Behovet av en bostad är ett grundläggande mänskligt behov. Detta behov kan tillgodoses på en rad möjliga sätt. Vi bor med olika upplåtelseformer som hyresrätt, bostadsrätt och äganderätt i olika typer av byggnader. För samhället är det viktigt att det finns tillräckligt med rätt byggnader på rätt plats.Men vad är det egentligen som påverkar vad det är för byggnad som står på en viss fastighet, och hur ser man om det finns potential för utveckling? Svaret ges genom studie av den bakomliggande teorin; en produktivitetsanalys bör utföras. En produktivitetsanalys beskriver en fastighets kapacitet att tillgodose mänskliga behov och ger ett resultat om hur lämplig en fastighet är för en viss typ av bebyggelse. Produktivitetsanalysen är en del av en marknadsanalys och utgör grunden för detta kandidatarbete. Genom en studie av relevant teori avseende marknadsanalys, produktivitetsanalys och bostadsutveckling beskrivs de ingående variablerna i det som påverkar slutgiltig markanvändning i detalj. Vidare studeras hur arbetssätten skiljer sig för större och mindre börsnoterade bostadsutvecklare. Hypoteser ställs upp angående deras respektive förhållningssätt till marknadsanalys.Som lite av en ’plot twist’ görs upptäckten att bostadsutvecklarna inte alls använder begreppet produktivitetsanalys. De har, vad resultatet visar, inte alls något strukturerat sätt att analysera fastighetens egenskaper på. Däremot analyseras de ingående egenskaperna i en produktivitetsanalys även i praktiken, inte bara på exakt samma sätt som i teorin. De större bostadsutvecklarna använder sig av mycket mer standardiserade lösningar än de mindre och utför trots detta, en djupare marknadsanalys. Detta resultat talar emot en av de inledande hypoteserna samt vad som kommuniceras från några av de mindre utvecklarna. / The need for a residence is a basic human need. This need can be met in a number of ways. We live in different types of buildings and they serve different residential needs. For society it’s important that there’s a mix of different types of residential products, in the right place.But what affects what type of residential building that ends up on a specific type of property, and how do you know if there’s a potential to develop the property further? The answer is given by studying the underlying theory; a productivity analysis should be conducted. A productivity analysis describes a property’s capacity to fulfill human needs and tells us how fit a property is for a certain type of use. The productivity analysis is part of a market analysis and constitutes the foundation of this thesis. By studying relevant theory about market analysis, productivity analysis and residential development the input variables, to what affects the use of a property, are identified. The study continues with a comparison between smaller and larger residential developers. Hypotheses are made about their different approaches to market analysis.Like a plot twist, a discovery is made that none of the developers use the term productivity analysis. The results show that they do not work in a structured way with the input variables in a productivity analysis. However, the input variables are analyzed, just not in the same way as in theory. The bigger developers use more standardized construction solutions than the smaller developers and, despite this, they conduct deeper and more thorough market analysis. This result contradicts one of the initial hypothesis and what is communicated by some of the smaller developers.

The property "Löjtnanten 1" is situated in Västra Skogen, Solna, and is owned by the Solna municipality. The question at issue answered in this study is "Is it profitable to convert the multistory car park "Löjtnanten 1" to a dwelling-­‐house?". Several matters are addressed to answer that question, amongst other things the demand for condominiums in the area, the effect of competing supply, the acceptable price per square meter from a market point of view, and how the issue of parking may be resolved. The study has been made with support from JM AB, a developer of housing and residential areas in the Nordic region.  As described in the vision, the project will increase the attractiveness of the area by the refurbishment of the nearby centre and commercial premises. The area is one of the development areas in the Master Plan for Solna, "ÖP 2006". The market analysis performed shows that the project is feasible if the turnover of residents in the applicable areas exceeds 5 percent. The project is also economically viable at a price level of SEK 38 000 – 42 000 per square meter. The project calculation shows a limited profit and presumes that the municipality price the land at a break-­‐even level factoring in the long term positive effects provided by a refurbishment of the nearby centre. / Fastigheten Löjtnanten 1 ligger belägen i Västra Skogen, Solna, och ägs av Solna kommun. Frågeställningen som besvaras i arbetet är ”Är det ekonomiskt lönsamt att omvandla parkeringshuset Löjtnanten 1 till bostäder?”. För att svara på den frågan har marknadsområdet undersökts för projektet, vidare har storleken på efterfrågan för nyproducerade bostadsrätter i området skattats liksom effekten av konkurrerande utbud. Arbetet belyser också vilket kvadratmeterpris som marknaden är beredd att betala samt hur parkeringsfrågan kan lösas. Studien är genomförd med stöd av JM AB, projektutvecklare av bostäder och bostadsområden. Enligt visionen i arbetet skulle projektet öka attraktiviteten i området genom en samtidig upprustning av närförortscentrumet och de kommersiella lokalerna. I Solna översiktsplan, ÖP 2006, anses området vara ett av utvecklingsområdena i Solna kommun. Den genomförda marknadsanalysen visar att projektet kan genomföras om omsättningen i det befintliga bostadsbeståndet inom marknadsområdet är högre än 5%. Projektet är ekonomiskt genomförbart vid en prisnivå inom intervallet 38 000 – 42 000 kr/kvadratmeter boyta. Projektkalkylen visar på en begränsad vinst och förutsätter att kommunen sätter markpriset till en ”break--‐even nivå”samt beaktar långsiktiga positiva effekter av ett upprustat närförortscentrum.