Problem Fastighetsvärdering är ett brett begrepp som påverkar många parter. Med fastighetsvärdering innebär det att marknadsvärdet ska tas fram, vilket är det pris som sannolikt skulle betalas/erhållas vid en försäljning.De parter som denna uppsats kommer att fokusera på är säljare, köpare, mäklare och banken. Uppsatsen är koncentrerat till fastighetsvärdering främst vid försäljningstidpunkten. Fastighetsvärderingen påverkar säljaren genom att det är han eller hon som bestämmer om fastigheten ska bjudas ut till försäljning, vid det givna utgångspriset som mäklaren har värderat fastigheten till. Det är köparen som påverkar värderingen genom att han eller hon har olika preferenser som avgör om fastigheten är attraktiv för ett eventuell köp till det utbjudna priset på den fria marknaden. Mäklaren påverkar fastighetsvärderingen genom sin erfarenhet inom värderingsarbetet och kommer utifrån erfarenheten och tidigare sålda jämförelseobjekt fram till ett sannolikt marknadsvärde på fastigheten. I slutändan är det i de flesta fall banken som avgör om det blir ett köp eller inte för den intresserade köparen då det är banken som avgör om det är säkert nog att låna ut pengar till köpeskillingen på fastigheten. Fastighetsvärdering är en central del för alla de ovanstående parterna och det är här vårt problem har sin utgångspunkt. Hur genomförs värderingar och vilken problematik finns det för de inblandade?   Syfte Syftet med uppsatsen är att beskriva tillvägagångssättet och problematiken som finns inom ämnet fastighetsvärdering.   Metod För att få ett svar på uppsatsens problem har både kvalitativa och kvantitativa undersökningar gjorts. Genom öppna intervjuer har vi fått en uttömmande information ifrån våra intervjurespondenter samt genom den enkätundersökning som utförts har vi även fått köpintresserade åsikter om vad de prioriterar i husköps tankar samt en insyn kring deras bostads ekonomi.   Slutsats Genom arbetet med vår uppsats har vi kommit fram till att fastighetsvärdering innebär att med flera hjälpmedel uppskatta ett värde. Marknadsvärdet som värderingsmän försöker få fram är ett varierande värde. Marknadsvärdet påverkas främst av fastigheten själv och dess attribut men samtidigt påverkas det av omgivningen och omvärlden. Även om värderingsmännen har tillräckliga jämförelseobjekt kan de omvärldsekonomiska faktorerna påverka slutpriset. Alltså är fastighetsvärdering bara en gissning baserat på erfarenhet om sannolikheten. Trots detta läggs det stor vikt vid en fastighetsvärdering. Slutsatser som dragits att läget är det absolut viktigaste för värdet på en fastighet tätt följt av standard och skick. Säljaren kan genom strategiska renoveringar bibehålla alternativ öka fastighetens värde men vid själva försäljningen kan säljaren bara påverka slutpriset inte marknadsvärdet.  Köparen står för marknadens åsikter och ser att närheten till skola/vård/omsorg är viktigast där efter närhet till natursköna områden. Banken ser också att läget är viktigast och att kustnära fastigheter utgör en bättre säkerhetsaspekt är fastigheter på landet. / Problem Property valuation is a broad term that affects many operators. With real estate valuation, it means that the market value is to be produced, which is the price that would likely be paid/received in a sale. The operators which this paper will be focusing on are the sellers, buyers, brokers and bank. The paper is concentrated in the real estate valuation primarily at the time of sale. The property valuation affect the seller as it is he or she who decides whether the property will be offered for sale at the starting price recommended by the broker. The buyer affects the valuation through his or her personal preferences, as it is those that ultimately determine whether the property is attractive at the offered price on the open market. The broker affects property valuation through their experience in the valuation process, and will, based on said experience and historical prices of comparable objects, estimate a probable market value of the property. In the end, it’s usually the bank that determines whether a purchase is possible for the interested buyer, as it is the bank that determines whether it is safe enough to lend the money at the agreed-upon final price of the property. Property valuation is critical to all of the above operators, and this is where our thesis problem has its starting point. How do they come to the rightvalue ​​andwhatproblemsare there forthose who are involved?   Purpose The purpose ofthis paper is todescribethe approach andproblems that existin the subjectproperty valuation.   Method To get an answer to the essay problems, both qualitative and quantitative studies have been made. Through open-ended interviews, we have comprehensive information from our interview respondents, and, by the survey carried out, we have also asked potential buyers their opinions of what they prioritize and what they think about the starting price that has been set. Conclusion Through the work of our paper, we concluded that property valuation is a variety of means for estimate a value. The market value as appraisers try to extract is a varying value. The market value is mainly affected by the property itself and its attributes but at the same time, it is influenced by the surroundings and the outside world. Although appraisers have adequate comparison objects, can external economic factors affect the final price of the sale. Thus, property valuation is just a guess based on experience about probability. Despite this real estate appraisal is very important. Conclusions drawn from that location of the property is the most important for the value, closely followed by the standard and condition of the house. Seller can through strategic renovations maintain alternative increase the property value but during the sale, the seller may only affect the final price not the market value. The buyer is responsible for the market's opinions and wants school and healthcare close by, they also wants parks and scenic areas close to their homes. The bank also sees that location of the property as most important and that coastal properties represent a better safety aspect in real estate then the country properties.

There are various value-influencing factors that have various effects on the value of a cooperative flat for buyers. What generates value is individual and different from buyer to buyer, but also between buyers and real-estate agents. Consequently, the real-estate agents who perform valuations can make incorrect estimates of a residential value. Therefore, it is important to examine which factors are important for buyers to prevent incorrect valuations. To find out which these factors are and which of them that are the most important for potential buyers, previous research has been done in larger cities in both Sweden and other countries. However, no previous research on how much impact these factors have on a cooperative flats value in smaller towns in Sweden has been done. Smaller towns are important parts of the real estate market. Research based on smaller towns could be analyzed together with research performed in larger cities. This would, regardless of if there are differences between larger or smaller cities or not, lead to more correct valuations by real-estate agents. This paper examines which factors that are most important for buyers in the purchase of cooperative flats in smaller towns. This research can be seen as a complement to previous research about valuation and value-influencing factors. A quantitative method was used with certain qualitative elements. The qualitative element consisted of an interview with a real-estate agent and the quantitative part was then based on the results of that interview in the form of a survey. The survey was conducted in two smaller towns, Ludvika and Kristinehamn, where 75 respondents participated in each city. The result was determined by examination of the average value of every value-influencing factor. An analysis of the results was performed with help of the theory. The theory mainly consists of a description of the real-estate market and various value-influencing factors such as the number of square meters. The conclusions drawn by the study was that monthly fee (rent), the tenantowners´ association's finances, the purchase price, balcony/patio, parking spot and a well-planned layout were important factors among the respondents. When these factors are the ones buyers value the most, they also increase buyers’ willingness to pay. Consequently, when evaluating cooperative flats, a higher price could be estimated if the described factors were met. / Det finns olika värdepåverkande faktorer som har olika stor påverkan på en bostadsrätts värde för köpare. Vad som genererar värde är individuellt och kan skilja sig mellan olika köpare men också mellan köpare och fastighetsmäklare. Av den anledningen kan fastighetsmäklare som i sitt yrke utför värderingar göra felaktiga uppskattningar av en bostads värde. Därför är det viktigt att undersöka vilka faktorer som för köpare är de viktigaste för att undvika att felaktiga värderingar utförs. För att ta reda på vilka dessa är och vilka av dem som är viktigast har tidigare forskning genomförts i större städer i både Sverige och andra länder. Det saknas dock tidigare forskning om dessa faktorer och hur stor påverkan de har på en bostadsrätts värde i småstäder i Sverige. Småstäder utgör en viktig del av fastighetsmarknaden. Forskning som utförts i småstäder skulle kunna sammanläsas med övrig forskning från större städer. Detta skulle oavsett om det finns skillnader mellan större och mindre städer eller ej leda till att mer korrekta värderingar skulle kunna utföras av fastighetsmäklare. Den här uppsatsen undersöker vilka faktorer som är viktigast för köpare vid köp av bostadsrätter i småstäder. Forskningen kan ses som ett komplement till tidigare forskning inom fastighetsvärdering och värdepåverkande faktorer. En kvantitativ metod användes med visst kvalitativt inslag. Det kvalitativa inslaget bestod av en intervju med en fastighetsmäklare som den kvantitativa enkätundersökningen sedan baserades på. Undersökningen utfördes i småstäderna Ludvika och Kristinehamn där 75 respondenter deltog i vardera stad, totalt 150 stycken. Resultatet fastställdes genom att varje värdepåverkande faktors medelvärde granskades. En diskussion av resultatet utfördes med hjälp av teori. Teorin består främst av en beskrivning av fastighetsmarknaden och olika värdepåverkande faktorer som kan vara till exempel antal kvadratmeter, bostadens läge och dess skick. Slutsatser som kunde dras av resultatet var att månadsavgiften (hyran), bostadsrättsföreningens ekonomi, inköpspriset, balkong/uteplats, parkeringsplats och välplanerad planlösning var viktigast för respondenterna. Då dessa faktorer är de som köpare värderar högst ökar med största sannolikhet deras betalningsvilja om dessa faktorer finns. Därmed kan vid värdering av bostadsrätter ett högre pris uppskattas om de beskriva faktorerna är uppfyllda.

There is not a single object in the world that resembles another object, which is both the delight and the complexity of the residential apartments market. Residential apartments are unique in their kind and possess particular attributes that influence their market values. The comparison method, which is one of the most common methods of residence valuation, is based on previously sold objects with similar characteristics and attributes. One obstacle with the method is that, it is often lacking information about the characteristics and attributes of the comparison objects that may have affected their market values. Residence valuation is a central part of a real estate agents’ profession, but unfortunately, the problems regarding the comparison method have led to an increased risk of incorrect valuations and dissatisfied customers. Customer satisfaction is essential for the professional role, which clarifies the importance of this study. The study examines how real estate agents use the comparison method based on value-affecting factors to maintain customer satisfaction.   The empiricism in this paper has been developed through a qualitative method where interviews have been held with real estate agents around Karlstad municipality. In the empirical study, it was found that all respondents experienced some problems with residence valuation through the comparison method, since there is no relevant information about the comparative residential apartments value-affecting. However, the respondents do not feel that the final price in relation to the assessed market value outweighs the real estate agents service work regarding customer satisfaction.   The information from the empirical data is linked to the theory in the essay analysis chapter, to elucidate their similarities and differences. The empirical fact presents that the respondents views on the problem of the comparison method are in accordance with the theory. However, their views on what creates customer satisfaction are not consistent with the theory. The theory says that the final price, in comparison with the assessed market value, outweighs the work done by the real estate agent during the process, which the empiricism contradicts. Our conclusion is that there is a certain problem when valuing residential apartments through the comparison method in the form of insufficient information about the comparison objects, which each real estate agent manages in different ways to avoid incorrect valuations. However, should an error evaluation occur, customer satisfaction can still be maintained if the real estate agent does a good service job.

A realtor faces valuations of houses and apartments almost every day, but one thing that is not as common is valuation of plots. We think that the absence of parameters, which the valuation is based on, would aggravate the valuation of the plot in comparison to valuation of a settled property. How do the local plan’s terms affect the value of the plot and do the prospective buyers get discouraged by high costs, such as costs to build roads in the community, which apply to the price of the plot? How does the valuation process differentiate from the agency process? Do the municipality’s terms differ from each other and how do these affect the plot value? The knowledge regarding valuation is important to a future realtor and real estate developer, which are our future professions. The reason why the essay is focused on plots is based on the fact that plots are not as common as house properties. To demonstrate the valuables, which affect the value the most, is both crucial and interesting due to the fact that valuation of solely plots is not as common in professional life, as mentioned early. The results of the interviews show that the location is the parameter which affects the value the most, regarding plots. The location is closely followed by the plot’s construction rights. The deficiency of parameters to proceed from when valuating does not seem to be an aggravating fact for the realtors. Additional costs which are difficult to evaluate, such as blasting costs, do however complicate the work. The value of a property is not necessarily equal to the selling price due to the fact that the value is an estimated probable price, while the selling price is an actual observation on the market. To get the highest price possible when selling a plot, you need to find the right buyer, at the right place, at the right time. This scenario is very hard to achieve and leads to the fact that the market value is the most suitable value to proceed from when selling a plot. / En mäklare stöter på värderingar av småhus och bostadsrätter nästintill varje dag, men någonting som inte är riktigt lika vanligt förekommande är värdering av tomter. Att det förekommer betydligt färre parametrar vid tomtvärdering, än vid värdering av en bebyggd fastighet, borde göra att det inte är fullt så enkelt att bedöma en tomts värde. Hur påverkar en detaljplans bestämmelser tomtvärdet och avskräcks spekulanter om höga kostnader, såsom gatukostnadsavgifter, tillkommer efter köpet? Och hur skiljer sig värderings- och förmedlingsprocesserna åt? Skiljer sig kommunernas bestämmelser åt och hur påverkar dessa i så fall tomternas värde? Som blivande fastighetsmäklare och fastighetsutvecklare är kunskap om värdering viktig och vi valde att fokusera arbetet på just tomter eftersom dessa inte är vanligast förekommande bland de olika fastighetstyperna. Att påvisa vilka faktorer som är de mest betydande gällande värdet är både viktigt och intressant p.g.a. att rent tomvärderingsförfarande, följaktligen, inte är lika vanligt förekommande i yrkeslivet. Efter intervjuerna har det visat sig att ett bra läge är den absolut viktigaste faktorn ur värdesynpunkt, tätt följd av vilken byggrätt fastigheten innehar. Avsaknaden av parametrar, vid värderingen, verkar inte vara något som försvårar arbetet. Däremot komplicerar tillkommande och svårbedömda kostnader värderingen. Tillkommande och svårbedömda kostnader är exempelvis sprängningskostnader, vilket blir aktuellt på en bergig tomt. Värdet behöver inte vara detsamma som slutpriset, då värdet är ett bedömt sannolikt pris utifrån en värderingsmetod, jämfört med slutpriset som är en faktisk observation på marknaden. För att få ut högsta möjliga tomtpris vid en försäljning, rör det sig i slutänden om att hitta rätt köpare, på rätt plats, vid rätt tidpunkt. Detta scenario är mycket svårt att uppnå, varför marknadsvärdet, framtaget genom ortsprismetoden, är det lämpligaste värdet att utgå från vid en kommande tomtförsäljning.

Det finns många faktorer som påverkar värdet för en bostadsrätt. Det kan vara allt ifrånvar den ligger och hur den ser ut, till fysiska egenskaper som balkong eller ett nyrenoveratkök. Det som definierar bostadsrätter är att de ägs av så kallade bostadsrättsföreningar. Engod ekonomi i föreningen resulterar i en bra boendekostnad för varje boende. Ombostadsrättsföreningen däremot besitter ekonomiska problem, kan det leda till negativakonsekvenser för den enskilde bostadsrättsinnehavaren. Med tanke på detta börbostadsrättsföreningens ekonomi påverka bostadsrättens värde. Studien syftar därför till attbidra med kunskap om bostadsrättsföreningens ekonomi som värdepåverkande faktor ochställa betydelsen av den mot övriga värdpåverkande faktorer för en bostadsrätt.Empiri har samlats in och analyserats med hjälp av kvalitativa intervjuer medfastighetsmäklare i Sverige. Resultatet visar att majoriteten av fastighetsmäklarna inte anseratt bostadsrättsföreningens ekonomi är en avgörande faktor för bostadsrättens värde.Resultatet visar också att kunskapen och intresset bland kunderna på marknaden är låg närdet kommer till bostadsrättsföreningens ekonomi. En slutsats utifrån studien är därmed attden svaga kunskapen på marknaden ligger till grund för att bostadsrättsföreningensekonomi inte anses som en avgörande värdepåverkande faktor. / There are a lot of factors affecting the value of a condominium. It can be everything fromwhere it is located and how it looks to physical assets as a balcony and a newly renovatedkitchen. The main idea and what defines the condominiums is the fact that they are ownedby housing cooperatives. Therefore, a good economy in the housing cooperative providesa favourable housing cost for the individual resident. On the other hand, economicalproblems in the housing cooperative can lead to negative implications on the economy ofthe individual resident. With this in mind, the economy of a housing cooperative shouldaffect the value of the single condominium.Therefore, the aim of this study is to contribute knowledge about the housing cooperativés economy as a value-influencing factor and compare the importance of it with otherfactors affecting the value of a condominium.The empiric of this study has been collected and analyzed through qualitative interviewswith brokers in Sweden. The interviews indicate that the majority of the brokers does notconsider the housing cooperative ́s economy as an important value-influencing factor. Theempiric also shows that there is a lack of knowledge and interest by the clients regardingthe economy of the housing cooperative. Therefore, a conclusion made in this study is thatthe reason why the housing cooperative ́s economy is not seen as a value-influencing factorby decisive nature is due to the lack of knowledge by the clients on the market.