Dissertação (mestrado) - Universidade Federal de Santa Catarina, Centro Tecnológico . Programa de Pós-Graduação em Engenharia de Produção / Made available in DSpace on 2012-10-21T21:32:17Z (GMT). No. of bitstreams: 1 225169.pdf: 2511225 bytes, checksum: 36f37a31d14c7074a9cffb0cf4932fd4 (MD5) / Esta dissertação apresenta a pesquisa sobre o desenvolvimento de um método e modelo de apoio à decisão, na avaliação de imóveis urbanos. Pretende-se aumentar a transparência nas avaliações, capacitando os agentes sociais não especialistas, e os profissionais que atuam na área, em melhor compreender e decidir acerca da formação dos valores no mercado imobiliário. O método desenvolvido contribui no conhecimento sobre como as variáveis difusas influenciam a formação do valor dos imóveis. Os critérios de referências são indicadores físicos, sociais e econômicos, agrupados e combinados em operações lógicas de sistemas fuzzy (fuzzy sets). O modelo proposto ordena e combina indicadores de qualidade da construção, de localização e do mercado. Estes indicadores são agregados em blocos de regras de um dendrograma tipo Top Down Induction of Decision Trees, com operações básicas da lógica fuzzy. O modelo foi aplicado na avaliação de um apartamento, onde se verificou sua sensibilidade e a robustez.

Made available in DSpace on 2014-06-11T19:26:17Z (GMT). No. of bitstreams: 0 Previous issue date: 2010-01-25Bitstream added on 2014-06-13T19:33:55Z : No. of bitstreams: 1 palhares_lfs_me_bauru.pdf: 1428410 bytes, checksum: 63a4f0227103653b11c1fdd063b50106 (MD5) / Coordenação de Aperfeiçoamento de Pessoal de Nível Superior (CAPES) / Os condomínios residenciais horizontais desperatam grande interesse no mercado imobiliário e o correto planejamento de produto a ser lançado é preponderante para o sucesso do empreendimento. Visando o estudo da estrutura de preferência de compra do consumidor de imóvel residencial, foram determinados seis atributos relevantes para o estudo: área da unidade, tipologia (isolado ou geminado), equipamentos de lazer, localização, preço e área verde, obtendo-se a importância relativa desses atributos (fatores), definidos com base em discussões com especialistas do setor imobiliário e operadores do mercado. O trabalho utilizou a técnica estatística da análise conjunta para estimular a função utilidade desses fatores. Para tanto foi pesquisada uma amostra não aleatória composta de 27 profissionais especialistas da área imobiliária da cidade de Bauru, os quais ordenaram 19 perfis completos compostos por níveis de cada fator e elaborados por meio de delineamento fatorial fracionário. Conclui-se que as principais variáveis (fatores) da função de utilidade, como medida de preferência do consumidor, na aquisição da unidade habitacional, são: área da unidade com 51,85% de importância e o preço do imóvel, com 20,30% de importância. Verifica-se ainda que quanto ao fator tipologia, no qual está sendo medida a preferência por unidades isoladas ou geminadas, conforme o pressuposto inicial, hpa rejeição do mercado à unidades geminadas, porém os resultados levam a conclusão que no conjunto das variáveis medidas, este atributo não tem grande relevância, apresentando 9,89% de importância relativa. A existência de ampla área verde, com bosque e trilha para caminhada, ao contrário do pressuposto inicial, demonstrou pequena relevância na preferência do consumidor. / The horizontal residential condominiuns arouse big interest in the real estate market and the correct product's planning to be launched is predominant for the enterprise's success. Aspiring the study consumer's purchase preference structure of residential property, it was determined six relevant atributes for the study: unity area, typology (isolate or geminate), leisure's equipments, localization, price and green area, achiving the relative importance of these attributes (factors), defined based on discussions with real estate sector's expersts and market's operators. The paper utilized the statistical technique of conjoint analysis to estimate the utility function of these attributes. It was inquired a non-aleatory sample composed of 27 real estate sector's professional experts from the city of Bauru, which ordered (disposed) 19 complete profiles composed by levels from each factor and elaborated through fractional factorial delineation. It is concluded that the main variables (factors) from the utility function, as a measure of consumer's preference, at the act of acquiring the habitacional unity, are: unity area with 51,85% of importance and the property price, with 20,20% of importance. It can be still verified that for the typology factor, in which it's measured the preference for isolate or geminate unities, the initial purpose, there is a market's rejection to the geminate unities, however the results conclude that in the measured variables group, tis attribute doesn't have a big relevance, introducing a relative importance of 9,89%. The existence of a wide green area, with forest and walk footpath, in despite of the initial purpose, has demonstrated a small relevance on the consumer's preference.

Made available in DSpace on 2014-06-11T19:27:52Z (GMT). No. of bitstreams: 0 Previous issue date: 2012-10-15Bitstream added on 2014-06-13T19:26:22Z : No. of bitstreams: 1 paloni_cs_me_rcla.pdf: 1274261 bytes, checksum: 3e82392e7fdcd76f9cce05909c4c0683 (MD5) / A reprodução do capital imobiliário elitiza e seleciona o espaço urbano, causando impactos como a segregação e as desigualdades socioespaciais. Este capital transforma o espaço em mercadoria, criando novas tendências e necessidades de consumo para a sociedade brasileira. O multicomplexo coorporativo Parque Cidade Jardim é um empreendimento de alta tecnologia construído para atender um público de alto padrão, oferece escritórios comerciais, moradia, lazer, entretenimento e um completo centro de compras e serviços. Neste contexto o capital reconfigura e reproduz o espaço de acordo com os seus interesses, sem levar em consideração, possíveis “prejuízos” para os cidadãos / The reproduction of the real estate capital values and selects the urban space, causing impacts such as segregation and socio-spatial inequalities. This capital transforms the space in a commodity, creating new trends and consumer needs for Brazilian society. The megaproject Parque Cidade Jardim is a high-tech enterprise built to meet a high standard of public offers commercial offices, housing, leisure, entertainment and a complete shopping and services. In this context the capital reproduces and reconfigures the space according to their interests, without taking into account possible damage to the population

Orientador: Manoel Henrique Salgado / Banca: Jair Wagner de Souza Manfrinato / Banca: Rogério Andrade Flauzino / Resumo: Os condomínios residenciais horizontais desperatam grande interesse no mercado imobiliário e o correto planejamento de produto a ser lançado é preponderante para o sucesso do empreendimento. Visando o estudo da estrutura de preferência de compra do consumidor de imóvel residencial, foram determinados seis atributos relevantes para o estudo: área da unidade, tipologia (isolado ou geminado), equipamentos de lazer, localização, preço e área verde, obtendo-se a importância relativa desses atributos (fatores), definidos com base em discussões com especialistas do setor imobiliário e operadores do mercado. O trabalho utilizou a técnica estatística da análise conjunta para estimular a função utilidade desses fatores. Para tanto foi pesquisada uma amostra não aleatória composta de 27 profissionais especialistas da área imobiliária da cidade de Bauru, os quais ordenaram 19 perfis completos compostos por níveis de cada fator e elaborados por meio de delineamento fatorial fracionário. Conclui-se que as principais variáveis (fatores) da função de utilidade, como medida de preferência do consumidor, na aquisição da unidade habitacional, são: área da unidade com 51,85% de importância e o preço do imóvel, com 20,30% de importância. Verifica-se ainda que quanto ao fator tipologia, no qual está sendo medida a preferência por unidades isoladas ou geminadas, conforme o pressuposto inicial, hpa rejeição do mercado à unidades geminadas, porém os resultados levam a conclusão que no conjunto das variáveis medidas, este atributo não tem grande relevância, apresentando 9,89% de importância relativa. A existência de ampla área verde, com bosque e trilha para caminhada, ao contrário do pressuposto inicial, demonstrou pequena relevância na preferência do consumidor. / Abstract: The horizontal residential condominiuns arouse big interest in the real estate market and the correct product's planning to be launched is predominant for the enterprise's success. Aspiring the study consumer's purchase preference structure of residential property, it was determined six relevant atributes for the study: unity area, typology (isolate or geminate), leisure's equipments, localization, price and green area, achiving the relative importance of these attributes (factors), defined based on discussions with real estate sector's expersts and market's operators. The paper utilized the statistical technique of conjoint analysis to estimate the utility function of these attributes. It was inquired a non-aleatory sample composed of 27 real estate sector's professional experts from the city of Bauru, which ordered (disposed) 19 complete profiles composed by levels from each factor and elaborated through fractional factorial delineation. It is concluded that the main variables (factors) from the utility function, as a measure of consumer's preference, at the act of acquiring the habitacional unity, are: unity area with 51,85% of importance and the property price, with 20,20% of importance. It can be still verified that for the typology factor, in which it's measured the preference for isolate or geminate unities, the initial purpose, there is a market's rejection to the geminate unities, however the results conclude that in the measured variables group, tis attribute doesn't have a big relevance, introducing a relative importance of 9,89%. The existence of a wide green area, with forest and walk footpath, in despite of the initial purpose, has demonstrated a small relevance on the consumer's preference. / Mestre

Orientador: Marcos Antonio Macedo Cintra / Dissertação (mestrado) - Universidade Estadual de Campinas, Instituto de Economia / Made available in DSpace on 2018-08-10T14:07:30Z (GMT). No. of bitstreams: 1 Cagnin_RafaelFagundes_M.pdf: 1685128 bytes, checksum: 211391caab509472df3f30b6496559fc (MD5) Previous issue date: 2007 / Resumo: Com o aprofundamento da desregulamentação e liberalização financeira, os ciclos de ativos passaram a exercer crescente influência sobre as decisões de gasto nas economias desenvolvidas, especialmente nos EUA. O objetivo desse trabalho é compreender o papel de um ativo específico, os imóveis residenciais, na recuperação americana a partir de 2002, em que se destacaram a expansão do consumo das famílias e do investimento residencial. O ciclo de preço dos imóveis esteve condicionado pela política monetária expansiva do Federal Reserve e pela flexibilidade do sistema americano de financiamento residencial. A centralidade que o crédito ocupa na análise sobre os ciclos do tipo financial led e sua importância para a efetivação da compra do imóvel pelas famílias fez com que esse sistema de financiamento fosse enfatizado / Abstract: With the improvement of financial deregulation and liberalization, the assets cycles have exercised increasing influence over the expenditure decision in developed economies, specially the USA. The purpose of this work is to understand the role of a specific asset, the housing, in the American recovery since 2002, from when the increasing of consumer expenditures and residential investment has stood out. The cycle of housing price was conditioned by the Federal Reserve's monetary policy and by the flexibility of the American housing financial system. This system was emphasized due to the central role of credit in the analysis of financial led cycles and its importance for the house buyer / Mestrado / Mestre em Economia

[pt] Entre 2006 e 2010, os preços de imóveis nos EUA caíram cerca de 30 por cento, fazendo com que o principal de um grande número de contratos de hipoteca ficasse abaixo do valor do imóvel. A teoria de default estratégico prediz que devedores nessa situação - chamada de negative equity value - deveriam entregar o imóvel e abandonar o contrato. Entretanto, a taxa de default em hipotecas com negative equity value, além de ser surpreendentemente baixa. Esta dissertação explica a baixa taxa de default no mercado americano de hipotecas a partir de preocupações dos credores em conseguir crédito imobiliário no futuro. O modelo mostra que tal preocupação é mais grave para devedores de baixa renda que se beneficiaram do crédito facilitado advindo da explosão de preços dos imóveis, mas que estão cientes de que tais facilidades provavelmente não estarão presentes no futuro. Os credores de baixa renda, portanto, têm mais incentivos a evitar default em hipotecas de negative equity value do que credores de mais alta renda, que antecipam facilidades em obter novo crédito imobiliário. Utilizando um painel de estados dos EUA para testar a existência deste efeito, mostramos que a inadimplência é mais sensível à queda no preço dos imóveis em áreas com maior renda per capita. / [en] Between 2006 and 2010, the price of houses in the United States fell by 30 percent, implying that a large number of mortgage contracts had negative equity value, that is, a debt outstanding higher than the house value. In these mortgage contracts, it pays for the borrowers to exchange their homes for the write-off of the debt. And yet, the delinquency rate among negative equity mortgages is surprisingly low. This paper argues that the fear of losing access to the credit markets explains why the delinquency rate remained relatively low in the U.S. after the Subprime crises. Our model shows that, with the end of the bubble in the housing market, low-income families are unlikely to qualify for the mortgage contracts they hold. Hence, fear of losing access to credit market lowers their incentive to walk away from their current mortgage contracts, even if they have negative equity value. Using a panel of US states to test the existence of this effect, we show that delinquency is more sensible to a decrease of house prices in areas with higher per capita income.

Esta dissertação possui como tema a ação do setor imobiliário na produção do espaço urbano de cidades em processo de reestruturação econômica. O objeto de estudo é a produção de edifícios residenciais em Novo Hamburgo/RS entre 1983 e 2012, período em que houve uma grande transformação de sua base produtiva, tradicionalmente vinculada ao setor coureiro-calçadista. Busca-se, como objetivo geral da pesquisa, analisar a dinâmica imobiliária da cidade a partir da atuação dos incorporadores imobiliários, no contexto da desindustrialização em curso na região. A proposição apresentada é que a reestruturação em curso vem reforçando a segregação socioespacial característica da estrutura urbana da cidade, cujo processo de urbanização se deu de modo socialmente estratificado no espaço. Busca-se ainda, utilizando como referencial teórico a produção do espaço urbano no capitalismo, apresentar uma caracterização socioeconômica de Novo Hamburgo em contexto histórico e regional e mapear a distribuição dos investimentos imobiliários na cidade, verificando os processos socioespaciais vinculados à dinâmica imobiliária das últimas décadas. / This master´s thesis has as theme the action of real estate capital in the production of urban space in cities in the restructuring process. The study object is the production of residential buildings in Novo Hamburgo/Brazil in the period of 1983-2012. At this time, happened a biggest transformation of the productive base, which is historically related to the leather-footwear industry. The general objective of the research was analyze the city's real estate dynamics from the builders activities in the context of industrialization underway in the region. The supposition presented is that the current urban restructuring has reinforced the social-spatial segregation feature of the city, whose urbanization historically occurred inequality in space, according to its social stratification. The intention is to use the theory of production of urban space in capitalism to present a socioeconomic characterization of Novo Hamburgo in historical and regional context, and map the distribution of real estate investments in the city, checking the socio-spatial processes linked to the dynamics real estate in decades.

Esta dissertação tem como temática a análise da produção do espaço urbano em cidades litorâneas a partir da articulação de três esferas: a urbanização, a economia e o mercado imobiliário, e suas relações com o ambiente construído, tendo como eixo impulsionador a produção de segundas residências. Como estudo de caso o município litorâneo de Capão da Canoa, localizado no Litoral Norte do estado do Rio Grande do Sul, Brasil. Esse município tem como característica principal um intenso processo de crescimento urbano, caracterizado pela verticalização e pela densificação do tecido construído, e, como agravante, a ocupação urbana representada por uma população fixa e uma população sazonal muito significativa. O trabalho tem o objetivo tratar do boom imobiliário gerado pela indústria da construção civil, como modo de urbanização e da economia urbana local com forte investimento nesse setor. Para abordar o tema proposto, optou-se numa análise teórica que envolve conceitos referentes à urbanização e ao ambiente construído relacionado à economia urbana local. A metodologia utilizada fundamenta-se em dados institucionais, do poder público municipal, de associações, do levantamento empírico e de entrevistas. As análises qualitativas e quantitativas demonstraram um resultado em que a economia urbana do município está vinculada direta e indiretamente à cadeia produtiva da construção civil, sendo essa sua locomotiva substancialmente mais importante. A regulamentação do uso do solo urbano está condicionada às exigências do mercado imobiliário. Houve, no período 1990-2010, uma mudança brusca do patamar de novos empreendimentos imobiliários, com a média anual de 24.400m² passando para 106.290m² anuais, mais do que quadruplicando nesse período. A literatura salienta que, na era moderna, o litoral passa e ser apropriado culturalmente, identificando-se como um espaço de lazer, tornando-se mais valorizado, sustentando assim, uma das indústrias de maior dinamismo – aquela ligada às atividades turísticas e de veraneio. O resultado do levantamento empírico na área selecionada demonstra que embora haja pontos de intensa verticalização e de maior densificação, existe ainda, potencial construtivo de aproximadamente 50% no setor estabelecido pelo Plano Diretor de 2004. Embora, existe a conscientização dos órgãos reguladores sobre os problemas causados pela intensa densificação em alguns pontos, o poder público ainda não propôs um novo ordenamento territorial, não havendo, portanto, pressão para uma mudança de comportamento tanto da indústria, quanto do poder público regulatório. / This study explores the development of urban spaces in coastal towns from three different articulation points - urbanization, economy and housing market - and their relation with the built environment. It has the construction of second homes as its main triggering point. As a case study, this inquiry used Capão da Canoa, a coastal town located in the Northern part of the state of Rio Grande do Sul, Brazil. This town features a strong process of urban growth, which differs from other locations because of its verticalization, densification in constructed areas and, as an exacerbating factor, urban sprawl represented by a fixed population and a very significant seasonal one. This study aims at exploring the Real Estate boom generated by the construction industry, discussing the local urbanization and the urban economy with its major investments in this sector. In order to approach this subject, we chose to perform a theoretical analysis comprising concepts related to urbanization and built environment linked to local urban economy. The methodology used to support our study takes into consideration institutional data coming from municipal public power, associations, empirical surveys and interviews. Qualitative and quantitative analyses have shown that the urban economy of this city is tied, directly and indirectly, to the productive chain of the construction industry and that the last one ends up being its most significant fuel. Furthermore, regulations over the use of urban land are subjected to Real Estate requirements. There have been sudden changes on the amount of new Real Estate developments in the period from 1990 to 2010, which have caused the construction average to fourfold and annual averages to increase from 24.400m² to 106,290m². Literature mentions that, in modern ages, coastal areas have been taken over by different cultures, because they are becoming leisure spots; and this fact is responsible for turning these locations into highly valuated spots, supporting, this way, two of the most dynamic industries: tourism and summer activities. Results from empirical surveys performed in this area show that even though there are spots where verticalization and densification are severe, there is still a 50% potential for constructive opportunities as established by the 2004 Development Plan. However, regulatory bodies are concerned about intense densification in some areas, public power has not created a new land planning yet, and that is why there is no pressure on making the construction industry and regulatory public bodies to change their current behavior.

Dissertação (mestrado) - Universidade Federal de Santa Catarina, Centro Tecnológico. Programa de Pós-graduação em Urbanismo, História e Arquitetura da Cidade / Made available in DSpace on 2012-10-22T23:34:13Z (GMT). No. of bitstreams: 1 247311.pdf: 11722479 bytes, checksum: a0b7863424fb9eb8951baf6995449fd7 (MD5) / O presente trabalho tem como objeto de estudo o mercado de aluguel nos assentamentos informais de baixa renda e adota como campo de análise a Serrinha - assentamento situado na área central do município de Florianópolis. Com o aumento das ocupações informais e a disputa pela terra urbana, as áreas centrais livres para ocupação se tornaram cada vez mais escassas. Com a oferta reduzida, os processos de comercialização se consolidaram como uma das principais formas de acesso à moradia nos assentamentos informais no município de Florianópolis. Estudos recentes - INFOSOLO/UFSC - indicam que o mercado de aluguel se revela muito expressivo em alguns assentamentos e denunciam o agravamento no acesso à moradia para população de baixa renda nas áreas urbanas. A realidade apresentada neste trabalho confirma a importância que o aluguel assume dentre as formas de acesso à moradia no assentamento da Serrinha. Os estudos realizados pretendem contribuir para averiguação do papel que os imóveis de aluguel e seu sistema de sustentação podem ter na reprodução sócio-espacial da informalidade, da pobreza urbana e na própria restrição do acesso à moradia. Estes resultados demonstram-se fundamentais para a definição de políticas públicas de regularização fundiária, de urbanização e de demarcação e implementação das zonas especiais de interesse social - ZEIS - de forma que o acesso à moradia com qualidade seja efetivamente proporcionado para a população que habita estes espaços, incluindo os locatários. The main objective of the present work is the study of the rental market in informal settlements, known as favelas, slums or squatter areas. The research is based on the data collected in Serrinha - an informal settlement located in the central area of Florianópolis, Santa Catarina. In the last decades, the squatting processes have increased significantly and as a consequence, the availability of housing and land in urban central areas has become scarce. Due to this development, the informal urban land and housing market has established itself as one of the main alternatives of housing access for the broad segments of the population, even inside the informal settlements, as in Florianopolis. Recent studies - INFOSOLO/UFSC - reveal that a rental market is becoming more frequent inside the informal settlements, surpassing the squatting activity that was predominant in the decades before. The results obtained in Serrinha confirm the significance of the informal rental market in regard to housing access. This study aims to better understand and describe how the informal rental market reproduces the housing informality, urban poverty and the difficulties of the housing access inside the favelas. These results and analyses are also important for the discussion of both housing and land regularization politics, as well as in the search for solutions of the low income housing problems.

Esta dissertação de mestrado trata da ocupação urbana contemporânea pelos moradores de média e alta renda em áreas de proteção ambiental. O tema central desse estudo traz como discussão a tensão entre legislação e mercado imobiliário. Ao utilizar os atributos naturais, a aprazibilidade das áreas verdes e a proximidade do centro das grandes cidades, o mercado imobiliário tende a transformar os bens ambientais em mercadoria. A ação do mercado imobiliário também ocorre a partir da falta de fiscalização, lacunas e incongruências entre a legislação federal, estadual e municipal. A tensão entre legislação e mercado imobiliário traz como consequência a privatização de áreas de uso comum da população, aumento da poluição dos rios, diminuição de áreas verdes e ocupação desordenada no território. Somada a essa problemática, a tensão entre legislação e mercado imobiliário contribui para o aumento da ilegalidade urbana e com processos de segregação sócioespaciais entre as populações de baixa, média e alta renda. Esse estudo tem como objeto empírico a Ilha Grande dos Marinheiros, situada no bairro Arquipélago, em Porto Alegre, e integrante da Área de Proteção Ambiental Estadual do Delta do Jacuí. O marco temporal é a partir do ano de 2000, quando surgem os moradores de média e alta renda, supervalorizando a orla das ilhas, alterando a sua paisagem natural e tornando-a, em parte, uma área privada. A tensão entre legislação e mercado imobiliário na Ilha Grande dos Marinheiros é investigada a partir da análise da legislação federal, estadual e municipal e através dos anúncios de jornal. O método de análise foi realizado através de tabelas, dados estatísticos, entrevistas semiestruturadas e uma interpretação apurada dos textos das legislações e dos anúncios de jornal. / This dissertation studies the contemporary urban occupation by the residents of middle and upper income in areas of environmental protection. The market has been using natural attributes, amusing, green areas and proximity to the centers of large cities, tends to turn the environmental like merchandise. The action of market stems from lack of control, gaps and inconsistencies between the federal, state and municipal laws. The tension between law and market, results in the privatization of common areas of population, increased pollution of rivers, reduction of green areas and disorderly occupation of the territory. Added to this problem, the tension between legislation and market contributed to the increase of urban lawlessness and processes of socio-spatial segregation between populations of low, medium and high income. This empirical study considers the Ilha Grande dos Marinheiros, located in the district Archipelago, Porto Alegre, and member of Área de Proteção Ambiental Estadual Delta do Jacuí, from the year 2000 when the middle and upper income residents arrived altering its natural landscape and making it, in part, a private area. The tension between legislation and market in Ilha Grande dos Marinheiros is analyzed from an analysis of federal, state and local laws and through newspaper ads. The method of analysis was performed by tables and statistics, a semi-structured interviews and an interpretation of the texts of laws and newspaper ads.