Det är sedan tidigare tydligt att det funnits problem och delade åsikter kring arbetet med markanvisningar innan lag 2014:899 trädde i kraft. Arbetets syfte var att undersöka om arbetet har förändrats efter att lag 2014:899 trädde i kraft. Målet med arbetet är att utreda de valda kommunernas markanvisningspolicyer och deras erfarenheter av arbetet med dessa. Förbättringsåtgärder föreslås efter att ha belyst svagheter i de markanvisningspolicyer som undersöktes, med utgångspunkt i lag 2014:899 samt punkter specificerade av Caesar et al. (2013).  Ett dokument med förslag till vad en markanvisningspolicy bör innehålla har tagits fram. Dokumentet kan underlätta kommuners arbete med markanvisningspolicyer i fortsättningen.

Detta är en kvantitativ studie som syftar till att analysera på vilket sätt markvärden styr markanvändning i Stockholms stad med fokus på bostäder som planeras med upplåtelseformerna hyresrätt och bostadsrätt, samt om den rumsliga fördelningen av markanvisningarna är kopplade till markpriser. Studien vill även till viss del titta på sambandet mellan markpriser, attraktivitet och upplåtelseformer, samt diskutera vilka effekter höga markpriser kan få med hjälp av bland annat markvärdesteori. Huvudfrågan är: På vilket sätt påverkar markvärden i Stockholm planeringen av byggandet av hyresrätter och bostadsrätter? Resultatet visar att det markanvisas ungefär hälften bostadsrätter och hälften hyresrätter, som är tillgängliga för alla. Resultatet varierar, men min sammanfattade bedömning är att hyresrätten inte blir åsidosatt till förmån för bostadsrätten på grund av höga markvärden, även om det i vissa fall går att skönja tendenser till att man föredrar att markanvisa bostadsrätter där markvärdet är högt och marken attraktiv.

I en situation med underskott på bostäder i många kommuner är det angeläget att det som planeras också blir byggt. Denna uppsats belyser kommunalt markägande och dess roll i genomförandet av detaljplaner. Syftet är att undersöka kommuners erfarenheter av tider för plangenomförande, att visa hur de arbetar för att säkerställa genomförande på egen och privat mark samt att undersöka hur deras och byggherrars agerande kan förstås i termer av markägande och makt. I uppsatsen presenteras erfarenheter från fyra kommuner genom studier av policydokument och intervjuer med tjänstemän. Resultatet visar att markägande har väldigt olika betydelse för bostadsproduktionen i de beskriva kommunerna. I några kommuner förefaller det ha en avgörande betydelse för bostadsproduktionen, i en kommun knappt någon alls. Överväganden kring markägande är dock i samtliga exempel centrala ur ett kommunalekonomiskt perspektiv. Kommunerna har inte någon enhetlig tillämpning av att säkerställa genomförande, olika metoder prövas utifrån förutsättningar i varje kommun. De krav som kommunerna kan ställa på genomförande och kvalitet uppfattas stå i relation till deras attraktivitet för bostadsutveckling och till markens värde. Det framförs också att kommunalt ägande av strategisk mark, under vissa förutsättningar, kan vara ett verktyg för att komma till rätta med flera hinder för bostadsbyggande.

En stor del av de nyproducerade bostäderna byggs på mark som ursprungligen ägts av en kommun. Marken fördelas då till byggherrar genom det som kallas ”markanvisning”. En markanvisning ger en byggherre rätt att ensam förhandla med en kommun om en exploatering på mark som kommunen äger. För kommunerna ger markanvisningarna möjligheter att välja byggherre och bestämma hur exploateringen ska genomföras. Markanvisningar har därför, tillsammans med det kommunala planmonopolet, blivit ett viktigt verktyg i kommunernas arbete med bostadsförsörjningen och ett sätt att styra bebyggelseutvecklingen. Specifik reglering av området finns inte och kommunernas markanvisningssystem skiljer sig åt. Syftet med detta examensarbete har varit att undersöka hur de tre utvalda kommunerna Malmö, Lund och Växjö markanvisar och att sedan kunna urskilja vilka skillnader som finns. Undersökningen gjordes genom intervjuer med tjänstemän på kommunerna och genom studier av material kring markanvisningar såsom markanvisningspolicy, avtal, nämndbeslut, tjänsteutlåtande m.m. Undersökningen visade att tilldelningsmetoderna inte bara skiljer sig mellan kommunerna utan också inom kommunerna, eftersom metoderna och bedömningskriterierna varierar och anpassas för varje projekt. Alla tre kommuner tillämpar tilldelningsmetoder som innebär att byggherre väljs genom en urvalsprocess och använder vanligen andra parametrar än betalningsviljan som urvalskriterier. En tydlig skillnad mellan kommunerna var terminologin, varje kommun har sina egna benämningar på avtal och tilldelningsmetoder vilket kan skapa ”förvirring”. Det konstaterades också att tidpunkten för val av byggherre och byggherrens deltagande i detaljplanearbetet varierade mellan kommunerna.

Diskussionen kring den bostadsbrist som finns i de flesta av Sveriges kommuner har allt mer kommit att rikta in sig mot vilka som faktiskt drabbas av den. Trots ett kraftigt ökat bostadsbyggande under de senaste åren kvarstår problemen med att lösa bostadsförsörjningen för ekonomiskt svagare grupper i samhället, då mycket av det som byggts varit snarlikt och dyrt. Detta har lett till att allt fler kommuner testar nya sätt för att bredda bostadsutbudet. Denna uppsats syftar till att undersöka hur en kommun, Stockholms stad, arbetat med markanvisningar för att främja prisrimliga bostäder i samverkan med fastighetsutvecklare. Studien utgörs av en fallstudie, där sex stycken projekt i Stockholms stad undersöks genom intervjuer och dokumentstudier. Dessa projekt visar på att det går att främja prisrimlighet genom olika markanvisningsmetoder, men att kommunen tar en mer aktiv roll i att styra mot minskade boendekostnader genom jämförelseförfaranden, där det är kommunen som uppger vilka parametrar som anses viktiga i en utveckling. Vidare identifierar studien en rad faktorer som tycks driva de medverkande aktörerna att arbeta med prisrimlighet, så som politisk vilja, konkurrens om byggbar mark och ekonomiska styrmedel på den nationella skalan. / The discussion surrounding the housing shortage in Sweden has shifted from focusing on merely the quantity of housing units needed, towards what type of housing that is lacking and the people actually suffering from the housing shortage. Despite a massive growth in housing output during the last couple of years, problems remain for solving the housing needs of people with low incomes. The majority of new housing units built has been similar in price and directed towards higher earners. This has led to many municipalities trying new ways of making new-builds more accessible. This essay aims to understand how one municipality, Stockholms stad, uses municipal land and land allocations in order to promote affordable housing. The case study uses document studies and interviews in order to gain knowledge about six projects where affordability has been promoted through different land allocation methods. The study concludes that affordability can be promoted by using different land allocation methods, however the municipality takes a more active role in steering towards affordability through concept competitions. The study furthermore identifies a number of factors that have bearing on how different actors work towards affordability in housing, such as political will, competition over buildable land and economic instruments on the national level.

År 2015 trädde lag (2014:899) om riktlinjer vid kommunala markanvisningar i kraft vilken innebär att samtliga kommuner som använder sig av markanvisningar ska ta fram en policy som ska innefatta grundläggande bestämmelser kring markanvisningar. Lagen tar upp vissa specifika faktorer som ska finnas med i markanvisningspolicyn för att underlätta för allmänheten, byggherrar samt för kommunerna själva. Vid kommunala markanvisningar ska hänsyn även tas till EU:s statsstödsregler, statsstödsreglerna innebär att konkurrensförhållandena på en marknad inte på något vis får snedvridas samt att det ska vara förenligt med den inre marknaden. Detta anpassas av kommunerna genom att de bland annat säljer fastigheten till ett marknadspris. I arbetet görs en kartläggning av nio stycken kommuners markanvisningspolicys i Stockholms län för att kunna avgöra hur kommunerna förhåller sig till EU:s statsstödsregler. En intervju ska även genomföras med kommunerna för att kunna få en klarhet i hur stor förståelse kommunerna har av statsstödsreglerna samt för att förtydliga respektive kommuns markanvisningspolicy. Genom undersökningen i arbetet konstateras det att det inte finns något lagkrav på att EU:s statsstödsregler ska nämnas och förklaras i en kommuns markanvisningspolicy, men att om kommunerna gör detta kommer det att underlätta för samtliga parter och även bidra med kunskap kring statsstödsreglerna i samband med markanvisningar. Samtliga kommuner i undersökningen har anpassat sig genom att följa det som är lagstadgat i lag (2014:899) om riktlinjer för kommunala markanvisningar, vilket bland annat är att förklara hur en kommun prissätter marken vid anvisningar. Kommunerna har kunskap om att försäljning av mark ska ske till ett marknadspris samt att en kommun ska främja god konkurrens. Det som dock diskuteras är om det är tillräckligt tydligt. Majoriteten av kommunerna nämner även i sina markanvisningspolicys att kommunen ska främja god konkurrens och att kommunen ska sälja mark till ett marknadspris, dock framgår det inte varför. Slutsatsen tar upp att ett förtydligande skulle kunna behöva genomföras i respektive kommuns markanvisningspolicy. Förtydligandet skulle kunna omfatta hur kommunerna anpassat sig till EU:s statsstödsregler vid kommunala markanvisningar. Det anses att de flesta kommunerna i undersökningen inte har varit tillräckligt tydliga angående vad statsstödsreglerna innebär och varför kommunerna måste följa dessa. Det finns dock inget krav på att kommunerna måste förklara vad statsstödsreglerna innebär i en markanvisningspolicy. Genom detta förtydligande skulle EU:s statsstödsregler lättare att kunna följas av allmänheten och kommunerna skulle bättre kunna förhålla sig till statsstödsreglerna. Byggherrar skulle även få en bättre förståelse i hur kommunen arbetar och varför kommunerna uttrycker sig på olika vis i deras markanvisningspolicy, som till exempel att kommunerna ska främja god konkurrens och att försäljning av mark ska ske till ett marknadspris. / In January the first, 2015, an act (2014:899) was put into effect which implicates that all the municipalities that uses land allocation shall publish a policy, which should include basic provisions for land allocations. The act addresses certain specific factors that should be included in the land allocation to facilitate the public, builders and the municipalities themselves. The municipalities should also take EU state aid rules into account when they use land allocation, which means that a competition in a market can not be distorted in any way and also that it is compatible with the internal market. This is adapted by the municipalities by selling the property at a market price. In this study, a survey of nine municipalities landmark policy in Stockholm County is made to determine how the municipalities relate to EU state aid rules. An interview is also being conducted with the municipalities in order to get clarity on the understanding of the municipalities in the EU state aid rules and to clarify the respective municipality's land allocation policy. Through the survey in this study it is observed that there is no legal requirement for EU state aid rules to be mentioned or explained in a municipality's land allocation policy, but if the municipalities mentions the EU state aid rules in their land allocation policy, it will facilitate all parties and also contribute knowledge about the rules in connection with land allocations. All the municipalities in the survey have adapted to the act (2014:899), for instance by explain how they price the land when they use land allocations. The municipalities have understood that the sale of land must be at a market price and that they have to promote good competition. What is discussed, however, is whether it is clear enough. The majority of the municipalities mention in their land allocation policy that they should promote good competition and that they have to sale land to a market price, without mentioning the reason why. The conclusion of the study states that a clarification might to be carried out in each municipality's land allocation policy. The clarification could include how the municipalities adapted to the EU state aid rules in land allocation policies. It is considered that all the municipalities have not been sufficiently clear about what the rules mean and why the municipalities must follow them. However, there is no requirement that the municipalities have to explain what EU state aid rules mean in a land allocation policy. Through this clarification, EU state aid rules could be easier to follow by the public and municipalities could be better able to comply with the rules. Builders might also get a better understanding of how a municipality works and why the municipalities express themselves in a certain way in their land allocation policy, such as promoting good competition and selling land at a market price.

Alla kommuner och städer i Sverige måste börja arbeta mot en hållbar stadsutveckling för att bland annat lösa problemen med den bostadsbrist som råder men också för att skapa platser för befolkningen att trivas i. Regeringens ambition om den hållbara stadsutvecklingen är att Sveriges kommuner och städer ska bli mer gröna, hälsosamma, inkluderande och klimatsmarta. Kommunerna har planmonopol som styr den fysiska planeringen och därigenom styr även hur bostadsbyggandet ska gå till, till exempel genom kommunala markanvisningar där kommunen ställer krav på hur byggnationen av en markbit får gå till. Kraven omfattar hållbarhetens tre dimensioner där fokus tenderar till att ligga mer på den ekologiska och ekonomiska hållbarheten. Dock börjar allt fler kommuner ställa mer krav på sociala åtagande vid kommunala markanvisningar och vid uppförandet av nyproducerade bostadsområden. Den här studien är i samarbete med Derome och utgår därmed utifrån Derome som exploatör vid kommunala markanvisningar. Studien ska svara mot den problematik som Derome upplever i deras arbete med sociala åtagande vid bland annat kommunala markanvisningar. Studien utgår därmed från markanvisningsprocessen där Derome är exploatör. Studien ska ge en ökad kunskap om vad social hållbarhet är och hur det kopplas samman med byggandet av ett nytt bostadsområde. Målet är att ta reda på hur Derome arbetar med sociala åtagande idag (2020), vad för krav som en kommun ställer på sociala åtagande och hur en arkitekt arbetar med socialt hållbara bostadsområden. Studien tar även upp hur samarbetet mellan de olika aktörerna ser ut vid kommunala markanvisningar. Studien är inspirerat av en intressentdialog enligt GRI som har genomförts med Deromes interna respektive externa intressenter i form av intervjuer. Studien utgår även från hållbarhetsredovisningens sociala åtagande och ett företags samhällsansvar, CSR. Deromes problematik framgår tydligt i studien där Derome har behövt en plan och hjälp med att komma loss i deras arbete med sociala åtagande vid uppförandet av nyproducerade bostadsområden. Resultatet är svaret mot problematiken som tydliggörs i förslaget vilket kommer att kunna fungera som en vägledning i Deromes arbete framöver. Förslaget har bland annat tagit fram hur ett socialt hållbart bostadsområde definieras och det är genom: att möta livets olika faser, skapa en blandning, skapa trygga och säkra boendemiljöer, skapa attraktiva platser där människor möter varandra, skapa en tillgänglig och stark mobilitet, främja fysisk aktivitet, ta tillvara på kulturvärden och vara ett område där alla ha råd att bo i. Det framkommer även tydligt att Derome behöver skapa förutsättningar för social hållbarhet i sina bostadsområden redan tidigt i planeringsprocessen, innan och/ eller under detaljplaneringen. Det är dock viktigt att understryka vikten av att ett bostadsområde aldrigiiblir socialt hållbart om inte den sociala närvaron tas i beaktning i förvaltningen och under dess livslängd. / All municipalities and cities in Sweden must start working towards sustainable urban development in order to, among other things, come to terms with the housing shortage prevailing but also to create places for the population to thrive in. The government's ambition for sustainable urban development is that Sweden's municipalities and cities should become more greener, healthier, inclusive and climate smart. The municipality has a planning monopoly that controls the physical planning and thereby also controls how housing construction should go. Therefore, the municipality makes demands on how the construction of a piece of land may go. The requirements cover the three dimensions of sustainability where the focus tends to be more on ecological and economic sustainability. However, the municipality is beginning to make more and more demands on social commitments in the construction of newly produced residential areas. This study is in collaboration with Derome and is therefore based on Derome as an operator for municipal land directions. The study will answer the problems that Derome experiences in their work with social commitment at municipal land directions. The work is based on the land allocation process where Derome is an operator. The study will provide an increased knowledge of what social sustainability is and how it is linked to the construction of a new residential area. The goal is to find out how Derome works with social commitments today (2020), what requirements a municipality places on social commitments and how an architect works with socially sustainable housing areas. The study also addresses how the cooperation between the various actors looks at municipal land directions. The study is inspired by a GRI stakeholder dialogue conducted with Derome's internal and external stakeholders, respectively. The study also starts from the sustainability report's social commitment and a corporate social responsibility, CSR. Derome's problems are clear in the study where Derome has the need for a plan and help to get rid of their work with social commitment in the construction of newly produced residential areas. The result is the answer to the problem that is clarified in the proposal, which will serve as a guide in Derome's work going forward. The proposal has, among other things, developed how a socially sustainable housing area is defined and it is through: meeting life's different phases, mixing, security, meeting places, mobility, promoting physical activity, cultural values and that everyone should be able to afford to live in the area. It also emerges that Derome needs to create conditions for social sustainability in its residential areas early in the planning process, before and/ or during the detailed planning. However, it is important to emphasize the importance of a residential area never being socially sustainable unless the social presence is taken into account in the administration and during its life.

Balansen mellan utbud och efterfrågan av bostäder har inverkan på olika gruppers möjligheter till att etablera sig på bostadsmarknaden. Trots att det byggs mer än på länge i Stockholmsregionen så tyder ändå mycket på att det blivit svårare för resurssvaga grupper att hitta bostäder. I studien framgår att nyproduktionen av bostäder inte svarar mot de bostadsbehov som finns och att arbetet med bostäder för resurssvaga grupper inte tycks stå särskilt högt upp på agendan. Frågan har uppmärksammats av flera aktörer och anses vara en av de största utmaningarna på bostadsmarknaden.  Den här studien strävar efter att undersöka vilka möjligheter som finns för kommunerna att skapa förutsättningar för en jämlik bostadsmarknad i Stockholms län genom att lyfta det regionala perspektivet inom samhällsplanering och på så sätt skapa förutsättningar för en hållbar region. Mer specifikt så avser studien att främja nybyggnation av billiga bostäder, främst i form av subventioner genom kommunal markpolitik, i syfte att underlätta möjligheterna för resurssvaga hushåll till att etablera sig på bostadsmarknaden. Tre kommuner i länet har undersökts i denna kvalitativa studie. Empirin bygger på semistrukturerade intervjuer med tjänstepersoner från dessa kommuner samt en dokumentstudie av kommunala policydokument. Slutsatsen är att det finns en diskrepans mellan utbudet och efterfrågan på bostadsmarknaden, när det kommer till bostäder för resurssvaga grupper. Hur kommunerna arbetar med att komma tillrätta med detta varierar, dels i form av generella insatser vilka strävar efter ett högt kvantitativt byggande, eller särskilda insatser som strävar efter att pressa produktions- och boendekostnader. Att generella insatser användes mer frekvent bland de kommuner som undersöktes i denna studie, i kombination med att boendekostnader problematiseras i mycket liten omfattning, ger intrycket av att nybyggnation inte är ett realistiskt alternativ för resurssvaga grupper och att tilltron till flyttkedjor således är mycket hög. Även om det framkom kritik mot de särskilda insatserna som sker i kommunerna, vilket grundar sig i att enkla boendelösningar med låga byggkostnader inte nödvändigtvis behöver leda till lägre boendekostnader, så kan ändå ett kontinuerligt tillskott av sådana bostadslösningar bidra till att priser och hyror på bostadsmarknaden hålls nere på längre sikt. Både det teoretiska och empiriska materialet visar på ett samband mellan produktionskostnader av bostäder och boendekostnader men om byggande av bostäder ska subventioneras är det viktigt att säkerställa att detta sker till rätt hushåll. Därför finns det skäl till att kombinera subventioner med olika former av klausuler som försäkrar kommunen mot att systemet utnyttjas. Detta ökar förmedlingsfrågornas betydelse. / The balance between supply and demand of housing has an impact on the ability of different groups to establish themselves in the housing market. Even though housing construction has the highest levels in many years, there are clear indications that it has become more difficult for low-income households to find housing. This study shows that new housing construction does not correspond to the current housing needs and that housing for low-income households does not appear to be on the planning agenda. The issue has been highlighted by several stakeholders in the housing market and housing for low-income households is considered to be one of the biggest contemporary challenges of the housing market. This study aims to investigate the possibilities for the municipality to create conditions for an equal housing market in the Region of Stockholm, by raising the regional perspective in planning and create conditions for a sustainable region. More specifically, the study aims to facilitate the construction of cheap housing, primarily in the form of subsidies through municipal land policy, in order to promote housing for low-income households in the housing market. Three municipalities in the region have been investigated in this qualitative study. The empirical material is based on semi-structured interviews with municipal officials from these municipalities, backed up by a document study of municipal policy documents. The conclusion is that there is a discrepancy between supply and demand in the housing market, when it comes to housing for low-income households. How the municipalities work to address this varies and can be divided into general efforts, that aim for high-quantitative construction or special efforts aimed at reducing production- and housing costs. The fact that general efforts were used more frequently among the municipalities surveyed in this study, coupled with the fact that housing costs are problematised to such a small extent, gives the impression that new construction is not a realistic alternative for low-income households, and thus that the reliance on chains of residential mobility are very high. Although there is a criticism of the special efforts that take place in the municipalities, which is on the fact that simple standard housing solutions with low construction costs do not necessarily have to lead to lower prices/rents, yet a continuous addition of such housing solutions can keep prices and rents in the housing market down in the longer term. Both the theoretical- and empirical material shows a correlation between production costs and housing prices, however if housing is to be subsidised it is important to ensure that it is directed to the intended households. Therefore, there is a reason to combine subsidies with different forms of clauses that assure the municipality against misuse of the system. This increases the importance of the distribution of housing.