<p>Bakgrund: Noterade bolag i Sverige skall, enligt ett EU-fördrag implementera IASB:s redovisningsrekommendationer i koncernredovisningen från och med den 1 januari 2005. Dessa rekommendationer lägger stor vikt vid verkliga värden och liknar på så sätt den anglosaxiska traditionen. Sverige har tidigare anammat den kontinentala traditionen som är präglad av försiktighet och en stor koppling mellan redovisning och beskattning. För redovisning av förvaltningsfastigheter gäller numera rekommendationen IAS 40, som innebär att bolagen har möjlighet att värdera förvaltningsfastigheter till verkligt värde istället för anskaffningsvärde. Denna rekommendation har påverkat fastighetsbolagens redovisning i stor utsträckning och en rad problem har uppstått. Problemen är bland annat hur en värdering till verkligt värde skall gå till samt hur de värdeskillnader som uppstår skall redovisas och eventuellt beskattas.</p><p>Syfte: Att identifiera de problem som uppstår vid en implementering av IAS 40 i koncern och juridisk person samt att urskilja förslag på lösningar av dessa problem.</p><p>Metod: Insamlandet av material till arbetet har skett dels genom kvalitativa metoder i form av intervjuer med sakkunniga på problemområdet och dels av kvantitativa metoder i form av två enkätundersökningar ställda till noterade fastighetsbolag i Sverige samt analytiker av dessa fastighetsbolag.</p><p>Slutsatser: En oenighet råder mellan fastighetsbolag, analytiker och sakkunniga kring hur förvaltningsfastigheter skall värderas och redovisas. Det råder dock en enighet om att orealiserade värdeförändringar inte skall beskattas. Det har även visat sig att fastighetsbolagen har en annan syn på fastighetens verkliga värde än vad som står angivet i IAS 40.</p> / <p>Background: Listed companies in Sweden shall, according to the European Union, implement the accounting standards IFRS/IAS, published by IASB in the consolidated financial statement from the first of January 2005. These standards focus on fair value and are in that way similar to the Anglo-Saxon tradition. Swedish accounting has, before the implementation, adopted the Continental accounting tradition which is characterized by caution and a strong relationship between tax and accounting. Nowadays, the recommendation IAS 40 shall be applied on investment properties, which means that the real estate companies has the opportunity to valuate their investment properties to fair value instead of the historical cost. This new recommendation has had a huge affect on the Swedish real estate companies’ accounting and a number of problems has appeared. One of these problems is how the valuation of investment properties to fair value shall be determined. Another problem is how the value differentials, that occurs, shall be accounted and how the tax problems that occurs shall be treated.</p><p>Purpose: To identify the problems that appears due to the implementation of the accounting standards IAS 40 on consolidated companies and parent-/subsidiary companies and to discern proposals to solutions of these problems.</p><p>Method: We have collected the material to this bachelor thesis through quality methods in the form of interviews with experts within the field and through quantity methods in the form of two questionnaires; one towards Swedish real estate companies, and one towards analysers of these real estate companies.</p><p>Conclusion: There is a dissonance between real estate companies, analysers and experts in their opinion about how investment properties shall be valued and accounted. The respondents have however the same opinion about the tax problem concerning unconverted value differentials. Our bachelor thesis also shows that the real estate companies’ view on fair value differs from the definition stated in IAS 40.</p>

Bakgrund: Noterade bolag i Sverige skall, enligt ett EU-fördrag implementera IASB:s redovisningsrekommendationer i koncernredovisningen från och med den 1 januari 2005. Dessa rekommendationer lägger stor vikt vid verkliga värden och liknar på så sätt den anglosaxiska traditionen. Sverige har tidigare anammat den kontinentala traditionen som är präglad av försiktighet och en stor koppling mellan redovisning och beskattning. För redovisning av förvaltningsfastigheter gäller numera rekommendationen IAS 40, som innebär att bolagen har möjlighet att värdera förvaltningsfastigheter till verkligt värde istället för anskaffningsvärde. Denna rekommendation har påverkat fastighetsbolagens redovisning i stor utsträckning och en rad problem har uppstått. Problemen är bland annat hur en värdering till verkligt värde skall gå till samt hur de värdeskillnader som uppstår skall redovisas och eventuellt beskattas. Syfte: Att identifiera de problem som uppstår vid en implementering av IAS 40 i koncern och juridisk person samt att urskilja förslag på lösningar av dessa problem. Metod: Insamlandet av material till arbetet har skett dels genom kvalitativa metoder i form av intervjuer med sakkunniga på problemområdet och dels av kvantitativa metoder i form av två enkätundersökningar ställda till noterade fastighetsbolag i Sverige samt analytiker av dessa fastighetsbolag. Slutsatser: En oenighet råder mellan fastighetsbolag, analytiker och sakkunniga kring hur förvaltningsfastigheter skall värderas och redovisas. Det råder dock en enighet om att orealiserade värdeförändringar inte skall beskattas. Det har även visat sig att fastighetsbolagen har en annan syn på fastighetens verkliga värde än vad som står angivet i IAS 40. / Background: Listed companies in Sweden shall, according to the European Union, implement the accounting standards IFRS/IAS, published by IASB in the consolidated financial statement from the first of January 2005. These standards focus on fair value and are in that way similar to the Anglo-Saxon tradition. Swedish accounting has, before the implementation, adopted the Continental accounting tradition which is characterized by caution and a strong relationship between tax and accounting. Nowadays, the recommendation IAS 40 shall be applied on investment properties, which means that the real estate companies has the opportunity to valuate their investment properties to fair value instead of the historical cost. This new recommendation has had a huge affect on the Swedish real estate companies’ accounting and a number of problems has appeared. One of these problems is how the valuation of investment properties to fair value shall be determined. Another problem is how the value differentials, that occurs, shall be accounted and how the tax problems that occurs shall be treated. Purpose: To identify the problems that appears due to the implementation of the accounting standards IAS 40 on consolidated companies and parent-/subsidiary companies and to discern proposals to solutions of these problems. Method: We have collected the material to this bachelor thesis through quality methods in the form of interviews with experts within the field and through quantity methods in the form of two questionnaires; one towards Swedish real estate companies, and one towards analysers of these real estate companies. Conclusion: There is a dissonance between real estate companies, analysers and experts in their opinion about how investment properties shall be valued and accounted. The respondents have however the same opinion about the tax problem concerning unconverted value differentials. Our bachelor thesis also shows that the real estate companies’ view on fair value differs from the definition stated in IAS 40.

Sammanfattning Titel: IFRS 13 - En dokumentstudie över implementeringens påverkan på delårsrapporter i fastighetsbranschen Nivå: C-uppsats i ämnet företagsekonomi Författare: Johannes Fritzin och Pia Siewert Svensson Handledare: Bengt Bengtsson Datum: 2014-01-08 Bakgrund: Det har länge diskuterats hur tillgångar ska värderas och redovisas och flera standarder har införts genom åren. I och med införandet av IAS 40 fick företagen möjlighet att värdera förvaltningsfastigheterna till verkligt värde. Kritik har dock riktats mot detta värderingssätt och förste januari 2013 infördes IFRS 13 som bland annat ställer krav på ökade upplysningar. Syfte: Vårt syfte är att studera och beskriva hur väl bolagen inom fastighetsbranschen, som är skyldiga att följa IFRS 13, lever upp till upplysningskraven i sina delårsrapporter vad det gäller värdering av förvaltningsfastigheter. Vi vill också belysa eventuella skillnader och likheter mellan företagens upplysningskvalité och vad dessa kan bero på. Därutöver tänker vi undersöka om implementeringen bidragit till mer information i företagens delårsrapporter.   Metod: Studien är en dokumentstudie av delårsrapporter rörande företag i fastighetsbranschen. I studien utförs en kvalitativ innehållsanalys av delårsrapporterna med utgångspunkt från upplysningskraven i IFRS 13. Analys och slutsats: Vi har analyserat fjorton olika företag. Vår slutsats är att det skiljer sig mycket mellan företagen hur väl de uppfyller kraven. De flesta av de fjorton företagen är ganska dåliga eller dåliga på att följa upplysningskraven. Framförallt är företagen dåliga på att lämna precisa indata, men de är också dåliga på att konkret uppge vilken värderingsnivå de verkligen använder. De faktorer som verkar mest sammanhängande med lågt uppfyllande av upplysningskraven är stor spridning både geografiskt och vad gäller fastighetstyp. Så företag med förvaltningsfastigheter på ett fåtal orter och inom samma bransch uppfyllde kraven bättre. När det gäller implementeringen visar undersökningen att upplysningarna i de flesta fall har ökat under de senaste fem åren. Dock har bara fyra företag ökat sina upplysningar mellan 2012 och 2013 då IFRS 13 infördes. Förslag till fortsatt forskning: Genomföra studien igen längre fram när företagen har haft lite mer tid att ta till sig IFRS 13 och se om det medför en förbättring. Samt för att få ett ännu tydligare orsakssamband genomföra studien på fler företag, till exempel i hela Skandinavien. Uppsatsens bidrag: Studien ger en bild av hur väl företagen följer den nya standarden IFRS 13 och den visar också att än så länge så har standarden inte fullt ut haft den avsedda verkan som var tänkt. Studien ger också en bild av vilka faktorer som kan tänkas ligga bakom hur väl kraven uppfylls. För eventuella användare av IFRS 13 ges också en tydligare bild av vad upplysningskraven verkligen innebär och hur andra företag gör för att uppfylla kraven. Nyckelord: IFRS 13, verkligt värde, fastighetsbranschen, förvaltningsfastigheter, upplysningskrav / Abstract Title: IFRS 13 - A document study over the implementation impact on the interim financial statements in the real estate business Level: Final assignment for Bachelor Degree in Business Administration Authors: Johannes Fritzin and Pia Siewert Svensson Supervisor: Bengt Bengtsson Date: 2014-01-08 Background: It has for a long time been discussed how assets are to be valued and presented and several standards have been introduced over the years. With the introduction of IAS 40, companies had the opportunity to evaluate the investment properties at fair value. Critics have however been made against this valuation method and in the first of January 2013 IFRS 13 was introduced which among other things requires increased disclosures. Aim: Our purpose is to study and describe how well the companies in the real estate industry, who are required to comply with IFRS 13, lives up to the disclosure requirements in its interim reports in terms of the valuation of investment properties. We also want to highlight any differences and similarities between corporate disclosure quality and what these may be due. In addition, we intend to examine whether implementation has contributed to more information in the companies' interim reports. Method: The study is a document study of interim reports on companies in the real estate industry. In the study was a qualitative content analysis conducted of the interim reports based on the disclosure requirements of IFRS 13. Analysis and conclusions: We have analyzed fourteen different companies. Our conclusion is that there is big different between the companies how well they meet the requirements. Most of the fourteen companies are pretty bad or bad to follow the disclosure requirements. Above all, companies are bad about leaving precise input, but they are also poor at concrete specify the measurement level they actually use. The factors that seem most consistent with low fulfillment of disclosure requirements are wide distribution both geographically and by property type. So companies with investment properties at a few locations and within the same industry met the requirements better. In terms of implementation, the survey shows that the information in most cases has increased over the past five years. However, only four companies increased their disclosures between 2012 and 2013, when IFRS 13 were introduced. Suggestions for future research: Conduct the study again later when companies have had a little more time to take in IFRS 13 and see if it results in an improvement. And to get an even clearer causal link conduct the study on more companies, such as in Scandinavia. Contribution of the thesis: The study provides a picture of how well companies comply with the new standard, IFRS 13 and it also shows that so far the standard has not fully had the intended effect as intended. The study also provides a picture of what factors might underlie how well the requirements are met. For any users of IFRS 13 it also provides a clearer picture of what the disclosure requirements really means and how other companies are doing to meet the requirements. Keywords: IFRS 13, Fair value, the real estate, investment properties, disclosure requirements

Studien har en deduktiv ansats och undersöker kvantitativ syftet av att förklara effekten med implementeringen av IFRS 13 på värderingsförändringen av förvaltningsfastigheter. Vidare är ändamålet att bidra med ytterligare kunskap till effekten av IFRS 13:s implementering för förvaltningsfastigheter. För att svara på syftet har tre hypoteser formulerats som testas genom Wilcoxons teckenrangtest och Mann-Whitney testet. Testerna analyseras följaktligen med två utvalda huvudteorier, den institutionella teorin och legitimitetsteorin, vilka appliceras och diskuteras i studien.     Resultatet av studien visar att det inte går att påvisa en signifikant skillnad i värderingsförändringen av förvaltningsfastigheter och IFRS 13, för och mellan fastighetsbolag på Large Cap och Mid Cap. Samt att det inte går att påvisa någon signifikant skillnad i värderingsförändringen efter implementeringen av IFRS 13, mellan en intern och extern värdering. Studien uppvisar varierande resultat i koppling till andra länder och varierar noterbart från tidigare studier, framför allt i den slutliga hypotesen som behandlar effekten av IFRS 13 på en extern och intern värdering.

Introduktion: Tidigare studier som utförts visar vilken betydelse värdering till verkligt värde fått för redovisningen. Det har däremot inte jämförts hur värdeförändringen skiljer sig åt mellan noterade och onoterade bolag, samt om eventuella skillnader beror på om externvärdering tillämpas. Vidare är avsikten att undersöka huruvida bolag redovisar större orealiserade uppvärderingar eller nedvärderingar vid värdering till verkligt värde. Syfte: Syftet med studien är att undersöka hur storleken på de orealiserade värdeförändringarna vid värdering till verkligt värde varierar beroende på upp- eller nedvärdering. Vidare är syftet att studera hur de orealiserade värdeförändringarna påverkas beroende på om bolaget är noterat eller inte, samt om bolaget tillämpar externvärdering. Metod: Studien bygger på en deduktiv ansats, där hypoteser byggts upp ifrån befintlig teori. Genom en tvärsnittsanalys för tre jämförande år har kvantitativ data samlats in för att se vad som kan påverka den orealiserade värdeförändringen vid värdering till verklig värde. Detta har kompletterats med uppföljningsintervjuer för att få en bättre förståelse för hur värderingen påverkas av bland annat externvärdering. Slutsats: Studiens resultat visar att uppvärderingarna vid värdering till verkligt värde var större än nedvärderingarna och att den orealiserade värdeförändringen blev större vid förekomsten av externvärdering. Om bolaget är noterat eller inte hade i studien ingen betydelse för tillgångsvärderingen. / Introduction: Previous studies have shown the impact of fair value. However, there is a lack of comparison in the academic field, between listed and unlisted companies, and how external appraisers affect the fair value. Further, we will also investigate if the appreciations differ in size from the depreciations. Aim: The aim of the study is to examine how the size of the unrealized change in value in fair value accounting differ between appreciations and depreciations, listed and unlisted companies, and if it is affected by external appraisers. Method: The study was conducted through a deductive approach, where the hypotheses derive from existing theories. With a cross-sectional method, three years have been compared using quantitative data, to see what influences the unrealized change in value. To get a better understanding of our results a number of interviews were conducted. Conclusion: The results show that the size of the appreciations was bigger than the depreciations, and the involvement of external appraisers had a positive effect on the unrealized change in value. If the companies were listed or not did not have any impact on the result of our study.

Syftet med denna studie är att skapa förståelse för hur revisorer går till väga vid revision av verkligt värde på förvaltningsfastigheter. Forskningsstrategin är av kvalitativ art med en abduktiv ansats och grundas i den hermeneutiska forskningstraditionen. Den empiriska undersökningen utgörs av semistrukturerade intervjuer som sedan tolkas och kopplas till tidigare forskning och relevanta teorier för att besvara studiens forskningsfrågor. Studiens resultat visar hur revisorer går till väga vid revision av verkligt värde på förvaltningsfastigheter, genom en modell med tre faser. Ingen större skillnad på revisionsmetod kan urskiljas genom den empiriska undersökningen. Studien kommer även fram till att IAS 40 medför högre krav på revisorers kunskap på grund av att det verkliga värdet är av större väsentlighet och risk, samt innebär mer subjektiva bedömningar av antaganden och indata. I studiens teoretiska resultat återfinns tre-fas-modellen för revision av verkligt värde på förvaltningsfastigheter samt skillnaden mellan full värdering och skrivbordsvärdering. Det praktiska resultatet för studien består av förslag till förändring av ramverk kring området. Som förslag till vidare forskning på området rekommenderar författarna att undersöka varför de oerfarna revisorerna har en mindre positiv syn på verkligt värde. Även latent skatt inom fastighetsbolag belyses som ett område med möjlighet till vidare forskning. / The purpose of this study is to create an understanding of how auditors audit fair value of investment properties. The research strategy is of qualitative nature, with an abductive research approach and is based on the hermeneutical research tradition. The empirical study is based on semi-structured interviews which are then interpreted and linked to previous research and relevant theories to answer the study’s research questions. The study shows how the auditors proceed during the audit of fair value of investment properties, through a model with three phases. No big difference of audit methodology can be identified through the empirical study. The study also concludes that IAS 40 results in higher demands on auditors' knowledge due to the major importance and risk that fair value brings, which means more subjective assessments of assumptions and inputs. The study's theoretical contributions include a three-phase model for the audit process of fair value of investment properties and the difference between a full valuation and a desktop valuation. The practical contribution of the study consists of proposals for change in the framework. As suggestions for further research in this area, the authors suggest why the inexperienced auditors have a less positive view of fair value. Also deferred taxes in real estate is highlighted as an area of opportunity for further research.

O objetivo desta pesquisa foi avaliar a influência dos fatores culturais e institucionais do país de origem nas práticas contábeis utilizadas pelas empresas e, na sequência, analisar os impactos da existência de escolhas contábeis nas IFRS no nível de comparabilidade das informações contábeis de empresas localizadas em países com ambientes culturais e institucionais diferentes. A literatura sugere que a contabilidade é fortemente influenciada pelo ambiente no qual está inserida e que a comparabilidade é baseada no reflexo da substância econômica dos eventos, não na forma. Para tanto, foram analisadas três escolhas contábeis que existem ou existiam nas IFRS: (i) mensuração dos investimentos em joint ventures (consolidação proporcional ou MEP), (ii) reconhecimento e apresentação dos ganhos e perdas atuariais decorrentes dos planos de benefício definido (método do corredor, DRE ou DRA) e (iii) mensuração de PPI (custo ou valor justo). Os dados sobre as práticas contábeis foram coletados manualmente das demonstrações contábeis de 6.298 empresas de 27 países diferentes de 2005 até 2016. Portanto, foram coletadas e analisadas 53.908 demonstrações contábeis. Por meio da análise de cluster e utilizando um conjunto de variáveis culturais e institucionais, os 27 países foram classificados em 7 agrupamentos diferentes. Na sequência, foram avaliadas quais práticas contábeis predominavam em cada um desses países e como elas se relacionam com os agrupamentos formados e com as variáveis culturais e institucionais, através da estimação de modelos logísticos (hierárquicos na versão nula e não hierárquicos). Os resultados evidenciaram que uma parcela estatisticamente significante da variância das práticas contábeis é explicada pelo agrupamento de nível país e que todas as 12 variáveis culturais e institucionais são relevantes para explicar as práticas contábeis utilizadas pelas empresas em pelo menos uma das três escolhas contábeis analisadas. Por fim, utilizando a métrica de Comparabilidade dos Sistemas Contábeis desenvolvida por Barth et al. (2012), a presente pesquisa mensurou o nível de comparabilidade das informações contábeis entre as diversas combinações de clusters, com a finalidade de avaliar se as empresas eram mais comparáveis quando usavam exatamente a mesma prática contábil ou quando utilizavam práticas contábeis diferentes. Os resultados corroboram a tese proposta de que a existência de escolhas contábeis nas IFRS pode ser necessária para que as empresas utilizem as práticas contábeis que melhor refletem a substância econômica dos eventos, considerando a influência do ambiente cultural e institucional em que estão inseridas. Foram encontrados indícios de que a eliminação de escolhas contábeis, como a dos investimentos em joint ventures e de benefícios a empregados, pode reduzir a comparabilidade das informações contábeis, já que as empresas eram mais comparáveis quando utilizavam práticas contábeis diferentes. Assim, há evidências de que a adoção de padrões contábeis mais flexíveis contribui para a obtenção da comparabilidade em países com ambientes diferentes, reiterando que a substância econômica é mais importante que a forma. A principal contribuição desta pesquisa é fornecer evidências de que a obrigatoriedade de utilização da mesma prática contábil por empresas localizadas em ambientes culturais e institucionais diferentes pode resultar em uniformidade, mas não em comparabilidade das informações contábeis. / The purpose of this research was to evaluate the influence of cultural and institutional environment of each country in the accounting practices used by firms and, subsequently, to analyze the impacts of the existence of accounting choices in the IFRS Standards on the comparability of accounting information between firms from countries with different cultural and institutional environments. The literature suggests that accounting is strongly influenced by the environment and that comparability is based on the reflection of the economic substance of events, not on the form. Therefore, three accounting choices that exist or existed in IFRS Standards were analyzed: (i) measurement of joint venture investments (proportionate consolidation or equity method); (ii) recognition and presentation of actuarial gains and losses arising from defined benefit plans (corridor method, income statements or other comprehensive income) and (iii) measurement of investment properties (cost or fair value). The accounting practices\' data were manually collected from the financial statements of 6,298 firms from 27 different countries, from 2005 to 2016. Thus, we collected and analyzed 53,908 financial statements. Using cluster analysis and a set of cultural and institutional variables, the 27 countries were classified into 7 different clusters. Further, we analyzed the accounting practices that prevailed in each country and in each cluster; and how these accounting practices are influenced by the cultural and institutional variables, through the estimation of logistic models (hierarchical in the null version and non-hierarchical). The results indicate that the variance in accounting practices explained by the country level grouping is statistically significant and that all the 12 cultural and institutional variables are relevant to explain the accounting practices used by firms in at least one of the three accounting choices that were analyzed. Finally, using the Accounting System Comparability metric proposed by Barth et al. (2012), we measured the degree of comparability of accounting information among various combinations of clusters, in order to evaluate whether firms were more comparable when they used exactly the same accounting practice or when they used different accounting practices. The results corroborate the proposed thesis that the existence of accounting choices in the IFRS Standards may be necessary to allow firms to use those accounting practices that better reflect the economic substance of events, given the influence of the cultural and institutional environment in which they operate. We found evidence that the elimination of accounting choices, such as the choices about joint venture investments and employee benefits, may reduce the comparability of accounting information, given that firms were more comparable when they used different accounting practices. Thus, there is evidence that the adoption of more flexible accounting standards contributes to improve comparability in countries with different environments, reiterating that the economic substance is more important than the form. The main contribution of this research is to provide evidence that the mandatory requirement of the same accounting practices by firms from different cultural and institutional environments may result in uniformity, but not in comparability of accounting information.

<p><strong>Datum: </strong>2010-06-03</p><p><strong>Kurs:</strong> Kandidatuppsats i företagsekonomi, 15 hp (FÖA300)</p><p><strong>Lärosäte:</strong> Mälardalens högskola, Västerås</p><p><strong>Institution: </strong>Akademin för hållbar samhälls- och teknikutveckling</p><p><strong>Titel: </strong>Verkligt värde -Hur tillämpas verkligt värde på förvaltningsfastigheter i förvaltningsbolags koncernredovisning?</p><p><strong>Författare:</strong> Belma Bjelevac, Ida Emet, Hana Karamehmedovic</p><p><strong>Handledare:</strong> Riitta Lehtisalo</p><p><strong>Examinator: </strong>Cecilia Lindh<strong></strong></p><p><strong>Problemformulering: </strong>Vilka värderingsmetoder finns för fastställandet av verkligt värde och vilken är den vanligast förekommande samt mest lämpliga metoden idag hos de undersökta fastighetsbolagen?</p><p>Hur förhåller sig de undersökta bolagen till begreppen försiktighetsprincipen och rättvisande bild vid värdering av deras förvaltningsfastigheter till verkligt värde?</p><p><strong>Syfte: </strong>Syftet med studien är att genom en empirisk undersökning få en ökad insikt om hur de undersökta fastighetsbolagen i sin koncernredovisning fastställer och redovisar det verkliga värdet på sina förvaltningsfastigheter.</p><p><strong>Metod: </strong>Uppsatsen bygger på en kvalitativ undersökning genomförd med hjälp av mejlintervjuer med tre fastighetsbolag samt studerande av deras årsredovisningar.</p><p><strong>Slutsats: </strong>De undersökta bolagen tillämpar en avkastningsbaserad metod, vilken kan ses som mest lämplig i den rådande ekonomiska situationen. Verkligt värde speglar en mer rättvisande bild än vid värdering till anskaffningsvärde, dock tas inte hänsyn till försiktighetsprincipen i lika stor utsträckning.<strong> </strong></p><p><strong>Nyckelord: </strong>Försiktighetsprincipen, förvaltningsfastighet, IAS 40, rättvisande bild, verkligt värde</p>

Datum: 2010-06-03 Kurs: Kandidatuppsats i företagsekonomi, 15 hp (FÖA300) Lärosäte: Mälardalens högskola, Västerås Institution: Akademin för hållbar samhälls- och teknikutveckling Titel: Verkligt värde -Hur tillämpas verkligt värde på förvaltningsfastigheter i förvaltningsbolags koncernredovisning? Författare: Belma Bjelevac, Ida Emet, Hana Karamehmedovic Handledare: Riitta Lehtisalo Examinator: Cecilia Lindh Problemformulering: Vilka värderingsmetoder finns för fastställandet av verkligt värde och vilken är den vanligast förekommande samt mest lämpliga metoden idag hos de undersökta fastighetsbolagen? Hur förhåller sig de undersökta bolagen till begreppen försiktighetsprincipen och rättvisande bild vid värdering av deras förvaltningsfastigheter till verkligt värde? Syfte: Syftet med studien är att genom en empirisk undersökning få en ökad insikt om hur de undersökta fastighetsbolagen i sin koncernredovisning fastställer och redovisar det verkliga värdet på sina förvaltningsfastigheter. Metod: Uppsatsen bygger på en kvalitativ undersökning genomförd med hjälp av mejlintervjuer med tre fastighetsbolag samt studerande av deras årsredovisningar. Slutsats: De undersökta bolagen tillämpar en avkastningsbaserad metod, vilken kan ses som mest lämplig i den rådande ekonomiska situationen. Verkligt värde speglar en mer rättvisande bild än vid värdering till anskaffningsvärde, dock tas inte hänsyn till försiktighetsprincipen i lika stor utsträckning. Nyckelord: Försiktighetsprincipen, förvaltningsfastighet, IAS 40, rättvisande bild, verkligt värde

Fundação de Amparo à Pesquisa do Estado do Rio de Janeiro / O presente estudo analisou a relevância (value relevance) do valor justo dos ativos biológicos, propriedades para investimento e instrumento financeiros apurado pelas empresas brasileiras não financeiras de capital aberto nos anos de 2010 e 2011 (após implementação das normas internacionais de contabilidade) na formação do preço de suas ações. Foram selecionadas para o estudo empresas não financeiras de capital aberto que foram impactadas pelo CPC 28 Propriedades para Investimento e pelo CPC 29 Ativos Biológicos, sendo identificadas 70 empresas no ano de 2010 e 76 no ano de 2011. Foi utilizada como procedimento metodológico análise quantitativa, realizada através de estatística univariada (teste de diferença de média) e estatística multivariada (utilizando-se o modelo de Ohlson (1995)). O estudo constatou que: (a) 8% das empresas brasileiras não financeiras de capital aberto foram impactadas pelo CPC 29, enquanto que 16% foram impactadas pelo CPC 28; (b) na média, o efeito do valor justo dos ativos biológicos e propriedades para investimento reconhecido no resultado contribuiu para o aumento dessa variável contábil das empresas analisadas, enquanto que o efeito do valor justo proveniente dos instrumentos financeiros contribuiu, na média, para diminuir o resultado das empresas analisadas; (c) o teste de diferença de média (Wilcoxon) apontou que as alterações do valor justo foram responsáveis por diferenças estatisticamente significativas entre as variáveis contábeis (patrimônio líquido e resultado) com o efeito do valor justo e sem o efeito do valor justo em todos os anos e casos analisados; e (d) os resultados do modelo de Ohlson indicam que efeito do total do valor justo reconhecido no resultado foi detectado como relevante em 2010, assim como o valor justo das propriedades para investimento, e instrumentos financeiros. No pooled, foram encontradas evidências da relevância do efeito do valor justo provenientes do CPC 28, CPC 29 e CPC38. Não foram encontradas evidências da relevância do valor justo no ano de 2011. / This study examined the relevance (value relevance) of fair value of biological assets, investment properties and financial instruments established by Brazilian companies not traded in financial years 2010 and 2011 (after implementation of international accounting standards) in the formation of its share price. Were selected for the study of non-financial companies traded that were impacted by CPC 28 - Investment Property and CPC 29 - Biological Assets, identified 70 companies in 2010 and 76 in 2011. It was used as a methodological procedure quantitative analysis performed using univariate statistical test (mean difference) and multivariate statistics (using the Ohlson (1995)). The study found that: (a) 8% of non-financial Brazilian companies traded were impacted by CPC 29, while 16% were impacted by CPC 28 (b) on average, the effect of fair value of biological assets and properties investment recognized in earnings contributed to the increase in this variable accounting of the companies analyzed, while the effect of fair value from financial instruments contributed, on average, to decrease the income of the companies analyzed, (c) test the mean difference ( Wilcoxon) pointed out that the changes in fair value accounted for statistically significant differences between the accounting variables (income and equity) with the effect of fair value and without the effect of fair value for all years and cases analyzed, and (d) the results of Ohlson model indicate that the total effect of the fair value recognized in earnings was detected as relevant in 2010 as well as the fair value of investment properties and financial instruments. In pooled, we found evidence of the relevance of the effect of fair value from the CPC 28, CPC 29 and CPC38. There was no evidence of the relevance of fair value in the year 2011.