Vår studie behandlar lagrum, praxis och doktrin gällande budgivningsprocessen i Sverige och huruvida de olika delarna i denna process bidrar till transparens. I Sverige fungerar budgivningen som i en auktion och bud är inte bindande förrän formkraven är uppfyllda, dessa finns i Jordabalken 4:1 för fastigheter och i Bostadsrättslagen 6:4 gällande bostadsrätter. Att bud inte är bindande, är i jämförelse med andra närliggande länder till Sverige, väldigt unikt. Vilket gör att den svenska budgivningsprocessen har många problem som behöver diskuteras och lyftas fram. När vi undersöker transparensen så tar vi i beaktning köpare, säljare, mäklare och spekulanter som inte blir den slutlige köparen och även det svenska samhället i stort. Framförallt fokuserar vi på de olika delarna där vi tycker oss finna mest problem ur ett transparensperspektiv. Dessa delarna är anbudsförteckning, redovisning av bud på nätet, falska bud och slutligen dolda bud. Det vi kommer fram till är att det finns uppenbara transparensproblem i samtliga delar som vi fokuserat på. Framförallt anser vi att anbudsförteckningen är ett bra verktyg för transparens men utnyttjas inte till sin fulla potential. Samma gäller för redovisning av bud på nätet. Där en möjlighet till god transparens för potentiella köpare förstörs av bristande praxis och frånvaro av lagrum. Vi kommer också fram till att falska bud är förödande för mäklakåren, köpare och samhället i stort. Då det både är svårt att upptäcka och svårt att bevisa i domstol så menar vi att det är en tydlig indikation av att transparensen är undermålig och att en förändring behövs för att få bukt med detta. Dolda bud är helt acceptabelt i budgivningar. Det är dock värt att nämna här att FMI rekommenderar öppen budgivning men det är endast en rekommendation. Dolda bud skapar ofta mycket missnöje då transparensen för en spekulant i denna delen är minimal. Vi kommer fram till att dolda bud borde regleras eller helt förbjudas då det skapar mycket missnöje och hat i budgivningar. / Our study address laws, judicial decisions and doctrine about the Swedish bidding process and if the different parts in this process contributes to transparency. In Sweden the biding works like an auction and the bids are not legally binding until the contract is signed, this is regulated by Jordabalken 4:1 for property and in Bostadsrättslagen 6:4 for co-operative apartments. The fact that bids are not legally binding is unique for Sweden in comparison to neighboring countries. However, this causes the Swedish bidding process to have a lot of problems that needs to be discussed. When we investigate the transparency, we take into consideration different perspectives and these are the buyer, the seller, the broker, other possible buyers and the society at large. Mainly we focus on the different parts in the biding process where we think that we find the most problems from a transparency perspective. These parts are the biding list, presentation of bids online, false bids and finally hidden bids. Our conclusions are that there are obvious transparency problems in all the parts that we choose to focus on. We believe that bid list is a great tool for transparency, but it is not used to its full potential. We also believe that the same goes for presentation of bids online. Where there is a possibility for great transparency for potential buyers, but this transparency is destroyed by lack of judicial decisions and laws. We also come to the conclusion that false bids are devastating for the brokers but also the buyers and the society at large. False bids are both hard to notice and hard to prove in court, we believe that this is a strong indication that the transparency is lacking and that a change is needed to make it stop. Hidden bids are completely acceptable in the biding process. It is worth mentioning that FMI recommends an open bidding process but that is just a recommendation. Hidden bids often create a lot of dissatisfied potential buyers because the transparency in a hidden bidding process is minimal. Our conclusion about this is that hidden bids should be regulated or totally forbidden because of how much dissatisfaction and hate it creates in the biding process.

Denna studie kommer att utforska hur dolda bud påverkar tilliten till budgivningsprocessen, där syftet med studien är att undersöka påverkan på förtroendet hos köpare, säljare och potentiella köpare på bostadsmarknaden. Med denna undersökning vill vi ta reda på vilka utmaningar dolda bud skapar för att tillföra kunskap och lärdomar för mäklarbranschen. I arbetet diskuteras det hur dolda bud har bidragit till en opålitlig budgivningsprocess, där de inblandade aktörerna ofta misstänker att mäklaren har undanhållit information. Detta sker trots att Fastighetsmäklarlagen inte innefattar en reglerad budgivning ännu, där säljaren i nuläget avgör om budgivningen ska hållas öppen eller vara stängd. Forskningsstudiens teoretiska ramverk består av tillit, risk och osäkerhet, transparens och asymmetrisk information. Påverkan på transaktionskostnader och det marknadsmässiga perspektivet behandlas även i det teoretiska ramverket. Arbetet baseras på en kvalitativ undersökning med semistrukturerad intervjuteknik som består av nio genomförda intervjuer. Dessa baseras på deltagare som tidigare varit i kontakt med dolda bud i en försäljningsprocess. Resultatet av studien visar att det finns en stor okunskap om fenomenet dolda bud vilket i sin tur skapar missförstånd och misstro. Slutligen visar forskningen på att det finns en rad faktorer som påverkas negativt av de dolda buden med ett fåtal skillnader mellan de inblandade aktörerna. De främsta slutsatser som framhävs i forskningsrapporten är förtroendets påverkan hos de olika parterna, då ett flertal vann medan andra förlorade i budgivningsprocesserna. / This study will investigate how hidden bidding affects trust in the bidding process where the aim of the study is to investigate the impact on the trust of buyers, sellers and potential buyers in the housing market. With this survey, we want to find out what challenges hidden bids create in order to add knowledge and lessons for the brokerage industry. The work discusses how hidden bids have contributed to an unreliable bidding process where the parties involved often suspect that the broker has withheld information. This is despite the fact that the Real Estate Agents Act does not yet include regulated bidding, where the seller currently decides whether the bidding should be kept open or closed. The research study's theoretical starting points consist of trust, risk and uncertainty, transparency, and asymmetric information. The impact on transaction costs and the market perspective is also addressed in the theoretical framework. The work is based on a qualitative survey with a semi-structured interview technique consisting of nine completed interviews. These are based on participants who have previously been in contact with hidden bids in a sales process. The results of the study show that there is a great deal of ignorance about the phenomenon of hidden bids, which creates misunderstandings and mistrust. Finally, the study shows that there are several factors that are negatively affected by the hidden bids with a few differences between the parties involved. The main conclusions that are highlighted are the impact of trust on the part of the various parties, as several won while others lost in the bidding processes.

En av de viktigaste delarna i bostadsaffärer är budgivningen, både för mäklare, säljare och köpare. Budgivningen är dock inte reglerad i lag och bud är inte bindande. Säljaren bestämmer över budgivningen och spekulanterna bestämmer över sina bud. Mäklarens hantering av budgivningen är reglerad genom lag och praxis, bland annat skyldigheten att tillvarata båda parters intressen. Med dessa utgångspunkter kan budgivningen i vissa fall bli problematisk, något som har uppmärksammats i samband med dolda bud. Ett dolt bud innebär att det endast gäller under förutsättning att det inte kommuniceras till övriga spekulanter. Det har blivit allt vanligare på bostadsmarknaden men det saknas information och fördjupning inom ämnet. Därav är syftet med denna uppsats att studera dolda bud och vilka effekter det har på förmedlingsprocessen utifrån en kvalitativ forskningsmetod med induktiv ansats. Studien utgörs i huvudsak av intervjuer med olika erfarna personer inom bostadsmarknaden i Stockholm, men utreder även vad dolda bud innebär och hur det förhåller sig till regler, lagar och praxis.  Det finns en stor problematik kring dolda bud och det innebär en risk för alla inblandade parter. Budgivningen brister i transparens och det är inte ovanligt att det leder till besvikelse och frustration. Det förekommer i samband med att marknaden är het och leder till en snabb affär där alla inte får chans att delta i budgivningen som många har att förlora på. Marknaden sätter inte priset vilket leder till slutpriser som mer eller mindre skiljer sig från marknadsvärdet. Ekonomiskt sett är det i princip alltid någon av parterna som förlorar på affären, antingen betalar köparen för mycket eller så får säljaren mindre än vad man hade kunnat få i en öppen budgivning. Framför allt är det övriga spekulanter som blir upprörda för att de inte har fått möjlighet att delta i budgivningen och det är oftast mäklaren som får kritiken. Okunskap och orättvisa är orsaken till missnöjet och problematiken som uppstår på bostadsmarknaden. Mäklare samt branschexperter ser detta som ett allt vanligare problem och det leder till ett dåligt rykte för bostadsmarknaden, särskilt för mäklarna. Branschens ambition är att bostadsaffärer ska vara tydliga och informativa för alla parter med en öppen och transparent budgivning. / One of the most vital parts in real estate business is the bidding process, for both the broker, seller and the buyer. Although, the bidding process is not regulated by the law and the bids are not binding. The seller is deciding over the bidding process and the potential buyers are in charge of their offerings. How the realtor is handling the bidding process is regulated by law and by praxis, for example the obligation to include the interest of both parties (seller and potential buyer). Based on these premises, the bidding process can in some cases become problematic, which have been highlighted in association of sealed bids. A sealed bid involves a condition that it will last only if it is not communicated to other speculators. This phenomenon become more common on the real estate market, although it lacks information and knowledge within this topic. Therefore, the purpose of this bachelor thesis is to study sealed bids and identify what effects it has on the brokerage process, based on a qualitative study method with an inductive approach. The study is mainly based on interviews with different people with different experiences within the sector of real estate in Stockholm. In addition, it also investigates what sealed bids means and how it is related to rules, laws and praxis.  There is a huge issue with sealed bids and it involves a risk for all parties involved. The bidding process is lacking in transparency and it is likely that it generates disappointment and frustration. It occurs in association when the market is blooming, which generates quick deals where not everyone get the chance to participate in the process of bidding. The market does not set the price, which leads to selling prices that differs from the market value. From a financial point of view, one of the parties usually losing out in the deal, with either the buyer paying too much, or the seller receiving less than what they could have received in an open bidding process. Overall, the other speculators get upset due to that they have not been getting the opportunity to participate in the bidding and it is often the realtor who receives the criticism. Lack of knowledge and injustice are the reasons of the dissatisfaction and the problem that arises on the real estate market. Brokers and other experts within the sector see this as a more common issue and it gives the real estate market a bad reputation, especially for the brokers. The ambition of the sector is that the real estate deals should be more direct and informative for all parties involved with an open and transparent bidding process.

Budgivningen är en av de mest vitala delarna i bostadsaffären. Det är genom budgivningen som den slutgiltiga köparen koras och det slutgiltiga priset uppskattas. Trots budgivningens centrala betydelse för bostadsaffären är den inte lagreglerad. Vidare är bud inte bindande förrän köpekontrakt är upprättat enligt de formkrav som följer av JB 4:1 respektive BRL 6:4. Detta innebär att det är säljaren som bestämmer budgivningens utformning, och köparen är inte skyldig att stå vid sitt bud förrän formenligt köpekontrakt är upprättat. Mäklarens skyldigheter i budgivningsprocessen är i viss mån reglerade genom lagar och praxis, bland annat finns skyldigheter att föra anbudsförteckning, vidarebefordra alla bud till säljaren samt förhålla sig opartisk men samtidigt särskilt iaktta säljarens ekonomiska intresse.  Ovan anförda premisser har medfört att budgivningen i vissa fall kan bli tämligen problematisk. Pressade marknader kan utmynna i pressade budgivningar förenade med pressade villkor. Till följd av den frihet som spekulanter har att lägga bud, har fenomenet dolda bud förekommit i allt högre utsträckning - ett bud som budgivaren instruerar mäklaren att endast vidarebefordra till säljaren och hålla dolt för övriga spekulanter. Dolda bud har blivit allt vanligare, men saknar vidare kunskap och fördjupning. Detta är en rättsvetenskaplig studie som avser att analysera och diskutera vilka effekter som dolda bud kan anses ha på förtroendet för fastighetsmäklaren och fastighetsmarknaden. Arbetet bygger på en rättsdogmatisk metod där vi avser att tolka och systematisera gällande rätt.  Den vedertagna bedömningen visar sig vara att dolda bud tar bort transparensen från affären och budgivningsprocessen vilket i sin tur påverkar förtroendet för fastighetsmäklaren och fastighetsmarknaden i negativ riktning. Förekomsten av dolda bud bidrar till en otydlig och orättvis budgivning. Budgivningen brister i transparensen vilket inte sällan leder till missnöjda, frustrerade spekulanter som känner sig förledda och snuvade på en affär. Detta resulterar i sin tur i ett dåligt rykte för såväl bostadsmarknad som fastighetsmäklare. Ambitionen är öppna transparenta budgivningar med tydliga ordningsregler, då skulle förtroendet troligen tillta. Att förbjuda dolda bud hade varit en god början. / The bidding process is one of the most vital parts of the home purchase. It’s through the bidding process that we get a final buyer, and the market value price is set. Even though the bidding process plays such a vital part in the real estate affair, it is not regulated in the Swedish law. Bids are not binding until a formal contract of sale is written according to what is written in JB 4:1 and BRL 6:4. This means that the seller is the one who controls the bidding process, and that a buyer is’t obligated to stand by his bid until a formal contract is established. The real estate agent's obligations during the bidding process are somewhat regulated in the law. There is for example an obligation to write a list of tenders, to pass on all the incoming bids to the seller and to stay impartial but to always see to the sellers economic interests.  What's mentioned above has led to some complications regarding the bidding process. Pressured markets lead to a pressured bidding process which in turn lead to pressured demands from buyers. As a result of the freedom a potential buyer has to make an offer, has the phenomenon of hidden bids become more common - a bid where the bidder instructs the broker to only pass on the bid to the seller and to keep it hidden from other intending buyers. Hidden bids have become more usual, but further knowledge about the subject is still missing. This is a jurisprudence study which is meant to analyze and discuss what effects hidden bids might have regarding the general trust towards real estate agents and the real estate market. This paper is built upon a legal dogmatic method where we intend to interpret and systematize applicable law.  The general assessment shows that hidden bids eliminate the transparency from the affair and the bidding process which in turn affects the trust for the real estate agent and the real estate market in a negative turn. The existence of hidden bids contributes to a bleary and unfair bidding process. It lacks transparency which leads to disgruntled and frustrated intending buyers who feel misled and sniffed of their potential new home. This results in a bad reputation for both the broker and the market. The ambition is an open and transparent bidding process with clear rules of procedure, the trust would then most likely increase. To ban hidden bids would be a good start.