Intresset för samhällsfastighetssegmentet har ökat kraftigt de senaste åren. På grund av den demografiska utvecklingen i Sverige har behovet av bland annat äldreboenden, skolor och vårdfastigheter blivit allt större. Samtidigt har landets kommuner inte råd att bekosta behoven själva, vilket medför att denna typ av fastigheter säljs av till privata aktörer. Till följd av detta ges samhällsfastighetsbolagen stora expansionsmöjligheter och allt fler aktörer söker sig till segmentet. Samhällsfastigheter karaktäriseras av låg risk och stabila kassaflöden. Detta beror främst på långa hyreskontrakt och säkrade hyresgäster i form av kommun, stat och landsting. Fastighetsbolag och långivare ser fastigheterna som en trygg investering vilket medfört att aktörerna i segmentet haft en god tillgång på kapital. Fastighetssektorn är en kapitalintensiv bransch och samhällsfastigheter lämpar sig väl för högre skuldsättning eftersom tillgångarna är trygga och mindre konjunkturkänsliga. De allra största aktörerna med hög rating finansierar sig främst via kapitalmarknaden eftersom prissättningen på sådana skuldinstrument varit mer fördelaktig. Mindre bolag har inte samma tillgång till kapitalmarknaden och finansierar sig därför huvudsakligen med bankskuld. Rating har blivit allt viktigare för bolagen och de som hamnar inom Investment Grade tardel av mycket låga räntekostnader på sina skuldbärande kapitalmarknadsinstrument. Hybridobligationer har använts som ett medel för att uppnå en högre rating. Då hybriden kan räknas som eget kapital stärks balansräkningen och nyckeltalen. Många år av låg ränta har skapat gynnsamma marknadsförhållanden. Överskottet på kapital har gjort att investerarna jagar avkastning och företagen vänder sig i allt högregrad till obligationsmarknaden för finansiering. Skärpta kapitaltäckningskrav på bankerna gör samtidigt att banklån blir dyrare, vilket ytterligare bidrar till kapitalmarknadens tillväxt. De största bolagen besitter stordriftsfördelar och premieras av investerare, vilket leder till att dessa aktörer fortsätter dominera segmentet framöver. / The interest for the public property segment has increased substantially in recent years. Due to the demographic development in Sweden, the need for retirement homes, schools and nursing homes among others, has grown bigger. At the same time the country’s municipalities can’t afford to fund the needs themselves, which means that these properties are sold out to private companies. As a result, the public property companies are given great opportunities for expansion and even more companies are looking to invest in the segment. Public properties are characterized by low risk and stable cash flows. This is mainly because of long leases and secured tenants in the form of municipalities, state and county. Real estate companies and lenders see the properties as a safe investment, which has resulted in good access to capital for the operators in the segment. Real estate is a capitalintensive sector and public properties are suitable for higher indebtedness since the assets are secure and less sensitive to economic cycles. The very largest real estate companies with a higher rating are financed mainly through the capital market since pricing on such debt instruments have been more favorable. Smaller companies don’t have the same access to the capital market and are therefore mostly financed by bankloans. Rating has become increasingly important to the real estate companies and those within Investment Grade utilize very low interest rate costs on their debt bearing instruments from capital markets. Hybrid bonds have been used as a means to gain a higher rating. Ast he hybrid can be counted as equity, the balance sheets and key performance indicators are strengthened. Many years of low interest rates have created favorable market conditions. The excess of capital has made the investors chasing yield and the companies are turning to the bond markets for financing to greater extent. At the same time, stricter capital adequacy requirements for banks have made bank loans more expensive, which further contributes to the capital markets growing. The largest companies benefit from economies of scaleand are rewarded by investors. This leads to the companies remaining to dominate the segment ahead.

Bakgrund Som en följd av den ökade globaliseringen strävar normgivare ständigt efter en harmonisering av internationella redovisningsstandarder. I maj 2014 publicerade normgivaren IASB (International Accounting Standards Board) en ny standard för intäktsredovisning – IFRS 15. Vid framtagning av nya redovisningsstandarder ska normgivare utgå från en generell föreställningsram. Det faktum att kapitalmarknadens aktörer under de senaste åren har fått betydligt mer inflytande skulle kunna påverka IASB:s förhållningssätt till föreställningsramen. Vid framtagning av en ny redovisningsstandard ställs IASB också inför ett svårt avgörande gällande mängden upplysningar. Dagens komplexa ekonomiska verklighet kräver omfattande upplysningar, samtidigt som det visat sig att det kan bli för mycket. Då uppstår vad som benämns som disclosure overload. Syfte Studiens syfte är att skapa en förståelse för hur IFRS 15 förhåller sig till IASB:s föreställningsram och hur synpunkter från aktörer på kapitalmarknaden påverkat förhållningssättet. Studien syftar även till att undersöka hur IASB:s arbete med IFRS 15 ställer sig i relation till begreppet disclosure overload. Metod Vi har genomfört en kvalitativ studie där vi använt oss av sekundärdata. Vidare har vi haft en iterativ strategi och utgått från såväl befintlig forskning på ett deduktivt sätt, men även sökt bidra med ny kunskap i enlighet med en induktiv ansats. Slutsatser Studien konstaterar att IFRS 15, i jämförelse med tidigare standarder för intäktsredovisning, har ett bättre förhållningssätt till IASB:s föreställningsram. Aktörer på kapitalmarknaden har i vissa fall bidragit till ett bättre förhållningssätt, medan de i andra fall har gått emot föreställningsramen. Begreppet disclosure overload är komplext, samtidigt som IFRS 15 anses vara upplysningstung. Framtagningen av IFRS 15 kan anses ligga fel i tiden, med tanke på de pågående projekt som syftar till bättre upplysningskrav i finansiella rapporter. / Background As a result of the increased globalization, Standard-setters constantly strive to harmonize international accounting standards. In May 2014 IASB (International Accounting Standards Board) published a new standard revenue recognition - IFRS 15. With the development of new accounting standards, IASB must keep within a general mindset, commonly known as Conceptual Framework. The fact that the actors on the capital market in recent years have had considerable more leverage, could influence the IASB's approach to the general Framework. Another problem IASB faces while establishing a new accounting standard is disclosure. Today's complex economic reality requires extensive disclosures. Mean while it may appear there are too many disclosures, this is known as disclosure overload. Purpose The study's purpose is to create an understanding of how IFRS 15 relates to the IASB's Conceptual Framework and how the views of actors on the capital market have affected the approach. This study also aims to examine how the IASB's work on IFRS 15 stands in relation to the concept of disclosure overload. Methodolgy We conducted a qualitative study in which we have used secondary analysis. Furthermore, we have had an iterative approach and used current research in a deductive manner, we also searched new knowledge in accordance to an inductive approach. Conclusions This study concludes that IFRS 15, in comparison with previous standards for revenue recognition have a better approach to the Conceptual Framework. Actors on the capital market have in some cases contributed to a better approach, while in other cases have gone against the Conceptual Framework. The concept disclosure overload is complex and IFRS 15 will reqire accountants to use many disclosures. In view of the ongoing projects aimed at improving disclosure requirements, development of IFRS 15 can be regarded as bad timing.

No description available.

The capital market, with financial instruments such as corporate bonds, has over the last years emerged as an alternative financing source for Swedish real estate companies. A seemingly unexplored market which given the real estate companies the possibility to diversify their loan stock and limit their exposure towards the bank. In Sweden, unlike more market-oriented countries such as the US, commercial banks have historically almost exclusively supplied debt capital to Swedish corporations. Assessing credit risk is crucial in debt investments, and therefore, this thesis focuses on the Swedish capital market the current and potential future role of credit ratings in the emerging market for corporate bonds issued by real estate companies. We examine why only a limited number of real estate companies are credit rated today and the importance of credit rating for the capital market. The study is based on interviews with Swedish real estate companies, institutional investors and banks- all that in one-way ore an other is affected by credit rating. The Swedish financial system is undergoing a growth process where the real estate companies to a greater extent in using bonds and certificates to finance their investments. A financing method more widely used by government entities in the past. The transition from bank financing to funding investments through institutional investors and private equity appears to be permanent. The market aftermath is an increased demand for credit risk evaluations. Information retained from the banks’ Shadow ratings or the rating institutions. We can conclude that extended credit risk information is inescapable with a transition to a more market oriented financial system- the remaining question is- who should preform the valuation of the credit risk. If the banks continue making the credit risk reports of real estate companies international investors might refrain from establishing a position as an investor in the Swedish market. In the contrary the banks shaded ratings is more favourable for Swedish real estate companies with more qualitative and marked adjusted reports. The market will require independent credit information in the future but if it will be the banks or the rating institutions that provide this information is still uncertain. / Kapitalmarknaden med finansiella instrument som företagsobligationer och –certifikat har de senaste åren vuxit fram som en alternativ lånemarknad för svenska fastighetsbolag. Från att ha varit en förhållandevis outforskad marknad har de senaste årens utveckling gett fastighetsbolagen en bättre möjlighet att diversifiera sin lånestock och begränsa sin exponering mot bankerna. Till skillnad från mer kapitalmarknadsorienterade länder, som exempelvis USA, har företags behov av lånefinansiering i Sverige historiskt sett nästan uteslutande försetts av bankerna. Denna uppsats fokuserar på den svenska kapitalmarknadens fortsatta utveckling och officiell kreditratings betydelse på en växande kapitalmarknad. Vi utreder varför så få fastighetsbolag idag valt att införskaffa ett officiellt kreditbetyg och vilken betydelse kreditbetyget har för kapitalmarknaden. Undersökningen bygger på intervjuer med svenska fastighetsbolag, investerare och banker som alla, på ett eller annat sätt, berörs av kreditvärderingar. Det svenska finansiella systemet genomgår nu en utveckling där fastighetsbolagen använder obligationer och certifikat för att finansiera sina investeringar. Ett finansieringssätt som tidigare mestadels använts av statliga och kommunala fastighetsbolag. Övergången från bankfinansiering till att söka kapital bland privata och institutionella investerare förefaller vara bestående. Marknaden kan till följd av detta få behov av ytterligare information om kreditrisken i företagen. Information som erhålls från bankernas skuggratingar eller från kreditvärderingsinstituten. Vi kan konstatera att utökad kreditinformation är ofrånkomlig vid en övergång mot ett mer marknadsorienterat finansiellt system, frågan som kvarstår är vem som ska utföra kreditvärderingen. Fortsätter bankerna utföra kreditvärderingen av fastighetsbolag kan det resultera i en avhållsamhet från internationella investerare att etablera sig i Sverige och motsatt för fastighetsbolagen är det mer gynnsamt att bankerna, med sina mer kvalitativa och för svenska marknaden anpassade värderingar blir den framtida normen .