Ett hus står på ofri grund när marken och byggnaden har skilda ägare och betraktas därför civilrättsligt som lös egendom. Husets ägare säkerställer tillgången till marken genom ett nyttjanderättsavtal i form av ett bostadsarrende. Arrendet upplåts genom att ett skriftligt avtal mellan markens ägare och arrendatorn ingås. Som ersättning för upplåtelsen betalar arrendatorn en årlig avgift till markägaren. Utvecklingen av arrendeavgiften blir ofta en osäkerhetsfaktor för arrendatorerna eftersom den med jämna mellanrum omförhandlas. Ett sätt att bli av med den osäkerheten är att genom ett friköp av den arrenderade marken ombilda huset på ofri grund till en småhusfastighet. Mycket tyder på att det finns ett övervägande friköpsintresse bland Sveriges bostads-arrendatorer. Studien syftar till att klargöra om det finns ett övervägande friköpsintresse hos bostadsarrendatorer och hur de motiverar sitt intresse för friköp. Vidare prövas huruvida det är tillräckligt lönsamt att friköpa sitt arrendeställe och bilda en småhusfastighet jämfört med ett fortsatt arrenderande. Målet med studien är att skapa ett bättre beslutsunderlag för bostadsarrendatorer som står inför ett beslut om friköp av sitt arrendeställe. Även för markägare kan studien förhoppningsvis bidra till nya kunskaper och insikter inom ett annars ganska outforskat ämnesområde. Studien avgränsas till bostadsarrenden upplåtna av Söderhamns kommun. En kvantitativ enkätundersökning per brev används för att undersöka friköpsintresset bland bostadsarrendatorerna. Den ekonomiska lönsamheten med ett friköp analyseras med hjälp av en jämförelsekalkyl mellan ett hus på ofri grund och en småhusfastighet. Osäkerheten kring utvecklingen av arrendeavgiften är den enskilt största anledningen bostadsarrendatorerna anger som sitt motiv för friköp. Undersökningen bekräftar hypotesen att det finns ett övervägande intresse bland bostadsarrendatorer att friköpa sin arrenderade mark Det är ekonomiskt motiverat att friköpa sitt arrendeställe och bilda en småhusfastighet jämfört med ett fortsatt arrenderande.

The objective of a site leasehold is to allow the lessee to occupy a specific plot of land. In return, the lessor imposes an annual ground rent. The ground rent ownership gives the lessor the possibility to capture the increasing in land value. As such, the rent is based on the value of the land multiplied with a percentage that reflects the yield of the land value. It is renegotiated every ten years. The system is associated with several weaknesses. The fact that the level of rent strongly depends on the valuation of land creates a great deal of difficulty. To assess the value of land, the lessor and lessee apply different methods and data, as a result of their variety of economic interests and principals. Therefore, they do not succeed in agreeing on a rent and most cases lead to a litigation. These processes tend to be very costly and time-consuming. The aim of the thesis is to present the problems associated with the site leasehold. The report emphasis the party’s different way of calculating the land value. Afterwards, suggest improvements for the proceeding of rent setting in a way that makes it more efficient. Another objective is to investigate the relationship between an extended building permission and the level of ground rent, in order to determine whether the regulation of ground rent prevents the lessee from going through with a building extension. The paper covers only public leasehold system concerning commercial properties. Furthermore, a study has been carried out in order to analyse the impact of the site leasehold system on the urban development. Four different calculations based on different ways of adjusting the rent to an increased construction right are made. Afterwards, the total profitability of the investment will be put in relation to the invested capital. A conclusion whether the part of the surplus demanded by the lessor has an effect on the implementation of an increasing area will then be made. Furthermore, interviews with experts in the area of study as well as an examination of 8 court cases regarding site leaseholds are included in the conclusion of whether or not the prevailing leasehold system should be considered as satisfying. In conclusion, it can be stated that because of the deficient formulas the final ground rent is based on a negotiation and not on the real land value. Today, there exist no well-functioning formulas that can separate the value of the land from the value of the building in a reliable way. Therefore it gives rise to long and costly litigations. The paper suggests that either by connecting the ground rent to a factor that can be observed right from the real estate market, for example the rent, or by simply determining the ground rent based on negotiating terms a more efficient leasehold system would be reached. / Begreppet tomträttsupplåtelse innebär att tomträttshavaren har rättighet att disponera en tomtmark i gengäld mot en årlig ersättning till tomträttsupplåtaren, en så kallad tomträttsavgäld. Avgälden grundar sig på ett avgäldsunderlag, tomtens markvärde, samt en avgäldsränta som skall reflektera avkastningskravet på markkapitalet. Vart tionde eller tjugonde år omregleras avgälden efter förändrade förutsättningarna på marknaden. Parterna gör i regel skilda bedömningar av markvärdet, vilket leder till att det blir ett rättsfall. Därmed fastställs avgäldsunderlaget utifrån domstolens bedömning av markvärdet. Fokus i detta arbete ligger på att undersöka och definiera de bakomliggande faktorerna som ger upphov till tvister mellan parterna vid en tomträttsavgäldsreglering. Genom dels intervjuer med sakkunniga inom ämnesområdet, dels en studie av åtta rättsfall belyses dessa faktorer. Dessutom genomförs en empirisk studie i syftet att undersöka lönsamheten av en utökad byggnadsvolym på en byggnad på ofri grund, med beaktning av avgäldsregleringen. Studien baseras på 4 alternativa avgäldsregleringsmodeller. Utgångspunkten vid utformningen av dessa är att parterna tilldelas varierande stor andel av överskottet från investeringen. Därefter avgörs det om tomträttshavaren finner avkastningen tillfredställande nog för att genomföra fastighetsförädlingen. Slutsatsen från intervjuerna samt rättsfallen är att grunden till tvisten uppstår på grund av att de beräkningsmodeller som genom tomträttsutredningar samt rättsfall rekommenderats att tillämpa är bristfälliga. Varken ortsprismetoden eller den hypotetiska avkastningskalkylen, vilka är de två huvudsakliga metoder som används, delar upp fastighetsvärdet i ett mark- och byggnadsvärde på ett tillförlitligt sätt. Detta resulterar i att parterna gör skilda bedömningar gällande de ingående parametena i formlerna, vilka data som bör tillämpas och diverse justeringar av materialet. Därmed kan det beräknade markvärdet alltid ifrågasättas av motparten. Vidare, resulterar detta i att domstolen dömer efter en "mittemellan-princip". Huruvida avgäldsunderlaget avspeglar markvärdet kan därför diskuteras. Den empiriska studien visar att det måste skapas ekonomiska incitament för tomträttshavaren för att denne ska genomföra en tillbyggnation på en byggnad på ofri grund. Om så inte är fallet blir inte avkastningen tillräckligt stor i förhållande till investeringskostnaden. En avgäldsbefrielse kan anses skapa tillräckligt goda incitament. Sammanfattningsvis kan det konstateras att dela upp ett fastighetsvärde i ett mark- och byggnadsvärde ger upphov till de komplexa och komplicerade förhandlingssituationerna. På dessa grunder blir slutsatsen att det vore tids- och kostnadsbesparande att bestämma avgälden utifrån en förhandling om en rimlig ersättning för rättigheten att disponera tomtmarken.

Tomträtt är en nyttjanderätt till en fastighet under obestämd tid. Det är möjligt att upplåta tomträtt till en fastighet som tillhör staten och kommunen. Det är även möjligt att upplåta tomträtt i en fastighet som tillhör en stiftelse såvida regeringen ger sitt medgivande.De flesta kommuner låter sina tomträttshavare friköpa sina tomträtter för småhus till ett rabatterat pris som oftast baseras på en viss procentsats av marktaxeringsvärdet. Det finns ett flertal svårigheter med att värdera fastigheter upplåtna med tomträtt såsom avsaknaden av en fri och öppen marknad eftersom det endast finns en köpare vilket är tomträttshavaren. Det är därmed brist på bra ortsprismatrial.Syftet med studien är att undersöka hur fastigheter upplåtna med tomträtt prissätts och värderas av kommuner och värderingsföretag. Studien går ut på att undersöka vilka bakomliggande orsaker som påverkar prissättningen.Målet med studien är att ge svar på om fastigheter upplåtna med tomträtt för småhus vid ett friköp ens kan säljas till marknadsvärde och i sådana fall hur en sådan värderingsmodell möjligen kan se ut.Studien har genomförts med två metoder. Den första metoden bestod av en enkät som skickades ut till 68 olika kommuner i Sverige för att undersöka hur de prissätter fastigheter upplåtna med tomträtt för småhus inför friköp och vilka utmaningar de ser med prissättningen. Sedan genomfördes intervjuer med tre olika värderingsföretag. Syftet med intervjuerna är att undersöka hur värderingsföretag ser på värdering och prissättning av dessa fastigheter.Studien visar på att kommuner upplever att fastigheter upplåtna med tomträtt för småhus säljs till ett för lågt pris men också att det finns vissa faktorer som förklarar detta. Intervjuerna visade även på att värdering och prissättning av dessa fastigheter är kluven i två frågor dess vidare värdering och markpolitik. Slutligen konstateras att kommuner bevisligen kan låta tomträttshavare friköpa sina tomträtter för småhus till ett marknadsvärde för en obebyggd tomt men att det finns vissa viktiga aspekter som talar emot detta, exempelvis avsaknaden på en fri och öppen marknad. / Site-leasehold is a right to access and use a property for an indefinite period. It is possible to lease a property belonging to the state and the municipality. It is also possible to lease a site-leasehold in a property belonging to a foundation if the government gives its consent.Most municipalities let their site-leaseholders purchase their leaseholds at a discounted price, which is usually based on a certain percentage of the property tax value. There are a number of challenges with valuing a site-leasehold such as the lack of a free and open market because there is only one buyer, i.e. the leaseholder. There is also often a lack of location based price material.The purpose of the study is to investigate how site-leaseholds are priced by municipalites real estate valuation companies. The study is about investigating the underlying causes that affect the pricing.The aim of the study is to provide answers to whether a site-leasehold even can be sold to a market value, and in that case how such a valuation model may look like.The study has been conducted using two methods. One method consisted of surveys that were sent to 68 municipalities in Sweden and the purpose was to investigate how municipalities priced their site-leaseholds and what challenges they see with pricing. Then interviews were conducted with three different real estate valuation companies. The purpose of the interviews is to investigate how real estate valuation companies view valuation and pricing of site-leaseholds.The study shows that municipalities feel that site-leaseholds are sold at a low price but that there are some underlying factors explaining this. The interviews also showed that valuation and pricing of site-leaseholds are divided into two issues, i.e. real estate valuation and land policy. Finally, it was found that municipalities can sell leaseholds at a market value, but that there are some important aspects that speak against doing so, for an example the lack of a free and open market.

Vid fastighetstaxering av lokalhyreshus tar inte värderingsmodellen för mark hänsyn till att det finns utrymmen under mark som generar hyresintäkter. Det innebär att taxeringsvärdet för markvärdet möjligtvis inte avspeglar marknadsvärdet.  Syftet med arbetet är att göra en kartläggning av två svenska städer för att tillhandahålla underlag som hjälper Lantmäteriet i sitt arbete att förbättra kvaliteten på taxeringsvärdet. Målet är att identifiera möjliga samband mellan marknadsvärdet i jämförelse med taxeringsvärdet för fastigheter med och utan utrymme under mark.  Metoderna som tillämpas är en kvalitativ analys av köpesummor i förhållande till taxeringsvärden och kvalitativa intervjuer. Analysen av köpesummor utfördes för att besvara om utrymme under mark påverkar marknadsvärdet jämfört med taxeringsvärdet. Intervjuerna syftar till att ge djupare kunskap om värdet för utrymme under mark. Resultatet från analysen av köpesummor visade att marknadsvärdet inte påverkades av utrymme under mark. Däremot framgick det i intervjuerna att markvärdet för utrymme under mark bör behandlas annorlunda vid taxering eftersom det har ett beaktansvärt värde. Slutsatsen blev därför att utrymme under mark som genererar intäkter borde tas med i fastighetstaxeringen under säregna förhållanden. / At a property tax assesment of a non-residential rental housing unit the valuation model of land does not take in to consideration the space beneath it that generate revenue from rent. This means that the tax assessment value of the land does not necessarily reflect the market value.   The purpose of this paper is to make a survey, of two Swedish cities, that can provide the National Land Survey with information that can help them improve the quality of the tax assessment value. The aim is to identify possible connections between the market value in comparison to the tax assessment value of properties with and without space beneath ground.  The methods used are a qualitative analysis of the purchase price in relation to tax assessment values and qualitative interviews. The analysis of the purchase price was done to answer if space beneath ground affects the market value compared to the tax assessment value. The interviews aim to create a deeper knowledge of the value of space beneath ground.  The results from the analysis of the purchase price showed that the market value was not affected by space beneath ground. However, it emerged in the interviews that the land value for space beneath ground should be handled differently during assassment, because it has a noteworthy value. The conclusion was that space beneath ground that generates revenue, should be included in the property tax assessment under special conditions.