliario surge en el momento en que Constructora Reisa Ltda., empresa con experiencia en edificación de viviendas habitacionales, desea integrarse verticalmente con su propio negocio inmobiliario, para lo cual compra un terreno en la comuna de Huechuraba apto para desarrollar un proyecto inmobiliario. Dicho negocio se encuentra determinado a un terreno establecido en la comuna de Huechuraba en la ciudad de Santiago de Chile. La metodología desarrollada para el cumplimiento del objetivo consiste en primer lugar con la identificación y descripción de oportunidad de negocio inmobiliario según el mercado y restricciones urbanísticas a las que se encuentra afecto el terreno, luego se realiza un estudio preliminar de las distintas opciones de negocio inmobiliario para seleccionar la mejor alternativa, a la cual se realiza un análisis de factibilidad. A continuación de desarrolla el diseño del negocio inmobiliario a partir de la opción seleccionada junto al análisis de resultados y recomendación. El resultado es un diseño de negocio funcional que responde a los recursos de Reisa para la realización del proyecto inmobiliario seleccionado. El proyecto consiste en un conjunto habitacional de 20 casas en condominio a ser construidas por la unidad de negocio constructora de Reisa. Mediante la evaluación económica se espera un VAN de 50.509 U.F. y una TIR de 10%. Con los resultados obtenidos se recomienda la ejecución del proyecto. El diseño del negocio inmobiliario para Reisa ha sido desarrollado en base a un análisis de distintos factores internos y externos que influyen en los resultados esperados del proyecto. El resultado es un diseño de negocios pensado para ser ejecutado exclusivamente por dicha empresa pues su forma de enfrentar las oportunidades y amenazas que representan los factores externos dependen de sus fortalezas y oportunidades de mejora propias de la empresa. Dicho diseño se construye en base a todos los factores determinantes que son declarados durante la evaluación de factibilidad, por lo que no hubiese sido posible construirlo sin el análisis que lo precede. Al elaborar el diseño de negocio se tiene en consideración que es dinámico, pues depende de factores que varían en el tiempo, especialmente la demanda y situación económica del país. Es por este dinamismo que se recomienda revisar periódicamente el diseño y sus factores críticos de éxito, con el fin de mantenerlo vigente a las actuales condiciones internas y externas. Aun siendo un diseño de negocio para un periodo de tiempo determinado, se espera que pueda servir como guía a Reisa Ltda.

Magíster en Gestión y Dirección de Empresas / El presente trabajo de tesis, expone el desarrollo de un emprendimiento tecnológico basado en economía circular, enfocándose en la reutilización de artículos de segunda mano, de cualquier categoría, ubicados en la Región Metropolitana. Hoy en día, existe un gran número de personas que poseen artículos que ya no utilizan, y ya sea por desuso, o por renovación, necesitan deshacerse del antiguo. Este negocio logra encontrar a una contraparte interesada, permitiendo segmentar por diferentes categorías, por ejemplo, georreferenciación, y poder concretar el traspaso del artículo. Por otro lado, se encuentran personas que desean adquirir artículos usados a un escaso valor. Este negocio tiene como objetivo principal la explotación de la economía circular en Chile. Por tal motivo, no se realiza una compraventa del artículo, es decir, no existe una transferencia monetaria entre ambos usuarios, sólo se realiza un cobro por transacción único dependiendo de la categoría del artículo, al usuario que recibe. La cual es sumamente inferior al valor real del artículo usado. De esta forma, incentivando el desuso de artículos, regalándolo a personas que le puedan dar un mejor uso que el actual. El anhelo es generar una consciencia social, y generar una propuesta de valor única en el mercado, considerando todos los factores críticos, y donde con el simple hecho de subir un artículo a esta plataforma, permita darle una mano a otra persona que realmente lo necesite. Este plan de negocios establece un marco conceptual con un fuerte contenido en la investigación de mercado, análisis del mercado, plan de marketing y factibilidad financiera, encontrando la óptima estrategia de negocios que permita alcanzar los resultados esperados. La metodología que se desarrolla consta de 10 etapas cuyo análisis permitirá cubrir todas las dimensiones necesarias para desarrollar el análisis del plan del negocio en su totalidad. Se realiza una encuesta en el estudio de mercado en donde se logra establecer que existe un interés por regalar artículos en vez de venderlos. En base a estos resultados, se realiza una estimación de demanda y un mercado objetivo. Finalmente, considerando los supuestos de crecimientos planteados en este trabajo, se realiza una evaluación económica y análisis de sensibilidad en base a distintos escenarios proyectados, en donde con el escenario escogido se obtiene un VPN de 57 Millones CLP, y una tasa interna de retorno de la inversión de 69% con un payback de 3 años. Dicho lo anterior, se puede afirmar la factibilidad económica de este proyecto.