Ägarlägenheter är en speciell form av tredimensionella fastigheter, vilken endast är avsedd att innehålla endast en bostadslägenhet. Det har varit möjligt att bilda ägarlägenheter sedan maj 2009. De 24 ägarlägenhetsförrättningar som registrerats i fastighetsregistret under de två första åren har kartlagts och en analys av olika aspekter på hur förhållandet mellan enskilda ägarlägenheter och gemensam egendom reglerats i förrättningarna har genomförts. I ca 20 % av ägarlägenhetsprojekten bildades ägarlägenheterna innan byggnaden blivit upp­förd. Förfarandet är bra för finansiering av byggprojektet, men leder till en osäkerhet om ifall lägenheterna i den färdiga byggnaden överensstämmer med den beslutade fastighets­indelningen. Att ta fastighetsbildningsbeslutet som en preliminärfråga i dessa fall medför att förrättningen inte avslutas förrän byggnaden är klar och därigenom kan lantmäterimyndig­heten säkerställa att fastighetsindelningen överensstämmer med byggnadens slutliga utformning. Byggherren är nästan alltid ensam sakägare i förrättningen. Detta gör handlägg­ningen smidig för förrättningslantmätaren men gör också att ingen rättspraxis kommer att utvecklas inom området. Detta medför ett större behov av väl utformade rekommenda­tioner att följa vid handläggningen. Byggnadsutformningen har i ett flertal ägarlägenhetsprojekt anpassats för att öka den enskildes frihet och minimera behovet av samverkan mellan samfällighetsföreningen och ägarlägenhetens ägare. Lantmäteriets rekommendationer anger att fönster, ytterdörrar och balkongräcken bör ingå i ägarlägenheten, men de kan dessutom helt eller delvis ingå i en gemensamhetsanläggning för att t.ex. yttre underhåll ska skötas gemensamt. Det anges inte hur detta ska formuleras i förrättningshandlingarna och hur det regleras i förrättningarna varierar. I flera förrättningar finns skrivningar om att det yttre underhållet är en del av gemensamhets­anläggning, vilket inte faller inom anläggningslagens tillämpningsområde, då det enligt anläggningslagen krävs att det är ett objekt som upplåts. Det finns ett behov av tydligare rekommendationer från Lantmäteriet om hur sådana anläggningsbeslut ska utformas och i studien föreslås att endast varianten där hela fönstret, ytterdörren eller balkongräcket upplåts för gemensamhetsanläggningen ska rekommenderas av Lantmäteriet. Ägarlägenheternas andelstal i gemensamhetsanläggningar sätts vanligtvis efter de två huvudprinciperna lika andel per lägenhet respektive andelstal efter boarea. Det finns olika varianter på principen andelstal efter boarea, vissa syftar till att ge enklare andelstal för att underlätta för samfällighets­föreningens förvaltning och andra till att boarean inte ska få fullt genomslag på andelstalen. Det är inte möjligt att med de genomförda förrättningarna som grund förklara valet av princip för att sätta andelstal med spridningen mellan lägen­heternas boarea i projektet. Storleken på den lägsta årliga avsättningen till samfällighetsföreningens underhålls- och förnyelsefond varierar mellan projekten. Flera förrättningslantmätare har låtit byggherren sätta summan, andra räknade på 0,3 % av anläggningskostnaden och vissa har satt summan godtyckligt. Det är bra att relatera avsättningen till prisbasbeloppet för att undgå inflations­effekter. / Since May 2009, during the first two years with the new rules which allows formation of condominiums inSweden, 394 condominiums in 24 separate projects have been formed. According to the Swedish law a condominium is a property unit. In approximately 20 % of the projects the property units have been formed before the building was built. This possi­bility is good for financing but can lead to differences between the borders of the property unit and the final building construction. To make a property formation order and not to conclude the cadastral procedure until the building is in place and the final drawings are made is a good way for the cadastral authority to keep control of the final result. Usually there is just one party in the condominium cadastral procedure. This means that it will not be any appeals and no precedents will be formed. Therefore there are requirements for a high standard on the recommendations regarding how to form condominiums. In some condominium projects the building construction has been adapted to give less need for the condominium owners to cooperate with the joint property association. There are recommendations which states that windows, exterior doors and balcony parapets should be a part of the condominium, but they can additionally be a part of the joint facility. Some of the practical solutions in the dossiers regarding joint facilities do not, according to the author, follow the intentions of the legislator. Better recommendations are needed in this area and enhancements are proposed in the thesis. The participatory share for each condominium has been set either with the same share per apartment or by some different models in relation to the apartments floor area. It has not been possible to explain the choice with the spread between the apartments floor area. According to the law the joint property association in these cases must set aside funds in a reserve. The amount of money that initially is noted in the articles of  the association differs between the condominium projects, and is either based on a proposal from the developer, calculated as 0,3 % of the construction costs or just arbitrary decided.

Majoriteten av Sveriges vägnät består av enskilda vägar. Dessa utgörs vanligtvis av en gemensamhetsanläggning som förvaltas av en samfällighetsförening och som är gemensam egendom för de fastigheter som ingår i gemensamhetsanläggningen. De ingående fastigheterna åsätts andelstal som anger den andel som varje fastighet ska betala för drift och underhåll av anläggningen. Det kan uppstå situationer där förhållandena för de ingående fastigheterna ändras. Exempelvis genom att en obebyggd fastighet bebyggs, en väg får en ny sträckning eller att en fastighet ändrar användningssätt. Detta ändrade förhållande medför att andelstalet som gäller för berörd fastighet kan komma att behöva justeras för att motsvara de nya förhållandena. Syftet med detta arbete är att ta reda på hur ändringar av andelstal hanteras av samfällighetsföreningar som förvaltar enskilda vägar samt om ändringarna sker inom ramen för reglerna i anläggningslagen. Målet med studien blir därmed att utforska i vilken utsträckning samfällighetsföreningarna kontaktat Lantmäteriet för att av dem få de nya andelstalen införda i fastighetsregistret. För att besvara studiens frågeställningar har en enkätundersökning genomförts. Enkäten skickades ut till registrerade medlemmar i intresseorganisationen Riksförbundet Enskilda Vägars medlemsregister i Uppsala län och Gävleborgs län. Resultatet av studien visar på att majoriteten av samfällighetsföreningarna som deltagit i enkäten erhåller bidrag, som tycks vara ett incitament till att föreningarna i viss utsträckning inte fastställer korrekta andelstal. Studien visar att de föreningar som får fastställa andelstalen med stöd av 24 a § anläggningslagen (styrelsebeslut) samt de som tillämpat 43 § anläggningslagen (överenskommelse), det vill säga på annat sätt än genom 35 § anläggningslagen (omprövningsförrättning) vid fastställande av nya andelstal, att 49,1 procent inte har anmält ändringen till Lantmäteriet för registrering i fastighetsregistret. 58,3 procent av de som tillämpat 43 § anläggningslagen har inte anmält beslutet till Lantmäteriet för prövning och godkännande. Detta ifrågasätter informationens tillförlitlighet gällande andelstalen som framgår i fastighetsregistret. Resultatet visar också att fastställandet av nya andelstal inte alltid sker med stöd av tillämpliga metoder enligt anläggningslagen samt att orsaken till varför omprövningsförrättning enligt huvudregeln i 35 § anläggningslagen inte tillämpats, ska i huvudsak bero på kostnaden det medför. Studien visar också på att det nuvarande systemet för fastställande av andelstal inte fungerar på ett tillfredsställande sätt. Majoriteten av respondenterna önskar att föreningen själv ska kunna ändra andelstalen, men uppfattningarna om hur fastställandet ska gå till skiljer sig åt bland föreningarna. / The majority of Sweden's road network consists of private roads. These are usually commons, a jointly held system called a joint facility which is managed by a joint property management association. The properties included in the facility are assigned a participatory share figure that specifies the proportion of which each property will pay for management and maintenance of the facility. There may be situations where the conditions for the including properties of the facility change. For example, by building an undeveloped property, a road gets a new stretch, or property changes its way of use. This changed situation means that the participatory share figure may need to be adjusted to correspond to the new conditions. The aim of this study is to find out how changes of participatory share figures are handled by the joint property management association that manages private roads as well as whether the changes are made within the framework of the rules of the Joint Property Act. The goal of the study is thus to explore the extent to which the joint property management association contacted Lantmäteriet (the Swedish mapping, cadastral and land registration authority) to get the new figures registered in the real property register. To answer the questions of the study a web-based survey was conducted and sent to members of the Swedish Private Road Association. Members from Uppsala County and Gävleborg County were asked to participate. The study shows that the majority of the joint property management associations are receiving subsidies, which seems to be an incentive for the associations to a certain extent not to determine the correct participatory share figures. The study shows that the associations that are allowed to determine the participatory share figures based on 24 a § of the Joint Property Act and those who have applied 43 § of the Joint Property Act, namely another method than reconsider according to 35 § of the Joint Property Act, that 49,1 per cent have not contacted Lantmäteriet for registration of the new participatory share figures in the real property register. 58,3 per cent of those who applied 43 § of the Joint Property Act have not notified Lantmäteriet for a review and approval of the agreement, according to the law. This questions the reliability of the information regarding the participatory share figures in the real property register. The result also shows that the determination of new participatory share figures is not always based on applicable methods according to the law. A reason why the reconsider method was not used, was mainly due to the cost it entails. The study also shows that the current system for determining participatory share figures does not work satisfactorily. There is a wish among the associations that they would be able to change the share figures themselves, but how, that opinion differs among the associations.

I Sverige finns många gemensamhetsanläggningar som har inrättats för gemensamma nyttigheter som är nödvändiga för att fastigheterna ska fungera på ett tillfredsställande sätt. En nyttighet som ingår i de flesta gemensamhetsanläggningarna är väg. När en gemensamhetsanläggning bildas enligt anläggningslagen (1973:1149), AL, tilldelas varje deltagande fastighet andelstal. Fastigheterna får två andelstal där det ena ligger till grund för utförandet av anläggningen och det andra ligger till grund för driften av anläggningen. En tid efter det att gemensamhetsanläggningen bildats kan förändringar av stadigvarande betydelse ha inträffat som skapar ett behov av att ändra andelstalen. När andelstal ändras enligt AL ska i majoriteten av fallen en ersättning betalas för att kompensera den värdeökning eller värdeminskning ändringen av andelstalen medför.  Avsikten med denna studie har varit att undersöka hur ersättningen ska hanteras i teorin. Utifrån hur ersättningen egentligen ska hanteras undersöks hur väl bestämmelserna används i praktiken av samfällighetsföreningar som förvaltar gemensamhetsanläggningar avsedda för enskild väghållning. Studien undersöker därutöver om hanteringen av ersättningsbestämmelserna har ändrats över tid. Avslutningsvis utreds anledningar till att samfällighetsföreningarna i vissa fall väljer att inte tillämpa lagen och om reglerna är ändamålsenliga eller kräver förändring. Metoden som används för att besvara frågeställningarna har varit en kombination av en kvalitativ litterär studie där lagtexter, förarbeten, rättspraxis och doktrin studerats, och en kvantitativ enkätundersökning där samfällighetsföreningar har besvarat 18 frågor rörande ändring av andelstal och ersättningsbestämmelser.  Litteraturstudien och enkätundersökningen har tillsammans bidragit till slutsatserna att tillämpningen av ersättningsbestämmelserna varierar beroende på anledningen till andelstalsförändringen. Vid höjning av andelstal har ersättning inte hanterats när det egentligen ska hos 8,3 % av de deltagande föreningarna. Vid inträde är denna siffra 39 %, vid sänkning av andelstal är den 46,3 % och vid utträde är den hela 86,3 %. Studien kan inte på ett tillfredsställande sätt besvara hur hanteringen av ersättningsbestämmelserna förändrats över tid, men den ger en viss indikation på att tillämpningen av ersättningsbestämmelserna blivit striktare efter 2015. Bakomliggande faktorer till varför samfällighetsföreningarna inte väljer att tillämpa lagen är Lantmäteriet och samfällighetsföreningen. Samfällighetsföreningarna anser att Lantmäteriets hantering är dyr och tidskrävande och mer tillfredsställande resultat går att erhålla genom att lösa ändringen av andelstal på egen hand. Samfällighetens låga kunskap kring vad som gäller leder till att föreningen i vissa fall agerar på ett sätt vilket inte är i enlighet med lagen. Utifrån lagrum, förarbeten, rättspraxis, doktrin och enkäten kan konstateras att lagstiftningen är inkonsekvent och otydlig. En och samma situation kan ge olika resultat beroende på vilket lagrum som tillämpas. Förarbetena kan sägas motsäga varandra och tillämpningen fungerar inte på ett tillfredsställande sätt i praktiken. En förändring av lagstiftningen kan anses nödvändig för att den ska anses tillfredsställande. / There are many joint facilities that manage shared utilities that are necessary for properties to work in a satisfied way in Sweden. One utility that is included in most joint facilities is roads. When a joint facility is formed in pursuance with the Joint Facilities Act (SFS 1973:1149), each participating property receives a participatory share. Each property receives two participatory shares – one for execution and one for maintenance. Sometime during the period following the formation, changes of enduring importance can occur, resulting in a need to adjust the participatory shares. In most cases it is required to compensate the increase or decrease in value which the change of a participatory share according to the Joint Facilities Act entails. The purpose of this study is to investigate how such compensation works in theory. Based on the results of such investigation, it is investigated how the theory works in practice by the joint property association handling joint facilities for private roads. In addition, the study investigates how the use of compensation has changed over time. Finally, the study regards reasons as to why joint property associations, in some cases, do not comply with the law and if the law is appropriate. The method used in the study is a combination of (i) a qualitative literature study including laws, preparatory works, case law and doctrine, and (ii) a quantitative survey in which various joint property associations have answered 18 questions about changing participatory shares and compensation provisions.  The results of the literature study and the survey indicate that the usage of the compensation provision differs depending on the reasons as to why the participatory share is amended. In respect of 8,3 % of the joint property associations, compensation has not been a subject when a property’s participatory share is increased. The number is 39 % when a property becomes part of a joint property association, 46,3 % when a participatory share is decreased, 86,3 % when a property exits a joint property association. The study does not, in a satisfactory manner, answer how the usage of compensation has changed over time. It does, however, indicate that the usage of compensation provisions has become stricter since 2015. Underlying factors to why joint property associations choose not to comply with the law appear to be both Lantmäteriet and the relevant association itself. According to the answers provided in the survey, the associations believe that Lantmäteriet is expensive and time consuming, and it is therefore more efficient to handle issues without the involvement of Lantmäteriet. Furthermore, the limited knowledge in the associations leads to decisions that lack legal support. Based on the law, preparatory works, law practice, legal doctrine and the survey, the conclusion can be drawn that the law appears to be both inconsistent and vague. There is more than one way to handle the same problem, but the outcome differs depending on the method used. Preparatory works contradict each other, and the usage does not work in a satisfying way in practice. Based on the conducted study, a change in the law appears to be required in order to make it work in a satisfying way.