År 2015 trädde lag (2014:899) om riktlinjer vid kommunala markanvisningar i kraft vilken innebär att samtliga kommuner som använder sig av markanvisningar ska ta fram en policy som ska innefatta grundläggande bestämmelser kring markanvisningar. Lagen tar upp vissa specifika faktorer som ska finnas med i markanvisningspolicyn för att underlätta för allmänheten, byggherrar samt för kommunerna själva. Vid kommunala markanvisningar ska hänsyn även tas till EU:s statsstödsregler, statsstödsreglerna innebär att konkurrensförhållandena på en marknad inte på något vis får snedvridas samt att det ska vara förenligt med den inre marknaden. Detta anpassas av kommunerna genom att de bland annat säljer fastigheten till ett marknadspris. I arbetet görs en kartläggning av nio stycken kommuners markanvisningspolicys i Stockholms län för att kunna avgöra hur kommunerna förhåller sig till EU:s statsstödsregler. En intervju ska även genomföras med kommunerna för att kunna få en klarhet i hur stor förståelse kommunerna har av statsstödsreglerna samt för att förtydliga respektive kommuns markanvisningspolicy. Genom undersökningen i arbetet konstateras det att det inte finns något lagkrav på att EU:s statsstödsregler ska nämnas och förklaras i en kommuns markanvisningspolicy, men att om kommunerna gör detta kommer det att underlätta för samtliga parter och även bidra med kunskap kring statsstödsreglerna i samband med markanvisningar. Samtliga kommuner i undersökningen har anpassat sig genom att följa det som är lagstadgat i lag (2014:899) om riktlinjer för kommunala markanvisningar, vilket bland annat är att förklara hur en kommun prissätter marken vid anvisningar. Kommunerna har kunskap om att försäljning av mark ska ske till ett marknadspris samt att en kommun ska främja god konkurrens. Det som dock diskuteras är om det är tillräckligt tydligt. Majoriteten av kommunerna nämner även i sina markanvisningspolicys att kommunen ska främja god konkurrens och att kommunen ska sälja mark till ett marknadspris, dock framgår det inte varför. Slutsatsen tar upp att ett förtydligande skulle kunna behöva genomföras i respektive kommuns markanvisningspolicy. Förtydligandet skulle kunna omfatta hur kommunerna anpassat sig till EU:s statsstödsregler vid kommunala markanvisningar. Det anses att de flesta kommunerna i undersökningen inte har varit tillräckligt tydliga angående vad statsstödsreglerna innebär och varför kommunerna måste följa dessa. Det finns dock inget krav på att kommunerna måste förklara vad statsstödsreglerna innebär i en markanvisningspolicy. Genom detta förtydligande skulle EU:s statsstödsregler lättare att kunna följas av allmänheten och kommunerna skulle bättre kunna förhålla sig till statsstödsreglerna. Byggherrar skulle även få en bättre förståelse i hur kommunen arbetar och varför kommunerna uttrycker sig på olika vis i deras markanvisningspolicy, som till exempel att kommunerna ska främja god konkurrens och att försäljning av mark ska ske till ett marknadspris. / In January the first, 2015, an act (2014:899) was put into effect which implicates that all the municipalities that uses land allocation shall publish a policy, which should include basic provisions for land allocations. The act addresses certain specific factors that should be included in the land allocation to facilitate the public, builders and the municipalities themselves. The municipalities should also take EU state aid rules into account when they use land allocation, which means that a competition in a market can not be distorted in any way and also that it is compatible with the internal market. This is adapted by the municipalities by selling the property at a market price. In this study, a survey of nine municipalities landmark policy in Stockholm County is made to determine how the municipalities relate to EU state aid rules. An interview is also being conducted with the municipalities in order to get clarity on the understanding of the municipalities in the EU state aid rules and to clarify the respective municipality's land allocation policy. Through the survey in this study it is observed that there is no legal requirement for EU state aid rules to be mentioned or explained in a municipality's land allocation policy, but if the municipalities mentions the EU state aid rules in their land allocation policy, it will facilitate all parties and also contribute knowledge about the rules in connection with land allocations. All the municipalities in the survey have adapted to the act (2014:899), for instance by explain how they price the land when they use land allocations. The municipalities have understood that the sale of land must be at a market price and that they have to promote good competition. What is discussed, however, is whether it is clear enough. The majority of the municipalities mention in their land allocation policy that they should promote good competition and that they have to sale land to a market price, without mentioning the reason why. The conclusion of the study states that a clarification might to be carried out in each municipality's land allocation policy. The clarification could include how the municipalities adapted to the EU state aid rules in land allocation policies. It is considered that all the municipalities have not been sufficiently clear about what the rules mean and why the municipalities must follow them. However, there is no requirement that the municipalities have to explain what EU state aid rules mean in a land allocation policy. Through this clarification, EU state aid rules could be easier to follow by the public and municipalities could be better able to comply with the rules. Builders might also get a better understanding of how a municipality works and why the municipalities express themselves in a certain way in their land allocation policy, such as promoting good competition and selling land at a market price.

Denna studie har gjorts i syfte att utreda vilka effekter som kommun, byggherre och bank upplever då en exploateringsfastighet överlåts till en byggherre först efter att byggnationer påbörjats inom ramen för en kommunal markanvisning. Studien har gjorts på förslag av Gävle kommun som sökt svar på om en överlåtelsetidpunkt efter byggstart kan vara ett instrument att uppnå rätt resultat då exploatering görs på kommunalt ägd mark.   För att belysa effekterna har studien gjorts genom jämförelse av hur aktörer upplever förfarandet som tillämpas av Örebro kommun med hur aktörer upplever förfarandet som tillämpas av Gävle kommun. I Örebro kommun genomförs marköverlåtelsen till byggherren först efter att byggnationer påbörjats på fastigheten. I Gävle kommun sker normalt överlåtelsen innan byggstart även om svävarvillkor ibland förekommer vilket fördröjer byggherrens möjlighet att erhålla lagfart.   För att förstå hur aktörerna kommun, byggherre och bank upplever effekterna har (1) semi-strukturerade, kvalitativa telefonintervjuer gjorts med aktörer på respektive orter. (2) Avtal om markanvisning har granskats för att förstå hur kommunerna reglerar sina respektive överlåtelsetidpunkter.   Resultatet visar att tidpunkten för exploateringsfastighetens överlåtelse kan användas som instrument att förhindra spekulation med kommunalt ägd mark. Resultatet visar också att mindre byggherrar behöver mer egna medel för att klara ökade kostnader i exploateringsprocessens tidiga skeden som följd av att byggnationer behöver påbörjas innan finansiering genom byggnadskreditiv finns på plats. Av de svar som erhållits från banker indikeras att tidpunkten som sådan inte har någon betydelse för bankens möjlighet att ställa ut ett byggnadskreditiv, så länge banken kan erbjudas tillräcklig säkerhet. Utöver panträtt i fast egendom kan vissa banker godta en moderbolagsborgen som säkerhet.   Som medel att förhindra markspekulation kan också köpets bestånd göras beroende av att byggnationer påbörjas på exploateringsfastigheten. I det fallet påbörjas överlåtelseprocessen innan byggstart med ett giltigt köpekontrakt och panträtt kan upplåtas i fastigheten med den lagfarna ägarens medgivande. Det kommunala målet att säkerställa rätt resultat förefaller snarare vara beroende av kommunala förvaltningars samordning och hur exploateringsprocessen bedrivs i sin helhet. / This study has been conducted to investigate how municipalities, developers and banks perceive the effects of having to commence construction as a prerequisite for vesting of the real estate to be developed, within the scope of municipal land allocations. The municipality of Gävle suggested the study as they sought to establish if the time of vestment, as an activity in the land developing process, could be used as an instrument to ensure the correct results of such a process.   The study was conducted as a comparison between the municipalities of Gävle and Örebro and how stakeholders in the respective areas perceive the effects. In the municipality of Örebro real estate is vested to the developer once construction work on the property has commenced. In the municipality of Gävle the real estate is normally vested prior to commencement of construction work. In some cases, however, full ownership rights are delayed by means of contractual conditions requiring the developer to commence construction work for the contract to become fully valid, and thus allowing the developer to receive the title deed.   To understand how the stakeholders municipality, developers and banks perceive the effects, (1) semi-structured qualitative telephone interviews have been conducted across the mentioned stakeholder groups in both locations. (2) Contracts of land allocation have been studied to understand how the time of vesting is regulated by both municipalities.   The results show that the time of vesting of the real estate to be developed can be used as an instrument to prevent speculation with publicly owned property. The results also show that small scale land developers require more funds to cope with increased costs that result from the inability to receive building loans using the real estate as security for such funding. Interview answers from banks imply that the time of vesting the real estate to be developed is of no importance to them as long as sufficient security can be offered towards building loan funding. Apart from liens in real estate, parent company guarantees were mentioned as a possible alternative.   As a means to prevent land speculation, contract clauses delaying the title deed to be transferred until commencement of construction, may be used. In this case the vesting process is initiated prior to commencement of construction using a valid contract, and a lien in the real estate to be developed can be offered to the bank with the permission of the municipality as the title deed holder. The aim of the municipality to ensure the correct results of the development process appears to be more dependent on how the council boards interact and how the land development process is carried out in its entirety.

Balansen mellan utbud och efterfrågan av bostäder har inverkan på olika gruppers möjligheter till att etablera sig på bostadsmarknaden. Trots att det byggs mer än på länge i Stockholmsregionen så tyder ändå mycket på att det blivit svårare för resurssvaga grupper att hitta bostäder. I studien framgår att nyproduktionen av bostäder inte svarar mot de bostadsbehov som finns och att arbetet med bostäder för resurssvaga grupper inte tycks stå särskilt högt upp på agendan. Frågan har uppmärksammats av flera aktörer och anses vara en av de största utmaningarna på bostadsmarknaden.  Den här studien strävar efter att undersöka vilka möjligheter som finns för kommunerna att skapa förutsättningar för en jämlik bostadsmarknad i Stockholms län genom att lyfta det regionala perspektivet inom samhällsplanering och på så sätt skapa förutsättningar för en hållbar region. Mer specifikt så avser studien att främja nybyggnation av billiga bostäder, främst i form av subventioner genom kommunal markpolitik, i syfte att underlätta möjligheterna för resurssvaga hushåll till att etablera sig på bostadsmarknaden. Tre kommuner i länet har undersökts i denna kvalitativa studie. Empirin bygger på semistrukturerade intervjuer med tjänstepersoner från dessa kommuner samt en dokumentstudie av kommunala policydokument. Slutsatsen är att det finns en diskrepans mellan utbudet och efterfrågan på bostadsmarknaden, när det kommer till bostäder för resurssvaga grupper. Hur kommunerna arbetar med att komma tillrätta med detta varierar, dels i form av generella insatser vilka strävar efter ett högt kvantitativt byggande, eller särskilda insatser som strävar efter att pressa produktions- och boendekostnader. Att generella insatser användes mer frekvent bland de kommuner som undersöktes i denna studie, i kombination med att boendekostnader problematiseras i mycket liten omfattning, ger intrycket av att nybyggnation inte är ett realistiskt alternativ för resurssvaga grupper och att tilltron till flyttkedjor således är mycket hög. Även om det framkom kritik mot de särskilda insatserna som sker i kommunerna, vilket grundar sig i att enkla boendelösningar med låga byggkostnader inte nödvändigtvis behöver leda till lägre boendekostnader, så kan ändå ett kontinuerligt tillskott av sådana bostadslösningar bidra till att priser och hyror på bostadsmarknaden hålls nere på längre sikt. Både det teoretiska och empiriska materialet visar på ett samband mellan produktionskostnader av bostäder och boendekostnader men om byggande av bostäder ska subventioneras är det viktigt att säkerställa att detta sker till rätt hushåll. Därför finns det skäl till att kombinera subventioner med olika former av klausuler som försäkrar kommunen mot att systemet utnyttjas. Detta ökar förmedlingsfrågornas betydelse. / The balance between supply and demand of housing has an impact on the ability of different groups to establish themselves in the housing market. Even though housing construction has the highest levels in many years, there are clear indications that it has become more difficult for low-income households to find housing. This study shows that new housing construction does not correspond to the current housing needs and that housing for low-income households does not appear to be on the planning agenda. The issue has been highlighted by several stakeholders in the housing market and housing for low-income households is considered to be one of the biggest contemporary challenges of the housing market. This study aims to investigate the possibilities for the municipality to create conditions for an equal housing market in the Region of Stockholm, by raising the regional perspective in planning and create conditions for a sustainable region. More specifically, the study aims to facilitate the construction of cheap housing, primarily in the form of subsidies through municipal land policy, in order to promote housing for low-income households in the housing market. Three municipalities in the region have been investigated in this qualitative study. The empirical material is based on semi-structured interviews with municipal officials from these municipalities, backed up by a document study of municipal policy documents. The conclusion is that there is a discrepancy between supply and demand in the housing market, when it comes to housing for low-income households. How the municipalities work to address this varies and can be divided into general efforts, that aim for high-quantitative construction or special efforts aimed at reducing production- and housing costs. The fact that general efforts were used more frequently among the municipalities surveyed in this study, coupled with the fact that housing costs are problematised to such a small extent, gives the impression that new construction is not a realistic alternative for low-income households, and thus that the reliance on chains of residential mobility are very high. Although there is a criticism of the special efforts that take place in the municipalities, which is on the fact that simple standard housing solutions with low construction costs do not necessarily have to lead to lower prices/rents, yet a continuous addition of such housing solutions can keep prices and rents in the housing market down in the longer term. Both the theoretical- and empirical material shows a correlation between production costs and housing prices, however if housing is to be subsidised it is important to ensure that it is directed to the intended households. Therefore, there is a reason to combine subsidies with different forms of clauses that assure the municipality against misuse of the system. This increases the importance of the distribution of housing.