Para la ejecución del acuerdo de reducción de capital, la Ley General de Sociedades establece una serie de requisitos que deben cumplirse de acuerdo a lo establecido en los artículos 217, 218 y siguientes a fin de que cualquier tercero tome conocimiento que la sociedad ha reducido su capital social. Dentro de ellos, encontramos el de efectuar tres publicaciones con intervalos de cinco días y el cumplimiento del plazo de treinta día contados desde la última publicación que los acreedores poseen para oponerse a la ejecución del acuerdo de reducción de capital siempre que sus créditos no se encuentren garantizados (requisitos obligatorios). Sin embargo, la excepción a ello se produce cuando nos encontramos ante una reducción de capital que tiene por finalidad: (i) el restablecimiento del equilibrio entre el capital y el patrimonio neto; y, (ii) cualquier otro que no importe devolución de aportes ni excención de deudas a los accionistas, supuestos que se desarrollarán en el presente documento. Por tanto, el presente trabajo tiene por objeto demostrar que el sustento de la Ley General de Sociedades ante reducciones de capital es que ante el reestablecimiento de la situación anterior, no es necesario cumplir con las exigencias de citadas en el primer párrafo.

La regulación actual de las habilitaciones urbanas y edificaciones en el marco de la Ley 29090 han promovido, desde los Municipios, pero a cargo de los administrados, el proceso de formalización de la habilitación urbana y de las construcciones (Procedimientos de Regularización); no brindando solución a los inmuebles ubicados en zonas denominadas “Zonas Urbanas Consolidadas con categoría de predio rústico” (aun cuando existe regulado el procedimiento de habilitación urbana de oficio). En ese contexto, el autor desarrolla las contradicciones en las que han caído los Municipios y propone las siguientes salidas para superar la incompatibilidad que existe en la realidad frente a lo que figura en el Municipio y Registros Públicos en materia de habilitaciones urbanas: 1. Crear un sistema de Actualización masiva de las habilitaciones urbanas de oficio en zonas consolidadas de parte de las Municipalidades. 2. Implementación de un procedimiento de regularización de habilitaciones urbanas a cargo de los Verificadores Catastrales en el marco de la Ley 27157. 3. Regular mejor en la Ley y el Reglamento, supuestos específicos que permitan acreditar de forma rápida, efectiva y sin pago de aportes la habilitación urbana. Tal vez, luego de muchos años, valga la pena entender que no todo debe proceso de formalización debe estar a cargo del administrado; más aún cuando el termómetro de exigencia de formalidad de parte del Municipio y de conciencia del ciudadano de hoy ha variado con referencia al pasado.

La calificación registral es la columna vertebral del procedimiento registral cuya regla principal se encuentra contenida en el artículo 2011 de nuestro Código Civil, el cual señala, entre otros puntos, que “en el acto de la calificación registral, el registrador y el Tribunal Registral propician y facilitan las inscripciones de los títulos ingresados al Registro” (subrayado nuestro), sin embargo, la realidad nos muestra que no hay uniformidad en el enfoque que tienen los registradores en el momento de realizar la calificación de los títulos, lo cual se reduce a una problemática de previsibilidad en los administrados, pues vulnera el Principio de Predictibilidad, aprobado en la central registral (Resolución N° 234-2015-SUNARP/SN que aprueba la Directiva N° 07-2015-SUNARP/SN) al haberse advertido la incidencia de diversos enfoques discordantes de la parte registral, por lo tanto no se cumple con propiciar ni facilitar las inscripciones registrales. La mencionada Directiva N° 07-2015-SUNARP/SN tuvo como objetivo fijar un aspecto normativo que permita la integración de enfoques de los registradores públicos, con el fin de coadyuvar y facilitar las inscripciones como lo señala el artículo 31º del T.U.O del Reglamento General de los Registros Públicos, no obstante, de acuerdo con lo establecido en el artículo 3º los registradores públicos tienen autonomía propia para realizar sus funciones en cuanto a los aspectos de calificar registralmente, y dentro de esa autonomía, en la que deben realizar una calificación integral, ésta es aplicada sobre la base de la interpretación, la cual muchas veces resulta deficiente o inexacta dando origen a observaciones que motivan que los administrados i) intenten subsanar la observación invocando resoluciones emitidas por el Tribunal Registral, que como bien sabemos no constituyen precedentes de observancia obligatoria; ii) interpongan recurso de apelación ante el Tribunal Registral (segunda instancia); o iii) soliciten el desistimiento total del título para volver a ingresarlo buscando que éste sea calificado por otro registrador que pudiera tener un “mejor criterio”, lo que, muchas veces deviene en el resultado esperado por el administrado

La resolución N° 1584-2014-SUNARP-TR-L cobra importancia a más de 15 años de la publicación de la Ley General de Sociedades en tanto la respuesta del Tribunal Registral resulta excesiva en el marco de la calificación registral, sancionando con tacha sustantiva un defecto que era subsanable por el presentante del título. El objetivo de este informe es analizar la respuesta del Tribunal Registral ante el otorgamiento de poderes realizado por el órgano de administración de una sociedad que no contaba con los órganos de administración regulados por la Ley General de Sociedades, al no haber adecuado las disposiciones de su pacto social y estatutos luego de la publicación y entrada en vigencia de la norma. El informe se sustenta en el análisis e interpretación de la normativa vinculada a la adecuación a la Ley General de Sociedades, las normas imperativas de esta, los principios de tracto sucesivo y adecuación, así como los alcances de la calificación registral en el marco de un procedimiento de registro. Las conclusiones del análisis demuestran que el Tribunal Registral interpretó la normativa para aplicar una sanción excesivamente lesiva en el marco de la calificación registral. La respuesta adecuada debió ser la observación del título presentado por adolecer de un defecto subsanable, permitiendo al apelante mantener prioridad registral

El presente trabajo se encuentra enfocado en cuestionar una resolución emitida por el Tribunal Registral, la cual tiene como objeto de análisis una solicitud de anotación preventiva de inmatriculación y/o independización de un inmueble de dominio público a favor de la Municipalidad Distrital de Barranco1 (en adelante, “El Municipio”), en mérito al procedimiento especial de saneamiento físico legal de predios estatales, regulado por el Decreto Supremo N° 019-2019-VIVIENDA, que aprueba el T.U.O. de la Ley N° 29151, Ley General del Sistema Nacional de Bienes Estatales y modificatorias (en adelante, “Ley SBN”), así como en sus normas complementarias; respecto al inmueble de dominio público denominado Mercado, ubicado en el cruce de Jr. Carlos Arrieta y Jirón Jaén, distrito de Barranco, provincia y departamento de Lima, inscrito parcialmente en el Tomo 157, Fojas 141, que continúa en la Partida Electrónica N° 07019680 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima (en adelante, “El Inmueble”). La solicitud de El Municipio respecto a El Inmueble dio mérito al Título N° 1964277, de fecha 02 de noviembre de 2020 (en adelante, “La Solicitud”), la cual fue observada por el Registrador en los siguientes términos principales: La Solicitud indica que El Inmueble se encuentra inscrito parcialmente en el Tomo 157, Fojas 141, que continúa en la Partida Electrónica N° 07019680 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima (en adelante, “Partida 1”), lo cual ha sido rectificado por la Oficina de Catastro, considerando que La Solicitud no describe áreas, medidas perimétricas, predios colindantes u otros medios para graficar el ámbito inscrito.

El presente informe jurídico versa sobre el análisis de la sentencia emitida por la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema de Justicia (la Sentencia), respecto del recurso de casación N° 4419-2009. Dicho recurso de casación se interpuesto por la Superintendencia de Bienes Nacionales (SBN), en el marco del proceso de nulidad de acto jurídico seguido por dicha entidad contra varios particulares y Puerta de Tierra S.A. (PDT S.A.), debido a que dichos particulares inscribieron su derecho de propiedad, respecto de un bien estatal de dominio público, en virtud de documentos públicos falsificados. El objetivo del informe es determinar si el principio de Fe Pública Registral ampara el derecho de propiedad de PDT S.A., pese a los vicios existentes en el origen de las transferencias; en ese sentido, el informe busca analizar la validez de la transferencia a favor de PDT S.A. La presente investigación resulta útil, a efectos de entender el alcance del principio de Fe Pública Registral en el tráfico de bienes inmuebles, a partir de la naturaleza, función y las condiciones que deben darse para que se aplique el mencionado principio. El informe jurídico tiene como hipótesis que el principio de Fe Pública Registral no debe aplicarse de manera literal, sino que debe ser aplicado, tomando en consideración su aspecto objetivo y su función de garantizar la seguridad jurídica. Por último, la conclusión del informe jurídico confirma la hipótesis planteada para la investigación: existen supuestos, como el presente caso, en los que el principio de Fe Pública Registral debe ser inaplicable por ser inválida la adquisición a non domino del tercero adquirente sobre un bien de dominio público, debido a la ausencia de manifestación de voluntad del verdadero propietario e imposibilidad jurídica.

La calificación registral es uno de los hitos del procedimiento registral. En este, de acuerdo al artículo 2011° del Código Civil, el Registrador debe verificar: (i) la capacidad, formalidad y validez del título (principio de legalidad); y, (ii) compatibilidad del título con los previamente presentados y/o inscritos o anotados. En el presente artículo desarrollaremos la calificación registral desde el análisis de validez que realiza el Registrador frente a los actos jurídicos consigo mismo. El tema en cuestión resulta ser en la actualidad controversial, en la medida de que estos actos jurídicos son considerados como anulables de acuerdo al Artículo 166º del Código Civil. En dicho sentido, se abre la discusión de si al ser actos jurídicos anulables, los Registradores deberían o no de observarlos por defecto subsanable, solicitando la confirmación del acto jurídico para su inscripción. Por este motivo, en el presente artículo pretendemos exponer los argumentos a favor y en contra de la inscripción, observación por defecto subsanable e incluso tacha de los títulos. Finalmente, concluimos que nos encontramos a favor de la observación por defecto subsanable de estos actos jurídicos; dado que, si se permitiera su inscripción, esto podría generar un efecto perverso, por los efectos jurídicos que caracteriza a los Registros Públicos.

Los predios existentes en territorio peruano no necesariamente se encuentran inscritos en los Registros Públicos, a pesar de que existan propietarios que se puedan identificar plenamente. El motivo por el que no se han inmatriculado son diversos. Parten desde el desconocimiento hasta la rigurosidad de la norma registral. En esta línea, la inmatriculación configura el inicio de la vida registral de un predio en los Registros Públicos, específicamente, en el Registro de Predios. Como consecuencia de ello, se abre una partida registral y los actos que se inscriban en esta gozan de la publicidad registral. Uno de los medios para inmatricular es a través de la presentación del acta de prescripción adquisitiva notarial, la cual debe ser calificada por el registrador, quien determinará si se inmatricula o no el predio. Al tener gran relevancia la calificación registral del acta notarial en el marco del proceso no contencioso notarial de prescripción adquisitiva de un predio no inscrito es necesario conocer el alcance y límites de la calificación registral. En este sentido, en primer lugar, es necesario desarrollar el concepto de la prescripción adquisitiva de dominio e identificar a los predios susceptibles de ser prescritos; en segundo lugar, definir a la inmatriculación y el presupuesto que antecede a esta, así como los requisitos para la inscripción de un predio en los Registros Públicos; en tercer lugar, desarrollar el alcance de la calificación registral ante la solicitud de inmatriculación en mérito a la declaración de prescripción adquisitiva notarial, basado en normativa y jurisprudencia registral.

El presente trabajo pretende en principio identificar los vacíos y limitaciones en la aplicación del derecho de superficie dentro de una concepción y doctrina clásica, sobre todo en lo referente a la posibilidad de su constitución sobre un bien que no sea el “suelo” propiamente dicho, con la finalidad de que esta figura sea aplicable en el sobresuelo extendiendo su campo de utilización. En segundo lugar buscamos analizar la posibilidad de ampliar este concepto en base al desarrollo de doctrina moderna y al derecho comparado en especial referencia a lo establecido en Código Civil Argentino del 2014 y Derecho de Laje de Brasil. Como último punto, nuestra hipótesis inicial es que debido a la escasa regulación y desarrollo de una institución como es el derecho de superficie su utilización con otras figuras del derecho inmobiliario, en especial con el régimen de propiedad horizontal se ve limitado, más aun con algunos pronunciamientos del Tribunal Registral, que restringen su constitución. Es por ello que en el presente artículo se trata de analizar la viabilidad práctica del derecho de superficie en uso conjunto con el régimen de propiedad horizontal a su vez que se explora la posibilidad de que el derecho de sobrevuelo o sub construcción sea una opción para conseguir los mismos efectos del derecho de superficie, dado que no tiene un desarrollo profundo en nuestra legislación.

La buena fe del sistema de transferencia inmobiliario, es un requisito necesario para la aplicación de diversas normas del referido sistema, como son los artículos 1135°, 2014° y 2022° del Código Civil. Sus alcances, determinados en la jurisprudencia de la Corte Suprema, han evolucionado con el transcurrir de los años. Desde la emisión del código vigente, hasta el año 2009, existía una interpretación netamente registral de la buena fe. Se exigía únicamente la verificación de la información publicitada por el Registro para actuar con el referido código de conducta. Con posterioridad a dicha fecha, la jurisprudencia comenzó a cambiar de criterio, hacia una concepción extraregistral de la buena fe, la cual abarca la inspección registral y extraregistral, como la verificación posesoria del inmueble. Esta última postura interpretativa, con la cual nos encontramos de acuerdo, siempre y cuando se respete un parámetro de razonabilidad, es la mayoritaria en la actualidad. Asimismo, es acorde a los cánones de la buena fe diligencia, según la cual, los terceros deben realizar actos mínimos de diligencia para obtener la protección del ordenamiento jurídico. La referida postura interpretativa toma en cuenta la realidad social y cultural de nuestro país. Así, acerca la “seguridad del derecho” a la “seguridad del tráfico”, la cual fue la finalidad buscada por el legislador del principio de fe pública registral del Código vigente, de acuerdo a su Exposición de Motivos.