Dissertação (mestrado) - Universidade Federal de Santa Catarina, Centro Tecnológico, Programa de Pós-Graduação em Engenharia Civil, Florianópolis, 2007 / Made available in DSpace on 2012-10-23T03:49:45Z (GMT). No. of bitstreams: 1 276033.pdf: 3045907 bytes, checksum: 97267eb5dc247c75a1465e84f58ed28f (MD5) / O geomarketing é uma ferramenta importante para a tomada de decisões e formulação de estratégicas nos mais variados setores da indústria, comércio e serviços. Através da análise espacial, pode-se estudar e entender as relações existentes entre as estratégias e políticas de marketing, e o território ou espaço onde uma empresa, seus consumidores, fornecedores e concorrentes se localizam. No geomarketing ou marketing geográfico, utiliza-se um Sistema de Informações Geográficas, formado por mapas digitais associados a um banco de dados contendo diversas informações relevantes para o entendimento do espaço e seus consumidores. Na área imobiliária, os atributos de localização do imóvel influenciam diretamente o futuro consumidor. O Ciclo de Vida Familiar do consumidor estabelece prioridades em relação à localização e vai determinar a escolha dos tributos do futuro imóvel. O geomarketing aplicado ao mercado imobiliário auxilia na definição do mercado alvo de um novo empreendimento, a partir do estudo das condições sócioeconômicas da população da área e da localização de benfeitorias próximas, que são os principais fatores de influência e definição dos futuros consumidores. Esta pesquisa tem como objetivo realizar o diagnóstico do mercado imobiliário de uma região piloto utilizando o geomarketing. Para isto, usou-se software específico, base cartográfica digital, dados censitários do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística e dados obtidos em pesquisa de campo local. Realizando-se uma análise estatística dos dados sócioeconômicos e associando estes com os elementos próximos da localidade pode-se fazer uma associação com o Ciclo de Vida Familiar do mercado alvo, traçando as diretrizes do projeto arquitetônico que atenderá aos anseios deste, e as áreas potenciais para publicidade deste novo imóvel. / Geomarketing is an important tool for decision-making and development of new strategies for several applications, such as industry, services and marketing. Through spatial analysis it is possible to study and understand the existing relations between strategies and marketing policies and physical space where a company, its consumers, suppliers and rivals are located. On geomarketing or geographic marketing a Geographic Information System is used. This system is formed by the association of digital maps to data bank holding several information relevant to the understanding of the space and its consumers. On the real state are the property location attributes directly influence on the future consumer. The Family Life Cycle and its priorities in relation to its location, and this will influence on the direct necessities of the future property. Geomarketing applied to the real state business helps on the definition of the target market of a new enterprise, starting from the study of the social- economical conditions of the population of the area and the locations and improvement close that are the main factors of influence and definition of future consumers. The primary goal of this research is to develop a real state business diagnosis of a study area using geomarketing. For that it was used a specific software, a digital cartographic basis, data from earlier census obtained from the Brazilian Institute of Geography and Statistics. Performing statistical analysis of the social-economical data and associating them to the elements near the location, an association to the Family Life Cycle of the target market can be made, setting then the directives of the architectonical project, and potential areas for advertising and promotion of this new property.

Dissertação (mestrado) - Universidade Federal de Santa Catarina, Centro Tecnológico. Programa de Pós-Graduação em Arquitetura e Urbanismo. / Made available in DSpace on 2012-10-23T10:21:29Z (GMT). No. of bitstreams: 1 250548.pdf: 1801580 bytes, checksum: 3da2bfd07060457dbbd6a2fa9154a109 (MD5) / A moradia tornou-se um produto a ser vendido e comprado e, por isso, sujeito às leis de mercado. Desse modo, os construtores procuram reduzir custos e otimizar a aplicação de recursos financeiros, concentrando os investimentos em atributos valorizados pelo público alvo. Como o mercado imobiliário é heterogêneo, há edificações com diferentes níveis de investimento e, conseqüentemente, com variados preços de venda. É esperado, portanto, que edificações de maior valor sejam, de maneira geral, melhores que outras de preço mais baixo. Este trabalho apresenta o levantamento de atributos de apartamentos de diferentes categorias do mercado imobiliário de Florianópolis, SC, e investiga suas correlações com o custo final do imóvel. O estudo mostrou que quando se trata de isolamento sonoro o parâmetro parece ser independente do nível de investimento na edificação. Além de constante, o índice é igualmente baixo em todas as categorias de imóveis, sendo, em média, de 38,7 dB, o que é em torno de 15 dB inferior ao que estabelecem normas européias. The dwelling became a product to be sold and bought and, therefore, submitted to the market-law. In this way, the builders tendency is to look for cost reduction and financial resources optimization, putting effort in attributes that are appealing to the public. Real estate itself is a heterogeneous medium, leading to buildings of different investment levels. In consequence, there is a large dynamic range of final costs. In general terms, it is expected that the more expensive the flat the better it gets. This research presents the result of a survey, carried out in Florianópolis, southern of Brazil, of the attributes of residences of different categories that are found in the market and investigates the correlation to their selling price. It is shown that as far as sound insulation is concerned the parameter seems to be independent from the level of financial investments of the building. Besides being constant along different categories, an average of 38.7 dB was found, which is low compared to Europeans standards that demands values 15 dB higher than what is normally being provided in Brazil.

Dissertação (mestrado) - Universidade Federal de Santa Catarina, Centro Tecnológico. Programa de Pós-Graduação em Engenharia de Produção. / Made available in DSpace on 2012-10-23T15:34:04Z (GMT). No. of bitstreams: 0 / No início de um empreendimento imobiliário, basicamente, o empreendedor possui duas alternativas para capitalizar os recursos necessários para viabilizar a execução da obra e financiar as demais despesas envolvidas como a publicidade e outras despesas de comercialização: a antecipação das vendas e a captação de financiamentos aliada ao aporte de recursos próprios. A antecipação das vendas de unidades imobiliárias inacabadas é uma prática comum entre investidores do mercado imobiliário, que a praticam como forma de contenção dos custos de construção e para reduzir o risco de, ao final da construção, não conseguir comercializar as unidades em tempo para cobrir os custos do empreendimento. Tal prática, no entanto, apresenta algumas desvantagens econômicas. Além do valor de venda apresentar um deságio em relação ao valor do produto acabado, as vendas podem se concretizar em um momento que o Custo Unitário Básico (CUB) se encontra em baixa. Vale ressaltar que, geralmente, os valores de venda são vinculados ao valor do CUB, como forma de acompanhar a variação inflacionária. A alternativa para a antecipação das vendas seria a aquisição de financiamentos que, de acordo com os seus encargos e prazos de pagamento, pode se tornar economicamente inviável para o investimento. O objetivo geral desta dissertação é identificar o momento economicamente ideal para iniciar o aporte de recursos externos em um empreendimento imobiliário. Além de apresentar as principais formas de comercialização de empreendimentos imobiliários, é demonstrado que as técnicas tradicionais de análise de investimentos (Valor Presente Líquido e Taxa Interna de Retorno) não são capazes de avaliar o momento ideal da construção, no qual as alternativas para captação de recursos se tornam economicamente atrativas. A Teoria das Opções Reais, por sua vez, por ser capaz de agregar flexibilidade em sua análise, consegue avaliar o momento economicamente ideal para iniciar o aporte de recursos externos, seja por meio da comercialização do empreendimento ou por meio da aquisição de financiamentos. O modelo para opções de conversão desenvolvido nesta dissertação é aplicado em um estudo de caso de um empreendimento imobiliário residencial. Ao final, o modelo não só consegue identificar o momento economicamente ideal para iniciar o aporte de recursos externos, mas seu resultado se configura como um plano de contingências que permite ao empreendedor tomar decisões estratégicas sobre a forma de aportar recursos, ao longo de todo o período de construção do empreendimento.

A comparação de dados de mercado é o método mais empregado em avaliação de imóveis. Este método fundamenta-se na coleta, análise e modelagem de dados do mercado imobiliário. Porém os dados freqüentemente contêm erros e imprecisões, além das dificuldades de seleção de casos e atributos relevantes, problemas que em geral são solucionados subjetivamente. Os modelos hedônicos de preços têm sido empregados, associados com a análise de regressão múltipla, mas existem alguns problemas que afetam a precisão das estimativas. Esta Tese investigou a utilização de técnicas alternativas para desenvolver as funções de preparação dos dados e desenvolvimento de modelos preditivos, explorando as áreas de descobrimento de conhecimento e inteligência artificial. Foi proposta uma nova abordagem para as avaliações, consistindo da formação de uma base de dados, ampla e previamente preparada, com a aplicação de um conjunto de técnicas para seleção de casos e para geração de modelos preditivos. Na fase de preparação dos dados foram utilizados as técnicas de regressão e redes neurais para a seleção de informação relevante, e o algoritmo de vizinhança próxima para estimação de valores para dados com erros ou omissões. O desenvolvimento de modelos preditivos incluiu as técnicas de regressão com superficies de resposta, modelos aditivos generalizados ajustados com algoritmos genéticos, regras extraídas de redes neurais usando lógica difusa e sistemas de regras difusas obtidos com algoritmos genéticos, os quais foram comparados com a abordagem tradicional de regressão múltipla Esta abordagem foi testada através do desenvolvimento de um estudo empírico, utilizando dados fornecidos pela Prefeitura Municipal de Porto Alegre. Foram desenvolvidos três formatos de avaliação, com modelos para análise de mercado, avaliação em massa e avaliação individual. Os resultados indicaram o aperfeiçoamento da base de dados na fase de preparação e o equilíbrio das técnicas preditivas, com um pequeno incremento de precisão, em relação à regressão múltipla.Os modelos foram similares, em termos de formato e precisão, com o melhor desempenho sendo atingido com os sistemas de regras difusas.

Dissertação (mestrado) - Universidade Federal de Santa Catarina, Centro Tecnológico. Programa de Pós-Graduação em Engenharia de Produção. / Made available in DSpace on 2013-07-16T03:04:44Z (GMT). No. of bitstreams: 1 226546.pdf: 1402830 bytes, checksum: 6bc0d885deabda7f4e6568c7b2906018 (MD5) / O produto imobiliário tem características únicas que fazem do corretor de imóveis um vendedor de sonhos. Em função disso, é preciso talento para vender, agenciar imóveis e lidar com clientes extremamente exigentes. O fato de Florianópolis ficar numa ilha e ter um alto índice de qualidade de vida vem estimulando ainda mais o mercado de imóveis local. Mas apesar do crescimento, este segmento ainda conserva algumas particularidades que precisam ser alteradas para que o mercado trabalhe com mais profissionalismo e se expanda. O marketing de relacionamento é justamente um dos ingredientes que faltam na receita do sucesso. O presente estudo descreve as operações das imobiliárias do Centro de Florianópolis e identifica as formas de relacionamento que estas empresas mantêm com seus clientes. Em seguida, confronta os dados levantados com as práticas recomendadas pelo marketing de relacionamento e aponta um conjunto de ações para as imobiliárias interessadas em ampliar sua gama de relacionamentos. As nove ações sugeridas discorrem sobre os pontos críticos nos relacionamentos das imobiliárias, como o recrutamento de pessoas, a necessidade de se fazer e utilizar um banco de dados detalhado sobre os clientes e o atendimento. A proposta é feita com base na análise do ambiente, que foi efetuada a partir da aplicação de questionários e por meio de entrevistas com dirigentes de órgãos especializados. Esta dissertação trata de analisar o serviço prestado pelas imobiliárias de Florianópolis a partir de um questionário direcionado aos empresários que atuam no ramo. O desenvolvimento deste projeto fez-se necessário pela carência de qualquer tipo de pesquisa sobre marketing de relacionamento para o setor imobiliário, uma área ainda bastante limitada em publicações.

Tese (doutorado) - Universidade Federal de Santa Catarina, Centro Tecnológico. Programa de Pós-Graduação em Engenharia de Produção. / Made available in DSpace on 2012-10-21T21:15:35Z (GMT). No. of bitstreams: 0 / Este trabalho busca discutir os principais aspectos que norteiam o comportamento do consumidor do mercado imobiliário, revisando o tema sob três óticas literárias distintas, porém complementares. Tais estudos baseiam-se na definição do termo comportamento do consumidor proveniente da literatura de marketing. Em seguida a fundamentação teórica enfoca a literatura da geografia sócio-demográfica, apresentando os principais trabalhos sobre o comportamento do consumidor envolvendo desde a decisão da mudança de moradia, a seleção final do imóvel a ser comprado e o processo de formação da satisfação residencial. O comportamento do consumidor é posteriormente analisado sob a ótica da literatura proveniente da arquitetura, em especial dos textos que tratam da relação ambiente-comportamento. O trabalho também busca apresentar uma proposta metodológica mediante o conhecimento aprofundado do comportamento do consumidor e a caracterização de sua carreira habitacional. O método de pesquisa proposto é o estudo de caso múltiplo para obtenção das informações pertinentes à demanda. O segmento de enfoque do trabalho é constituído pelas classes medianas de renda. A investigação salienta a importância dos aspectos comportamentais dos diversos arranjos familiares sobre o processo de formação da satisfação residencial e os motivos que provocam a mobilidade entre moradias ao longo da carreira habitacional.

Dissertação (mestrado) - Universidade Federal de Santa Catarina, Centro Tecnológico, Programa de Pós-Graduação em Engenharia Civil, Florianópolis, 2002. / Made available in DSpace on 2012-10-20T00:16:06Z (GMT). No. of bitstreams: 1 274057.pdf: 1799256 bytes, checksum: 1980862f6ca821cc71e949d6fcea246e (MD5) / Este trabalho tem como objetivo apresentar e descrever uma metodologia para a obtenção do índice de velocidade de venda e período de que ocorrem as transações imobiliárias. Foram coletados dados de empreendimentos realizados por construtoras filiadas no Sinduscon de 1997 até 2001. No total de 6 empreendimentos que foram transacionados, perfazendo um total de 205 unidades habitacionais. A amostra foi dividida em zona 01 e zona 02. Nos valores do metro quadrado foram utilizados 105 unidades habitacionais transacionadas no ano de 2000, que através de variáveis formadoras de valor, concluíram o valor do metro quadrado de acordo com Área Total, Área Útil, Número de Dormitórios e outras. O trabalho mostra comparativos entre, percentagem de obra e percentagem acumulada de vendas, auxiliando no cálculo do IVVi ( índice de velocidade de vendas imobiliárias) com uma situação real do mercado. / This paper aims to present and describe a methodology to obtain the rate of speed and sales period of real estate transactions that occur. We collected data from affiliated ventures undertaken by the builders in Sinduscon from 1997 until 2001. A total of 6 ventures that were transacionados, for a total of 205 housing units. The sample was divided into Area 01 and Area 02. The values of square meters were used 105 housing units transacionadas in 2000, which through variables forming of value, the value of the completed square meters according to Total Area, Area Useful, number of dormitories and others. The work shows comparison between the percentage of work and accumulated percentage of sales, assisting in the calculation of IVVi (speed index of real estate sales) with a real situation of the market.

Dissertação (mestrado) - Universidade Federal de Santa Catarina, Centro Tecnologico. Programa de Pós-graduação em Engenharia Civil / Made available in DSpace on 2012-10-20T01:34:56Z (GMT). No. of bitstreams: 1 214170.pdf: 85876847 bytes, checksum: 2494913b83c0ee6072634c1ccbba17d9 (MD5) / Este trabalho faz a investigação das questões ligadas às finanças de um empreendimento habitacional, definindo como problemática de estudo, buscando investigar se o processo construtivo adotado interfere no fluxo de caixa durante o ciclo de produção. Objetiva-se verificar os ingressos e os desembolsos financeiros de um empreendimento imobiliário habitacional e retirar dados e conclusões, visando auxiliar na investigação da viabilidade econômico-financeira do sistema construtivo que aplica a alvenaria estrutural com blocos de concreto. A definição de uma hipótese parte do princípio de que a tecnologia construtiva pode interferir no fluxo de caixa de um empreendimento habitacional. Uma atenção especial é dada ao desenvolvimento do fluxo de caixa e a importância de tê-lo como uma ferramenta para o auxílio à definição das estratégias e gestão de empresas. A metodologia utilizada envolve a revisão da literatura em obras pertinentes ao tema e o estudo do fluxo de caixa de um empreendimento localizado no município de Umuarama/PR. Como resultado, obteve-se a resposta de que o fluxo de desembolsos financeiros do processo construtivo em alvenaria estrutural não é muito diferente do processo construtivo em concreto armado com fechamento em tijolos cerâmicos furados.

Made available in DSpace on 2014-06-11T19:33:20Z (GMT). No. of bitstreams: 0 Previous issue date: 2011-11-03Bitstream added on 2014-06-13T20:08:46Z : No. of bitstreams: 1 nascimento_af_dr_rcla.pdf: 3178278 bytes, checksum: c07af66c3e62406f4c697ff9a86bbb9a (MD5) / Coordenação de Aperfeiçoamento de Pessoal de Nível Superior (CAPES) / Fundação de Amparo à Pesquisa do Estado de São Paulo (FAPESP) / Este trabalho tem como objetivo fazer uma análise crítica sobre o planejamento do espaço urbano, numa tentativa de ir além dos estudos que o avaliam apenas sob o aspecto dos seus limites e, desse modo, apreender o que tem sido iludido em nome de sua pretensa objetividade. Para isso, tomando como referência o município de Ilhabela, arquipélago oceânico localizado no litoral norte paulista, problematizam-se duas questões que já há um bom tempo, aos olhos do Estado, somente podem ser resolvidas por meio do ordenamento territorial, a saber: a proteção de um dos últimos remanescentes de Mata Atlântica do estado de São Paulo, bem como dos ecossistemas a ela associados e de sua biodiversidade, e a preservação do modo de vida tradicional das populações caiçaras, tendo em vista as interferências oriundas de fora, diga-se, do mundo ocidental capitalista. Todavia, no decorrer da pesquisa, demonstrar-se-á como tais questões são ilusórias. Assim, o ordenamento territorial visando à preservação da natureza nada mais é que um álibi para a reprodução de um mercado imobiliário local de alta renda, num processo em que a “ameaça ao verde” é pretexto, a um só tempo, para privilegiar alguns poucos e punir muitos outros. Do mesmo modo que as medidas de proteção às comunidades tradicionais, além de imobilizar o caiçara a um passado idealizado, têm criado padrões urbanísticos e arquitetônicos cada vez mais restritivos e, consequentemente, mais exclusivos, bem ao gosto de um consumo turístico elitizado / This study aims at critically analyzing the planning of urban space, attempting to go beyond studies that assess this planning solely under the aspects of its limits and, therefore, apprehend what has been deluded on behalf of its supposed objectivity. In order to do so, having the city of Ilhabela as reference – an island located on the northern shoreline of the state of São Paulo – two issues that can only be solved with territorial planning arise: the protection of one of the last areas of Atlantic Forest (Mata Atlântica) still remaining in the state of São Paulo, as well as its ecosystems and biodiversity; and the preservation of the traditional lifestyle of the Caiçara populations, with regards to the interference from the western capitalist world. However, throughout the research process, such issues will prove to be delusive. Thus, territorial planning aiming at the preservation of nature is nothing but an alibi for the growth of a high-income, local real estate market, in a process in which the “threat to green” is a pretense meant to benefit a few and punish many others. Also, protection measures designed for traditional communities, apart from leaving the Caiçara stranded in an idealized past, have also spawned ever-restricting and consequently more exclusive urban and architectural standards, fitted for elite touristic consumerism

Made available in DSpace on 2015-06-17T19:34:18Z (GMT). No. of bitstreams: 0 Previous issue date: 2014-10-14. Added 1 bitstream(s) on 2015-06-18T12:49:07Z : No. of bitstreams: 1 000831465.pdf: 4039572 bytes, checksum: 0b0a14377a768dab9c4dee53fc50d419 (MD5) / Fundação de Amparo à Pesquisa do Estado de São Paulo (FAPESP) / Trabalhando com dados de anúncios imobiliários do período 1995 a 2010, além de outras diversas fontes de informação, esta pesquisa coloca em uma perspectiva comparada as características dos mercados imobiliários de duas cidades médias. Busca-se, apreender processos que sejam comuns entre elas e outros, particulares a cada uma, procurando compreender alguns dos traços contemporâneos de sua produção e das condições de seu consumo. Atendo-se às dinâmicas históricas de sua formação espacial, considera, no amplo processo de reprodução das relações capitalistas, um cenário de mudanças dos conteúdos econômicos, sociais e políticos, que se entrelaçam e se combinam à morfologia destas cidades. Se de um lado observamos a redefinição das lógicas de produção do espaço urbano em geral e das cidades em particular, confrontando características tais como a continuidade dos tecidos urbanos e amplificando as dinâmicas de diferenciação interna da cidade, de outro, sob a particularidade da produção imobiliária, observamos redefinições das estratégias de atuação dos agentes e da extensão do poder aplicado à suas práticas ao produzir e se apropriar das cidades... / Working with data of real estate ads from 1995 to 2010, among several other sources of information, this research puts in a comparative perspective the characteristics of real estate markets of two medium-sized cities. Looking up to apprehend processes that are common between them and others, particular to each one, looking for comprehend some of the contemporaneous traces of their production and of their conditions of consumption. Being guided by the historical dynamics of their spatial formation, it considers, in the wide process of reproduction of capitalists' relations, an scenery of changing in the economic, social and political contents, that intertwine and combine to those cities morphology. If in one side we watch the redefinition of logical of urban space production generally and the cities particularly, confronting characteristics such as the continuity of urban tissues and amplifying the dynamics of inner differentiation of the city, in the other side, under the particularity of real state production, we watch redefinitions of strategies of agents' performance and the extension of the power applied to their practical in producing and appropriating of the cities...