The increased penetration of servitization is an ongoing trend within the industrial machinery space. This typically means that industrial machinery manufactures themselves retain ownership of the machinery they manufacture whilst also taking over maintenance operations. Essentially, offering customers a netresult. Servitization has several documented benefits for both customers and manufactures. Forcustomers it offers certainty in terms of operationality and costs. Whilst for manufacturers it generates stability in revenue generation and increasingly ties customers closer to their orbit. On a different note, record low interest levels coupled with developments within asset management such as the endowment model has resulted in that institutional investor such as pension funds have redirected capital towards alternative assets such as non-listed real assets. The shift has been so profound that many are struggling to find attractive real assets and thus institutional capital is looking for new types of real assets. Servitization and institutional investment has largely existed in separate silos. The study has studied an intersection of these two domains and has firstly found that servitized industrial machinery has several core attributes clearly align with infrastructure. These traits include non-cyclical and long-term revenue, long(er) lifetime, quasimonopolistic, and environmental benefits. The study indicates that as servitization becomes more widespread, industrial manufactures realize that servitization will result in more deployed capital. Therefore, companies will need to find new forms of financing for their servitization operations. From a financing point of view, companies prefer debt-based financing such as asset backed securities such that operational control can still be had. The study found that the core attributes of servitization and its closeness to infrastructure is appealing for institutional investors and see it as a possible future real asset investment class however, institutional investors feel unsure how to properly gauge the longevity of specific types of industrial machinery. Institutional investors who participated in the study have almost exclusively invested in real asset through equity. However, in regard to the financing of servitized industrial machinery, investors are also willing to invest via debt, if the expected returns justify the risk taken. The study indicates that there is a clear linkage between servitized industrial machinery and infrastructure whilst also demonstrating a substantial interest from industrial machinery manufacturers and institutional investors to engage with each other for the financing of servitized industrial machinery going forward. / Inom maskintillverkningsindustrin har tjänstefiering (servitization) blivit en allt viktigare del. Tjänstefiering innebär att maskintillverkare behåller ägandeskap av de maskiner de tillverkar samtidigt som de ansvarar för underhållet av dessa. Därmed erbjuder maskintillverkare sina kunder en tjänst dvs kapabiliteten i vad en industriell maskin kan leverera. Tjänstefieringen av industriella maskiner har ett flertal dokumenterade fördelar både för kunder och maskintillverkare. För kunder innebär tjänstefiering en ökad kännedom kring kostnader och en ökad säkerhet för att maskiner skall fungera. För maskintillverkare medför tjänstefieringen ökad stabilitet i försäljning samt ökar betydelsen av dem hos sina kunder. På ett helt annat plan, har rekordlåga räntenivåer tillsammans med utveckling inom fondförvaltning såsom endowment modellen resulterat i att institutionella investerare allokerat en allt större andel av sitt kapital i alternativa tillgångar såsom i icke-noterade reala tillgångar. Detta skifte har resulterat i att många investerare har svårt att hitta tillräckligt attraktiva tillgångar då kampen om dessa reala tillgångar hårdnat vilket har resulterat till att driva upp priset på dessa tillgångar. Tjänstefiering och institutionell investering har till stor del existerat i skilda domäner. Denna studie har undersökt en skärningspunkt mellan dessa två domäner och har bland annat funnit att tjänstefierade industriella maskiner besitter flera likheter med infrastruktur så som icke-cykliska och långsiktiga intäktströmmar, långa tekniska livslängder, kvasi-monopolistisk ställning samt positiva hållbarhetsaspekter. Industriella maskintillverkare som deltagit i studien vittnar om att nya finansieringsformer kommer behövas då tjänstefieringen med all sannolikhet kommer utgöra en väsentlig del av affären framöver och därmed binda mer kapital, allt annat lika. För att finansiera denna affär föredrar företagen skuldfinansiering då det blir enklare att hantera organisatoriskt. Studien finner att attributen av tjänstefierade industriella maskiner och dess likheter med infrastruktur är intressanta för investerare och de ser detta som en framtida realtillgångsklass. Däremot känner sig investerarna osäkra kring hur man skall beakta livslängden kring olika typer av maskiner. Investerare som deltagit i studien har tidigare allokerat ytterst lite av sina realtillgångar via skuldinstrument. Investerare är däremot öppna att investera vi både skuldtillgångar och via eget kapital, såvida den förväntade avkastningen upplevs som fördelaktig i relation till den risk som tas. Studien indikerar att den finns en koppling mellan tjänstefierade industriella maskiner och infrastruktur samt visat att det finns intresse från både investerare och maskintillverkare för att nya former av finansiering för tjänstefierade industriella maskiner i framtiden.

Over the past decade, the Swedish pension funds AP1, AP2, AP3, and AP4 have significantly increased their capital allocation towards unlisted real estate. This study explores the investment strategies of these AP funds, examining the methods used in asset class investments, risk mitigation measures, responses to macroeconomic threats, and investment returns. Employing a mixed-methods approach, the research integrates semi-structured interviews with fund representatives and statistical analysis of data from annual reports.  Findings indicate that the AP funds have capitalized on post-financial crisis real estate market dynamics, particularly evident in investments initiated in the years after the crisis. Notably, AP1, AP3, and AP4 have gained good returns through sector diversification, contrasting with AP2’s less successful geographic diversification. Investments are primarily direct or joint ventures in unlisted real estate firms, avoiding PERE-funds due to their shorter holding periods and high costs. Risk is mitigated through extended holding periods, strategic partner selection, board involvement, and analysis of megatrends. The low risk-free rate environment that has been in Sweden for the last decade has significantly supported the unrealized returns from the investments. Future capital allocation should focus on non-competing sectors, reinvestments in existing assets, and identification of new trends to enhance sector investability. / Under det senaste decenniet har de svenska pensionsfonderna AP1, AP2, AP3 och AP4 ökat sin tillgångsallokering avsevärt i onoterade fastigheter. Denna studie utforskar investeringsstrategierna för dessa AP-fonder och granskar de metoder som används i investeringarna i tillgångsklassen, vilka åtgärder som görs för riskminimering samt hur makroekonomiska hot minimeras och vilka avkastningarna investeringarna gett. Genom att använda en blandad metod använder studien semistrukturerade intervjuer med fondrepresentanter och statistisk analys av data från årsredovisningar. Resultaten visar att AP-fonderna har kapitaliserat på dynamiken på fastighetsmarknaden efter finanskrisen, särskilt tydligt i investeringar som initierades åren efter krisen. Noterbart är att AP1, AP3 och AP4 har uppnått betydande avkastningar genom sektordiversifiering, i kontrast till AP2:s mindre framgångsrika geografiska diversifiering. Investeringarna sker främst direkt eller via klubbstrukturer i onoterade fastighetsföretag, där PERE-fonder undviks på grund av deras kortare hållperioder och oproportionerliga kostnader. Riskminimering uppnås genom långa investeringshorisonter, strategiskt partnerurval, styrelseengagemang och analys av megatrender. Den låga riskfria räntemiljön som varit i Sverige det senaste decenniet har avsevärt stöttat de orealiserade avkastningarna från investeringarna. Framtida kapitalallokeringar bör fokusera på icke-konkurrerande sektorer, återinvesteringar i befintliga bolag och identifiering av nya trender för att hitta sektorer som blivit investerbara.