Offentliga investeringar i transportinfrastruktur genererar ofta ökade markvärden. Detta värdesamband kan nyttjas som finansieringskälla för infrastrukturinvesteringar genom att delar av det ökade markvärdet inhämtas till det offentliga genom så kallad värdeåterföring. Möjligheterna till värdeåterföring avgörs av faktorer såsom rådande markägoförhållanden, ansvarsfördelning för planering och genomförande av transportinfrastruktur respektive bebyggelseutveckling liksom utformning av lagstiftning, skatte- och avgiftsinstrument. I detta arbete undersöks möjligheterna till fastighets- och exploateringsrelaterad värdeåterföring i Sverige. Arbetet innehåller en genomgång av relevanta institutionella förhållanden liksom tillgängliga värdeåterföringsmetoder. En fallstudie kring finansieringen av en pendeltågsstation och trafikplats i Vegastaden, Haninge, exemplifierar hur värdeåterföring kan tillämpas under rådande institutionella förhållanden. Fallstudier kring värdeåterföring i London och Hong Kong visar på hur värdeåterföring kan tillämpas under andra institutionella förhållanden. De institutionella förhållandena i Sverige jämförs med London och Hong Kong med hjälp av teorier kring markvärden, klubbar, transaktionskostnader och förhandlingar. En referensmodell kring graden av fragmentisering respektive samlat ansvar i planering respektive genomförande av transportinfrastruktur och bebyggelse tillämpas i syfte att tydliggöra skillnader i institutionella förhållanden. I Sverige är möjligheterna till värdeåterföring starkt knutna till kommunens så kallade planmonopol och därtill hörande värdeåterföringsinstrument. Stat och region/landsting är i hög grad hänvisade till frivilliga avtal respektive offentligt markägande för att direkt kunna tillgodogöra sig värdeåterföring. Planering och genomförande av bebyggelse och transportinfrastruktur är samtidigt fragmenterad i Sverige, med ett flertal offentliga och privata aktörer inblandade. Samverkan och förhandlingsöverenskommelser blir viktiga inslag i planering, finansiering och genomförande. Värdeåterföring i den svenska fallstudien sker genom ad-hoc-artade förhandlingsprocesser. I London ger institutionella förhållanden regionen en starkare roll i planeringen av transportinfrastruktur och bebyggelse än i Sverige, liksom tillgång till särskilda värdeåterföringsinstrument. Planeringen är mindre fragmenterad, men i genomförandet liknar förhållandena de svenska. Värdeåterföring kan ske i mer samlad form genom regionalt samordnade avgifter och skatteuttag. I Hong Kong genomförs samordnade infrastruktur- och bebyggelseprojekt av en samlad aktör med ett brett mandat. Värdeåterföring tillämpas genom internalisering av uppkomna värden till följd av offentligt markinnehav och egen fastighetsutveckling. I Hong Kong tillämpas därmed såväl samlad planering som ett samlat genomförande av transportinfrastruktur och bebyggelse, utifrån institutionella förhållanden som skiljer sig kraftigt från de svenska. Institutionella förändringar i Sverige som skulle kunna minska fragmentiseringen i planeringsfasen skulle kunna vara en stärkt regional planering liksom regionala värdeåterföringsinstrument enligt London-modellen. För att närma sig förhållandena i Hong Kong skulle det krävas betydligt mer långtgående förändringar av institutionella förhållanden rörande planering och genomförande, vilka i grunden skulle kräva starka inskränkningar i den privata äganderätten till mark. / Public investment in transport infrastructure often generates increased land values. This value can be used as a funding source for infrastructure investments by applying methods for value capture. The possibilities for value capture is determined by factors such as land ownership patterns, the organisation of planning and implementation of transport infrastructure and land development, as well as the design of legislation, taxes and charging instruments. This essay explores the possibilities for property relatated value capture in Sweden. The essay includes an overview of relevant institutional arrangements as well as available value capture methods. A case study on the financing of a commuter rail station and traffic junction in Vegastaden, Haninge, exemplifies how value capture can be applied under current institutional arrangements. Case studies on value capture methods in London and Hong Kong show how value feedback can be applied under different institutional arrangements. The institutional conditions in Sweden are compared with those in London and Hong Kong based on theories of land value, club theory, transaction costs and negotiations. A reference model on the degree of fragmentation and assembled responsibility in planning and implementation of transport infrastructure and real estate development is applied in order to clarify the differences in institutional arrangements. In Sweden, the opportunities for value capture are strongly concentrated to the municipality, according to the strong Swedish so called "municipal planning monopoly". The state and regional levels are largely dependent on voluntary agreements or public land ownership to directly benefit from value capture. Further, planning and implementation of real estate development and transport infrastructure is fragmented in Sweden, with a number of involved public and private actors. Collaboration and negotiation are therefore important elements in planning, financing and implementation. Value capture in the Swedish case study is based on ad-hoc-characterized negotiations. In London, institutional arrangements provide the region with a stronger position in the planning of transport infrastructure and real estate development compared to Sweden, as well as access to direct value capture instruments. Planning is less fragmented, but the conditions of implementation are similar to those in Sweden. Value capture by regionally coordinated fees and taxes is possible. In Hong Kong, infrastructure and building projects are often planned and implemented by a single actor based on a broad public mandate. Value capture is practiced by internalization of the generated values as a result of public land holdings and real estate development. The underlying institutional conditions differ significantly from those in Sweden. Institutional changes in Sweden that would reduce fragmentation in the planning phase could consist of a stronger regional planning mandate combined with regional value capture instruments inspired by the London model. In order to approach the situation in Hong Kong, considerably more far-reaching changes to institutional arrangements of planning and implementation would be required, such as strong restrictions on private ownership of land.

I dagens samhälle finns ett problem för den offentliga makten att finansiera ny hållbar transportinfrastruktur i städer. Syftet med denna undersökning är att klargöra hur olika parter uppfattar markvärdestegring vid en ny omfattande spårvägsinvestering samt hur det uppfattar en rättvis fördelning av denna. Parternas uppfattningar analyseras utifrån litteraturen om spårvägsinvesteringars samband med markvärdestegring och teori om rättvis fördelning. Undersökningens metod är en fallstudie på den planerade spårvägsinvestering i södra Uppsala - Ultunalänken och Kunskapsspåret. Fallstudien baseras på en mindre dokumentanalys samt på kvalitativa intervjuer med fastighetsägare och kommunala tjänstemän. Undersökningens resultat visar att flertalet av parterna generellt uppfattar att det sker en markvärdestegring som beror på främst den ökade tillgängligheten. Parterna uppfattar också att andra faktorer än ökad tillgänglighet påverkar markvärdestegringen både positivt och negativt. Parternas uppfattningar om markvärdestegring skiljer sig från litteraturen. Det verkar möjligtvis vara så att markvärdestegringen varierar än mer än vad som är beskrivet i litteraturen och än mer än vad parterna känner till. Generellt uppfattar också flera av parterna att en rättvis fördelning innebär att den som utför en insats förtjänar åtminstone en del av den markvärdestegring som denna insats frambringar.

Det finns betydande behov av att utveckla befintlig och ny transportinfrastruktur i Sverige. Dessa projekt är ekonomiskt utmanande och begränsas ofta av offentliga budgetar. I avsikt att utöka finansieringskapaciteten har värdeåterförande metoder införts som fördelar ansvaret på fler parter. Det senaste tillskottet är medfinansieringsersättning som innebär att en kommun som medfinansierar statlig eller landstingskommunal transportinfrastruktur i sin tur får förhandla med fastighetsägare och exploatörer om att frivilligt ersätta kommunen för deras bidrag. Ersättningen kan aktualiseras förutsatt att en kommun medfinansierar, fastigheter antas öka i värde och kommunen har riktlinjer för tillämpningen.  Medfinansieringsersättning regleras sedan april 2017 i plan- och bygglagen. I lagstiftningen finns tolkningsutrymme för det praktiska utförandet, varför arbetet belyser hur kommuner tillämpar och kan tillämpa ersättningen. Studien sammanställer bl.a. nio Stockholmskommuners förhållningssätt, baserat på intervjuer och kommunala handlingar. Resultaten visar att en övervägande del av kommunerna har börjat eller ska börja använda medfinansieringsersättning. Det finns noterbara skillnader i tillämpningen som beror på skilda förutsättningar avseende exempelvis stadsbild, markägoförhållande eller politisk vilja. Inom vilka geografiska områden som avtalande om ersättning blir aktuell framgår av kommunens influensområden som definieras utifrån transportinfrastrukturens värdepåverkan. Generellt betalas ersättningen som ett belopp per kvadratmeter byggrätt vid exploatering av bostäder och kontor inom 1 000 meter från stationslägen. I influensområdena kan ersättningsnivån variera med faktorer som exempelvis avstånd till station eller tid till driftstart.  Ersättningen motsvarar ungefär 5 % av byggrättsvärdet, men nivån kan variera mellan ca 0-10 % beroende på kommunens antaganden och förhållningsätt. Flertalet kommuner bestämmer ersättningsnivån genom att fördela medfinansieringsbidraget på planerat antal byggrätter istället för att utgå från en värdering av värdeökningen. Orsaken är att kvantifiering av värdeförändringen bedöms för oklar och svårbestämd. Samtidigt är det få som ifrågasätter att transportinfrastruktur medför värdepåverkan. I varje enskilt fall där värdeökningen kan antas större än ersättningen bör därför överenskommelse vara möjlig. Medfinansieringsersättning kan inte anses vara så förhandlingsbart och frivilligt som lagstiftaren hade intentioner om. Att nå en frivillig överenskommelse begränsas av att parterna inte är jämnstarka till följd av kommunens planmonopol samt att likabehandling, transparens och förutsägbarhet ska upprätthållas. Erläggande av ersättningen kan snarare ses som en förutsättning för att få en detaljplan inom influensområdet. / There is a considerable need to develop new and existing transport infrastructure in Sweden. These projects are economically challenging and often limited by public budgets. To expand the financial resources, methods of land value capture have been introduced to allocate responsibility to more parties. The latest addition is “co-financing compensation”, which means that a municipality that co-finances transport infrastructure can negotiate with a property owner or developer to voluntarily compensate the municipality for their contribution. The compensation can be actualized provided that a municipality co-finances, the real estate is assumed to increase in value and that the municipality has guidelines for its application. Co-financing compensation was introduced in the Planning and Building Act in April 2017. The legislation is relatively vague, which creates opportunities for interpretation of the practical implementations. Therefore, the work sheds light on current and potential ways for municipalities to apply this compensation. The study compiles how nine municipalities within the Stockholm region use the compensation, based on interviews and municipal documents. The results show that a majority of the municipalities have begun or will begin to use co-financing compensation. There are notable differences in the application due to conditions such as cityscape, landownership or political intention. The catchment area, defined by the municipality, shows which areas are eligible for the compensation and depends on how the transport infrastructure impacts the monetary land value. In general, the compensation is paid as an amount per square meter of the building rights when developing buildings within 1 000 meters from train stations. Furthermore, in the catchment areas, the compensation level may vary with factors such as distance to station or time to station opening of the transport infrastructure. The co-financing compensation corresponds to approximately 5 % of the building right value, but the level may vary between 0-10 % depending on the municipality's adoptions and approaches. Most municipalities determine the level of compensation by allocating the co-financing contribution to a planned number of building rights instead of appraising the value increase. The reason is that quantification of the change in value is considered to be unclear and difficult. At the same time, not many people questions the notion of transport infrastructures impact on property values. In each case where the increase in value can be assumed to be greater than the compensation, an agreement should be reachable.

Utveckling av infrastruktur är en förutsättning för att hantera, men också för att stimulera, urbanisering och stadsutveckling. År 2012 inleddes vad som kom att kallas stockholmsförhandlingen där staten, Stockholms läns landsting och fyra kommuner skulle besluta om finansiering av nya tunnelbanesträckningar samt bostadsbebyggelse i Stockholms län. Att genomföra stora infrastrukturprojekt är kostsamt och kräver omfattande finansiering och den första april 2017 öppnades nya möjligheter upp för finansiering av sådana projekt. Denna nya möjlighet innebär att kommuner kan ålägga exploatörer att medfinansiera en del av kommunens kostnader för investeringar i transportinfrastruktur, så kallad medfinansieringsersättning. Den nya medfinansieringsersättningen är i sin tur ett verktyg för så kallad värdeåterföring. Under antagandet att infrastruktur ger upphov till stora värdeökningar i närliggande fastigheter används värdeåterföring för att den som har nytta av infrastruktur ska finansiera densamma. Internationellt har värdeåterföring sedan länge använts för att finansiera infrastruktur och således finns det en mängd olika metoder för hur det ska gå till. Syftet med denna uppsats har varit att, med utgångspunkt i hur värdeåterföring implementeras vid utbyggnaden av tunnelbanan i Stockholm, jämföra olika metoder för värdeåterföring. Jämförelsen av tre olika metoder: Development Impact Fees, Tax Increment Financing och Special Assessments, har gjorts i form av fallstudier med utgångspunkt i faktorer så som möjlighet till applicering på svenska förhållanden, grad av värdeåterföring och deltagandegrad. Fallstudier tillsammans med teori om markvärden visar att värdeåterföring är en finansieringsmetod med stor potential att möjliggöra infrastrukturinvesteringar. Utgångspunkten är att en bra metod för värdeåterföring bör kännetecknas av att det värde som återförs står i relation till nyttan samt att deltagandegraden är hög. Det visar sig att samtliga studerade metoder har sina för- och nackdelar och att total rättvisa är svår att åstadkomma. Samtidigt visar det sig att den metod som i störst utsträckning anses uppfylla kriterierna för vad som är en bra metod för värdeåterföring inte lämpar sig bäst i Sverige givet rådande förhållanden. Att Sverige har regioner med olika förutsättningar, framförallt skillnader i markvärden, har bidragit till slutsatsen att ett strikt rikstäckande ramverk kan vara kontraproduktivt i syftet att utnyttja värdeåterföringens fulla potential. / Development of infrastructure is fundamental to manage, but also to stimulate urbanization and development of cities. In 2012, an agreement called stockholmsförhandlingen, was made where the state, Stockholm County Council and four municipalities were to decide how a new subway should be financed and how the supply of housing in the Stockholm region were to be solved. It is not a new finding that infrastructure projects require large investments but in April 2017 a new possibility of financing these kinds of projects occurred. This opportunity makes it possible for municipalities to oblige developers to bear a part of the infrastructure costs. This new possibility is a tool for value capturing. With the assumption that infrastructure cause large increases in values of nearby properties, value capturing is used because property owners who benefit from the infrastructure should contribute to the cost of the investment.  Value capturing has been widely used internationally and therefore there are many ways to accomplish it. The purpose of this thesis is, with starting point in the financing of the new subway in Stockholm, to compare different methods for value capturing. The comparison of the three methods; Development Impact Fees, Tax increment Financing and Special Assessments has been made using case studies to acknowledge the possibilities of implementing each method in current Swedish legislation and conditions.  The case studies, along with theory about property values shows that value capturing is a method of big potential to enable investments in infrastructure. The conclusion is also that a good method should be characterized by the fact that the value captured is in proper relation to the benefits received but also a high level of participation. It has been shown that all three methods have its advantages and disadvantages and that total justice is hard to accomplish. At the same time, it has been shown that the method best meeting these requirements perhaps isn’t the best method for implementation in Sweden. The fact that Sweden has regions with different attributes, especially large variations in property value has led to the conclusion that a strictly nationwide framework could turn out to be counterproductive in the purpose of utilizing the full potential of value capture.