第一章為緒論，說明研究動機、目的、範圍及步驟。 第二章為台灣現行國有土地概況；探討台灣現行國有土地之範圍、管理機關、清理保 管、使用規定、委託管理及估價出售等概況。第三章為國有土地管理問題分析與檢討 ；研究國有土地管理制度之演進及檢討，並從現有調查及統計資料、法令規定等分析 清理接管、產籍列管、管理方法及出售方式等管理問題。 第四章為國有土地利用問題分析與檢討；研究國有土地利用的原則，並從公用與非公 用土地利用現況；檢討不適公用之清理利用和非公用農地和都市土地之經營開發利用 等問題。末章為結論與建議，即依前章從現況分析結果，發掘國有土也管理與利用問 題，主要有管理事權統一、管理資料清理、土地保管維護、處理方式選擇及經營開發 利用等方面，最後並針對問題檢討改進的方法，提出建議以供參考。

本文探討我國現行撥用制度之問題，首先介紹我國現行撥用制度內容，其次試以釐清公地撥用之基本法律概念，包括行政院核准公地撥用行為屬行政事實行為或行政處分行為、公地撥用之法律性質為原始取得或繼受取得、公地撥用之效力始點及地方自治團體有土地之撥用核准權歸屬等。接著針對實務上辦理撥用之有償與無償撥用問題、作宿舍用途使用得否辦理撥用、依法撥用後地上負擔之處理以及撤銷撥用等相關問題，論述其爭議點，並試以解決。 經整理論述後發現，行政院核准中央機關撥用國有不動產，屬行政院對國有不動產使用權之調整支配行為，與核准地方機關撥用國有不動產、中央機關撥用地方自治團體有不動產以及地方機關撥用其他地方自治團體有不動產具行政處分性質不同，為解決同屬行政院核准撥用，行政行為態樣卻不同之問題，中央機關因公務或公共需用國有不動產時，似可比照臺北市政府各機關因公務需要使用其他機關經管市有不動產之「移轉使用」方式辦理，亦即與不動產管理機關取得協議，徵得財政部（國有財產局）同意，並報經行政院核准「移轉使用」即可，而免除辦理撥用手續；需地機關奉准無償撥用時，取得土地之使用權非屬「物權」，無原始取得之適用，需地機關奉准有償撥用，雖涉及所有權移轉而有原始取得適用之可能，惟核准有償撥用，如為核准中央機關有償撥用國有不動產，並不涉所有權移轉，且被撥用土地上原有負擔如繼續存在，不妨礙需地機關依其撥用計畫使用，該負擔亦並非不能併存而當然消滅，故其用地取得性質則仍有待商榷；需地機關奉准無償撥用取得使用權並無民法第758條「不動產物權，非經登記，不生效力」之適用，故需地機關自奉准無償撥用之日起，即生撥用效力，而有償撥用應先繳付有償撥用價款，始得辦理登記，且涉及所有權（不動產物權）移轉，奉准有償撥用，應迄至完成登記當日，始生撥用效力。另地方自治團體有土地之核准撥用，屬地方自治事項，其准否撥用、應否取償及其取決標準，應由地方自治團體本於地方自治精神自主決定，行政院訂頒之「各級政府互相撥用公有不動產有償與無償之劃分原則」，僅屬行政規則性質，並無法律授權，適用範疇卻包括地方自治團體有不動產，有侵害地方自治權情形。 實務執行方面，行政院雖訂頒「各級政府互相撥用公有不動產之有償與無償劃分原則」作為各機關辦理撥用時應否取償之準據，惟該原則但書各款規定仍存有若干問題，並無法全面解決無償與有償撥用之爭議；又國有財產法第38條雖規定擬作宿舍用途者不得辦理撥用，但現階段仍有撥用國有房地作宿舍使用之需要，是該條規定有修正放寬其限制之必要；另依法撥用後地上原有負擔之處理，涉及權利人財產權，應以法律直接規定，但現行法律，除依耕地三七五減租條例訂定之公有農業用地租賃契約，平均地權條例第11條有明確規定其處理方式外，其他負擔之處理方式則付之闕如；此外，撤銷撥用方面，國有財產法第39條所指「撤銷撥用」，係對於「合法」核准撥用之行政處分使失其效力，該條使用「撤銷撥用」用語，易令人誤解係對「違法」核准撥用之「撤銷」，為符實際，應修正為「廢止撥用」；各機關依法撥用取得用地，嗣後擬變更作其他公務或公共用途使用，不論是否已依原撥用計畫使用，為管控土地之有效利用及其使用符合使用分區管制規定，宜循序「撤銷」撥用，再另案辦理撥用。又未於奉准撥用1年內依撥用計畫使用應予撤銷撥用之用地，目前僅限於「建地」，為避免其他種類用地撥用之浮濫，其適用範疇應擴充至其他種類用地，另鑑於需地機關依法有償撥用後，常無法於規定期限繳付有償撥用價款，造成積欠情事，為利後續執行，無法如期繳付有償撥用價款，亦應納入應予撤銷撥用之範疇。

本研究之構想來自於「特徵價格理論」，又可稱為Hedonic模型法和效用估價法，該理論認為土地是由眾多不同特徵所構成的，而土地的價格也就決定於這些土地特徵。故如能將各土地的特徵分解並加以分析，應能找出各因素的隱含價格，並以此推斷該土地的合理價格。本研究利用國有財產局北區辦事處網站上所提供之土地標售案為樣本，加入土地之公告現值和信義房屋房價指數等變數，並將樣本依其特性區分為台北縣市、金融海嘯前後期和不同行政區等不同的模型，以Logit迴歸模型和線性迴歸模型，分別探討影響土地標出和其價格的因素。 以Logit迴歸模型分析後的結果發現，在金融海嘯之前投資人會考量該筆土地的縣市別和地面建物，金融海嘯之後則轉為考量土地的底價和公告現值。唯一在金融海嘯前後持續會影響投標人意願的因素是信義房屋房價指數，其對於投標人的投標意願有正向影響。而在縣市別的區分下，對於台北市的土地投標人會考量建物、面積和房價指數；對於台北縣的土地則是注重公告現值。對於大安區和中正區的土地，投資人同樣會考量土地上是否有建物，除此之外，對於中正區的土地投標人還會參考當時的房價指數再決定是否投標。 本研究另以線性迴歸模型分析影響土地標售價格之因素。研究結果發現，在金融海嘯前，土地的底價、房價指數和縣市別三個變數都會顯著影響標售價格。而在金融海嘯後，投標人則改為關注土地面積和公告現值，但和金融海嘯前一樣，土地所在的縣市別依然會影響標售價格。以行政區劃分時，不論是台北縣或台北市的土地，土地的底價和公告現值都會顯著影響其標售價格。另台北市的土地，其標售價會隨建物和房價指數增加；台北縣的土地則顯著受面積影響。中正區的土地標售價隨建物、面積和底價增加，大安區的土地則只有底價影響顯著。

土地是國家立國之根本，不僅為國家之財富，更屬國家重要資源，是實現各項建設發 展政策的重要工具。台灣地區土地總面積計3,600,908 公頃，其中約有68% 屬公有土 地。惟公產管理機關過去對數量如此龐大的公有土地，似乎一直著重於處分收益，以 豐裕庫收，並未積極妥善規劃運用，致遭各界所垢病。而國有土地又占公有土地總數 之 86%，故欲檢討台灣地區公有土地之利用課題，自應從國有土地著手。本文研究之 主要目的，即是藉探討台灣地區以往對國有土地之利用目標，發掘問題所在，研擬國 有土地之功能定位，進而探討未來台灣地區國有土地之開發利用策略，期能達成兼顧 資源保育與資源有效利用之目標。 本文共分六章，計有二十一節。 第一章 (緒論) ：首先陳述當前國有土地管理與利用之一般問題，確定研究的問題範 疇與研究目的，並說明本文所採之研究方法。 第二章 (相關文獻回顧與現行法令制度之基本方針) ：回顧相關文獻，以了解國內外 學者對公有土地利用課題之研究範疇與內容，同時分析台灣地區國有土地現行相關法 令所代表之基本方針。 第三章 (現行國有土地利用課題之檢討與分析) ：從現行相關法令規定，分析國有公 用及非公用土地之利用現況，檢討各種利用方式之執行成效，是否符合現行公地管理 制度之基本方針及所產生之問題徵結。 第四章 (台灣地區國有土地開發利用之檢討分析) ：介紹國外有關公地管理利用制度 之重要內容，同時檢討台灣地區現行國有土地及邊際土地之開發利用課題。 第五章 (台灣地區國有土地開發利用構想與改進對策) ：根據前三章探討台灣地區國 有土地利用之基本方針、執行成效及當前土地開發利用課題三者間相互關係所發掘之 問題，參攷國外制度，試擬改進對策。 第六章 (結論與建議) ：綜合歸納本文之研究結果，並配合文中發現的相關研究課題 ，提供後者繼續研究。

為增加國有土地供給，眾所周知，政府將提供國有土地使用權，但事實上，一般人很難取得此一種利，因為國有地使用權已因缺乏土地市場觀念和現行運作失靈的制度而僵化，導致國有地資源被占用和破壞情形嚴重，顯示國有土地供給和有效利用之困境問題。 本文依據國有地特性和“所有權與使用權分離”理論，探尋一個新的財產權－「一元化使用權，以為解決此一問題之法，依此新制，讓使用權人--公部門或私部門於繳納合理費用後，均能於較長期間內使用、收益、抵押、出租和轉讓使用權，達成國有地資源永續利用之目的。 / In order to Increase the national land supply，as we know，the goverflthent will provide national land nith its use right， But， in fact， national land use right is not easy toobtain by the general public，due to the lack of land marketing concept and the failure of system operation， its exertion become so rigid. This Is the reason that national land resources was occupied 1llegally and destroyed seriously in Taiwan．It reveals that the national land supply and its efficient utilization encounter somewhat dilemma. Accoroing to characteristics of national and the theory of detaching ownership from use right. We should search for a new property right“an unified land use right”to soive its problems.Under this new system，the user，either private sector or public sector, after paying a reasonable fee or rent，can obtain the use right of the national land to use, income, to mortgage, to lease, and to transfer in a longer duration, so that the land use in sustainable stat.

隨著時代科技之進步，國有財產管理由圖簿管理邁向資訊化管理已行之有年，惟現今之財產管理系統僅能掌握地籍屬性資料及管理機關的產籍資料，單張地籍圖無法與土地使用現況等空間資料結合，以圖形顯示土地及建物的位置及其空間分佈的分析，並且隨時掌握最新異動情形，導致國有土地未能獲得有效管理運用，被占用情形屢見不鮮。 自從1960年代加拿大地理資訊系統（CGIS）開始運作至今，雖然已有50年之歷史，但在早期，主要工作平台均為價錢昂貴之工作站電腦，其軟硬體價位極高，只有政府或大型研究機構才能負擔，所以GIS始終定位在專業用途，小老百姓一直無緣享受到GIS的好處。不過在近十年來的發展，使用者介面及軟硬體功能均已有長足進步，目前國際標準組織（ISO）與OGC (Open Geospatial Consortium)分別致力於地理資訊系統相關標準制定，迄今已分別推出許多與地理資訊描述與應用之相關標準。且我國對於國土資訊系統（NGIS）之開發整合及流通亦已投注相當心力，種種跡象均顯示GIS之開發門檻已逐漸降低中，且其資料之流通性亦提昇許多，因此本研究將嘗試探討如何利用開放式地理資訊架構（OpenGIS）、免費軟體（Free Software）及開放源碼軟體（Open Source Software），結合Google Earth涵蓋廣闊之地理資源平台，用最經濟且符合實際需求之方式，以地籍圖、地形圖及現況照片，結合既有國有土地及建物的管理屬性資料及相關地理圖形資料，如臺灣基本圖及地形圖等，以GIS的圖形及地理分析功能，輔助國有土地及建物管理之運用。 / With the advance of technology, the management of the state-owned property has been shifted from using map and book to information-based management for some time. However, the property management system today can only get hold of the management of cadastral property information and property registration of producing agencies, yet the cadastral map is not able to integrate with the current land utilization and other spatial data to illustrate the location and to analyze spatial distribution of the lands or buildings. And the fact that cadastral maps cannot be updated in time to grasp the latest alterations has resulted in ineffective management and utilization of state-owned land and arbitrary occupation was not uncommon. It has been fifty years since the operation of the Canadian Geographic Information System (CGIS) in 1960s. However, in the early stage, the working platform were mainly expensive workstation computers, and the prices of hardware and software were so expensive that only the government or large research institutions could afford. Therefore, GIS had been used only for special purposes; the pubic had no access to enjoy the benefits of GIS. However, from the development of the past decade, user interface as well as the function of hardware and software has made a great progress. At present, International Organization for Standardization (ISO) and Open Geospatial Consortium (OGC) are separately dedicated to developing geographical information standards and they have launched many standards regarding the description and application of geographical information respectively. Much effort on the integration and the circulation of our National Geographic Information System (NGIS) sees that the threshold of GIS development has been reducing and its circulation of data also has considerably raised. Therefore, this research attempts to combine OpenGIS, Free Software and Open Source Software with Google Earth, a platform that covers a wide geographical resource, with the most economical and realistic approach to integrate cadastral maps, topographic maps and present-day photos with the data of land and building management, and related geospatial data such as base map and topographic maps, etc. By using graphics and geographic analysis functions of GIS, it can support the management of state-owned land and buildings.