La constante evolución de herramientas, de las que se valen las organizaciones delictivas para defraudar a los propietarios de bienes inmuebles, en los últimos años ha impactado de manera significativa en la seguridad jurídica y en la efectiva protección del derecho de propiedad. La respuesta del Estado a esta problemática se dio mediante la promulgación de la Ley Nº 30313, que fue materia de diversos cuestionamientos, uno de ellos recae en lo señalado por el artículo 5º: La información contenida en las inscripciones y anotaciones preventivas que han sido canceladas, no perjudica al tercero en los términos establecidos en el artículo 2014 del Código Civil (…). El objetivo general del trabajo fue demostrar que esta supuesta indemnidad jurídica no se cumple, y que el tercero registral sí se encuentra afectado por el asiento cancelatorio. Para tal fin se revisó el procedimiento de cancelación administrativa en sede registral por los supuestos de falsificación documentaria o suplantación de identidad contrastando con lo establecido por la doctrina nacional y extranjera respecto a los principios rectores del sistema registral los cuales se han visto modificados por la normativa referida, por lo que se concluye que efectivamente desde la norma, el asiento cancelatorio, produce una afectación real al derecho del tercero registral. / The constant evolution of tools, which criminal organizations use to defraud property owners, in recent years has had a significant impact on legal security and the effective protection of property rights. The State's response to this problem was given through the enactment of Law No. 30313, which was the subject of various questions, one of them falls on what was pointed out by: The information contained in the inscriptions and preventive annotations that have been canceled does not harm the outsider in the terms established in article 2014 of the Civil Code (…). The general objective of the work was to demonstrate that this supposed legal indemnity is not fulfilled, and that the outsider registry is affected by the cancellation entry. To this end, the administrative cancellation procedure at the registry office was reviewed for cases of documentary falsification or identity theft, contrasting with what is established by national and foreign doctrine regarding the governing principles of the registry system, which have been modified by the regulations. Referred, for which it is concluded that effectively from the norm, the cancellation entry, produces a real affectation to the right of the third party registry.

El derecho registral ha evolucionado de sobremanera durante los años desde su creación. En el 2019, la SUNARP ha cumplido 25 años de constante cambio para el beneficio del país, incluyendo dentro de sus procedimientos cada vez más mejoras tecnológicas y procesos simplificados. Sin embargo, aún hay aspectos que resultan bastante importantes por corregir; uno de estos es el proceso de calificación registral. La función calificadora del registro es la columna vertebral de nuestro sistema registral y, por ello, es importante que se convierta en un proceso que resulte predecible para quienes requieren acceder al Registro. El presente trabajo de investigación tiene como principal objetivo conocer con detalle los elementos que impiden que la calificación registral constituya un proceso predecible para todos aquellos que forman parte de éste. En ese sentido, partimos de una crítica al sistema actual, buscando dentro de los dispositivos legales vigentes aquellas disposiciones que tienen la finalidad de generar predictibilidad en los usuarios. Luego de ello, analizaremos la figura de la calificación sustituta en España y de la conveniencia -o no- de introducirla al Sistema Registral Peruano. Finalmente, procederemos a analizar por qué las resoluciones del Tribunal Registral y los Precedentes de Observancia Obligatoria no constituyen herramientas que generan predictibilidad en la calificación, a pesar de que éste es su objetivo.

El presente trabajo tiene como objetivo desarrollar los mecanismos para sanear físico y legal los predios en posesión del Estado inscritos a nombre de particulares. A propósito de la normativa (Ley N° 29151) pues dicha norma nos deja claro los procedimientos a seguir para lograr sanear físico y legalmente los predios del Estado inscritos o no a nombre de este, es decir el saneamiento físico legal de propiedad del Estado, sin embargo para sanear físico y legalmente los predios en posesión del Estado inscritos a nombre de particulares nos remite a las normas de derecho común, frente a ello el presente trabajo estará enfocado en determinar si es viable el saneamiento del predio en posesión del Estado a favor de este por la causal de abandono por el titular registral, determinar si es viable el saneamiento físico legal del predio en posesión del Estado a favor de este mediante prescripción adquisitiva notarial y determinar si es viable el saneamiento físico legal del predio en posesión del Estado a favor de este mediante permuta. Asimismo, se analiza la importancia de contar con predios en el Estado debidamente saneados física y legalmente. Finalmente desarrollo los mecanismos que resultan aplicables frente a diversas situaciones que pueden surgir o viene presentando el Estado. / The objective of this work is to develop the mechanisms of legal physical sanitation of properties in possession of the State registered in the name of individuals. Regarding the regulations (Law No. 29151), since said regulation makes it clear to us the procedures to follow to achieve the legal physical sanitation of the State's properties registered or not in its name, that is, the legal physical sanitation owned by the However, regarding the legal physical cleaning of properties in the possession of the State registered in the name of individuals, it refers us to the norms of common law, in view of this the present work will be focused on determining if the cleaning of the property in possession of the State is feasible. in favor of this due to the cause of abandonment by the registry owner, determine if the legal physical sanitation of the property in possession of the State is viable in favor of the latter through acquisitive prescription notarial and determine if the legal physical sanitation of the property in possession of the State in favor of it is feasible by means of an exchange. Likewise, we will analyze the importance of having properties in the State that are properly cleaned up physically and legally. Finally, we will develop the mechanisms that are applicable to various situations that may arise or are being presented by the State.

Para la ejecución del acuerdo de reducción de capital, la Ley General de Sociedades establece una serie de requisitos que deben cumplirse de acuerdo a lo establecido en los artículos 217, 218 y siguientes a fin de que cualquier tercero tome conocimiento que la sociedad ha reducido su capital social. Dentro de ellos, encontramos el de efectuar tres publicaciones con intervalos de cinco días y el cumplimiento del plazo de treinta día contados desde la última publicación que los acreedores poseen para oponerse a la ejecución del acuerdo de reducción de capital siempre que sus créditos no se encuentren garantizados (requisitos obligatorios). Sin embargo, la excepción a ello se produce cuando nos encontramos ante una reducción de capital que tiene por finalidad: (i) el restablecimiento del equilibrio entre el capital y el patrimonio neto; y, (ii) cualquier otro que no importe devolución de aportes ni excención de deudas a los accionistas, supuestos que se desarrollarán en el presente documento. Por tanto, el presente trabajo tiene por objeto demostrar que el sustento de la Ley General de Sociedades ante reducciones de capital es que ante el reestablecimiento de la situación anterior, no es necesario cumplir con las exigencias de citadas en el primer párrafo.

La calificación registral es la columna vertebral del procedimiento registral cuya regla principal se encuentra contenida en el artículo 2011 de nuestro Código Civil, el cual señala, entre otros puntos, que “en el acto de la calificación registral, el registrador y el Tribunal Registral propician y facilitan las inscripciones de los títulos ingresados al Registro” (subrayado nuestro), sin embargo, la realidad nos muestra que no hay uniformidad en el enfoque que tienen los registradores en el momento de realizar la calificación de los títulos, lo cual se reduce a una problemática de previsibilidad en los administrados, pues vulnera el Principio de Predictibilidad, aprobado en la central registral (Resolución N° 234-2015-SUNARP/SN que aprueba la Directiva N° 07-2015-SUNARP/SN) al haberse advertido la incidencia de diversos enfoques discordantes de la parte registral, por lo tanto no se cumple con propiciar ni facilitar las inscripciones registrales. La mencionada Directiva N° 07-2015-SUNARP/SN tuvo como objetivo fijar un aspecto normativo que permita la integración de enfoques de los registradores públicos, con el fin de coadyuvar y facilitar las inscripciones como lo señala el artículo 31º del T.U.O del Reglamento General de los Registros Públicos, no obstante, de acuerdo con lo establecido en el artículo 3º los registradores públicos tienen autonomía propia para realizar sus funciones en cuanto a los aspectos de calificar registralmente, y dentro de esa autonomía, en la que deben realizar una calificación integral, ésta es aplicada sobre la base de la interpretación, la cual muchas veces resulta deficiente o inexacta dando origen a observaciones que motivan que los administrados i) intenten subsanar la observación invocando resoluciones emitidas por el Tribunal Registral, que como bien sabemos no constituyen precedentes de observancia obligatoria; ii) interpongan recurso de apelación ante el Tribunal Registral (segunda instancia); o iii) soliciten el desistimiento total del título para volver a ingresarlo buscando que éste sea calificado por otro registrador que pudiera tener un “mejor criterio”, lo que, muchas veces deviene en el resultado esperado por el administrado

El presente informe jurídico versa sobre el análisis de la sentencia emitida por la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema de Justicia (la Sentencia), respecto del recurso de casación N° 4419-2009. Dicho recurso de casación se interpuesto por la Superintendencia de Bienes Nacionales (SBN), en el marco del proceso de nulidad de acto jurídico seguido por dicha entidad contra varios particulares y Puerta de Tierra S.A. (PDT S.A.), debido a que dichos particulares inscribieron su derecho de propiedad, respecto de un bien estatal de dominio público, en virtud de documentos públicos falsificados. El objetivo del informe es determinar si el principio de Fe Pública Registral ampara el derecho de propiedad de PDT S.A., pese a los vicios existentes en el origen de las transferencias; en ese sentido, el informe busca analizar la validez de la transferencia a favor de PDT S.A. La presente investigación resulta útil, a efectos de entender el alcance del principio de Fe Pública Registral en el tráfico de bienes inmuebles, a partir de la naturaleza, función y las condiciones que deben darse para que se aplique el mencionado principio. El informe jurídico tiene como hipótesis que el principio de Fe Pública Registral no debe aplicarse de manera literal, sino que debe ser aplicado, tomando en consideración su aspecto objetivo y su función de garantizar la seguridad jurídica. Por último, la conclusión del informe jurídico confirma la hipótesis planteada para la investigación: existen supuestos, como el presente caso, en los que el principio de Fe Pública Registral debe ser inaplicable por ser inválida la adquisición a non domino del tercero adquirente sobre un bien de dominio público, debido a la ausencia de manifestación de voluntad del verdadero propietario e imposibilidad jurídica.

La calificación registral es uno de los hitos del procedimiento registral. En este, de acuerdo al artículo 2011° del Código Civil, el Registrador debe verificar: (i) la capacidad, formalidad y validez del título (principio de legalidad); y, (ii) compatibilidad del título con los previamente presentados y/o inscritos o anotados. En el presente artículo desarrollaremos la calificación registral desde el análisis de validez que realiza el Registrador frente a los actos jurídicos consigo mismo. El tema en cuestión resulta ser en la actualidad controversial, en la medida de que estos actos jurídicos son considerados como anulables de acuerdo al Artículo 166º del Código Civil. En dicho sentido, se abre la discusión de si al ser actos jurídicos anulables, los Registradores deberían o no de observarlos por defecto subsanable, solicitando la confirmación del acto jurídico para su inscripción. Por este motivo, en el presente artículo pretendemos exponer los argumentos a favor y en contra de la inscripción, observación por defecto subsanable e incluso tacha de los títulos. Finalmente, concluimos que nos encontramos a favor de la observación por defecto subsanable de estos actos jurídicos; dado que, si se permitiera su inscripción, esto podría generar un efecto perverso, por los efectos jurídicos que caracteriza a los Registros Públicos.

Los predios existentes en territorio peruano no necesariamente se encuentran inscritos en los Registros Públicos, a pesar de que existan propietarios que se puedan identificar plenamente. El motivo por el que no se han inmatriculado son diversos. Parten desde el desconocimiento hasta la rigurosidad de la norma registral. En esta línea, la inmatriculación configura el inicio de la vida registral de un predio en los Registros Públicos, específicamente, en el Registro de Predios. Como consecuencia de ello, se abre una partida registral y los actos que se inscriban en esta gozan de la publicidad registral. Uno de los medios para inmatricular es a través de la presentación del acta de prescripción adquisitiva notarial, la cual debe ser calificada por el registrador, quien determinará si se inmatricula o no el predio. Al tener gran relevancia la calificación registral del acta notarial en el marco del proceso no contencioso notarial de prescripción adquisitiva de un predio no inscrito es necesario conocer el alcance y límites de la calificación registral. En este sentido, en primer lugar, es necesario desarrollar el concepto de la prescripción adquisitiva de dominio e identificar a los predios susceptibles de ser prescritos; en segundo lugar, definir a la inmatriculación y el presupuesto que antecede a esta, así como los requisitos para la inscripción de un predio en los Registros Públicos; en tercer lugar, desarrollar el alcance de la calificación registral ante la solicitud de inmatriculación en mérito a la declaración de prescripción adquisitiva notarial, basado en normativa y jurisprudencia registral.

La buena fe del sistema de transferencia inmobiliario, es un requisito necesario para la aplicación de diversas normas del referido sistema, como son los artículos 1135°, 2014° y 2022° del Código Civil. Sus alcances, determinados en la jurisprudencia de la Corte Suprema, han evolucionado con el transcurrir de los años. Desde la emisión del código vigente, hasta el año 2009, existía una interpretación netamente registral de la buena fe. Se exigía únicamente la verificación de la información publicitada por el Registro para actuar con el referido código de conducta. Con posterioridad a dicha fecha, la jurisprudencia comenzó a cambiar de criterio, hacia una concepción extraregistral de la buena fe, la cual abarca la inspección registral y extraregistral, como la verificación posesoria del inmueble. Esta última postura interpretativa, con la cual nos encontramos de acuerdo, siempre y cuando se respete un parámetro de razonabilidad, es la mayoritaria en la actualidad. Asimismo, es acorde a los cánones de la buena fe diligencia, según la cual, los terceros deben realizar actos mínimos de diligencia para obtener la protección del ordenamiento jurídico. La referida postura interpretativa toma en cuenta la realidad social y cultural de nuestro país. Así, acerca la “seguridad del derecho” a la “seguridad del tráfico”, la cual fue la finalidad buscada por el legislador del principio de fe pública registral del Código vigente, de acuerdo a su Exposición de Motivos.

El presente trabajo analiza la Resolución N° 1978-2022-SUNARP-TR emitida por el Tribunal Registral de Arequipa, en la cual se busca determinar la aplicación de lo previsto en el tercer párrafo del artículo 79 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios y la consecuente extensión de dominio a favor de la sociedad conyugal. A raíz de ello, se nos presenta la oportunidad de abordar un tema importante como la conversión de la calidad de bien propio a bien social cuando se edifica sobre un terreno de uno de los cónyuges durante la vigencia del régimen de gananciales. Este tema es de tal relevancia en el derecho registral que ameritó la celebración del CCXX Pleno Registral en 2019 para decidir la interpretación del artículo mencionado, junto con el artículo 310 del Código Civil. Nosotros no coincidimos con el criterio adoptado por el Pleno, pero ello no implica que consideremos que su postura sea errónea, sino que creemos que existe otra alternativa a nivel registral para abordar este tema. Además, desarrollamos un tema que se configura como una excepción a la postura del Pleno mencionado, que es la acreditación de que un bien mantiene la calidad de bien propio durante la vigencia de este régimen