El proyecto presentado en esta tesis se trata de un edificio de vivienda multifamiliar de cinco pisos en una zona costera de la ciudad de Lima, que mantendrá un carácter sostenible desde el diseño, construcción y posterior uso de la edificación. A su vez y por el hecho de ser sostenible, la entidad financiera gestionará un bono a los clientes que adquieran alguna de las unidades del edificio, conocido como “Bono Mivivienda Sostenible”, otorgado por el Fondo MIVIVIENDA. Se entiende que en una edificación sostenible se invierte un poco más, sin embargo se incrementaría la velocidad de venta, pues una vivienda con estas características viene acompañada de un ahorro en el consumo de los servicios, aspecto que interesa mucho a los futuros usuarios. Para sustentar la efectividad del proyecto se hace un análisis del mercado, en la situación de que se edificase de un modo tradicional y sin sostenibilidad. Se presenta después al proyecto y su entorno, con todas las bondades de la nueva propuesta, para que, seguidamente se proponga la estrategia de marketing a emplearse. Más adelante, en la parte financiera se determina la rentabilidad del proyecto, con la salvedad de que se presentarán dos escenarios, uno desarrollado de modo sostenible y otro de forma tradicional, guardando las mismas condiciones arquitectónicas en cuanto a dimensiones y alturas. Se espera al final del trabajo, haber demostrado que la construcción sostenible en el Perú tiene cabida, y que puede ser catalogada como la construcción de las futuras generaciones. / Tesis

El proyecto consta de un terreno de 16,400m2 de área, ubicado en el distrito de Puente Piedra en el que se desarrollará un Conjunto Residencial de viviendas para Sector C-D con Programa Mi Vivienda. El precio por departamento será entre S/.60,000 y S/.120,000. El conjunto tiene un total de 32,065m2 de área total construida, de la cual 2,133m2 será destinado para áreas comunes. Cuenta con un total de 540 departamentos y 179 estacionamientos vendibles. El ingreso promedio por departamento es de S/.92,759, mientras que el de estacionamientos es de S/.11,990, dándonos un total de ingresos de S/.43,596,797. En los egresos no está incluido el costo del terreno, ya que el dueño del terreno entra a ser parte de la inversión del proyecto con pago en departamentos, con un total de 70 departamentos a entregar al mismo. Luego tenemos entre los egresos: Proyecto, Construcción, Supervisión y Acondicionamiento, Servicios Públicos, Permisos y Aspectos Legales, Gastos en Gestión, Ventas, Bancarios, Impuestos y Servicios Municipales que llegan a la suma de S/.34,174,084. Dándonos un resultado operativo de S/.9,422,713, luego el Impuesto a la Renta que con un total de S/.2,826,814, nos da una utilidad después de impuestos de S/.6,595,899. Por último, algunos de los indicadores de rentabilidad nos dicen que el retorno de la inversión (S/.32,174,984) es de 19.30%. Mientras que el VAN es de S/.5,504,465 y la TIR Anual es de 58.1%. / Tesis

La presente investigación tiene como finalidad analizar la viabilidad del desarrollo de un proyecto inmobiliario en el distrito de Santiago de Surco, específicamente en la Urbanización Centro Comercial Monterrico. El terreno este compuesto por dos lotes que conforman un área de 405 m2. El mercado objetivo al cual nos dirigimos es a un sector de nivel socioeconómico A, dentro del rango de edades de 25 a 55 años que se encuentren dentro del NSE antes indicado y estén económicamente activos, pertenecientes a la Zona 7 según APEIM. El proyecto denominado “El Trébol” estaría compuesto por un sótano y 6 pisos con un total de 18 departamentos. Estaría compuesto por una azotea verde y zona de parrillas como de un mini gimnasio que puede ser utilizado por todos los propietarios. Con la finalidad de aprovechar el área vendible y la altura se hará la aplicación de 02 ordenanzas de relevancia emitidas por la municipalidad de Santiago de Surco. Siendo la Ordenanza 595-MSS y la ordenanza 599-MSS. Se pretende superar la venta promedio de la competencia fijándonos como meta un mínimo de 02 departamentos por mes. Fijándose un plazo de preventa de 3 meses; de construcción de 8 meses; y una venta luego de la preventa de aproximadamente 8 meses. En base a la velocidad de ventas antes mencionada se espera obtener un VAN de 163,184.00 dólares y una TIR de 27.6%.

El objetivo de la presente investigación es conocer la percepción de los empresarios respecto a los factores que han limitado el crecimiento de la construcción de viviendas para los sectores de ingresos medios e ingresos bajos en la Región Ica. En la búsqueda por identificar tales factores se ha efectuado un diagnóstico de crecimiento basado en el árbol de decisiones, a través del cual un lento crecimiento en un sector se puede explicar por dos grandes razones (Hausmann, Rodrik & Velasco, 2005): (a) alto costo de financiamiento, o (b) bajos retornos a la inversión. El estudio se ha desarrollado bajo un enfoque cualitativo y transeccional, con un propósito descriptivo y una lógica inductiva, ya que se describe o caracteriza la situación en un momento específico del tiempo. Asimismo, el método usado en la investigación fue el estudio de casos múltiples y la recolección de los datos se realizó por medio de entrevistas semiestructuradas. Posteriormente, el análisis e interpretación de los datos se hizo a través del análisis del discurso, con el uso del software Atlas-Ti. Los resultados han permitido concluir que existen varias barreras que limitan el crecimiento del sector, entre las que destacan la burocracia y las extorsiones. Ambos puntos llevan a la reducción del margen de ganancia de los empresarios, lo que se ve agravado con el hecho de que la delincuencia pone en riesgo las propiedades de las empresas, así como la integridad de sus empleados y de los familiares. Además se identificaron otras barreras importantes, como la corrupción que tiene su origen en la burocracia, la cual incrementa los tiempos de espera y con ello los costos administrativos de la empresa. También se percibió que en los últimos años se han dado alzas en los costos de materiales, pero sobre todo en el de la mano de obra, donde también hace falta mano de obra especializada. / The objective of this research is to identify builder’s perception on those factors that have limited the growth of the construction of housing for middle-income sectors and low income in Ica region. In the quest to identify possible causes have been suggested by the diagnosis of growth based on the decision tree, through which a slow growth in a sector can be explained by two main reasons (Hausmann, Rodrik & Velasco, 2005): (a) high cost of financing, or (b) low returns on investment. The research was conducted under a qualitative approach with a descriptive purpose and inductive logic, a transactional approach, describing the situation at a particular point in time. Furthermore, the method used in the research was the study of multiple cases, while the data collection was conducted through semi-structured interviews and the analysis and interpretation of data, through discourse analysis and software usage Atlas-Ti. The results led to the conclusion that they are diverse barriers of this sector, among which the bureaucracy and extortion. Both points lead to reduced profit margin of entrepreneurs, which is aggravated by the fact that crime threatens the properties of enterprises, and the integrity of its employees and family. Besides other major barriers such as corruption that has its origin in the bureaucracy, which increases waiting times and thus the administrative costs of the company were identified. It was also felt that in recent years there have been increases in material costs, but especially in the workforce, which also takes skilled labor.

La empresa 4T, una empresa dedicada a la consultoría, diseño y construcción, evalúa incursionar en el mundo inmobiliario. Para ello plantea crear una nueva unidad de negocio que contará con el soporte administrativo y técnico de la empresa además de la tercerización del resto de los servicios. Con este fin se ha ubicado un inmueble en la calle Cantuarias cuadra 3 entre la vía expresa de Paseo de la República y el parque Kennedy de Miraflores. Dicha propiedad tiene un área de 1,072m2, cuenta con una zonificación para comercio y vivienda y se permite hasta 9 pisos + azotea con áreas mínimas de 70m2. La cabida hecha en este terreno, respetando los parámetros, nos permite obtener 56 departamentos, 60 estacionamientos, 32 depósitos, 2 locales comerciales y servicios comunes en el primer piso como un gimnasio y una lavandería. El concepto del edificio se resume en su slogan “… ponte en modo Miraflores… “. En este proyecto queremos recoger lo que significa el distrito, es decir el movimiento, la transitabilidad, el turismo, las expresiones culturales y el comercio. Es en base a esa idea que nuestro proyecto cuenta con departamentos pequeños pensado en personas que se independizan o comienzan una vida en pareja y que tienen la flexibilidad de cambiar el diseño interior. También se ofrecerá departamentos de 3 dormitorios y dúplex para familias, contaremos con un local destinado para Cafetería en el frontis del edificio y áreas comunes de soporte para el uso residencial, que son un gimnasio, lavandería y una zona de juegos para niños. Finalmente y no menos importante es lo innovador de este proyecto, el segundo local comercial será la sala de habilidades artisticas siguiendo la dinamica de lo ofertado en las calles aledañas. De la información relevada dentro de nuestra zona de influencia y de lo que requerirían los futuros residentes se pudo definir la estrategia de marketing. También se cuantificó los costos del proyecto y se estructuró la deuda con aporte propio, aporte y préstamo de un inversionista, preventas, ventas y con una línea de crédito bancaria que será usada en caso los ingresos por ventas no se den según lo programado. Con esta información evaluamos el proyecto a una tasa del 15%, elaborando el flujo operativo, y financiero obteniendo en ambos casos un VAN positivo y un TIR mayor al requerido. Hicimos lo mismo con el flujo del inversionista a una tasa del 12% dándonos también un VAN positivo. Se trabajó la sensibilidad del proyecto y del inversionista tomando como variable principal la velocidad de ventas. Velocidad que, según el trabajo de campo, no es constante en el tiempo sino se comporta como una curva descendente, es decir la venta de los primeros meses es bastante alta para luego descender rápidamente y estabilizándose hasta el final del proyecto Con todos estos resultados concluimos de que el proyecto es rentable incluso castigando la velocidad de ventas y que si bien para el inversionista también es rentable sería recomendable proponerle una rentabilidad menor para que se sienta cómodo con los resultados del proyecto. / Tesis

El trabajo tiene como objetivo determinar la viabilidad y los requisitos necesarios para el desarrollo de un proyecto inmobiliario que contemplará un Edificio de uso mixto: residencial y comercial, en el marco de las normas de incentivo a la construcción sostenible del distrito de Miraflores. Edificio “Schell” se encuentra ubicado en la intersección de la Calle Schell con la Calle Grimaldo del Solar, en el distrito de Miraflores, en un terreno con zonificación de Comercio Metropolitano (CM) y uso compatible con Residencial de Alta Densidad (RDA). El desarrollo de un proyecto de vivienda multifamiliar para el Sector Socioeconómico Alto abarca desde la concepción del proyecto hasta la entrega a los propietarios finales. El proyecto consta de 4 sótanos, 1 piso con locales comerciales independientes y 10 pisos de departamentos, con una Azotea para usos comunes. El terreno tiene una forma trapezoidal y una superficie de 1,131.28 m2, con 20.00 m. de frente por la Calle Grimaldo del Solar y 48.00 m. de frente por la Calle Schell. El proyecto cuenta con 112 estacionamientos para autos y 120 parqueos de bicicletas distribuidos en los sótanos; en el primer piso tiene un área destinada a locales comerciales, el ingreso a estacionamientos y el acceso a Lobby que distribuye a los pisos de departamentos, además de áreas comunes y áreas verdes; en planta típica se tienen 10 departamentos por piso, entre departamentos de 1, 2 y 3 dormitorios. El proyecto se enmarca en las ordenanzas 510/MM y 539/MM que promueven la edificación sostenible en el distrito de Miraflores, para lo cual se ofrecen algunos beneficios de ocupación como incentivo. La idea es que el proyecto considere el aprovechamiento de tales normas de incentivo en el desarrollo de la propuesta de negocio. Es relevante para la concepción del proyecto el marco regulatorio reciente, gracias a los incentivos otorgados por la Municipalidad de Miraflores en ánimo de promover la inversión en el distrito y la construcción sostenible. Estos beneficios inciden de forma directa en el precio absoluto de las unidades (ticket), al reducir entre 10% y 25% las áreas mínimas por departamento respecto a los requerimientos de los Parámetros Urbanísticos que existen. La aplicación de algunas medidas bajo estándares de construcción sostenible, requiere una inversión adicional en el costo de la construcción que se considera en el orden del 5% sobre el costo regular de la construcción. El proyecto propone aplicar a los incentivos de CEPRES B en el marco regulatorio, para lo cual debe cumplir con el Código Nacional de Sostenibilidad y la certificación ambiental EDGE para toda la edificación. Con esta estrategia, se consigue la construcción de un área adicional equivalente a un 15% adicional a la constructibilidad considerada en los parámetros regulares, aplicable en un piso más sobre la altura de edificación establecida, así como la reducción de hasta un 15% en el área mínima de las unidades. Este último beneficio incide positivamente al ampliar el mercado objetivo e influir positivamente en la velocidad de venta, al reducir significativamente los valores absolutos de la unidad (Ticket) Para poder determinar el precio de venta de los departamentos, en un inicio se usará de un estudio de mercado en la zona, para luego afinarlo teniendo en cuenta algunos factores y características relevantes asignadas. Luego, se realiza una aproximación por el método de mínimos cuadrados y se verifica así, el precio estimado por m2 para el proyecto. Además, para calcular el VAN y el TIR del proyecto, ha sido necesario realizar los flujos financieros y económicos, calculando los ingresos y egresos a lo largo de toda la duración estimada del proyecto, desde la concepción hasta la culminación de las ventas. Se considera que las dos variables que determinan el éxito o fracaso de un proyecto, son la velocidad de venta y el precio, por lo que se hará un análisis de sensibilidad para poder obtener los rangos máximos y mínimos en los cuales pueden variar dichas variables, para mantener la viabilidad del mismo. La elaboración de este trabajo se enfoca en el estudio de la viabilidad del proyecto “Schell” y para dicho estudio se requiere de estudios de mercado, investigaciones de estudios inmobiliarios previos para analizarlos y de esta forma obtener los datos más relevantes para este proyecto. Como resultado del análisis mencionado, se obtiene que el precio por metro cuadrado para los departamentos es de US$ 2,540. En paralelo se genera un listado de características del proyecto y se consigue un diseño arquitectónico afín a dichas características. A continuación, se genera el Plan de Marketing y Promoción del proyecto “Schell”. Este procede de un análisis de los puntos favorables y las debilidades del proyecto, de la misma forma, se desarrolla una estrategia de ventas que irá acorde con los requerimientos propios del proyecto. Se elabora un flujo financiero considerando un cronograma de desembolsos y gastos así como una estimación de los ingresos por ventas a partir de la velocidad de venta promedio. Con este flujo se estudia la viabilidad del proyecto. Finalmente, se realiza la evaluación con los resultados operativos del proyecto “Schell”. Dicha evaluación proviene del Flujo de Caja del proyecto para un precio de venta por US$ 2,540 dólares y velocidad de ventas de 1 a 2 unidades inmobiliarias por mes. Asimismo, se considera un precio de venta del m2 de local comercial es de US$ 3,000 dólares considerando que el espacio debe ser colocado hasta el final de la construcción. La idea es vender el espacio comercial a un operador comercial. Los indicadores, luego de la evaluación financiera son: VAN US$ 1’931,989 TIR Anual 24% Los demás indicadores económicos son los siguientes: La inversión del terreno es US$ 4.5 millones de dólares. La utilidad sobre las ventas (ROS) es de 23.60% La utilidad sobre la inversión operativa (ROA) es de 39.92 % La utilidad sobre el capital propio (ROE) es de 102.12 % Dichos indicadores muestran que el proyecto es rentable, puesto que supera la expectativa y arroja un VAN positivo de US$ 1’931,989. Se considera que con la velocidad de venta asumida de forma conservadora y el precio de venta ajustado al mercado, el proyecto es VIABLE. Para evaluar la solidez de la inversión se variarán los parámetros de precio de venta y velocidad de venta de la siguiente manera: velocidad de venta en a un escenario menos conveniente y precio de ventas en 10% hacia abajo. De esta forma, se medirá la incidencia de acuerdo a un análisis de sensibilidad con estas 2 variables.

El presente trabajo explicará a detalle la concepción de un emprendimiento en el rubro inmobiliario, así como el desarrollo de su primer proyecto multifamiliar. Los involucrados en el proyecto, tienen una experiencia laboral de 10 años en diferentes empresas y entidades del estado, además tienen una experiencia con un primer emprendimiento, una pequeña empresa de diseño y construcción. En la actualidad la empresa ha desarrollado proyectos tanto en el ámbito corporativo como en el residencial, tales como la realización proyectos de oficinas, locales comerciales y remodelación de viviendas. Tras 04 años trabajando es que se opta por crear una empresa inmobiliaria lo cual permita concebir proyectos desde el inicio enfocados en un público específico. La empresa se denominará DUO inmobiliaria. Una inmobiliaria conformada por profesionales con alta capacitación y experiencia en el sector, la idea es transmitir la cultura y la productividad del emprendimiento anterior. Para el primer proyecto, el cual se explica en el presente trabajo, ubicado en Breña, en el lugar de residencia de un familiar de uno de los socios, la meta es lograr realizar un proyecto rentable para que se pueda realizar cumplimento como mínimo con el 20% de TIR. El proyecto tendrá un target especifico y contará con las características necesarias para ser viable como los requisitos de edificio sostenible, amplias y diversas áreas comunes, departamentos de 2 y 3 dormitorios, sótanos para estacionamientos

La presente tesis plantea el desarrollo de un estudio de viabilidad y rentabilidad de un Proyecto Multifamiliar para vivienda ubicado en el distrito de Pueblo Libre, con el fin de determinar la posible inversión, participación y crecimiento en el mercado inmobiliario por parte de una empresa constructora, y mediante la definición de una adecuada estrategia comercial y proyecciones financieras viables, hagan una diferenciación importante para lograr un retorno de inversión esperado. Edificaciones Inmobiliarias es una empresa peruana fundada en el año 2005, dedicada a la actividad construcción e inmobiliaria, siendo parte de una empresa familiar formada por capitales peruanos con más de 60 edificios entregados, de los cuales 11 actualmente están en proceso de construcción y en venta. Ello ha sido posible a través del respaldo de una trayectoria profesional sólida, basada en la satisfacción de sus clientes. Para realizar el análisis de estudio, se ha dividido en nueve capítulos

Luego de haber identificado la problemática referente a escasez de tiempo de los administradores de edificios multifamiliares y hogares y debilidades en el bienestar de los residentes, se diseñó un modelo de negocio enfocado en una solución integral para la gestión de edificios multifamiliares con vinculación de servicios de mantenimiento sin marginar en este último, permitiendo su autogestión. Nuestra propuesta de valor cuenta con cuatro niveles: base integral, valor diferencial, valor incremental y valor de explotación, este último orientado hacia la autogeneración de ingresos de la plataforma en beneficio a la comunidad lo cual constituye un incentivo para la posterior ampliación del presente estudio. El segmento del mercado estuvo conformado por hogares de Lima Centro, Lima Moderna y Lima Norte de los estratos A, B y C (expresados en miles de hogares) y que viven en un departamento. En base a ello, se utilizaron distintas calibraciones e iteraciones a efecto de identificar dolores y plantear aliviadores. Como parte de la validación de las hipótesis respectivas y para calibrar la confiabilidad de los supuestos considerados, se verificó el nivel de deseabilidad, encontrándose que el 97% de los residentes estaban dispuestos a pagar por una adecuada solución y un 96% manifestó su conformidad con la facilidad en el uso de la aplicación. Asimismo, se validó la factibilidad con la prueba Montecarlo obteniendo como un resultado una probabilidad del 5.99%, que la razón entre Valor del Tiempo de Vida del Cliente y Costo de Adquisición del Cliente (VTVC/CAC) sea menor a 3. En base al estudio realizado, se ha podido determinar que el proyecto cuenta con: una inversión inicial de S/ 2’959,795, un Valor Actual Neto (VAN) de S/ 3’368,270 y un VAN social de S/ 621, 259, lo cual impacta positivamente en los Objetivos de Desarrollo Sostenible (ODS) N°s 8, 10 y 11; además se cuenta con una Tasa Interna de Retorno Económica (TIRE) de 28%. Por lo expuesto, se pudo concluir que el proyecto es viable, dado que tiene posibilidades de poderse ejecutar; y es factible, en vista que se ha demostrado que puede ser sostenible y rentable económicamente. / After having identified the problems related to the shortage of time of multifamily building and home administrators and weaknesses in the well-being of residents, we designed a business model focused on an integral solution for the management of multifamily buildings with the linkage of maintenance services without marginalizing the latter, allowing its self-management. Our value proposition has four levels: integral base, differential value, incremental value and exploitation value, the latter oriented towards the self-generation of income from the platform for the benefit of the community, which constitutes an incentive for the further expansion of this study. The market segment was made up of households in Lima Centro, Lima Moderna and Lima Norte of strata A, B and C (expressed in thousands of households) and living in an apartment. Based on this, different calibrations and iterations were used to identify pains and propose alleviators. As part of the validation of the respective hypotheses and to calibrate the reliability of the assumptions considered, the level of desirability was verified, finding that 97% of the residents were willing to pay for an adequate solution and 96% expressed their agreement with the ease of use of the application. Likewise, the feasibility was validated with the Monte Carlo test, obtaining as a result a probability of 5.99%, that the ratio between Customer Lifetime Value and Customer Acquisition Cost (CLV/CAC) is less than 3. Based on the study conducted, it has been determined that the project has: an initial investment of S/ 2'959,795, a Net Present Value (NPV) of S/ 3'368,270 and a social NPV of S/ 621,259, which has a positive impact on Sustainable Development Goals (SDGs) N°s 8, 10 and 11; it also has an Economic Internal Rate of Return (EIRR) of 28%. Based on the above, it was concluded that the project is viable, given that it has the potential to be implemented; and it is feasible, given that it has been shown that it can be sustainable and economically profitable.

El presente trabajo analiza el proceso de amparo iniciado por la empresa minera Shougang Hierro Perú S.A.A. contra una ordenanza municipal expedida por la Municipalidad Provincial de Nazca, que aprobó un Plan de Desarrollo Urbano para la ciudad de San Juan de Marcona. A raíz de este instrumento, se desata un conflicto entre la empresa y el gobierno local, vinculado al desarrollo y continuidad de las actividades mineras en el distrito, pues la ordenanza municipal clasificó a los terrenos otorgados en concesión minera como “urbanos” y de “expansión urbana”, y estableció una regulación urbanística particularmente restrictiva al desarrollo industrial minero. Los problemas jurídicos que se desprenden de este caso son analizados desde dos perspectivas. Primero, del análisis abstracto de la constitucionalidad del Plan de Desarrollo Urbano, conforme al marco constitucional, legal y reglamentario al cual se sujetan las competencias de los Gobiernos Locales, el desarrollo de la actividad minera y los instrumentos de planificación urbana. Segundo, del análisis concreto de los efectos de la norma sobre los derechos constitucionales de la empresa minera. De esta forma, se pudo concluir que la ordenanza municipal no cumplió con el procedimiento constitucional, legal y reglamentariamente establecido para la aprobación del Plan de Desarrollo Urbano; y que, además, su contenido vulneró los derechos constitucionales a la libertad de empresa, libertad de industria y el derecho de propiedad de la empresa demandante. / This work analyzes the action for the protection of constitutional rights initiated by the mining company Shougang Hierro Perú S.A.A. against a municipal ordinance issued by the Provincial Municipality of Nazca, which approved an Urban Development Plan for the city of San Juan de Marcona. As a result of this instrument, a conflict arises between the company and the local government, related to the development and continuity of mining activities in the district. This stems from the municipal ordinance categorizing the lands granted in the mining concession as "urban" and "urban expansion", while simultaneously instituting particularly restrictive urban regulations pertaining to mining industrial development. The legal issues stemming from this case are scrutinized from two perspectives. Firstly, from an abstract analysis of the constitutionality of the municipal ordinance, in accordance with the constitutional, legal, and regulatory framework governing the competencies of Local Governments, the development of mining activity, and the approval of urban planning instruments. Secondly, from a concrete analysis of the norm's effects on the constitutional rights of the mining company. Consequently, it was determined that the municipal ordinance failed to adhere to the constitutionally, legally, and regulatory established procedure for approving an urban planning instrument. Moreover, its content infringed the constitutional rights to freedom of enterprise, freedom of industry, and the right to property of the plaintiff company.