Submitted by Sérgio Rodrigues (srodriguex@gmail.com) on 2015-07-22T21:57:20Z No. of bitstreams: 1 Dissertacao - Sergio Rodrigues - Final.pdf: 12749163 bytes, checksum: 58e8b709bc8e635d832d81c9b158aba6 (MD5) / Approved for entry into archive by Janete de Oliveira Feitosa (janete.feitosa@fgv.br) on 2015-07-27T12:34:28Z (GMT) No. of bitstreams: 1 Dissertacao - Sergio Rodrigues - Final.pdf: 12749163 bytes, checksum: 58e8b709bc8e635d832d81c9b158aba6 (MD5) / Approved for entry into archive by Marcia Bacha (marcia.bacha@fgv.br) on 2015-07-30T13:28:51Z (GMT) No. of bitstreams: 1 Dissertacao - Sergio Rodrigues - Final.pdf: 12749163 bytes, checksum: 58e8b709bc8e635d832d81c9b158aba6 (MD5) / Made available in DSpace on 2015-07-30T13:29:34Z (GMT). No. of bitstreams: 1 Dissertacao - Sergio Rodrigues - Final.pdf: 12749163 bytes, checksum: 58e8b709bc8e635d832d81c9b158aba6 (MD5) Previous issue date: 2015-07-17 / A escolha da cidade do Rio de Janeiro como sede de grandes eventos esportivos mundiais, a Copa do Mundo de Futebol de 2014 e os Jogos Olímpicos de 2016, colocou-a no centro de investimentos em infraestrutura, mobilidade urbana e segurança pública, com consequente impacto no mercado imobiliário, tanto de novos lançamentos de empreendimentos, quanto na revenda de imóveis usados. Acredita-se que o preço de um imóvel dependa de uma relação entre suas características estruturais como quantidade de quartos, suítes, vagas de garagem, presença de varanda, tal como sua localização, proximidade com centros de trabalho, entretenimento e áreas valorizadas ou degradadas. Uma das técnicas para avaliar a contribuição dessas características para a formação do preço do imóvel, conhecido na Econométrica como Modelagem Hedônica de Preços, é uma aplicação de regressão linear multivariada onde a variável dependente é o preço e as variáveis independentes, as respectivas características que deseja-se modelar. A utilização da regressão linear implica em observar premissas que devem ser atendidas para a confiabilidade dos resultados a serem analisados, tais como independência e homoscedasticidade dos resíduos e não colinearidade entre as variáveis independentes. O presente trabalho objetiva aplicar a modelagem hedônica de preços para imóveis localizados na cidade do Rio de Janeiro em um modelo de regressão linear multivariada, em conjunto com outras fontes de dados para a construção de variáveis de acessibilidade e socioambiental a fim de verificar a relação de importância entre elas para a formação do preço e, em particular, exploramos brevemente a tendência de preços em função da distância a favelas. Em atenção aos pré-requisitos observados para a aplicação de regressão linear, verificamos que a premissa de independência dos preços não pode ser atestada devido a constatação da autocorrelação espacial entre os imóveis, onde não apenas as características estruturais e de acessibilidade são levadas em consideração para a precificação do bem, mas principalmente a influência mútua que os imóveis vizinhos exercem um ao outro. / The choice of the city of Rio de Janeiro as the host of major world sporting events, the Football World Cup 2014 and the Olympic Games in 2016, put it in the center of investments in infrastructure, urban mobility and public safety, with consequent impact on the real estate market, new enterprise releases, as in resale of used real estate units. It is believed that the price of a real estate unit depends on a relationship between their structural characteristics like the number of rooms, suites, parking spaces, balcony presence, such as its location, proximity to work centers, entertainment and reclaimed or degraded areas. One of the techniques to assess the contribution of these features to the formation of the property price, known as the Econometric Modeling Hedonic Price, is an application of multivariate linear regression where the dependent variable is the price and the independent variables, the respective characteristics desired to model. The use of linear regression implies observe the assumptions that must be met for the reliability of the results to be analyzed, such as independence and homoscedasticity of the residuals and no collinearity among the independent variables. This paper aims to apply the hedonic modelling prices for properties located in the city of Rio de Janeiro in a multivariate linear regression model, together with other data sources for building accessibility and social environmental variables in order to verify the relationship of importance among them for the prices and, in particular, briefly explore the role-price trend when moving away from the slums. Noting the prerequisites observed for the application of linear regression, we have found that the assumption of independence of prices cannot be proved due to the presence of spatial autocorrelation between the real estate units, where not only the structural and accessibility features are taken into account for the pricing process, but mostly the mutual influence neighbouring properties carry each other.

Submitted by Marcelo Romano Berger (berger.marcelo@gmail.com) on 2015-12-28T14:23:03Z No. of bitstreams: 1 Dissertação FGV Marcelo Berger FINAL.pdf: 3670138 bytes, checksum: 1997ec03d278bd1c11e11b5587bb5a8d (MD5) / Approved for entry into archive by GILSON ROCHA MIRANDA (gilson.miranda@fgv.br) on 2016-01-04T12:12:33Z (GMT) No. of bitstreams: 1 Dissertação FGV Marcelo Berger FINAL.pdf: 3670138 bytes, checksum: 1997ec03d278bd1c11e11b5587bb5a8d (MD5) / Approved for entry into archive by Marcia Bacha (marcia.bacha@fgv.br) on 2016-01-06T12:16:44Z (GMT) No. of bitstreams: 1 Dissertação FGV Marcelo Berger FINAL.pdf: 3670138 bytes, checksum: 1997ec03d278bd1c11e11b5587bb5a8d (MD5) / Made available in DSpace on 2016-01-06T12:26:12Z (GMT). No. of bitstreams: 1 Dissertação FGV Marcelo Berger FINAL.pdf: 3670138 bytes, checksum: 1997ec03d278bd1c11e11b5587bb5a8d (MD5) Previous issue date: 2015-09-16 / This work starts by discussing the Brazilian real estate development industry and by reasoning why traditional valuation models are not appropriate to evaluate Brazilian homebuilders.The sector accounting rules, the business model of real estate development in Brazil, the cyclical nature of the industry, the mismatch between cash flows and revenue recognition, and the type of information disclosed by the listed players are among the main points discussed. Next, the study suggests an adequate model, building on the concept of Sum of the Parts valuation, where the value of net assets, land bank and future projects are separately estimated. Some investment bank analysts have recently adopted similar methods, but a more academic discussion was still missing. The study further argues that the proposed model looks robust since it does not only produces results compatible with economic intuition, but also allows for sensitivity and scenario analysis in simple and direct ways. Finally, the performance of the listed Brazilian homebuilders in the period ranging from 2008 to 2014 and the current value perception of the market are discussed. / Primeiramente, além de fazer análise resumida do setor de incorporação imobiliária brasileiro, a dissertação argumenta porque métodos tradicionais de valuation são inapropriados para avaliar incorporadoras e construtoras brasileiras. Entre os pontos levantados estão: as regras contábeis do setor, o modelo de negócios de incorporação no Brasil, a natureza cíclica do negócio, o descasamento entre geração de caixa e reconhecimento de receitas, e o tipo de informação disponibilizada pelas empresas listadas na bolsa de valores. Em seguida, o estudo sugere um método mais adequado, partindo de um conceito de Soma das Partes, onde calcula-se separadamente o valor líquido dos ativos, do banco de terrenos e dos projetos futuros. Metodologias semelhantes começaram a ser utilizadas por alguns bancos de investimento em anos recentes, porém nunca foram discutidas de forma mais acadêmica. Argumenta-se que o método proposto parece adequado, pois não só produz resultados compatíveis com a intuição econômica, como também permite que o usuário faça análises de sensibilidade de forma simples e direta. Finalmente, ao comparar a evolução no período entre 2008 e 2014 dos preços das ações de algumas incorporadoras imobiliárias listadas, discute-se quais ações estariam subavaliadas e quais estariam superavaliadas.

A posse dos bens públicos é tema que, embora de grande relevância, não tem sido analisado com o necessário cuidado pela doutrina e pelos tribunais do país. No presente estudo, parte-se de uma distinção essencial entre as diversas espécies de bens públicos, o que norteia a análise da posse e de suas consequências. A posse existirá sempre que houver poder fático sobre o bem e desde que não exista cláusula de pré-exclusão de jurisdicidade. Configurada a posse, avalia-se a eficácia da posse sobre aquele bem público, tendo em conta as características da posse e os sujeitos envolvidos. Existindo posse, suas consequências (efeitos jurídicos) variarão conforme a classe a que aquele bem público se enquadre, e essa circunstância afetará a tutela jurisdicional da posse. Não se pode conceber uma tutela possessória desgarrada do direito material que rege a situação a ser tutelada. No caso dos bens dominicas, é possível uma tutela completa da posse do particular, o que inexistirá no caso dos bens de uso especial.

A presente dissertação começa com a evolução histórica de dois importantes institutos jurídicos, a fidúcia e a propriedade, a partir das raízes romanas. Já no direito brasileiro analisamos o conceito de negócio fiduciário e figuras afins, então passamos a estudar o contrato de alienação fiduciária. Em seguida abordamos a propriedade fiduciária, sua evolução legislativa no direito pátrio, e seus desdobramentos envolvendo móveis e imóveis, onde estabelecemos o conceito, a natureza jurídica, seus elementos constitutivos, e as conseqüências de seu inadimplemento. Não olvidamos o aspecto processual e as questões controvertidas, como a falência, a recuperação judicial e o cabimento ou não da prisão civil, dentre outros. No decorrer deste trabalho procuramos analisar crítica e comparativamente as figuras afins ao instituto da propriedade fiduciária e estabelecer as similitudes e diferenças em cada sistema estudado, assim como individualizar estes institutos previstos no Código Civil de 2002 e na Lei n. 9.514/97. Enfim, nosso estudo não estaria completo sem pesquisar a fidúcia nos sistemas francês, italiano e anglo-americano. / This paper begins with the historical evolution of two important legal institutes, trust and ownership, since the Roman roots. However, in Brazilian law we analyze the concept of deed of trust and similar institutions, thus we will study the chattel mortgage agreement. Afterward, we will focus fiduciary ownership, its legal evolution in the Brazilian law, as well as, its divisions involving real and personal property, in which we set forth the concept, legal nature, its constitutive elements and the consequences arisen from its non-performance. We have not forgotten the procedural aspect and controversial issues as: bankruptcy, judicial recuperation and the acceptance or not of civil imprisonment, among others. During this work we tried to analyze both critically and comparatively, similar figures of the fiduciary ownership institute and establish the similarities and differences in each of the systems we studied, as well as individualize the institutes provided in the Civil Code of 2002 and in Act No. 9.514/97. Finally, our study would not be complete without researching trust in the French, Italian and Anglo-American systems.

Submitted by BKAB Setor Proc. Técnicos FGV-SP (biblioteca.sp.cat@fgv.br) on 2013-03-11T15:42:23Z No. of bitstreams: 1 1198501688.pdf: 4040063 bytes, checksum: ea762d80dbf4d988d8c756f25383ec75 (MD5) / Trata do problema da variação do preço da terra no Estado de São Paulo no período pós-64 até inicio dos anos 80, caracterizando e apontando as causas que condicionaram o comportamento do mercado de terras em São Paulo. Relaciona a formação do preço da terra à teoria clássica da renda fundiária e às políticas econômicas voltadas para o setor agrário nos últimos 30 anos, destacando o papel do crédito rural subsidiado.

Esta dissertação teve, por objetivo, identificar a configuração da imagem de apartamento, formada sob o ponto de vista das pessoas que compraram este bem. Por imagem, entende-se como sendo representações, impressões, convicções ou mesmo redes de significados de um objeto armazenado na memória de forma holística. A fim de atingir o objetivo proposto, foi empregado o MCI (Método de Configuração de Imagem), que é um instrumento de pesquisa utilizado para a identificação das imagens, tanto de organizações, quanto de marcas, produtos e serviços. A partir da aplicação do instrumento, atingiu-se o resultado, que consiste no entendimento de como é configurada a imagem de apartamento. Isto ocorreu através da pesquisa qualitativa, que proporcionou a compreensão dos atributos formadores da imagem de apartamento e de como estes atributos estão organizados na mente do consumidor, quanto a suas dimensões formadoras e a posição destes atributos nas representações dos entrevistados. Já através da pesquisa quantitativa, foi possível identificar e confirmar a estruturação dos fatores que compõem o modelo relativo à intenção de compra de apartamentos; mostrando então, as dimensões que mais impactaram na intenção de compra. Nesse sentido, identificouse que o fator simbólico, sensorial, valor percebido e funcional são os que mais impactaram nas intenções de compra dos consumidores. Identifica-se que este trabalho traz uma importante contribuição no entendimento das imagens dos consumidores e como estas imagens impactam nas intenções de compra. Nesse sentido, este tipo de estudo pode auxiliar as empresas no direcionamento estratégico e na construção de imóveis adequados as necessidades e desejos dos consumidores. / Submitted by Marcelo Teixeira (mvteixeira@ucs.br) on 2014-04-30T11:38:11Z No. of bitstreams: 1 Dissertacao Mauricio Caetano Nedeff.pdf: 1160985 bytes, checksum: 3267a7b59b56a9f27b0915619cd15491 (MD5) / Made available in DSpace on 2014-04-30T11:38:11Z (GMT). No. of bitstreams: 1 Dissertacao Mauricio Caetano Nedeff.pdf: 1160985 bytes, checksum: 3267a7b59b56a9f27b0915619cd15491 (MD5) / The objective of this work is to identify the flat image, formed from the point of view to the people who bought it. Trough this image, it is understood as representations, views, beliefs or even networks of meanings of an object kept in holistic memory. In order to achieve this purpose, we appointed the MCI (Method of Image Configuration), which is a research tool used to identify the images for organizations, as brands, products and services. From the application of the instrument, it has achieved a result, which consists in understanding how the image flat is configured. This means of qualitative research, which provided an understanding of the attributes forming the image of apartment and how these attributes are organized in the consumer mind as the dimensions and position of these attributes from the people who was interview. From the quantitative research, it is possible to identify and confirm the structure of the factors that compose the relative model on intention of buy the apartments, showing what most influenced the purchase intent. With this we could identify the symbolic factors, sensory, value and functional are the most impacted on consumers purchasing intentions. We found out that this work bring an important contribution in understanding the images of consumers and how these images impacting on purchase intentions. This study can help companies in the strategic direction and construction of buildings appropriate to the needs and desires of consumers.

Submitted by Victor Pina Dias (victorpinadias@gmail.com) on 2014-05-09T16:32:21Z No. of bitstreams: 1 tese_completa.pdf: 1106616 bytes, checksum: 44c56166990213bec437d2143ea750f3 (MD5) / Approved for entry into archive by ÁUREA CORRÊA DA FONSECA CORRÊA DA FONSECA (aurea.fonseca@fgv.br) on 2014-05-13T13:55:58Z (GMT) No. of bitstreams: 1 tese_completa.pdf: 1106616 bytes, checksum: 44c56166990213bec437d2143ea750f3 (MD5) / Approved for entry into archive by Marcia Bacha (marcia.bacha@fgv.br) on 2014-05-16T12:53:05Z (GMT) No. of bitstreams: 1 tese_completa.pdf: 1106616 bytes, checksum: 44c56166990213bec437d2143ea750f3 (MD5) / Made available in DSpace on 2014-05-16T12:53:45Z (GMT). No. of bitstreams: 1 tese_completa.pdf: 1106616 bytes, checksum: 44c56166990213bec437d2143ea750f3 (MD5) Previous issue date: 2013-11-19 / Housing is an important component of wealth for a typical household in many countries. The objective of this paper is to investigate the e§ect of real-estate price variation on welfare, trying to close a gap between the welfare literature in Brazil and in other developed countries as U.S. and U.K. Our Örst motivation relates to the fact that real estate is probably more important here than elsewhere as a proportion of wealth, which potentially makes the impact of a price change bigger here. Our second motivation is the boom of the real-estate prices in Brazil in the last Öve years. Prime real estate in Rio de Janeiro and S„o Paulo have tripled in value in that period, and a smaller but generalized increase has been observed throughout the country. Third, we have also seen a recent consumption boom in Brazil in the last Öve years. Indeed, the recent rise of some of the poor to middle-income status is well documented not only for Brazil but for other emerging countries as well. Regarding consumption and real-estate prices in Brazil, one cannot imply causality from correlation, but one can do causal inference with an appropriate structural model and proper inference, or with a proper inference in a reduced-form setup. Our last motivation is related to the complete absence of studies of this kind in Brazil, which makes ours a pioneering study. We assemble a panel-data set for the determinants of non-durable consumption growth by Brazilian states, merging the techniques and ideas in Campbell and Cocco (2007) and in Case, Quigley and Shiller (2005). With appropriate controls, and panel-data methods, we investigate whether house-price variation has a positive e§ect on non-durable consumption. The results show a non-negligible signiÖcant impact of the change in the price of real estate on welfare (consumption), although smaller then what Campbell and Cocco have found. Our Öndings support the view that the channel through which house prices a§ect consumption is a Önancial one. / Este tese é composta por quatro ensaios sobre aplicações econométricas em tópicos econômicos relevantes. Os estudos versam sobre consumo de bens não-duráveis e preços de imóveis, capital humano e crescimento econômico, demanda residencial de energia elétrica e, por fim, periodicidade de variáveis fiscais de Estados e Municípios brasileiros. No primeiro artigo, 'Non-Durable Consumption and Real-Estate Prices in Brazil: Panel-Data Analysis at the State Level', é investigada a relação entre variação do preço de imóveis e variação no consumo de bens não-duráveis. Os dados coletados permitem a formação de um painel com sete estados brasileiros observados entre 2008- 2012. Os resultados são obtidos a partir da estimação de uma forma reduzida obtida em Campbell e Cocco (2007) que aproxima um modelo estrutural. As estimativas para o caso brasileiro são inferiores as de Campbell e Cocco (2007), que, por sua vez, utilizaram microdados britânicos. O segundo artigo, 'Uma medida alternativa de capital humano para o estudo empírico do crescimento', propõe uma forma de mensuração do estoque de capital humano que reflita diretamente preços de mercado, através do valor presente do fluxo de renda real futura. Os impactos dessa medida alternativa são avaliados a partir da estimação da função de produção tradicional dos modelos de crescimento neoclássico. Os dados compõem um painel de 25 países observados entre 1970 e 2010. Um exercício de robustez é realizado para avaliar a estabilidade dos coeficientes estimados diante de variações em variáveis exógenas do modelo. Por sua vez, o terceiro artigo 'Household Electricity Demand in Brazil: a microdata approach', parte de dados da Pesquisa de Orçamento Familiar (POF) para mensurar a elasticidade preço da demanda residencial brasileira por energia elétrica. O uso de microdados permite adotar abordagens que levem em consideração a seleção amostral. Seu efeito sobre a demanda de eletricidade é relevante, uma vez que esta demanda é derivada da demanda por estoque de bens duráveis. Nesse contexto, a escolha prévia do estoque de bens duráveis (e consequentemente, a escolha pela intensidade de energia desse estoque) condiciona a demanda por eletricidade dos domicílios. Finalmente, o quarto trabalho, 'Interpolação de Variáveis Fiscais Brasileiras usando Representação de Espaço de Estados' procurou sanar o problema de baixa periodicidade da divulgação de séries fiscais de Estados e Municípios brasileiros. Através de técnica de interpolação baseada no Filtro de Kalman, as séries mensais não observadas são projetadas a partir de séries bimestrais parcialmente observadas e covariáveis mensais selecionadas.

Submitted by ANTONIO DIAS FIGUEIREDO FILHO (toni.figueiredo@terra.com.br) on 2016-02-26T04:39:17Z No. of bitstreams: 1 antonio_dissertacao_fgv_final.pdf: 794189 bytes, checksum: 2016ed8e754ff01d5d0ee3db29d7a691 (MD5) / Approved for entry into archive by Fabiana da Silva Segura (fabiana.segura@fgv.br) on 2016-02-26T14:04:50Z (GMT) No. of bitstreams: 1 antonio_dissertacao_fgv_final.pdf: 794189 bytes, checksum: 2016ed8e754ff01d5d0ee3db29d7a691 (MD5) / Made available in DSpace on 2016-02-26T14:12:27Z (GMT). No. of bitstreams: 1 antonio_dissertacao_fgv_final.pdf: 794189 bytes, checksum: 2016ed8e754ff01d5d0ee3db29d7a691 (MD5) Previous issue date: 2016-02-03 / A avaliação de imóveis é uma prática normatizada pela ABNT que vem desde a década de 60, quando surge a necessidade de se fazer grandes desapropriações. A normatização para imóveis rurais ganha corpo na década de 70 e desde então a ABNT NBR 14653-3 organiza e padroniza os conceitos da engenharia de avaliações. O método utilizado para se avaliar imóveis rurais se baseia em preços de mercado e este apresenta algumas fragilidades. Neste contexto, o objetivo deste trabalho é de propor o uso de uma metodologia, baseada no valor presente da renda do imóvel rural, que complemente a metodologia de preços de mercado, incorporando assim geradores de valor que são importantes para a gestão na alocação de capital em propriedades agrícolas. Discorre-se também ao longo deste trabalho a exemplificação da metodologia proposta por meio de um estudo de caso, abordando a caracterização do imóvel, premissas utilizadas para análise e a valoração do hectare da propriedade, comparando-a com a avaliação pelo método de preços de mercado. Acredita-se que esta abordagem baseada em fundamentos econômico-financeiros, aliada ao levantamento de preços de mercado trarão mais robustez para a avaliação de imóveis agrícolas com propósito gerencial, trazendo para discussão outras variáveis de relevância para a gestão agro imobiliária. / Real estate appraisal is a well established discipline in Brazil, which is standardized by ABNT, a Brazilian private entity, member of the International Organization for Standardization (ISO). Rural real estate appraisal standardization starts to build up from the 70´s and since then ABNT NBR 14653-3 organizes the appraisal discipline. The commonly used method to value land in Brazil is the sale value estimates from comparable sales, but it offers some fragilities. In this context, the objective of this research paper is to suggest a methodology capable of incorporating value drivers into farmland price, assessing the agricultural potential available at the property being analyzed. This method takes into account farmland rents to estimate its value, which adds to the current method applied by appraisers. This research paper also develops a case study to test the proposed methodology, approaching issues such as property agronomical characteristics, economic and financial assumptions to realize the property value. It is believed that this approach, based upon economic and financial fundamentals, coupled with sale value estimates will bring together a robust and comprehensive appraisal toolkit.

Submitted by Maria de Lourdes Mariano (lmariano@ufscar.br) on 2017-02-24T17:17:13Z No. of bitstreams: 1 REIS_Raphael_2015.pdf: 36675145 bytes, checksum: 3d5dcec15edaaf78d9fe698e288aafe8 (MD5) / Approved for entry into archive by Maria de Lourdes Mariano (lmariano@ufscar.br) on 2017-02-24T17:17:26Z (GMT) No. of bitstreams: 1 REIS_Raphael_2015.pdf: 36675145 bytes, checksum: 3d5dcec15edaaf78d9fe698e288aafe8 (MD5) / Approved for entry into archive by Maria de Lourdes Mariano (lmariano@ufscar.br) on 2017-02-24T17:17:34Z (GMT) No. of bitstreams: 1 REIS_Raphael_2015.pdf: 36675145 bytes, checksum: 3d5dcec15edaaf78d9fe698e288aafe8 (MD5) / Made available in DSpace on 2017-02-24T17:17:40Z (GMT). No. of bitstreams: 1 REIS_Raphael_2015.pdf: 36675145 bytes, checksum: 3d5dcec15edaaf78d9fe698e288aafe8 (MD5) Previous issue date: 2015-01-21 / Não recebi financiamento / In recent years, the Brazilian real estate market has faced structural changes, which has impacted the price of residences. As observed for the country, the city of Sorocaba also went through a real estate valuation process, which impacted in many ways different locations in the city. The formation of the price of residences, function of the cost of construction, also depends on external variables, commonly called urban amenities. Urban menities, even though they are part of the real price of residences, are not easily identified or valued by economic agents but are important, mainly for potential consumers of services since they have different perceptions of urban features that are priority. In this context, the objective of the study is to identify and quantify the impact of structural features and urban attributes in property prices in the city of Sorocaba, identifying if there is a regional distribution pattern of properties more and less valued as a result of these attributes. Additionally, this study spatializes the results by districts. The methodology used is the estimation of the values of the amenities is the hedonic pricing model. This methodology proposed by Rosen (1974), implies in practice, in the estimation of a "cost function", with property prices is the dependent variable and the amenities associated with it are independent variables. The data used were the property sales prices and structural characteristics of each property, accessibility variables (schools, hospitals, etc.) and neighborhood structure (population, income and crime). The results suggest that there are urban amenities that are considered by consumers in the formation of properties prices and that there is spatial dependence between the average real estate values in every area of influence of neighborhoods considered in the study. / Nos últimos anos o mercado imobiliário brasileiro tem enfrentado mudanças estruturais, as quais tem impactado o preço dos bens residenciais. Assim como o observado para o país, o município de Sorocaba também passou por um processo de valorização imobiliária, o qual atingiu de maneiras distintas as diferentes localidades do município. A formação do preço dos imóveis, além de ser função do custo de construção dos mesmos, também depende de variáveis externas, comumente chamadas de amenidades urbanas. As amenidades urbanas embora sejam parte da composição do preço dos imóveis não são facilmente identificadas ou valoradas pelos agentes econômicos mas são importantes principalmente para os consumidores potenciais dos serviços prestados uma vez que eles tem percepções diferentes das características urbanas que lhe são prioritárias. Neste contexto, o objetivo do estudo é identificar e quantificar o impacto das características estruturais e dos atributos urbanos nos preços dos imóveis no município de Sorocaba, identificando se existe algum padrão regional de distribuição dos imóveis mais e menos valorizados em decorrência desses atributos e , além disso, espacializando os resultados por regiões sorocabanas. A metodologia utilizada é a estimação dos valores das amenidades a partir do modelo de preços hedônicos. Essa metodologia, proposta por Rosen (1974), implica, na prática, na estimação de uma “função preço”, com os preços dos imóveis como variável dependente e as amenidades associadas a ele como variáveis independentes . Os dados utilizados foram os preços de venda dos imóveis, características estruturais de cada imóvel, variáveis de acessibilidade (escolas, hospitais, etc) e de estrutura do bairro (população, renda e crime). Os resultados sugerem que existem amenidades urbanas que são consideradas pelos consumidores na formação dos preços dos imóveis e que existe dependência espacial entre os valores médios dos imóveis em cada área de influência dos bairros considerados no estudo.

Submitted by Julia Silveira Martins (ju_smartins@yahoo.com.br) on 2012-08-13T23:17:04Z No. of bitstreams: 1 Dissertacao Julia Martins - versão final.pdf: 667167 bytes, checksum: 34c399f7a9c52e0f61565237a5ade5c3 (MD5) / Approved for entry into archive by Vitor Souza (vitor.souza@fgv.br) on 2012-08-14T12:41:57Z (GMT) No. of bitstreams: 1 Dissertacao Julia Martins - versão final.pdf: 667167 bytes, checksum: 34c399f7a9c52e0f61565237a5ade5c3 (MD5) / Made available in DSpace on 2012-08-15T13:22:49Z (GMT). No. of bitstreams: 1 Dissertacao Julia Martins - versão final.pdf: 667167 bytes, checksum: 34c399f7a9c52e0f61565237a5ade5c3 (MD5) Previous issue date: 2012-05-30 / The purpose of this work is to understand, in city of Rio de Janeiro, which characteristics are important in the market of new residential properties. The hedonic price model was used, as it analyses the good by a collection of attributes for which the buyer has preferences. Various items related to the property and to the condominium, as well as localization aspects, were analyzed. As part of the methodology, the econometrics calculation was used to understand how, and in which proportion, the model variables are related to the final price of the house. The results demonstrate that the most important attributes for the housing market equilibrium in Rio de Janeiro are: the neighborhood where the property is located, size, number of bedrooms, the differentiation between being an apartment or house and the number of houses in the same condominium. / Este trabalho tem por objetivo entender, no município do Rio de Janeiro, quais características são mais importantes para no mercado de imóveis residenciais novos. A abordagem de preços hedônicos foi utilizada para a elaboração deste estudo, uma vez que analisa o bem como um pacote de atributos para os quais o consumidor tem preferências. Diversos itens relacionados à caracterização do imóvel e do condomínio, bem como da localização na qual ele se insere, foram analisados. Como parte da metodologia, a econometria foi utilizada para que fosse possível compreender de que forma, e em qual proporção, as variáveis mapeadas se relacionam com o preço final do imóvel. O resultado final aponta que as variáveis mais importantes para o equilíbrio do mercado imobiliário no Rio de Janeiro são: o bairro onde o imóvel está localizado, o tamanho, número de quartos, a diferenciação entre ser apartamento ou casa e o número de unidades no condomínio.