Den svenska kontorsmarknaden har under senare år drivits mot rekordhöga hyror och lågadirektavkastningskrav. Drivkraften i utvecklingen har varit gynnsamma makroekonomiskaförhållanden med bland annat negativ reporänta. Denna studie syftar till att undersöka ivilken grad utvecklingen av direktavkastningskrav i tre svenska storstäder, Stockholm,Göteborg och Malmö kan förklaras av makroekonomiska förändringar. Intressant är även hurde olika städerna förhåller sig till varandra och utvecklingen i ekonomin. Frågeställningensätts i ett mer generellt sammanhang, där marknads- och fastighetspecifika faktorerutelämnas.Med stöd av empiriska studier och ekonomiska teorier, som bland annat 4Q-modellen,angrips frågeställningen genom ett urval av makrovariabler, bearbetning av data ochgrundläggande statistiska beräkningar. Dem utvalda makrovariabler är: KPI, Reporänta,Statsobligationer 10 år, BNP, Arbetslöshet och OMXS30. Korrelationsberäkningar och linjäraregressionsmodeller är centrala verktyg i det kvantitativa arbetet. De statistiskaberäkningarna utförs både med och utan tidsförskjutningar på direktavkastningskravet motmakrovariabler. På så vis beaktas fastighetsmarknadens tröghet och cykliska natur.Resultatet, som ligger i linje med tidigare studier, visar att valda makroekonomiska variableroftast inte är tillräckliga för att förklara rörelsen i direktavkastningskravet. Inte heller påvisasnågon påtaglig skillnad städerna emellan. Resultatet vittnar om värdet av mängd data ochurvalet av oberoende variabler vid en regressionsanalys. Däremot påvisas ett tydligtsamband mellan utvecklingen av direktavkastningskravet och de utvalda makrovariablerna. / The Swedish office market has over the last couple of years developed into a state of recordbraking prime rents at an all-time high and cap rates at an all-time low. The force ofdevelopment has been the favorable macro-economic conditions. This study aims toexamine to what extent the development of cap rates of offices in Sweden’s three largestcities, Stockholm, Gothenburg and Malmo can be explained by macro-economic changes. Apoint of interest is how these cities relate to each other and the economy. The issue is put ina generical state where factors specific to the markets get left out.With the support of empirical studies and economic theories, such as the 4Q model, theissue is worked by a selection of macro variables by processing of data and basic statisticalcalculations. The selected macro variables are: CPI, Repo rate, Government bonds 10years, GDP, Unemployment and OMXS30. Correlation calculations and linear regressionmodels are central tools in the quantitative work. The statistical calculations are performedboth with and without time lags on the cap rates for macro variables. In this way, the inertiaand cyclical nature of the property market are considered.The result, which is in line with previous studies, shows that the movement of cap rates overtime often can’t be explained only by macro-economic variables. Furthermore, it shows thatthere is no palpable difference between the cities when it comes to development of caprates. The result shows the importance of the multitude of data and the selection of variableswhen performing a regression analysis. With this said the study does demonstrate aconnection between the development of cap rates and the chosen macro variables.

Στη παρούσα μελέτη, αρχικά παρουσιάζονται από θεωρητική πλευρά θέματα που αφορούν το ρυθμιστικό πλαίσιο, τον πιστωτικό κίνδυνο, τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια και οι έννοιες Ευρωζώνη και Ευρωσύστημα. Ακολούθως, με τη χρήση ενός οικονομετρικού μοντέλου επιχειρήθηκε ο προσδιορισμός των παραγόντων εκείνων που επηρεάζουν τον δείκτη μη εξυπηρετούμενων δανείων στην Ευρωζώνη. Ο δείκτης των μη εξυπηρετούμενων δανείων ουσιαστικά συνιστάται ως προσεγγιστική μεταβλητή του πιστωτικού κινδύνου και την περίοδο αυτή της παρατεταμένης ύφεσης αποτελεί ενδεχομένως τη μεγαλύτερη απειλή που αντιμετωπίζουν τα διάφορα τραπεζικά συστήματα όλου του κόσμου. Χρησιμοποιώντας συγκεντρωτικά δεδομένα (aggregate data) σε ένα πάνελ 13 χωρών της Ευρωζώνης για την περίοδο 2000-2008 και με την βοήθεια της fixed effect προσέγγισης, εντοπίστηκαν ισχυρές συσχετίσεις μεταξύ του NPL και διαφόρων μακροοικονομικών και τραπεζικών (banκ specific) παραγόντων. Πιο συγκεκριμένα, τα ευρήματα της εμπειρικής διερεύνησης, επιβεβαιώνουν τη διεθνή βιβλιογραφία καθώς από πλευράς τραπεζικών μεταβλητών ισχυρή επίδραση στο δείκτη μη εξυπηρετούμενων δάνειων εμφανίζει ο δείκτης κεφαλαιακής επάρκειας, ο δείκτης δάνεια προς καταθέσεις και ο δείκτης των μη εξυπηρετούμενων της προηγούμενης χρονιάς. Τέλος, από μακροοικονομικής πλευράς το δημόσιο χρέος και η ανεργία φαίνεται να είναι δυο επιπλέον παράγοντες που επιδρούν στη διαμόρφωση του δείκτη, αποτυπώνοντας ότι η κατάσταση της οικονομίας των χωρών της ευρωζώνης συνδέεται άρρηκτα με τον δείκτη NPL. / In this study, from the theoretical point of you, issues regarding regulation, credit risk, non-performing loans, Eurozone and Eurosystem are presented. Then, implementing an econometric model it was examined which factors influence the ratio of nonperforming loans in the Eurozone. It is worthwhile to mention that the ratio of NPLs can be used as a proxy of credit risk. Nowadays, credit risk seems to be the greatest risk, which banking systems are facing all over the world. Particularly, Using aggregate data on a panel of 13 countries for the period 2000-2008 and applying the fixed effect approach, strong correlations between the NPL and various macroeconomic and bank specific factors are confirmed. Our findings largely agree with the literature as, in terms of bank-specific variables, the capital ratio, the loans to deposits ratio and the rate of non-performing loans of the previous year appear to exert a powerful influence on the non-performing loans rate. At the same time, from a macroeconomic perspective, the public debt and unemployment seem to be two additional factors that affect the index, revealing that the state of the economy of Eurozone countries is clearly linked to the NPL index.