Tesis para optar al grado de Magíster en Dirección y Administración de Proyectos Inmobiliarios / El presente trabajo caracteriza la problematica del desarrollo de proyectos inmobiliarios de rehabilitación patrimonial para vivienda desde la perspectiva del fi nanciamiento. A partir de un diagnóstico donde el principal escollo para el desarrollo de estos proyectos parece ser de orden financiero, aborda el tema definiendo y caracterizando las principales dimensiones del problema, inversión y deuda. Posteriormente, realiza un análisis de casos de diversa escala, donde caracteriza la dimensión financiera de este tipo particular de proyectos. A partir del análisis de casos se define y caracteriza cómo el problema del financiamiento efectivamente limita y complejiza el desarrollo de este tipo de proyectos, siendo una de las principales causas para su no desarrollo.

Autor no autoriza el acceso a texto completo de su documento hasta el 18/5/2020. / Magíster en Gestión y Dirección de Empresas / El presente trabajo muestra el desarrollo de un Plan de Negocios para remodelar y posteriormente arrendar un inmueble de conservación histórica ubicado en pleno centro cívico de Santiago, de data de construcción de 1910. Lo anterior se justifica en base al excelente emplazamiento de la propiedad, junto con una buena accesibilidad para el público, más el aporte al valor patrimonial del país, al velar por preservar una fachada de alto valor arquitectónico. La metodología aplicada fue la recomendada para un Plan de Negocios, en la cual se realizó un análisis detallado del mercado inmobiliario de Santiago Centro, del cual se determinó el mercado objetivo de Renta Inmobiliaria, enfocado en clientes de los rubros Educacional, Restaurant y Retail para ofrecer en arriendo la propiedad. Posteriormente se determinó la estrategia genérica de Diferenciación Enfocada como la más idónea para el proyecto, dado que el rubro de conservación histórica es un nicho específico dentro de la industria, con pocos competidores. Luego se generó el modelo de negocios bajo la metodología CANVAS, para posteriormente establecer en el Plan Operacional los planos, presupuestos y carta Gantt para cada una de las 3 alternativas. A su vez, se elaboró un plan comercial del tipo marketing táctico con el análisis de las 4 P, determinando en particular los precios para cada una de las alternativas. Finalmente, se eligió la estructura de recursos humanos más idónea para la etapa de proyecto, cuya duración total se estimó en 12 meses, y donde más de la mitad del tiempo de ejecución está constituido por las etapas de demolición y obra gruesa, respectivamente. Con lo anterior, se cataloga esta obra como de alta complejidad, para lo cual se recomienda contratar a mano de obra con alto nivel de experiencia. Luego de evaluar económicamente a nivel puro las 3 alternativas, se concluye que todas ellas son factibles económicamente, de las cuales se seleccionó la asociada a generar un espacio arrendable destinado al rubro Pub-Restaurant , cuyo VAN neto fue de UF 44.934, una TIR de 22,72%, y una tasa de descuento del 10% anual real. Esta alternativa contempla la remodelación de la fachada principal y la construcción de 4 pisos al interior que pueden albergar hasta 15 locales de este rubro. El análisis de sensibilidad posterior demostró que el proyecto es robusto ante variaciones combinadas del precio del arriendo y la inversión, pero con sensibilidad media a la vacancia de locales, cuyo rango se sitúa entre [0%;50%], para que el proyecto siga siendo rentable. Se recomienda al arrendador velar por un buen mix de locales, que ofrezcan productos de calidad al público, para que se genere lealtad al punto y aumente la demanda de locales en los pisos superiores, que son los últimos en arrendarse. Al evaluar el financiamiento, se obtienen resultados similares con las modalidades de crédito hipotecario y Leasing, con TIR financiadas de 61,43% y 61,48% respectivamente. Aunque el Leasing es levemente más rentable, se recomienda la opción de crédito hipotecario, por la flexibilidad en las condiciones de salida ante una potencial venta de la propiedad.

Postítulo Especialización en Conservación y Restauración Arquitectónica

Memoria para optar al título de Arquitecta / Los Mercados siempre han sido lugares turísticos de visita obligada para los turistas, se dice que, si no se ha visitado el mercado de una ciudad, no se le ha conocido del todo. Pero además los mercados son polos de desarrollo local y económico, en ellos la actividad de abasto y turismo son potenciadas como un espacio de ocio y esparcimiento, lo cual ayuda a revitalizar el comercio de las ciudades. Esto hace que aun sigan vigentes en la actualidad. En países europeos más desarrollados han comprendido el valor que poseen los mercados, y los han revitalizado exitosamente, atrayendo a turistas y nuevos usuarios. Otro ejemplo es Estados Unidos, que ha potenciado los Farmer´s Markets, mercados en los cuales la comercialización de productos se produce directamente entre el comprador y el productor. Ya sea un mercado de granjeros, o un edificio antiguo reconvertido a mercado gastronómico en medio de la ciudad, el foco está en la oferta, que contempla productos locales, gastronomía local de calidad, e incluso mercancías provenientes de distintas partes del globo. Todas estas experiencias culturales juntas configuran el potencial económico de los mercados.

O Monumento às Bandeirasde Victor Brecheret, constituído pelo Granito Mauá, é um símbolo do povo paulistano e o trabalho de uma vida de um dos mais importantes artistas brasileiros. É no contexto da importância cultural e histórica desse monumento e, principalmente no intuito de contribuir com sua conservação, que este estudo se insere, objetivando a avaliação da rocha que o compõe, por meio de da utilização de método não destrutivo baseado na propagação de ondas ultrassônicas. O estudo abordou a avaliação de uma amostra sã da mesma rocha do monumento coletada no seu local de ocorrência, efetuando-se a comparação entre os valores das velocidades de propagação obtidas nestaamostra e das obtidas diretamente no monumento. Para tanto, foram adequadas as metodologias para que os dados obtidos no laboratório pudessem ser comparados aos levantados in loco. Dessa forma, foram adaptados todos os procedimentospara ambas as aplicações, eliminando o maior número de variáveis passíveis deinterferência nos resultados, inclusive as que envolvem a operação do equipamento. As medições tanto no monumento como no laboratório abordaram a aplicação de três formas de transmissão: direta, semidireta eindireta. Por sua vez, foram aplicados três pares de transdutores distintos, 54 kHz, 150 kHz e exponenciais, para cada uma delas. Apuradas as avaliações em ambas as condições e tratados os dados, pôde-se concluir que o Monumento às Bandeirasainda permanece em boas condições de conservação, uma vez que as velocidades de propagação de ondas ultrassônicas obtidas no monumento apresentaram-se na ordem de 4.600 a 5.300 m/s, variando de acordo com o tipo de transmissão aplicada. No laboratório, os resultados obtidos variaram de 4.600 a 5.500 m/s. / The Monumento às Bandeirasof Victor Brecheret is constituted of Mauá Granite. It is a symbol of São Paulo people and themasterpiece of one of the most important Brazilian artists. This study aimed to assess the conservation status of the stone which composes this monument by using the non-destructivemethod of propagation of ultrasonic waves. This study was carried out considering the importance of this monument and mainly to contribute to its conservation using a geological approach. In this study the values of the P-wave velocities in the monument were compared with the values obtained in the laboratorysample, which was collected in the original quarry of the same stone of the monument. Appropriate methodologies were used in this study to obtain the values of velocities in laboratory and in situ. All the procedures were adapted for both applications in order to eliminate as many variables as possible which would affect the results and interpretations, including the operation of the equipment itself. Three types of transmission were used: direct, semi-direct and indirect, with three different transducer pairs: 54 kHz, 150 kHz and exponentials. The result of these evaluations indicates that the stone of which Monumento às Bandeirasis made is still in good conservation condition, based in the P-wave velocities: ca. 4,600-5,300 m/s, obtained directly in the monument, varying according to the type of transmission applied, and 4,600-5,500 m/s in the laboratory tests. These values are in accordance with non-altered granites.

Antes de possuir legislação específica de proteção do patrimônio cultural, a cidade de Santos sofreu perdas consideráveis em relação a sua memória edificada, decorrentes da modernização e ampliação de seu porto, impulsionadas pela economia de exportação. No sentido de se contrapor a essas perdas, surgiram a partir dos anos 1970 diversas manifestações e debates favoráveis à preservação em Santos. Desta maneira, foram feitos diversos pedidos de tombamentos aos órgãos oficiais de preservação e no final dos anos 1980 teve início o processo de implantação de políticas de preservação no Município, com a criação do Conselho de Defesa do Patrimônio Cultural de Santos (CONDEPASA). Assim, os objetivos desta pesquisa são contextualizar o papel desempenhado pelos órgãos de preservação, Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional (IPHAN), Conselho de Defesa do Patrimônio Histórico, Artístico, Arqueológico e Turístico (CONDEPHAAT) e CONDEPASA, além de apresentar e analisar os Programas de Municipais de Preservação que contribuíram para a revitalização do centro histórico. Para melhor compreensão deste processo serão também analisadas quatro obras de restauração: Casarão Branco da Praia, Outeiro de Santa Catarina, Teatro Guarany e Casarões do Valongo. / Before it has specific legislation for the protection of cultural heritage, the city of Santos suffered considerable losses in relation to its built memory, with the modernization and expansion of its port, driven by the export economy. In opposing to these losses, several manifestations and debates emerged from the 1970s in favor of preservation in Santos. In this way, several requests for registration were made to the official preservation agencies and in the late 1980s the process of implementing preservation policies in the Municipality began, with the creation of the Council for the Defense of the Cultural Heritage of Santos (CONDEPASA). Thus, the objectives of this research are to contextualize the role played by the preservation organs, the National Historical and Artistic Heritage Institute (IPHAN), the Council for the Defense of Historic, Artistic, Archaeological and Tourist Heritage (CONDEPHAAT) and CONDEPASA, besides presenting and analyzing The Municipal Preservation Programs that contributed to the revitalization of the historic center. To better understand this process, four restoration works will also be analyzed: Casarão Branco da Praia, Outeiro de Santa Catarina, Guarany Theater and Casarões do Valongo.

Curso Especialización en Conservación y Restauración Arquitectónica

Esta tese se refere ao estudo do edifício do Museu Paulista, identificando as características da técnica construtiva tradicional de alvenarias, quanto ao sistema estrutural e os materiais empregados. Descreve as circunstâncias históricas, a evolução do emprego da taipa para o emprego do tijolo, e a inserção do edifício do Museu Paulista na cidade de São Paulo em meados do século XIX. Analisa as características que diferenciam um edifício histórico de um edifício moderno relativo às soluções estruturais e a natureza dos materiais. O sistema estrutural tem como elementos principais paredes e pés-direitos, arcos e abóbadas, colunas e pilastras, pisos de assoalho e abobadilha, e fundações. Os materiais são analisados quanto à presença de umidade constante, devido à inexistência de impermeabilização das fundações, a presença de sais solúveis, a porosidade dos materiais, a presença de microrganismos, e a relação com o tipo de tinta utilizada na pintura. Através do levantamento do histórico das intervenções, verifica-se que entre elas há aquelas que causaram danos ao edifício, pelo fato de não considerar as características específicas que o definem. Através de ensaios exploratórios, se reconstitui os traços das argamassas e identificam processos de danos / This thesis refers to the study of the building of Museu Paulista and identifies the characteristics of the traditional masonries constructions techniques that involves the structural systems and the materials used. It describes the historical circumstances and of the evolution of taipa to brick and the inclusion of the building of Museu Paulista in the city of São Paulo in the middle of XIX th Century. It also analyses the characteristics that differs one history and modern build structural solutions and the nature of materials. The main structural systems are constituted by walls, right feet, arch and vault, pilaster and colums, wooden floor, abobadilha, and foundation. The materials are analysed in the several aspects such as the presence of constant humidity, that occurs when there isnt the impermeabilization of the foundations; presence of solubles salts; the porosity of materials; the presence of microorganism and the type of paint used in the painting. Through the history intervations it is verified that amount them there are some generated caused damage to the building due the fact that the specified characteristics were not taken account of. Through the exploratories essays it is reconstructed the composition of the mortars and the identification of the damages process.

O objetivo desta pesquisa é fazer uma análise comparativa das políticas públicas de revitalização dos centros históricos adotadas pelas cidades de Buenos Aires e São Paulo. Busca-se verificar quais as contribuições das políticas de cada cidade para a efetiva preservação do patrimônio histórico-cultural e a criação de novos equipamentos e atividade culturais e de lazer. Esta dissertação procura traçar um panorama histórico das transformações ocorridas nestes centros históricos e as políticas públicas implantadas em ambas as cidades. Também analisa como as duas cidades procuraram reverter a situação de abandono e degradação destas regiões e a reação de cidade a deterioração do espaço físico/urbano. O método de trabalho consistiu em fazer o levantamento das políticas públicas de revitalização adotadas por cada uma das cidades durante as décadas de 70, 80, 90 e inicio do século XXI. Buscou-se identificar quais os programas e ações relacionadas à criação e a renovação de equipamentos culturais e de lazer. Em complemento foi feito uma analise comparativa entre os modelos adotados pelas duas cidades na qual se procura identificar as semelhanças além identificar os principais mecanismo financeiro e instrumentos legais utilizados em cada cidade. / The main objective of this research is a comparative analysis between Buenos Aires and São Paulo City government programs for the recovery of the downtown neighborhood/region. For that, was analyzed the effective contribution of public policies in the preserve historical and cultural assets of each city and the development of new leisure and cultural centers/initiatives. This essay propose a to investigate a history of transformations occurred in the Buenos Aires and São Paulo downtown and the public policies implement in both cities. Is also object of analysis methodology and effective actions that those two cities had done to revert the decadence of the downtown area. The methodology used in this investigation based on the research of the public policies adopted by each city during the decades of 70´s, 80´s, 90´s and beginning of the XXI century. For that, was investigated the main actions related to the creation and renovation of the leisure and cultural centers/initiatives. As a complement was done a comparative analysis between the models adopt by each city and based on this comparison was highlight the difference in legal and financial model adopts in the renovation by each city.

Una gran cantidad de monumentos históricos de tierra en el Perú, y en el mundo, han sido dañados por los sismos. El daño principal es la fisuración de sus muros estructurales que degrada su resistencia y rigidez e incrementa la posibilidad de colapso durante un nuevo sismo. Con el fin de reparar y restaurar al muro sus propiedades iniciales se ha estudiado la inyección de morteros líquidos (grouts) de barro en las fisuras. El suelo utilizado en el grout necesita de la presencia de arcilla porque es el material aglomerante del suelo. Sin embargo, cuando el barro se seca la arcilla se contrae y se generan fisuras que reducen la capacidad de adherencia del grout. Con el fin de que la reparación sea eficiente, se debe reducir la fisuración por contracción de secado. Este trabajo presenta los resultados de un estudio realizado sobre la incorporación de aditivos en grouts de barro para controlar el proceso de fisuración durante el secado. Los aditivos estudiados fueron: microfibras de papel, goma de tuna, clara de huevo y vaselina. Con estos aditivos se buscó 2 efectos. El primero fue el efecto de costura de las microfibras, similar al que produce la paja en el mortero de barro de la mampostería de adobe. El segundo fue el retardo de la velocidad de secado. En algunos ensayos simples se observó que la disminución de la velocidad de secado reduce la fisuración debida a la contracción de la arcilla. Para determinar la eficiencia de los aditivos en disminuir la fisuración y mejorar la adherencia del grout, se ejecutaron 2 tipos de ensayos: el ensayo de agrietamiento en films y el ensayo de tracción indirecta. El primero fue utilizado para analizar y comparar el proceso de fisuración en capas delgadas (films) de barro y escoger las dosificaciones de grout con menor ancho de fisura. El segundo fue realizado en emparedados de adobe, con las dosificaciones escogidas previamente, para determinar si el grout estudiado proporciona una buena adherencia. Se comprobó que las microfibras logran disminuir significativamente la fisuración y como consecuencia mejoran la adherencia o resistencia del grout. La goma de tuna mejoró la adherencia de grouts finos y fluidos y la clara de huevo también fue capaz de aumentar la resistencia del grout. Finalmente la vaselina no fue útil debido a que su adición en el grout incrementa la fisuración y deja manchas en el barro seco. / Tesis