Dissertação (mestrado) - Universidade Federal de Santa Catarina, Centro Tecnológico, Programa de Pós-Graduação em Engenharia Civil, Florianópolis, 2008 / Made available in DSpace on 2012-10-24T06:03:16Z (GMT). No. of bitstreams: 1 271864.pdf: 3882068 bytes, checksum: 5f15ec7ef2442d7f08f455b3d9ed31d0 (MD5) / No ambiente das incorporações imobiliárias residenciais, empreendedores realizam inúmeras flexibilidades gerenciais por meio de negociações com o intuito de materializar a viabilidade e mitigar os riscos dos empreendimentos. O presente trabalho foi desenvolvido com o objetivo de avaliar a influência destas negociações nos resultados financeiros de um empreendimento imobiliário residencial sob a ótica da Teoria das Opções Reais (TOR). Na hipótese de que as flexibilidades gerenciais exercidas pelo empreendedor ao longo do ciclo de vida do empreendimento agregam valor ao Valor Presente Líquido (VPL) do empreendimento. O método foi dividido em duas fases: a primeira fase foi o desenvolvimento de um estudo de viabilidade econômica e financeira pelos métodos tradicionais (Fluxo de Caixa Descontado (FCD), Taxa Interna de Retorno (TIR), Valor Presente Líquido (VPL) e período de Pay Back para um empreendimento estudo de caso. A segunda fase foi o monitoramento dos múltiplos casos de negociações nas etapas do ciclo de vida do empreendimento. Como contribuição do trabalho foi confirmada a formula do Valor Presente Líquido (VPL) expandido de Trigeorgis para o empreendimento. Na qual as flexibilidades gerenciais agregam valor ao Valor Presente Líquido (VPL) tradicional compondo o Valor Presente Líquido (VPL) expandido. O que caracterizou mais uma tipologia de opção real até então inexistente na bibliografia, conceituada pelo autor de Flexibilização. / In the development of real estate projects, entrepreneurs carry out countless flexibility by means of negotiations aiming at materializing the feasibility and mitigating the risks. The present work was developed with the objective of evaluating the influence of these negotiations in the financial results of a real estate project using the view of Real Options. We hypothesize that the flexibility exercised by the entrepreneur during the life cycle of the enterprise aggregate value to the net present value (NPV) of the project. The approach was divided into two phases: The first phase was the development of an economic and financial feasibility study using the traditional approaches (Discounted Cash Flow (DCF), Internal Rate of Return (IRR), Net Present Value (NPL) and period of "Pay Back" for a case study enterprise. The second phase was the monitoring of the multiple cases of negotiations in the phases of the life cycle of the enterprise. This work has two main goals. First, the formula of the Trigeorgis expanded NPV was confirmed for the enterprise, in which the managements flexibility aggregate value to the traditional NPV making up the expended NPV. Second, it characterized one more real option typology until then nonexistent in the bibliography, nomined by the author of "Flexibility".

[pt] Esta tese analisa alguns aspectos do acordo de Basiléia III, proposto pelo Bank for International Settlements (BIS) e suas aplicações em três situações diferentes no mercado brasileiro. Em primeiro lugar, analisamos se duas das principais recomendações, requerimentos de capital e Stressed VaR, atenuariam os efeitos da crise pré-eleitoral brasileira em 2002, caso já estivessem vigentes neste passado recente. Inovamos ao propor o VIX como alternativa (Proxy) de volatilidade em situações de stress quando não há histórico disponível; ao modelar séries financeiras com SWGARCH e inovações alpha-estáveis (BRODA et al.,2013) e ao abordarmos o risco de mercado, simultaneamente, tanto via Indicadores Antecedentes - Early Warning, do Fundo Monetário Internacional (FMI) - como via Requerimentos de Capital (BIS). Segundo, questionamos uma possível dicotomia no campo da regulação bancária, quando a regulação de risco de liquidez coexiste com o instituto do emprestador de última instância. Rebatemos esta suposta dicotomia e inovamos, tanto ao verificar que opções de compra sem vencimento podem proporcionar um complemento ou alternativa, teoricamente viável para os requisitos de capital; como ao evidenciar que o índice de liquidez agregada dos bancos brasileiros segue um passeio aleatório, o que implica um constante esforço em manter este índice em um nível seguro. Terceiro, ao avaliar um tipo de crise bem conhecida, inovamos ao propor que o risco de mercado imobiliário pode ser mitigado com opções reais, modeladas com mudança de regime de volatilidade dos preços imobiliários, simuladas a partir dos retornos mensais dos preços de venda constantes no índice FIPE-ZAP. / [en] This thesis analyzes some aspects of the Basel III Accord, from the Bank for International Settlements (BIS) and their applications on three different situations in the Brazilian market. First, we analyze whether two main recommendations, minimum capital requirements and the use of Stressed VaR, would mitigate the effects of the Brazilian pre-election crisis in 2002 if they were already implemented. We innovate in three situations: using the VIX as a volatility alternative (proxy) for stress scenarios when no historical data is available; modeling financial time series with SWGARCH and alpha-stable innovations (according to BRODA et al., 2013) and analyzing Market Risk with two approaches simultaneously: the Early Warning, from the International Monetary Fund (IMF) and the Capital Requirements (BIS). Second, we discuss a supposed dichotomy in banking regulation: the simultaneity of liquidity risk regulation versus the lender of last resort institute. We rebate this dichotomy and innovate both by demonstrating that perpetual call options may offer a theoretically feasible alternative or complement to capital requirements; and by identifying that the Brazilian liquidity index is a random walk process, meaning a constant effort to keep this index at a safer level. Third, focusing a well known kind of crisis, we innovate by evaluating if the real estate market risk could be mitigated with the development of abandon real options with volatility regime-switching risk, simulated from the monthly returns of the real estate selling prices listed in the FIPE-ZAP index.

A indústria da construção civil é extremamente importante para a economia brasileira, particularmente no momento em que o Brasil apresenta elevados índices de desemprego. O setor utiliza mão-de-obra intensiva, possui baixa dependência de insumos importados e representa 19,26% do Produto Interno Bruto do Brasil. Entretanto, juros elevados, baixo ritmo de crescimento da economia, escassez de crédito e baixo poder aquisitivo da população contribuem para a falta de investimentos no setor e o acirramento da competição entre as empresas construtoras. Para sobreviver e prosperar neste ambiente as empresas devem buscar a diferenciação através da geração de valor para o cliente, oferecendo- lhe produtos cujos atributos sejam por ele valorizados. O objetivo desta pesquisa é o de mapear os atributos valorizados pelos compradores de apartamentos em Porto Alegre na faixa de preço em torno de R$90.000,00 a R$165.000,00 e identificar os segmentos (clusters) de consumidores contidos na amostra. Inicialmente foi feita uma pesquisa de atributos encontrados na literatura, os quais foram validados por expertos e compradores, resultando em uma lista com 60 atributos. A partir dela foi elaborado um questionário estruturado, contendo questões para avaliar o grau de importância atribuído pelos compradores aos atributos, bem como questões sobre sua situação sócio-econômica. Realizaram-se trezentas entrevistas por telefone com uma amostra não probabilística, obtida por conveniência e acessibilidade. Diversas técnicas estatísticas foram aplicadas aos dados, possibilitando a execução de um mapa perceptual. Primeiramente, através de uma análise fatorial, os sessenta atributos foram reduzidos a vinte e um fatores. A seguir, por meio de uma análise de clusters, foram identificados cinco segmentos (clusters). Por último, uma análise discriminante identificou catorze fatores discriminantes entre os segmentos. A análise discriminante também forneceu as correlações entre as funções discriminantes e os fatores discriminantes, bem como os centróides dos segmentos. Os segmentos e os fatores discriminantes foram dispostos no mapa perceptual na forma de pontos e vetores, respectivamente. A análise do mapa permite identificar quais fatores são comparativamente mais ou menos valorizados por determinado segmento. O detalhamento e riqueza das informações obtidas na análise do mapa perceptual, somadas à sensibilidade e à criatividade dos profissionais responsáveis pelo desenvolvimento dos produtos imobiliários podem ser um passo decisivo em direção ao sucesso dos empreendimentos.

As finanças modernas obtiveram grande avanço principalmente nas últimas décadas, no que se refere ao estudo do mercado financeiro. Entretanto, o mercado imobiliário não acompanhou esta evolução. A dificuldade de se formar séries históricas fidedignas, para estudos, principalmente nos países em desenvolvimento como o Brasil, ainda é um desafio a ser vencido. O presente trabalho objetivou investigar o comportamento do retorno no mercado de real estate nas duas principais cidades do Vale do Taquari, que são Lajeado e Estrela. Com o propósito de fornecer subsídios a futuros estudos e à tomada de decisão em investimentos nesta área, foi utilizada uma série histórica de cinco anos dos aluguéis de salas comerciais térreas, que representam a mais simples configuração de imóveis do mercado de real estate. Neste estudo, as séries temporais levantadas em cada uma das duas cidades foram divididas em tercis hierarquizados pelo preço do aluguel em razão da metragem da sala. Posteriormente foram feitas avaliações do valor venal das salas componentes da amostra, cujo resultado foi transformado em CUB/RS, para averiguar a taxa média de retorno dos sessenta meses estudados. A seguir, procedeu-se às comparações das médias dos retornos de cada tercil da amostra e dos tercis equivalentes entre as duas cidades. Também foi feita a comparação entre os retornos dos tercis das duas cidades e os retornos do ativo mais tradicional do país, a caderneta de poupança. Os resultados da presente pesquisa apontam que o melhor retorno ocorreu no terceiro tercil da cidade de Estrela, enquanto o menor retorno ocorreu no terceiro tercil da cidade de Lajeado. Entretanto esses resultados não apresentaram diferenças estatisticamente significantes nos testes de hipóteses. Em relação à caderneta de poupança, os investimentos em todos os tercis se mostraram mais atrativos. / Modern finance reached great advancement concerning to studies on financial market, especially during the last decade. Nevertheless, real estate market did not follow that evolution. The difficulty to set trustful historical series studies, mainly in developing countries as Brazil for instance, is still a challenge to be overcome. The present study aimed to investigate the behavior of the return on real estate market in two main towns of Taquari Valley which are Lajeado and Estrela. Aiming to supply data for future studies and for the decision-making on investments in this area, it was used a historical series of five years rent of ground floor commercial rooms. It represents one of the simplest configurations on properties of real estate market. In the study, the temporal series developed in each one of the two cities were divided into three stages hierarchically arranged by the rental price and the size of the room. Subsequently, they were evaluated according to the venal value of the sample. The result was converted into CUB/RS to verify the medium rate of return during the sixty months of study. After that, the medium of returns on each stage of the sample and the stage equivalent between the two cities were compared. The returns of the three stages of the two cities and the returns of the most traditional assets of the country, which is the saving account, were also compared. The results of the present research show that the best return occurred in the third stage of Estrela while the minor return occurred in the third stage of Lajeado. However, those results did not present statistically meaningful differences in the hypotheses tests. Regarding to saving accounts, investments in all the stages showed to be more relevant.

Dissertação (mestrado) - Universidade Federal de Santa Catarina, Centro Tecnológico. Programa de Pós-Graduação em Engenharia Civil. / Made available in DSpace on 2013-07-16T02:25:13Z (GMT). No. of bitstreams: 1 224738.pdf: 5882276 bytes, checksum: 94e442f8d6ec913413fd83feda8fc19f (MD5)

Dissertação (mestrado) - Universidade Federal de Santa Catarina, Centro de Filosofia e Ciências Humanas, Programa de Pós-Graduação em Geografia, Florianópolis, 2014. / Made available in DSpace on 2015-02-05T21:14:18Z (GMT). No. of bitstreams: 1 329723.pdf: 12507422 bytes, checksum: 7618f8269a3644499eeb380872f17bb0 (MD5) Previous issue date: 2014 / O presente trabalho tem como objetivo geral analisar as principais dinâmicas e processos que, tendo como foco a progressão de eventos históricos desde o período pré-colonial, orientaram a expansão urbana no Valle Central da Costa Rica desde a formação da metrópole à verticalização. Analisou-se como desde a transição para o capitalismo, a partir da introdução da produção cafeeira na região, se reorientou o desenvolvimento do território e da formação social costarriquenha. Foram contextualizados como os processos de urbanização reagiram em resposta ao avanço econômico e aumento demográfico no Valle Central. Propôs-se uma definição do processo de verticalização em San José e se discutiram as últimas tendências de urbanização horizontal e condomínios fechados na Gran Área Metropolitana. No último capítulo foi realizada uma reflexão sobre os novos agentes do espaço urbano, a valorização do solo urbano e analisaram-se as últimas tendências do setor imobiliário colocando como exemplo os projetos próximos ao Parque Metropolitano La Sabana.<br> / Abstract : This work aims to analyze the main dynamics and processes that, by focusing on the evolution of historical events from the pre-colonial period, oriented urban sprawl in the Valle Central of Costa Rica from the formation of the metropolis to the process of verticalization. It was analized how the transition to capitalism, since the introduction of coffee production in the region, shifted the development of the territory and the social formation of Costa Rica. It was exposed how the urbanization processes reacted in response to the economic progress and population growth in the Valle Central. It was also proposed a definition of the process of verticalization at San Jose and the latest trends of urbanization and horizontal condominiums in the Gran Area Metropolitana were discussed. In the last chapter it was analyzed the new agents producers of urban space, the value of urban land and the latest trends in real estate industry, giving as an example, the residential projects surrounding the Parque Metropolitano La Sabana.

O trabalho aborda a atuação do mercado imobiliário em centros urbanos. Parte da constatação de que as áreas centrais das cidades vêm passando por processos de esvaziamento populacional, evasão das classes de maior renda e de comércio de maior hierarquia, concomitantemente à aparição de características de degradação e deterioração nos seus espaços. Mais recentemente, as áreas centrais vêm sendo alvo de políticas de revitalização urbana, buscando reverter quadros de deterioração e estagnação. Busca-se questionar como esses processos de transformação estão repercutindo no mercado imobiliário das áreas centrais, comparativamente aos demais bairros. O objetivo do trabalho é avaliar o desempenho do mercado imobiliário no Centro Histórico da cidade de Porto Alegre, identificando sua evolução e dinâmicas recentes. Inicialmente o trabalho caracteriza o Centro nos seus aspectos socioeconômicos e demográficos, bem como apresenta as principais ações e políticas de revitalização incidentes nessa área. Na sequência, analisa o mercado de imóveis novos e usados para comercialização e locação, com base na quantidade de ofertas e nos preços, no período de 2007 a 2011. Os resultados mostram que o Centro de Porto Alegre ainda mantém indicadores de qualidade, infraestrutura e acessibilidade importantes. O mercado imobiliário de imóveis novos no Centro de Porto Alegre, apesar de pouco representativo na quantidade total da cidade, tem praticado mudanças no tipo e no valor dos imóveis lançados, apontando na direção de uma revalorização imobiliária. O mercado de imóveis usados apresentou-se extremamente relevante para o conjunto da cidade em termos quantitativos, focando-se ainda prioritariamente em perfis de renda média e média-baixa. Os processos de revitalização e investimentos públicos e privados realizados no Centro também estão tendo seu papel na formação de um contexto de valorização do Centro como local de trabalho e também para a moradia de determinados perfis populacionais. / The paper discusses the performance of the real estate market in urban centers. It departs from the premise that the central areas of cities are currently undergoing processes of depopulation, flight of higher income social classes, and the departure of high-end commerce and that this has been concomitant with the appearance of features of degradation and deterioration. More recently, central areas have been the focus of urban revitalization policies that seek to revert decay and stagnation. This researchexplores how these processes are impacting the real estate market in the central areas as compared to other districts. The objective is to evaluate the performance of the real estate market in the historic center of Porto Alegre by identifying its evolution and recent dynamics. First, the research characterizes the center in terms of its socioeconomic and demographic features, and also presents the principle revitalization actions and policies in the area. Next, it analyzes the market for new and used properties for sale and lease based on the number of offers and prices during the period between 2007 and 2011. The results show that the center of Porto Alegre still maintains indicators of quality infrastructure and accessibility. The real estate market of new buildings in downtown Porto Alegre, although not representative of the city, has undergone changes in the type and value of the property released pointing toward an increase in real estate value. The real estate market for used buildings was extremely relevant in quantitative terms in the city, being focused mainly on income profiles of middle to lower-middle income occupants. The processes of revitalization and public and private investments made in the center have a had a role in creating a context of appreciation of the center as a workplace and a place of residence for certain population profiles.

Tese (doutorado) - Universidade Federal de Santa Catarina, Centro de Filosofia e Ciências Humanas, Programa de Pós-Graduação em Geografia, Florianópolis, 2015. / Made available in DSpace on 2015-12-01T03:13:26Z (GMT). No. of bitstreams: 1 336974.pdf: 12161045 bytes, checksum: 206981ad617cb5eb1ead91331dd071db (MD5) Previous issue date: 2015 / O objetivo desta Tese foi compreender como ocorre o processo de expansão horizontal e vertical da cidade de Francisco Beltrão entre os anos de 1998 e 2012, e como esse crescimento aliado a fatores econômicos, políticos e sociais, tanto em âmbito nacional quanto em âmbito local interferem na supervalorização dos imóveis urbanos. Optou-se por trabalhar apenas com os tipos de imóveis que fornecessem uma visão mais completa do mercado imobiliário da cidade. Nesse sentido trabalhou-se apenas com os lotes vazios (loteamentos) e os apartamentos (edifícios). Várias fontes de dados foram utilizadas: os classificados do principal jornal impresso da cidade, as guias do Imposto sobre Transmissão de Bens Intervivos (ITBI) e os dados da prefeitura municipal sobre os loteamentos e edifícios lançados na cidade. Realizou-se entrevistas com diversas lideranças locais que tem atuado direta e/ou indiretamente no mercado imobiliário da cidade, como corretores, incorporadores, dirigente de cooperativa, construtores, prefeito e ex-prefeitos, entre outros entrevistados. Identificou-se que os promotores imobiliários locais tiveram participação importante na abertura de loteamentos e construção de edifícios na cidade. Destacou-se que no âmbito nacional as principais contribuições partiram de um cenário extremamente favorável ao setor imobiliário, reflexo da política nacional de habitação. Entre os fatores que explicam o ?boom? do mercado imobiliário nas cidades brasileiras sobressai, certamente, o aumento da oferta de crédito imobiliário, a queda da taxa de juros e a ampliação dos prazos de financiamento. Destaca também a implantação do Programa Minha Casa, Minha Vida, destinado às famílias de baixa renda. No município de Francisco Beltrão outros elementos são fundamentais para a compreensão dessa dinâmica, como a concentração de terras nas mãos dos pioneiros (famílias), o surgimento e a expansão do ensino superior (público e privado), os investimentos públicos em infraestrutura de segurança, de saúde e viária. O mercado de imóveis além de atender aos consumidores de moradia, tem se destacado como uma das principais alternativas de investimento, sendo que o perfil do investidor no mercado imobiliário é majoritariamente local, mas também do Sudoeste Paranaense, de outras regiões do país e até do exterior. A maior parte dos investidores são profissionais liberais, médicos, advogados, dentistas entre outros. Evidenciou-se o surgimento das cooperativas habitacionais criadas para atender a um perfil de consumidor, que a principio, pela acentuada elevação dos preços do solo urbano, estaria fora do mercado imobiliário. Como perspectiva teóricaaliou a geografia e a economia política e utilizou como categoria de análise a formação socioespacial proposta por Milton Santos (1977), e a categoria da Quarta Renda proposta por Ignácio Rangel (2000), que teoriza sobre a formação dos preços da terra pelo princípio da especulação imobiliária. O mercado imobiliário da cidade é, portanto, altamente concentrado e muito bem organizado e a propriedade privada do solo urbano representa, em termos de síntese, a burguesia patrimonialista por origem histórica, que conjuga poder político e econômico no mesmo elemento.<br> / Abstract : The objective of this thesis was to understand how is the process of horizontal and vertical expansion of the city of Francisco Beltrão between 1998 and 2012, and how this growth combined with economic, political and social factors, both nationally and locally interfere the overvaluation of urban real estate. We chose to work only with the types of properties that provide a more complete picture of the real estate market of the city. In this sense worked only with empty lots (lots) and apartments (buildings). Several data sources were used: classified the main printed newspaper in the city, the tax guides on donor Property Transfer (ITBI) and the data of the municipal government on the lots and buildings launched in the city. We conducted interviews with several local leaders who have worked directly and / or indirectly in real estate in the city, as brokers, developers, cooperative leader, builders, mayor and former mayors and others interviewed. It was identified that local property developers played an important part in the opening of subdivisions and construction of buildings in the city. It was stressed that at the national level the main contributions started from a very favorable scenario to real estate, reflecting the national housing policy. Among the factors that explain the "boom" of the property market in Brazilian cities stands, of course, the increased supply of mortgage loans, the fall in interest rates and the expansion of financing terms. It also highlights the implementation of the program ?My Home, My Life? for low-income families. Locally other elements are key to understanding this dynamic, as the concentration of land in the hands of the pioneers (families), the emergence and expansion of higher education (public and private), public investments in security infrastructure, health and road. The real estate market as well as meet housing consumers, has emerged as one of the main investment alternatives, and the investor profile in real estate is mostly local but also the Southwest of Paraná, other regions of the country and even abroad. Most investors are professionals, doctors, lawyers, dentists and others. Showed the emergence of housing cooperatives created to meet a consumer profile, which at first by the sharp increase in urban land prices, would be out of the housing market. As a theoretical perspective allied geography and political economy and used as an analytical category to socio-spatial formation proposed by Milton Santos (1977), and the category of the Fourth Rent proposed by Ignacio Rangel (2000), which theorizes about the formation of land prices the principle of land speculation. The real estate market of the city is therefore highlyconcentrated and very well organized and private ownership of urban land is, in terms of synthesis, the patrimonial bourgeoisie by historical origin that combines political and economic power in the same element.

Dissertação (mestrado) - Universidade Federal de Santa Catarina, Centro Tecnológico. Programa de Pós-Graduação em Engenharia de Produção. / Made available in DSpace on 2012-10-20T06:44:43Z (GMT). No. of bitstreams: 0Bitstream added on 2014-09-26T01:56:19Z : No. of bitstreams: 1 227031.pdf: 8728280 bytes, checksum: ce65750683fece0dede1d19fef072e03 (MD5)

Tese (Doutorado) - Universidade Federal de Santa Catarina, Centro Tecnológico. / Made available in DSpace on 2012-10-18T21:11:29Z (GMT). No. of bitstreams: 0Bitstream added on 2016-01-09T02:55:13Z : No. of bitstreams: 1 142221.pdf: 13719713 bytes, checksum: 344c974e39d819a1d5a621ed748b2101 (MD5)