O trabalho aborda a atuação do mercado imobiliário em centros urbanos. Parte da constatação de que as áreas centrais das cidades vêm passando por processos de esvaziamento populacional, evasão das classes de maior renda e de comércio de maior hierarquia, concomitantemente à aparição de características de degradação e deterioração nos seus espaços. Mais recentemente, as áreas centrais vêm sendo alvo de políticas de revitalização urbana, buscando reverter quadros de deterioração e estagnação. Busca-se questionar como esses processos de transformação estão repercutindo no mercado imobiliário das áreas centrais, comparativamente aos demais bairros. O objetivo do trabalho é avaliar o desempenho do mercado imobiliário no Centro Histórico da cidade de Porto Alegre, identificando sua evolução e dinâmicas recentes. Inicialmente o trabalho caracteriza o Centro nos seus aspectos socioeconômicos e demográficos, bem como apresenta as principais ações e políticas de revitalização incidentes nessa área. Na sequência, analisa o mercado de imóveis novos e usados para comercialização e locação, com base na quantidade de ofertas e nos preços, no período de 2007 a 2011. Os resultados mostram que o Centro de Porto Alegre ainda mantém indicadores de qualidade, infraestrutura e acessibilidade importantes. O mercado imobiliário de imóveis novos no Centro de Porto Alegre, apesar de pouco representativo na quantidade total da cidade, tem praticado mudanças no tipo e no valor dos imóveis lançados, apontando na direção de uma revalorização imobiliária. O mercado de imóveis usados apresentou-se extremamente relevante para o conjunto da cidade em termos quantitativos, focando-se ainda prioritariamente em perfis de renda média e média-baixa. Os processos de revitalização e investimentos públicos e privados realizados no Centro também estão tendo seu papel na formação de um contexto de valorização do Centro como local de trabalho e também para a moradia de determinados perfis populacionais. / The paper discusses the performance of the real estate market in urban centers. It departs from the premise that the central areas of cities are currently undergoing processes of depopulation, flight of higher income social classes, and the departure of high-end commerce and that this has been concomitant with the appearance of features of degradation and deterioration. More recently, central areas have been the focus of urban revitalization policies that seek to revert decay and stagnation. This researchexplores how these processes are impacting the real estate market in the central areas as compared to other districts. The objective is to evaluate the performance of the real estate market in the historic center of Porto Alegre by identifying its evolution and recent dynamics. First, the research characterizes the center in terms of its socioeconomic and demographic features, and also presents the principle revitalization actions and policies in the area. Next, it analyzes the market for new and used properties for sale and lease based on the number of offers and prices during the period between 2007 and 2011. The results show that the center of Porto Alegre still maintains indicators of quality infrastructure and accessibility. The real estate market of new buildings in downtown Porto Alegre, although not representative of the city, has undergone changes in the type and value of the property released pointing toward an increase in real estate value. The real estate market for used buildings was extremely relevant in quantitative terms in the city, being focused mainly on income profiles of middle to lower-middle income occupants. The processes of revitalization and public and private investments made in the center have a had a role in creating a context of appreciation of the center as a workplace and a place of residence for certain population profiles.

nÃo hà / O presente trabalho consiste no estudo dos determinantes econÃmicos que contribuem para a formaÃÃo dos preÃos do mercado imobiliÃrio da cidade de Fortaleza, Estado do CearÃ, na Ãtica dos agentes econÃmicos de demanda, fundamentado na teoria dos preÃos hedÃnicos ou preÃos implÃcitos. O modelo proposto pelo trabalho investiga preÃos implÃcitos na curva de utilidade de um agente de demanda segmentado em dois grupos: consumidor direto do bem habitaÃÃo e o investidor em imÃveis, que incorpora adicionalmente atributos econÃmicofinanceiros que medem o grau de risco e retorno na formaÃÃo dos preÃos hedÃnicos. O estudo estima os preÃos hedÃnicos atravÃs de uma regressÃo segmentada por tipo de imÃvel dos preÃos observados contra os diversos atributos distribuÃdos nos vetores de caracterÃsticas fÃsicas, locacionais, econÃmicas e financeiras. A amostra selecionada para estimaÃÃo do modelo à formada pelas transaÃÃes imobiliÃrias de lanÃamentos ocorridas na cidade (perÃodo de 1995 a 2003), bem como terrenos urbanos (perÃodo de 1995 a 1998), perfazendo o montante de 4.467 ocorrÃncias imobiliÃrias, sendo 876 apartamentos residenciais, 1969 flats, 539 terrenos e 1622 salas comerciais. O trabalho investiga ainda as principais caracterÃsticas do mercado imobiliÃrio, estima a funÃÃo de demanda imobiliÃria para a cidade de Fortaleza, fornecendo diagnÃstico da dinÃmica habitacional dessa metrÃpole e identifica o comportamento de risco imobiliÃrio dos bairros da cidade de Fortaleza. / The present work consists of the study of the economical determinants that contribute to the formation of the prices of the real estate market of the city of Fortaleza (CearÃ), in the optics of the economical agents of demand, based in the hedonic or implicit prices theory. The model considered for the work investigates implicit prices in the curve of utility of an agent of demand segmented in two groups: direct consumer of the good house and the investor in properties, that it incorporates economical-financial additionally that measure the degree of risk and return in the formation of the hedonic prices. The study esteem the hedonic prices through a regression segmented by type of property of the prices observed against the several attributes distributed in the vectors of physical, location, economical and financial characteristics. The sample selected for estimate of the model is formed by the real estate transactions of occured launchings in the city (period from 1995 to 2003), as well as urban lands (period from 1995 to 1998), totalize the sum of 4.467 real estate occurrences, being 876 residential apartments, 1969 flats, 539 lands and 1622 commercial rooms. The work still investigates the main characteristics of the real estate market, it esteem the function of real estate demand for the city of Fortaleza, supplying diagnosis of the habitation dynamics of that metropolis and identifies the behavior of real estate risk of the quarters of the city of Fortaleza.

[pt] Vem-se observando, no Brasil, um crescimento do mercado imobiliário. Os jornais e revistas das principais cidades brasileiras contêm inúmeras páginas de anúncios de lançamentos imobiliários. São muitas ofertas, muitos compradores e muitos negócios. O mercado imobiliário está em expansão, atendendo a quase todas as classes sociais e empregando um grande contingente de mão-de-obra. Várias empresas de construção civil foram listadas na Bolsa de Valores de São Paulo, obtendo recursos para o desenvolvimento de projetos. Esse mercado está assumindo, finalmente, um papel importante na economia do Brasil, a exemplo dos EUA, da União Européia e dos países da OCDE (Organização para a Cooperação e o Desenvolvimento Econômico). Ainda falta, contudo, um indicador das tendências do mercado que permita uma análise do investimento, tanto para produtores quanto para os compradores. Na verdade, não existe um índice de preços para o mercado imobiliário para nenhuma cidade brasileira. Esta pesquisa concluiu que para grande parte das prefeituras brasileiras, é possível usar as bases de dados do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) e do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) para a construção de um índice municipal de preços de apartamentos (IMPA). Um índice foi construído através de um modelo hedônico em que os atributos utilizados são os que constam da base de dados do ITBI, e mais uma variável, que atribui um valor à localização das ruas de um bairro (VR). Essa variável foi obtida na planta genérica de valores (PGV), que serve de base de cálculo do IPTU. A partir do modelo utilizado na cidade de Paris, França, foi proposta uma nova metodologia, testada na cidade do Rio de Janeiro. A divisão das cidades em regiões homogêneas, representadas por um ou mais de seus bairros mais importantes, permitiu a obtenção de índices regionais e, por agregação, um índice municipal. A metodologia é de fácil replicação por grande parte das prefeituras das cidades brasileiras de grande e médio porte que possuam um cadastro das edificações residenciais multi-familiares e uma planta genérica de valores. Quando essas prefeituras construírem seus índices, será possível obter um índice nacional. Os resultados obtidos para o Município do Rio de Janeiro validaram o modelo. / [en] A growth of the real estate market has been observed in Brazil. The newspapers and magazines of main Brazilian cities contain many pages of ads for new real estate developments. There are many offers, many buyers and many deals. The real estate market is growing, meeting the needs of almost all social classes and employing a large pool of labor. A number of construction companies have been listed on the Sao Paulo Stock Exchange, having obtained capital funding for development projects. This market is finally getting an important role in Brazil’s economy, like the U.S., EU and OECD countries (Organization for Economic Cooperation and Development). However, it still lacks an indicator of market trends to enable an analysis of the investment, both for developers and for buyers. As a matter of fact, there is not a price index for the real estate market of any Brazilian city. This research concluded that for most Brazilian cities, it is possible to use the ITBI (Transmission of Real Estate Tax) and IPTU (Buildings and Urban Property Tax) databases for the creation of a municipal index of condominium prices (MICP). An index was created through a hedonic model that uses attributes from the ITBI database, plus a variable attribute which assigns a value to the location of the streets of a neighborhood (VR). This variable attribute was obtained from the plant of generic values (PGV), which serves as the basis for calculating IPTU. Based on the model used in the city of Paris, France, a new methodology was proposed and tested in the city of Rio de Janeiro. The division of cities into homogeneous regions, represented by one or more of the most important neighborhoods, enabled the achievement of a regional index and, by means of aggregation, a municipal index. The methodology is easy to replicate for most Brazilian cities of large and medium size that have a record of multi-family residential buildings and a general valuation platform. After those cities build their own indexes, it will be possible to obtain a national index. The results for Rio de Janeiro have validated that model.

[pt] Este trabalho aborda o tema da segregação urbana por meio do estudo da relação entre a Cruzada São Sebastião, conjunto habitacional popular criado há mais de 50 anos para abrigar famílias remanescentes de favelas, e o bairro onde este se localiza, o Leblon, um dos mais valorizados comercial e simbolicamente do Rio de Janeiro, moradia de classes abastadas. A pesquisa empírica centrou-se na análise do olhar de cinco intérpretes, de dentro e de fora do conjunto habitacional, na tentativa de compreender os modos particulares de leitura da relação entre os dois espaços em questão. Partindo da hipótese de que há entre a Cruzada São Sebastião e o Leblon tensões decorrentes de uma fronteira urbana estabelecida, reanimada e reavivada por meio da força dos estereótipos e do estigma territorial relegados à Cruzada, pretendeu-se, assim, contribuir para a discussão dos processos de segregação urbana. / [en] This work approaches the urban segregation theme through the study of the relationship between Cruzada São Sebastião, a housing project built over 50 years in order to shelter families which had lived in favelas, and Leblon, the neighborhood in which it takes place, mostly occupied by medium and higher classes’ groups. The research had focused on the analyses of five interpreters, which have their own specific perspectives, from inside and outside the housing project, trying to comprehend their particular ways of reading the relationship between those spaces in question. The hypothesis was that there are tensions originated from a constant reanimated and revived urban frontier established between Cruzada São Sebastião and Leblon, through the strength of stereotypes and territorial stigma relegated to Cruzada. Our intention, therefore, was to contribute for the urban segregation processes debate.

[pt] O mercado imobiliário tende a se apropriar da paisagem como elemento de valorização imobiliária, o terreno próximo a amenidades naturais já tem embutido em seu preço o valor atribuído à paisagem. Junto a esse fator surgem questões sobre o meio ambiente e as empresas buscam cada vez mais adotar a imagem de ecologicamente correta, comercializando itens de sustentabilidade. Esses empreendimentos, que se utilizam dessas estratégias de marketing, normalmente não estão se apropriando da natureza visando uma melhoria efetiva de qualidade ambiental, mas sim a exploração de seus atributos para atrair possíveis compradores. O objetivo do trabalho é estudar o processo de uso do conceito de sustentabilidade nos empreendimentos imobiliários na Barra da Tijuca e adjacências, refletidos nas suas propagandas imobiliárias e materiais de venda, e sua contribuição efetiva na redução dos impactos gerados e melhoria na qualidade ambiental desses lugares. No estudo foram identificados dois grandes grupos, distintos pela forma como se aproximam do tema da sustentabilidade: o primeiro grupo mais explicitamente comercial e o segundo mais técnico. Naqueles empreendimentos em que a introdução de conceitos de sustentabilidade foi mais efetiva, apenas dois abordaram sobre a preocupação com a comunidade do entorno e questões sociais como geração de emprego, o restante a prática se reduziu a aspectos técnicos e ecológicos, como a preservação e incrementação de áreas verdes, o que ainda não é suficiente para a sustentabilidade em geral. / [en] The real estate market tends to use landscapes as an element of property valorization. A land that is near the nature already has the value attributed to the landscape included in its price. Alongside this aspect, questions arise about the environment, and companies increasingly seek to adopt an eco-friendly image and sell sustainability items. These enterprises, which use these marketing strategies, do not usually appropriating of the nature aiming at an effective improvement of environmental quality, they explore its features in order to attract clients. The main purpose of this work is to study the process of use of the concept of sustainability in real estate projects at Barra da Tijuca and surrounding areas, reflected in their advertisements and selling material, and their effective contribution to reduce the damages created and to improve the environmental quality of these places. Two main groups were identified in this study, differing from the way they approach the theme of sustainability: the first group is more commercial and the second, more technical. In those enterprises in which the introduction of concepts of sustainability was more effective, only two addressed the concern with the local community and social issues as job creation, in the rest the practice was reduced to technical and ecological aspects, such as the preservation and increment of green areas, which is still not enough for sustainability in general.

Orientador: Marco Antonio Alves do Valle / Dissertação (mestrado) - Universidade Estadual de Campinas, Instituto de Filosofia e Ciencias Humanas / Made available in DSpace on 2018-08-03T15:33:28Z (GMT). No. of bitstreams: 1 Leal_DanielaViana_M.pdf: 52264022 bytes, checksum: d539c9e8f85203bec28577661d6c01d2 (MD5) Previous issue date: 2003 / Resumo: Com esse trabalho, pretende-se estudar um tema pouco analisado na carreira de Oscar Niemeyer. Trata-se do período, na década de 1950, em que o arquiteto carioca, realizou obras para o mercado imobiliário, em franca expansão, na cidade de São Paulo. Examina-se o sistema de trabalho à distância praticado no escritório satélite paulistano chefiado pelo arquiteto Carlos Lemos e sua influência sobre a produção das obras. A análise se concentra nos cinco edifícios encomendados pelo Banco Nacional Imobiliário: Califórnia, Montreal, Triângulo, Eiffel e Copan. Busca-se, através dela, compreender a forma como a arquitetura de Niemeyer se adaptou às exigências específicas desse tipo de trabalho e qual a influência desse processo na postura profissional do arquiteto a partir de então / Abstract: This study aims at examining one aspect which has not been very well analyzed in the work of Oscar Niemeyer: the period, during the 50's, in which the architect designed buildings focusing on the growing (expanding) real estate market of the city of São Paulo. It explores the long-distance work system of the satellite office from São Paulo, run by the architect Carlos Lemos, and considers the latter' s influence regarding the office' s production. The analysis contemplates the tive buildings assigned to the office by the Banco Nacional Imobiliário (Real Estate National Bank): Califórnia, Montreal, Triângulo, Eiffel and Copan. Through this analysis, the study intends to understand how Niemeyer' s architecture has adapted to the specific demands of this type of work, and also how this process interferes with his professional positioning afterwards / Mestrado / Mestre em História

[pt] Após um período de estabilidade econômica e mudanças na regulação do setor imobiliário, as incorporadoras brasileiras lançaram inúmeros empreendimentos, contando que os índices econômicos financeiros fossem mantidos. Em geral, os projetos imobiliários lançados consideravam que a inflação permaneceria controlada, os juros continuariam em uma curva descendente, e a política de crédito ainda seria abundante. Contudo, a realidade deparada é oposta em diversos aspectos. Tal cenário contribuiu para a disparada das desistências dos contratos e para a estagnação do mercado imobiliário. Visto que neste mercado as incorporadoras precisam aguardar a entrega do empreendimento para receber a maior parte dos recebíveis, foram surpreendidas pela queda abrupta em seu fluxo de caixa. Neste trabalho, foi realizado uma análise de sensibilidade de um projeto imobiliário, considerando um cenário otimista, realista, pessimista e um de stress. O objetivo do trabalho é incluir a análise de risco de mercado e de crédito e seus impactos no estudo de viabilidade de um projeto imobiliário. / [en] After a period of economic stability and changes in the regulation of real estate sector, brazilian developers launched countless projects, considering that the indexes would be kept. These firms believed that inflation would remain under control, interest rates would continue on a downward curve, and credit policy would still be abundant. However, nowadays, reality is the opposite in many aspects. This scenario contributed to an increase on contracts withdrawals and the stagnation of the housing market. Since, in this market, developers need to await until the conclusion of the project to receive most of their receivables , they were surprised by the sudden drop in theirs cash flows. In this work, a sensibility analysis of a real estate project was carried away, considering four scenarios: optimistic, realistic, pessimist and stress. The objective of this work is to include market and credit risk analysis and their impacts in a real estate viability study.

Orientador: Auro Aparecido Mendes / Banca: Eliane Guerreiro R. Padovani / Banca: Silvia Ap. G. Ortigoza / Resumo: A reprodução do capital imobiliário elitiza e seleciona o espaço urbano, causando impactos como a segregação e as desigualdades socioespaciais. Este capital transforma o espaço em mercadoria, criando novas tendências e necessidades de consumo para a sociedade brasileira. O multicomplexo coorporativo Parque Cidade Jardim é um empreendimento de alta tecnologia construído para atender um público de alto padrão, oferece escritórios comerciais, moradia, lazer, entretenimento e um completo centro de compras e serviços. Neste contexto o capital reconfigura e reproduz o espaço de acordo com os seus interesses, sem levar em consideração, possíveis "prejuízos" para os cidadãos / Abstract: The reproduction of the real estate capital values and selects the urban space, causing impacts such as segregation and socio-spatial inequalities. This capital transforms the space in a commodity, creating new trends and consumer needs for Brazilian society. The megaproject Parque Cidade Jardim is a high-tech enterprise built to meet a high standard of public offers commercial offices, housing, leisure, entertainment and a complete shopping and services. In this context the capital reproduces and reconfigures the space according to their interests, without taking into account possible "damage" to the population / Mestre

Acompanha anexo 1 CD-ROM / Orientador: Bernadete Aparecida Caprioglio de Castro / Banca: José Gilberto de Souza / Banca: Cátia Antônia da Silva / Banca: Sílvia Aparecida Guarnieri Ortigoza / Banca: Miriam Cláudia Lourenção Simonetti / Resumo: A pesquisa tem como foco a análise da expansão urbana, a questão do patrimônio cultural e ambiental, e a especulação imobiliária em Cotia e Itapevi. O objetivo é demonstrar formas de luta e resistência para preservação do patrimônio cultural e ambiental local. Para isso, serão considerados algumas notas sobre a história de São Paulo, a questão dos aldeamentos, a constituição da rede de caminhos rumo ao interior e o surgimento dos agrupamentos e núcleos populacionais na região. O surgimento das grandes fazendas, os bairros rurais e as vilas servirão de referência para apreender a dinâmica espacial que envolveu a área de estudo, onde serão abordados temas como a apropriação do espaço urbano, transformações do meio físico e a preservação do patrimônio cultural e natural, discussões pertinentes no campo da Geografia. Neste contexto, também refletir sobre as mudanças trazidas pela expansão urbana sobre o modo de vida de populações locais permitindo novas representações sociais sobre o lugar / Abstract: The research focuses on the analysis of urban expansion, the issue of cultural of ambiental heritage and real estate speculation in Cotia and Itapevi, state of São Paulo, Brazil. The objective is to demonstrate ways of struggle and resistance for preservation of natural and cultural heritage. With this propose, will be considered some notes on the history of São Paulo, the issue of indigenous settlements, the establishment of the paths towards the territory and the emergence of groups and nucleus in the region. The emergence of large farms, rural neighborhoods and villages will serve as a reference to understand the spatial dynamics that involved the study area, which will be considered issues such as the appropriation of urban space, the physical environment changes and the preservation of cultural and natural heritage - relevant discussions in the field of Geography. In this context, we also reflect on the changes that the urban expansion brought in the life of local people, allowing new social representations about the place / Resumen: La pesquisa tiene como foco la analise de la expanción urbana, la cuestión del património cultural y ambiental, y la especulación imobiliaria en Cotia y Itapevi. Lo objectivo es demonstrar las formas de la luta y la resistência para la preservación del patrimonio cultural y ambiental. Para eso, seran considerados algunas notas sobre la historia de San Pablo, la cuestión de los aldeamentos, la constituición de la rede de camiños rumo a lo interior y lo surgimiento de los agrupamientos y núcleos pobolacionais en la región. Lo surgimiento de las grandes haciendas, los barrios rurales y los pueblos serviran de referencia para apreender la dinâmica espaciale que envolveu la área del estudio, donde seran abordados temas como la apropriación del espacio urbano, transformaciones del médio físico y la preservación del patrimonio cultural y natural, discusiones pertinentes en el campo de la Geografia. En este contexto, también reflectir sobre los câmbios traídas por la expansión urbana sobre lo modo de vida de las poboaciones locales, permitiendo nuevas representaciones sobre el hogar / Mestre

Dissertação (mestrado) - Universidade Federal de Santa Catarina, Centro Tecnológico. Programa de Pós-Graduação em Engenharia Civil. / Made available in DSpace on 2012-10-22T17:14:56Z (GMT). No. of bitstreams: 0