El presente trabajo académico gira en torno a un tema que a primera mano se podría pensar que poco o nada tiene relación con el derecho registral: el régimen de playas. Empezando desde los antecedentes normativos a dicho concepto al igual que su definición y zonas comprendidas en el mismo régimen. Importante conocer su naturaleza jurídica mediante el tratamiento jurídico, los problemas que presenta y su análisis y estudio por parte de Registros Públicos, puesto que se viene desarrollando desde lo técnico o conceptual sin conocer su base jurídica y social. También, no quise dejar a un lado la problemática que se genera al momento de solicitar autorizaciones y derechos otorgados por las municipalidades y entidades administrativas a favor de los particulares, trayendo consigo problemas más severos como la falta de ordenamiento territorial en torno a la ubicación de las mismas. Pero este problema no solo se presenta en nuestro país, es por ello que se desarrolla los casos de países vecinos que en algunos casos han desarrollado con mayor énfasis el régimen de playas y su estudio a lo largo de los últimos años.

El presente trabajo pretende presentar las principales características del procedimiento de saneamiento físico legal de bienes estatales, a la luz de las reglas del Sistema Nacional de Bienes Estatales y del Sistema Nacional de Abastecimiento. Profundizaremos sobre las implicancias teóricas y prácticas que supone la creación de un nuevo sistema administrativo, la distinción entre “predios” e “inmuebles” y cómo ello influye en el saneamiento físico legal. Para ello, realizaremos un análisis predominantemente normativo de las leyes, reglamentos y directivas que regulan ambos sistemas, así como de las disposiciones que definen el saneamiento. Complementariamente, nos referiremos a otras entidades que realizan actos de saneamiento físico legal para entender los alcances de este concepto. Asimismo, identificaremos los elementos relevantes que las entidades públicas deberán tener en cuenta para la elaboración de los documentos administrativos que contengan actos de saneamiento, los que serán sometidos a calificación registral, a fin de lograr el objetivo principal del procedimiento: que los registros públicos reflejen la situación física y jurídica actual del predio o inmueble por medio de la inscripción. Nuestra investigación encontró que la distinción entre predios e inmuebles obedece a propósitos operativos, lo que produce contradicciones teóricas en la aplicación del procedimiento de saneamiento; es decir, demostraremos que las normas del Sistema Nacional de Bienes Estatales, que deberían regir solo para predios, terminan aplicándose a inmuebles, a pesar de pertenecer al Sistema Nacional de Abastecimiento, lo que puede causar problemas de interpretación y aplicación a futuro. / The current article pretends to introduce the main characteristics of the regularizarion process of state property, according to the rules of the National System of State Property and of the Narional Supply System. We will delve into the theoretical and practical implications that supposes the creation of a new administrative system, the distinction between “land” and “edification” and how that weights on the regularization process. To that purppose, we will perform a predominantly normative analysis of the laws, regulations and guidelines that regulate both systems, as well as the legal provisions that define regularization. As a complement, we wil reffer to other state entities that carry out acts of regularizarion to understand the range of this concept. Furthermore, we will identify the relevant elements that public entities must take into account for the elaboration of administrative documents that contain regularization acts, which will be subject to registry qualification, in order to achieve the main objective of the process: that the public registry reflects the current physical and legal situation of the land or edification through registration. Our research has found that the distinction between land and edification obeys operational purposes, which produces theoretical contradictions in the application of the regularizarion process; in other words, we will demonstrate that the norms of the National System of State Property, that should apply only to lands, also applies to edifications, despite belonging to the National Supply System, which can cause problems of interpretation and enforcement in the future.

En el presente artículo jurídico se analizan las fortalezas y debilidades que presenta el nuevo procedimiento especial de saneamiento físico legal de los bienes estatales: predio e inmueble, regulados en el Reglamento de la Ley General del Sistema Nacional de Bienes Estatales, aprobado por D.S. N° 008-2021-VIVIENDA y su vinculación con lo dispuesto en el D. Leg. N° 1439, Decreto Legislativo del Sistema Nacional de Abastecimiento y su reglamento, los cuales resultan relevantes para la calificación registral, como etapa final del saneamiento estatal. Entre las conclusiones adoptadas se pueden citar:  Con la dación del D. Leg. N° 1439 y su reglamento, ha variado la concepción de bien inmueble, ya que para el ámbito estatal existe una distinción entre “predio”, entendido como el terreno e “inmueble”, que es el predio edificado, lo cual trajo consigo la creación de un nuevo sistema, Sistema Nacional de Abastecimiento, que a través de su ente rector (Dirección General de Abastecimiento-DGA), tiene por finalidad proveer de inmuebles a las entidades estatales de inmuebles para el mejor desarrollo de sus funciones, fiscalizar los actos de adquisición y velar por su buen uso, excluyendo esas funciones de la competencia de la Superintendencia Nacional de Bienes Estatales-SBN.  El Sistema Nacional de Abastecimiento no cuenta con regulación propia respecto del saneamiento de los inmuebles estatales; sin embargo, ello no le impide ejercer las competencias que de acuerdo a ley le corresponde, además siendo el inmueble parte integrante del predio, para el saneamiento solo del bien edificado las entidades estatales tendrían que tener inmatriculados sus predios.  La vinculación del certificado de búsqueda catastral con el título con el cual se solicita la calificación del acto de saneamiento físico legal contiene una eficacia relativa, ya que la base grafica registral no refleja el total de predios inscritos. / This legal article analyzes the strengths and weaknesses of the new special procedure for the physical and legal sanitation of state assets: property and real estate, regulated in the Regulation of the General Law of the National System of State Assets, approved by D.S. N° 008-2021- VIVIENDA and its relationship with the provisions of D. Leg. N ° 1439, Legislative Decree of the National Supply System and its regulations, which are relevant for the registry qualification, as the final stage of legal state property remediation. Among the conclusions adopted, the following can be mentioned: • With the entry into force of D. Leg. N ° 1439 and its normative regulations, the concept of real estate has changed, since for the state scope there is a distinction between "property", understood as the ground and "real estate", which is the built property, which led to the creation of a new system, the National Supply System, which, through its governing body (General Supply Directorate-DGA), aims to provide real estates to state real estate’s entities for the better development of their functions, to oversee the acts of acquisition and ensure its proper use, excluding those functions from the competence of the National Superintendency of State Assets-SBN. • The National Supply System does not have its own regulation regarding the legal remediation of state buildings; However, this does not prevent it from exercising the competences that according to law correspond to it, in addition to being the real estate an integral part of the property, for the legal sanitation only of the built property the state entities would have to have their properties unregistered. • The link of the cadastral search certificate with the title with which the qualification of the act of Physical and legal remediation of real estate is requested contains a relative effectiveness, since the registry graphic base does not reflect the total of registered properties.

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En la actualidad existen construcciones, casas, estructuras o condominios en áreas cercanas al mar de las playas, lo cual en la actualidad se encuentra prohibido taxativamente, debido a que es un derecho de todos los ciudadanos poder disfrutar, usar y gozar de las playas por ser bienes del Estado; sin embargo, antes de 1997, año en el que se emitió la “Ley de Playas”, particulares obtuvieron títulos de esas áreas por prescripción adquisitiva, que es una figura jurídica con la cual se puede obtener titularidad de áreas determinadas por ejercer derecho de posesión en ellas. No obstante, se considera que a pesar de que no existía una ley que limitaba las prescripciones adquisitivas expresamente antes de 1997, si habían herramientas jurídicas, como la Constitución de1919, el Código civil de 1936, la ley de 1924, las cuales categorizaban las playas como bienes del Estado y se les otorgaba una protección especial. Asimismo, los requisitos de la prescripción adquisitiva no podían ser cumplidos en estos bienes, debido a su naturaleza relacionada al uso común, las excluye del mercado de bienes. Por esto, se considera que las prescripciones adquisitivas otorgadas deberían ser nulas debido a que se desnaturalizo el bien para otorgarlas, como también se omitieron normas legales que regían ese momento. Con este análisis realizado, se procura emitir posibles soluciones dependiendo del estado en el que se encuentran las áreas ocupadas; a la vez corroborar que las playas son bienes del Estado por su naturaleza misma y por eso no se encontraban pasibles a acciones civiles

El presente proyecto se trata de la evaluación de alternativas de inversión inmobiliaria de una habilitación urbana en un terreno de 73,038.51 m2 ubicado en el distrito de Hualmay, ciudad de Huacho, departamento de Lima. Como parte de esta evaluación se analizaron varios proyectos en lanzamiento, ejecución y entregados, los cuales ofrecen diferentes tipos de productos como: casas de campo, club house, casas huerto, venta de lotes unifamiliares y comerciales, y viviendas de interés social; siendo estas últimas dos la base de nuestro estudio. En este proceso, se identifica que la ejecución de viviendas subsidiadas por el estado a través del Fondo Mi Vivienda con su programa Techo Propio, no ha tenido una adecuada penetración como se tiene en provincias, debido a factores sociales y económicos que caracterizan a esta parte del país, como la autoconstrucción, uso de viviendas – comercio y áreas de terreno por encima de los 100 m2. Se ha propuesto tres escenarios de inversión que contemplan la venta de lotes de vivienda y comercio, dirigido a un segmento de nivel socioeconómico C, con ingresos familiares entre S/ 3,540 y S/ 4,310. El primer escenario se refiere a la comercialización al contado y financiado de 402 lotes de viviendas unifamiliares; el segundo escenario se refiere a la comercialización al contado y financiado de 355 lotes unifamiliares y la venta al contado de un macrolote comercial; el tercer escenario se refiere a la comercialización al contado y financiado de 355 lotes unifamiliares y un macrolote comercial con derecho de superficie y venta del flujo económico al onceavo año. Este tercer escenario es el que se alinea más con los objetivos de los inversionistas por sus proyecciones de ventas y sus posibles resultados económicos. Se estima una velocidad de ventas de lotes de vivienda de 9 unidades por mes, con un ticket de venta aproximado entre los USD 15,000 y USD 20,000, con cuotas mensuales aproximadas desde de USD 337 con una inicial del 20% a crédito directo y una TEA del 20% hasta 84 meses de financiamiento. El macrolote comercial se dará en derecho de superficie con un alquiler mensual de USD 12,853 y se estima su venta como flujo económico en el año once, lo cual genera un ingreso total de USD 1,714,340

El presente informe centra su análisis en los argumentos jurídicos que adoptó el Tribunal Registral en la Resolución N° 3827-2022-SUNARP-TR a efectos de admitir la procedencia de una prescripción adquisitiva de dominio tramitada en sede notarial respecto de un bien de dominio público hidráulico, específicamente, respecto de una faja marginal colindante con una torrentera ubicada en la provincia de Arequipa. El Tribunal Registral resolvió revocar la observación formulada en primera instancia registral, argumentando que, sin perjuicio de que la faja marginal constituye un bien de dominio público hidráulico, mediante el plano del inmueble objeto de prescripción –visado por la Municipalidad Provincial de Arequipa– se ha acreditado la inexistencia de afectación al recurso hídrico. En ese sentido, en el presente informe se realiza un análisis de los fundamentos adoptados por el Tribunal Registral en la Resolución N° 3827-2022-SUNARP-TR con relación a la acreditación de la inexistencia de afectación a los recursos hídricos en virtud de planos visados por los gobiernos locales. De igual modo, se realiza un análisis de la condición del bien objeto de prescripción, a efectos de determinar si el Tribunal Registral tenía la obligación de formular una nueva observación al título. / The present report focuses its analysis on the legal arguments adopted by the Registry Court in Resolution No. 3827-2022-SUNARP-TR for the admission of an acquisitive prescription of ownership executed before a notary regarding a public water property, specifically, regarding a marginal strip adjoining a torrent located in the province of Arequipa. The Registry Court decided to revoke the observation formulated in the first registry instance, alleging that, notwithstanding the fact that the marginal strip constitutes a public water property, through the plan of the property subject to prescription -signed and sealed by the Provincial Municipality of Arequipa- the non-existence of affectation of the water resource has been accredited. Consequently, the present report performs an analysis of the arguments issued by the Registry Court in Resolution No. 3827-2022-SUNARP-TR regarding the accreditation of the non-existence of affectation to water resources by virtue of plans signed by the local governments. In addition, it is analyzed the condition of the property subject to prescription, in order to determine whether the Registry Court had the obligation to formulate a new observation to the title.

Durante los últimos años, las invasiones han dejado de ser un problema de formalización de la propiedad para convertirse en un fenómeno social con relevancia jurídica, que afecta no sólo bienes de particulares sino también bienes del Estado, en específico bienes de dominio privado, que lejos de tener un régimen especial de propiedad que los regule y proteja, a la luz de su singular naturaleza y finalidad, vienen siendo materia de litis en procesos de prescripción adquisitiva de dominio, en los que se revelan problemas de posesión, inscripción registral, defensa judicial y extrajudicial y evidentemente de una carente política social de vivienda, que en conjunto forman parte del universo que la Ley 29168 pretende resolver. En ese sentido, podemos presentar dos justificaciones para la realización del presente trabajo: la primera, consiste en fomentar la adquisición de terrenos estatales de dominio privado a través de los mecanismos previstos por ley, evitando el uso de la vía judicial como canal de regularización de las invasiones; y la segunda, reside en desincentivar la invasión y el tráfico ilegal de terrenos, a través del tratamiento adecuado de la propiedad estatal frente a la prescripción adquisitiva, resulta entonces razonable postular si acaso ¿el tratamiento adecuado de la propiedad estatal y la coherencia normativa entre las disposiciones que integran el ordenamiento jurídico, respecto a los bienes estatales, constituyen la solución frente a la prescripción adquisitiva de los bienes estatales de dominio privado? y consecuentemente, contribuyen a la defensa del régimen jurídico de la propiedad estatal, en aras de evitar que, particulares se apropien indebidamente de bienes que pertenecen a todos, sin dejar de lado los problemas que subyacen en el tema y que en conjunto forman parte del universo que abordaremos en el presente trabajo.

El presente Informe Profesional tiene por objetivo principal presentar la medición del bienestar de los visitantes a la Ciudadela de Machupicchu a partir del enfoque de las preferencias reveladas y la metodología de valoración contingente. El Informe Profesional está basado en el estudio original titulado la Sostenibilidad Económica y Financiera de la Gestión del Santuario Histórico de Machupicchu el cual fue elaborado por un equipo de economistas ambientales en 1999 y del cual el autor formó parte. El método de valoración contingente ha sido extensivamente aplicado a sitios de patrimonio natural y patrimonio cultural para medir el bienestar que los visitantes obtienen por su visita. El método tiene la ventaja de capturar todos los beneficios asociados al bien o servicio en cuestión. Mediante una encuesta de valoración contingente cuidadosamente diseñada y aplicada, la disposición a pagar por visitar la Ciudadela de Machupicchu de los visitantes peruanos y extranjeros fue estimada y se encontró que fue mucho mayor del monto que se cobraba en 1999 para ingresar al sitio. Con base a la información sobre la disposición a pagar se construyeron las curvas de demanda para visitar la Ciudadela y se analizaron cinco políticas de precios dependiendo de los objetivos del Administrador del sitio. La política de precios más beneficiosa para Perú desde el punto de vista del excedente del consumidor, es decir el bienestar, es aquella que maximiza el bienestar de los visitantes peruanos y maximiza las ganancias para el sitio por las visitas de los turistas extranjeros. Esto implica cobrar el precio de recuperación de costos a los visitantes peruanos, y cobrar el precio maximizador de la ganancia a los visitantes extranjeros. Bajo esta política, la suma de los beneficios para los turistas nacionales y los beneficios para la Administración del sitio es maximizada

Aquesta tesi utilitza l'anàlisi econòmica per a estudiar les hisendes locals, especialment els aspectes relacionats amb la provisió i finançament dels béns i serveis públics locals. Les hisendes locals, tant a Catalunya com a la resta d'Espanya, pateixen diversos problemes. Dos són especialment rellevants per a aquesta tesi. El primer és la reduïda dimensió dels municipis, l'altre la seva insuficient dotació financera. A la tesi es tracten aquestes dues qüestions en cinc capítols. Primer s'introdueix la problemàtica, exposant-ne els antecedents, la situació actual i la metodologia per al seu anàlisi. A continuació s'aborda la relació entre la grandària dels municipis i la seva capacitat per a proveir béns i serveis públics. De manera recurrent es produeixen debats sobre els problemes que pateixen els municipis petits. El problema més evident d'aquests municipis és el dèficit de serveis públics. Es sol argumentar que els municipis petits pateixen aquests dèficits en la provisió de serveis públics a causa de la manca d'un nombre crític d'habitants. Normalment es presenta la consolidació municipal com a solució a aquest problema. En aquest treball analitzem les diferents vessants de la qüestió dels dèficits de serveis municipals.Es continua analitzant com influeix sobre el sector privat la incapacitat per part dels municipis de prestar la quantitat i/o qualitat correcta de béns i serveis públics. Sembla clar que l'atractiu d'un hotel per als seus clients depèn tant dels serveis que ofereix com de l'entorn en què es troba. Com s'ha dit sovint "un hotel de quatre estrelles necessita un entorn de quatre estrelles". Aquests atributs que configuren l'entorn són complementaris a l'oferta privada dels serveis hotelers i són essencials a l'hora de definir les opcions de comercialització, ja que sembla raonable que diferències en les dotacions de serveis públics, capital natural i imatge de la localitat generaran diferències en els preus d'hotels que altrament són idèntics. A la següent etapa s'estudia la situació financera a la qual s'enfronten els municipis a l'hora de proveir els béns i serveis públics, especialment en el cas de les localitats amb forta implantació de l'activitat turística. L'objectiu d'aquest estudi és doble. Primer, realitzar una anàlisi i un diagnòstic del finançament als municipis turístics i, segon, discutir diferents vies de millora. En una primera part s'exposa el marc que cal tenir en compte a l'hora de considerar les qüestions de provisió de serveis públics i els consegüents aspectes pressupostaris. Després es presenta un model estilitzat de provisió de béns públics i d'estructura pressupostària que explicita, amb la intenció de portar a terme l'anàlisi economètrica, les interrelacions rellevants entre provisió de serveis públics, ingressos fiscals i despeses. Tot seguit es presenten les dades que han de servir per a una anàlisi empírica que té dues vessants. Primer, estudiar si realment els municipis amb un fort pes de l'activitat turística presenten diferències en l'àmbit pressupostari i, segon, concretar quantificar en què consisteixen i de què depenen les diferències. El sisè apartat tracta la complementarietat entre béns i serveis públics des d'un marc normatiu, posant de manifest els aspectes que ha de tenir en compte un municipi turístic en les qüestions de provisió i finançament dels béns públics i que fan que tingui un comportament diferent d'un municipi no turístic. El penúltim apartat del treball inclou la discussió i l'avaluació d'algunes propostes correctores dels problemes detectats a l'anàlisi estadística i economètrica. El treball conclou amb un resum de les principals conclusions.La tesi conclou amb una discussió dels resultats obtinguts. / This thesis employs economic analysis to study local public finance, especially the aspects related to the provision and financing of local public goods.The second chapter analyses the deficit in the provision of public services in small municipalities. I begin with a theoretical setting where there are several municipalities each inhabited by a representative individual who must choose the quantity of public services given their prices. I develop an empirical analysis which focuses in testing our model and quantify the effects. With these results I question the common reasoning that, in order to suppress the deficit in the provision of services, municipality consolidation is unavoidable.The third chapter identifies and isolates the attributes which explain the variability of hotel supply prices. I proceed in two steps. First, I develop a "traditional" model of hedonic prices in a competitive market. Second, the paper builds a model of hotel price setting to estimate supply and demand functions. The main results are, first, to quantify the importance the effect of the tourism town in hotel prices and, second, to have the implicit prices for different hotel attributes.The fourth chapter deals with the claim that municipalities in tourism regions suffer from an endemic financial disequilibrium: quite high expenses (related with a de facto population which exceeds by far the de iure population) and inadequate revenues, which often depend on the de iure population. This might result either in higher deficit and borrowing figures or in lower provision of public goods. The latter would be particularly worrying for the quality of the tourism product, given the local government's essential role in tourism policy. This chapter models the decision of public good provision with the purpose of contrasting the existence of financial disequilibrium in tourism municipalities, as well as of explaining its origin. The evidence I present is conclusive, but not completely in favor of the thesis sustained by tourism municipalities: although it exists in general and strongly a financial deficit, the position of small tourism municipalities is quite different.The thesis ends with a summary of the main results.